中野区議会中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会〔令和２年１月２０日〕
中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会会議記録
○開会日 令和２年１月２０日
○場所 中野区議会第１委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後４時００分
○出席委員（１３名）
大内 しんご委員長
いさ 哲郎副委員長
市川 しんたろう委員
渡辺 たけし委員
立石 りお委員
吉田 康一郎委員
木村 広一委員
ひやま 隆委員
いでい 良輔委員
小林 ぜんいち委員
平山 英明委員
酒井 たくや委員
長沢 和彦委員
○欠席委員（１名）
中村 延子委員
○出席説明員
企画部長 高橋 昭彦
企画部企画課長 杉本 兼太郎
企画部財政課長 森 克久
総務部長 海老沢 憲一
新区役所整備担当部長 滝瀬 裕之
総務部総務課長 石濱 良行
総務部用地経理課長 吉沢 健一
総務部施設課長 髙田 班
総務部新区役所整備課長 中村 洋
区民部長 青山 敬一郎
区民部産業観光課長 堀越 恵美子
区民部観光・シティプロモーション担当課長 桜井 安名
区民部文化・国際交流課長 藤永 益次
都市基盤部長 奈良 浩二
都市基盤部都市計画課長 安田 道孝
中野駅周辺まちづくり担当部長 豊川 士朗
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長 松前 友香子
まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長 石井 大輔
まちづくり推進部中野駅地区担当課長 小幡 一隆
まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長 石橋 一彦
まちづくり推進部中野駅周辺基盤整備担当課長 石原 千鶴
○事務局職員
書記 山口 大輔
書記 遠藤 良太
○委員長署名
審査日程
○中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会審査日程（案）
○議題
中野駅新北口駅前エリアの再整備について
中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について
中野駅周辺地区一体的整備について
都市観光の推進について
○所管事項の報告
１ 中野区シティプロモーションの取組状況について（観光・シティプロモーション担当）
２ 中野四季の都市（まち）の都市計画について（中野駅周辺まちづくり課）
３ 中野四丁目における「マンション再生まちづくり計画」の策定について（中野駅周辺まちづくり課）
４ 中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の策定及び民間事業者の募集について（中野駅新北口駅前エリア担当）
５ 中野駅西口地区まちづくりについて（中野駅周辺地区担当）
６ その他
○地方都市行政視察について
○その他
委員長
それでは、定足数に達しましたので、ただいまから中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会を開会いたします。
（午後１時００分）
本日の審査日程ですが、お手元に配付の審査日程（案）（資料１）のとおり審査を進めたいと思いますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ないので、そのように進めます。
なお、審査に当たっては、５時を目途に進め、３時ごろ休憩をとりたいと思いますので、御協力をお願いします。
それでは、議事に入ります。
中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺地区一体的整備について、都市観光の推進についてを一括して議題に供します。
所管事項の報告を受けます。
１番、中野区シティプロモーションの取組状況についての報告を求めます。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
それでは、中野区シティプロモーションの取組状況について報告いたします（資料２）。本報告につきましては、２月４日の区民委員会において報告する予定でございます。昨年度より推進しております中野区シティプロモーションについて、取組状況と令和２年度の取組予定について報告いたします。
まず、今年度進めてきた主な取組についてでございます。
情報発信事業でございますけども、①のＳＮＳを活用した情報発信でございますが、昨年度の開始から継続して、区の発信でございますけれども、実施しているところでございます。令和元年１２月時点でインスタグラム１６３件、ツイッター４０６件の投稿をしてございます。
②区民参加による情報発信でございます。区民等による区の魅力発信が促進されるよう、次の取り組みを行ってございます。
ア、キャラクター人形の貸し出し及び中野が好きです会員の運用でございます。令和元年８月より、区立図書館及び区役所でキャラクター人形の貸し出しを開始しました。また、キャラクター人形を模したキーホルダーを中野が好きです会員の会員証として希望者に交付しております。１２月現在、会員数は１,２３５人でございます。
イ、商店街、商店と連携した発信でございます。８月より、商店からも発信がされるように、商店街へキャラクター人形の貸し出しを開始しました。また、キャラクター人形またはキーホルダーを提示した来店者に特典を提供する協力店を募集し、協力店舗は、１２月現在、１９店舗でございます。
ウ、区民参加型事業、イベントでございます。参加者による魅力の発信や、参加者同士の情報交換等により、区民が魅力を発見できる機会となるよう実施してございます。計５回、予定も含みますけども、実施してございまして、１１月まで３回の実施で、延べ４７人が参加してございます。
③大型ポスターの展示による発信でございますが、中野サンモール商店街空中ギャラリーに大型ポスターの展示を行いました。
２ページ目をおめくりいただきまして、（２）ワークショップでございます。区民、大学、商店街と区の魅力やまちの将来について考え、区への参加意識を醸成し、区の取り組みへの参画者をふやすことを目的に、次の三つのワークショップを実施してございます。
①区民生活をテーマとしたワークショップでございます。子どもたちの個性の表現をテーマに、Ｔシャツやパネルに自由にペイントするワークショップを９月に２日間実施し、延べ２７３人の子どもが参加してございます。
②大学連携ワークショップでございます。明治大学と連携し、プロモーションプランを作成するワークショップを、国際日本学部の１６人の学生を中心に９月から１２月まで全９回実施してございます。
③企業連携等のワークショップでございます。区内の企業が連携し、昨年度のワークショップで出たアイデアを実現するため、区民や商店街等の協力を得ながら、８月から令和２年２月にかけて全５回での予定で実施してございます。
（３）シティプロモーション事業助成でございます。助成制度を開始しまして、９事業に対して助成を行っております。
２番、今年度実施予定のその他の取組についてでございます。
（１）地域プロモーションでございます。区民活動センターごとの１５地域によって魅力的なスポットを推薦いただき、キャラクターが登場するポスターを作成、掲示し、地域の魅力のＰＲをしてまいりたいと考えてございます。
（２）キャラクターイメージ使用の促進でございますが、民間が行うシティプロモーションとして、ガイドラインに基づき、企業や団体によるキャラクターの写真等の使用を促進してまいります。また、区のシティプロモーションに大きく寄与する効果があると認められる事業については、審査の上、特例的にキャラクターのデザインの改変を認めることとします。
３ページ目でございます。
３、令和２年度の取組でございます。令和２年度は、３カ年の最終年度として、令和３年度以降、区民やさまざまな主体によるシティプロモーションにつながる自主的な活動が生まれるよう取り組んでまいります。
（１）情報発信でございます。区民による主体的な運用を目指しまして、区からの一方的な発信ではなくて、区の魅力を区民とともに考えながら発信する仕組みをつくってまいります。
（２）ナカノミライプロジェクトでございますけれども、これまでのワークショップの活動でできた協力関係等を生かしながら、企業をはじめとした民間による自主的な活動を生み出すための意見交換の機会を提供していきます。
（３）シティプロモーション事業助成でございますけれども、こちらは今年度の実績を踏まえて予算は縮小予定でございますが、令和２年度も継続して実施する予定でございます。
報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
平山委員。
基本的なところから何点かしていきます。
もともとこのシティプロモーションというのは新しい取り組みですよね。例えば、３カ年のまずは取り組みとかなんとかという、そういう、何て言うんだろう、取り組みに当たっての決め事ってあったんでしたっけ。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
昨年度のシティプロモーションの報告の中で、３カ年の事業として取り組んでまいりますということは御報告させていただいているところでございます。
平山委員
ということは、今年度が今２年目で、来年度が３カ年目に入ると。そもそもこの中野シティプロモーションの目的って何なんでしたっけ。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
区民の区に対する愛着や中野区の推奨機運を醸成し、また、定住人口、昼間人口の増加によってまちの活力を高めることを目的として取り組んでいるところでございます。
平山委員、
それが中野のシティプロモーションの目的ですよね。一般的なシティプロモーションの目的ってどういうものですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
一般的なというところでございますと、例えば、近隣区で練馬区のシティプロモーションの様子を伺ったところ、やはり、まず区民の区に対する愛着を高めながら、区民の皆様と一緒にまちをＰＲするというようなものを伺ったことはございますけれども、やはり、まちそのものを表に売るだけではなくて、区民の方の愛着の醸成というのは、自治体のシティプロモーションでは見受けられるところでございます。
平山委員
それはいわゆる方法の一つであって、目指すべきゴールというのは自治体のＰＲ自体ですよね。それは正しいですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
そのとおりでございます。中野区のまちの活力を高めることが最終目的でございます。
平山委員
まちの活力を高めるとはどういうことですか。具体的にどうすればまちの活力が高まるんだろう。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
やはり、さまざまなイベントとかにぎわいの取り組みが行われて人々が中野に来るとか、そういったところ、また、住んでいる住民も期待感を持って生き生きと区の活動に参加する、そういったイメージでございます。
平山委員
何か漠としていますよね。来年でいよいよ最後の１年となるシティプロモーションを終えられた後に、そこの部分の検証というのは、例えばどれほどの効果があったのかというのは検証される御予定はあるんですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
このシティプロモーションの指針の中で、事業の評価指標ということで、大きなところで中野への愛着度というものもございますけれども、このシティプロモーション事業そのものの効果というのは、やはり３カ年が終わった時点でどうだったかというのは検証していく必要があると考えてございます。
平山委員
それは具体的にどういう検証方法をとられる予定なんですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
まず、フォロワーの数から、またフォロワーの住所の所在地とか、それで、その発信によってどれだけの人がこの区に関心を持っていただいたとか、あとは、このワークショップを通じてできた協力関係の中で何か企業が連携して取り組んだ事業というのは生まれるかどうかとか、そういった連携の事業がどれくらい生まれたかどうかとか、そういう数もあるかと思ってございます。
平山委員
まだ検証の内容については定められていない。それはいつぐらいに示していただけるんだろう。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
やはり、今年度の事業を終えて、今年度は拡充期ではございましたので、今年度の決算の時期にきちんと事業の見直し、振り返りは必要だと考えてございまして、そういった時期に、この事業そのものの効果がどうであったかというのはお示しできればというふうに考えてございます。
平山委員
そもそも、初年度と今年度、大手のいわゆる広告代理店にお願いをされたわけですよね。お願いされるに当たって、その効果測定というものもそこの段階で代理店側に求めるような契約にはなっていないんですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
指針のほうで示している事業の評価指標というのが、区への愛着度だったり区の推奨度、こちら、区民意識調査でとるというふうな話をしてございましたので、具体的に、例えば今年度の契約の中にそういうものは入っておりませんが、ただ、来年度、委託する中で、しっかりこの事業の効果がどうだったかという効果測定の部分も含めて仕様書には盛り込みたいというふうに考えてございます。
平山委員
当初、目的をお尋ねしたときに、一つは、最近、当区がお好きな、区への愛着というか、そういったものを醸成していきましょうというものがある。それが派生していく、進化していくことによって中野区を推奨していただくというような行為につながったりもするし、他方で、目的としては、やっぱり外から見て中野が魅力的なまちなのかどうかというのを御理解をいただくというところがあるわけじゃないですか。この他方の部分についてほぼ語られていないように今日まで来ているような気がするんです。
効果測定にしても、内向きなことばかりになっている。今回の取り組みにしても、区民の皆さんや区内の団体がというようなことはあるんだけど、これまでにない多額の予算を使って、一体、中の人たちが、ああ、中野っていい区なんだなとどれだけ思っていただけるのかなというのは、どういう結果が出るかというのは非常に楽しみではあるんですけど、やっぱりもう一つの目的である中野がどういうふうなイメージを持たれたのか、中野に好感度を持っていただけたのかどうかというのもきちんと測定すべきだと思うんですよ。でも、なかなかそこの部分というのがこれまでの報告でも見えてこないし、きょうの報告を聞いていても、言葉が適切じゃないかもしれないですけど、ものすごく内向きの取り組み。だったらここまでのことをする必要があったのかなという疑問が残るので、ぜひ、そういう観点からいくと、本来の目的が達成できているのか、本来の目的に対してどこまで進捗が図れているのかということを検証していただきたいなと思うんですけど、どうですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
委員おっしゃるとおり、区外から見てこの取り組みがどうだったかというのは非常に重要な視点かと思います。今現在、フォロワー数の住所などの情報から、やはり区外の人、また海外も含めてそれなりの割合でＳＮＳをフォローしてくださっている人もいますので、そのあたりをしっかり整理して、区外からも中野に関心を寄せていただき、やはりこのＳＮＳを見て海外から日本に来たという事例も、お問い合わせなどもございますので、しっかりそのあたりは整理してお示しできればというふうに考えてございます。
木村委員
今の議論を踏まえまして、令和２年度の取組ということで、最後の３ページ目にはいろいろ書いているんですけども、区民やさまざまな主体による自主的な活動とか、例えば主体的な運用とかという言葉は出ているんですけども、これは具体的にはどういったことを想定されているのでしょうか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
今は委託事業者によって行政主導で行われているんですけども、取り組みの基本ができてきておりますので、令和３年には、今まで取り組んでいる中で、イベントに参加していただいた区民の方も、自分たちももっと発信したいとか、自分たちでまちがにぎわうようなイベントを実施したいというお声も聞くので、そのあたりを令和３年度以降は区は支援する形で、もっと区民の方とか団体の皆様に主体的に動けるようにしていきたいというふうに考えてございます。
木村委員
今おっしゃったいろいろな団体とかが自主的に活動するということをしたいという話が、どれくらいの方がそういうふうに言っているのかわからないんですけども、区としては、例えば、実際、３年間終わったらその先はちょっと検証してみてどうするかという形になるかと思うんですけども、一歩引いて、区民を主体にさせていくという話なんですが、そこは、今の話だけですと、ちょっと具体性がなかなか見えてこない。
実際、先ほど練馬区という話もありましたけれども、他区とかは、そういった形で区が一歩引いて区民の方に主体性を任せるというような取り組みというのは、ほかでやっていることはあるんでしょうか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
割合、ウエートの重きを置く差はあるかと思いますけども、やはり区民の方のお力を借りて、練馬区も、サポーターという名前だったか、ちょっと正確にはあれなんですけども、御協力いただきながら何かイベントを実施したりという事例はお聞きしているところでございますけれども。
木村委員
そういった区民が主体的にというところの中にも、先ほど来お話がありましたシティプロモーションの目的、これをしっかりとまた求めていくというか、継続していくということでよろしいですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
この３カ年の事業は一旦終わりますけども、やはりまちのＰＲというのは継続して行うものでございますから、きちんと区としてもその成果とか取り組みとかがどういったものがあるのかというのは見ていきたいというふうに考えてございます。
いでい委員
重複する部分もありますけど、ちょっと伺いますけども、シティプロモーションの取り組みをこうやって進めてきましたけれども、細かくいくと、情報発信事業がこれ多いのか少ないのか。とりあえず「１２月時点でインスタグラム１６３件、ツイッター４０６件を投稿している。」とあります。それは情報発信ということで、それを受け手の方々、フォロワー数ということについては、区は何人が妥当で、今後どのような推移というものを見込んでいるという、何かそういうのはあるんですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
フォロワー数の数だけで申し上げますと、なかなか比較するものがないものですから、ほかの自治体等も比較してもなかなかちょっと比較が難しかったものですから、私どもは、フォロワーの人がどれだけ「いいね」とか返信とかリツイートをしていただいたのかというエンゲージメント率という数値があるんですけども、それを見ながら取り組んでございます。深く関わってくださるフォロワーがいるように、効果的に魅力的な発信ができるように努めてまいったところでございます。
いでい委員
私が聞いているのは、フォロワー数が何人で、今おっしゃられたエンゲージメント率というのは何％で、これからどういうふうにしていくのか、何％を見込んでいるのかというのを答えてもらいたんです。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
フォロワー数でございますけれども、１月９日現在でインスタグラムは２,４６５、ツイッターは３,２９９人でございます。
エンゲージメント率でございますけれども、１０％程度が高いというふうに言われてございます。ちょっと民間の調査会社が出した情報でございますけども、官公庁のインスタグラムのエンゲージメント率の中央値が８.９８というのがございましたので、１０％程度で推移できるように発信の工夫をしているところでございます。
いでい委員
だから、今はどれぐらいなんですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
失礼いたしました。１２月現在でインスタグラムのエンゲージメント数は９.８５％でございます。
いでい委員
また、そういったＳＮＳを活用した広がりみたいなものですけれども、区は、観光庁が実施しているものについては１０％前後が妥当だと、今いい感じで推移しているよという話がありますけれども、今、シティプロモーション事業、特にこのＳＮＳを使っている、または「中野大好きナカノさん」を使っていることによって、とてもいいですよねと言う人もいれば、逆にちょっとよくないんじゃないかという区民の皆さんの声というものはどこで拾っていかれるんですか。拾われている情報だけでもいいから今お示しください。
観光シティプロモーション担当課長
今年度の初めですけども、町会・自治会、町会連合会のほうにこの事業についてまず初めに御説明に伺いました。その後、各区民活動センターで行われる町会・自治会の皆様がお集まりいただくところでも、このシティプロモーション事業の説明と、あと地域の魅力を発信していきたいことのお願いに回ったところで、さまざまな御意見を伺ったところでございます。
いでい委員
さまざまというのは、具体的に教えてください。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
やはり、なぜ人形なのかとか、この人形の表情がない部分が怖いというような意見から、逆に人形でかわいいとか、ほかの区ではない取り組みだよねとか、本当に両極端の意見をいただきました。
いでい委員
それはそれぞれの人の主観というか価値観の違いがあるのでもちろん賛否はあると思いますけれども、このことに対して３年間にわたって多額の税金を投入して行っていく、しかもそれはシティプロモーションをしましょうというところから始まっているような気がしてならないんですよね。特に、中野を愛する、シビックプライドを醸成する、シティプロモーションを行っていく、区内外の方に中野区の魅力を発信していく、それはわかるんですけど、結局、プロモーションありきで、じゃ、そのためには何をしていこうかな、特に中野区の魅力というもの、これを打ち出していくんだというものがあまり感じられなくて、しかも、ナカノさんのキャラクターを介すことによってさらにそれがぼやけてしまうというのかな、結局、「中野大好きナカノさん」を使って何がしたいんですかというところにもう落ちついてきているのかなと思っています。
先ほど平山先生からもお話ありましたけれども、効果測定ももちろん大事。しかも、私は、やっぱりそのゴールをどこに持っていくのかと。数値化していくことであれば、今回、商店街の皆さんが取り組んでくれた協力店舗が１９店舗。１９店舗って多いですかね。ほとんどのところが協力してくれていないというふうに私は報告で読み取れるのかなと思っていますし、また、区民参加型事業も、計５回やって延べ４７人が参加したとなっているけど、それ、区がシティプロモーションを行う、こういったスケジュールでこの事業を行う、ただそのためだけにやっていて、参加する人数、参加してくださる、協力してくださる方々は少なくてもしようがないんじゃないかという報告にしか見えないのかなと思いますけど、その点、どうですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
協力店舗の１９店舗につきましては、私どもも、会員証のキーホルダーをただ配るよりも、何か会員になった方が中野のお店を知る機会、またお店もＰＲできる機会と思って始めましたけども、１９店舗というのは担当としても今現在はまだ少ないというふうに考えてございますので、これからもこういった取り組みをしていることをしっかり商店街、商店のほうにお知らせしたいというふうに考えてございます。
また、区民参加型事業につきましては、このやり方も、例えば９月の事業は親子参加型事業でございまして、子どもが初めてカメラ撮影を体験するようなものにしたものですから、定員がちょっと少ない形にはなってしまったんですけれども、あと、１月に実施する事業は３０名の定員が埋まっている状況でございますので、しっかり参加していただいた人にこのイベント事業の目的を伝えながら、継続的に協力いただけるような、発信していただけるような人を創出できればというふうに考えてございます。
いでい委員
だから、数がやっぱり少ないですよね。定員３０名のところ、今のところいっぱいですとか、子どもたち対象で、初めてカメラを使うからという。だから、シティプロモーションありきで行っていこうとする事業だからそういったこぢんまりした形になってしまって、本当にもう内輪盛り上がりでしかないのかなと。本当に広く区民の皆さんに、「中野大好きナカノさん」でシティプロモーションでこういった事業をやっていますけど、御存じですか、３年間で幾らかかっていて、幾らかける予定か御存じですかと言っても、みんな全然ピンとこないというのが一般的ですよ。区の内部の中でそういった、本当に何を売り出していくのか、どういう魅力、中野の何を外に見てもらいたいのか、区内の皆さんに感じてもらいたいのかというものを一応はっきりさせないと、来年度の主な取り組みといっても、今年度の取り組みが本当に内輪盛り上がり。私としても数は少ないと思っています、ＳＮＳのエンゲージメント率は妥当だと思っています、それぐらいだと、来年度どんなことをやっていきますよと予算を組まれたって、やっぱり私たちとしても、これ、おかしいじゃないかという話になりますよね。その点、どうですか。
桜井区民部観光・シティプロモーション担当課長
委員おっしゃるとおり、参加の規模としては少ないところでございます。
ただ、一方で、ワークショップとしては、子育て層を対象にしたものは２７３人の参加がございました。なので、もう少し全体的に区民の方にこの取り組みの目的をきちんと発信するとともに、また、最終目的であるまちの活力を高めるというところをしっかり打ち出して来年度も取り組んでいきたいというふうに考えてございます。
いでい委員
では、しっかり、まちの活力というものがゴールであるのであれば、そのゴールの数字なり形なり、そういったものはやっぱり示すべきだと思っています。じゃなければ、シティプロモーションとうたっているだけで、これ、区民の皆さんからお預かりする税金をどんどんどんどんそこに使っていくわけで、それよりももっと公共の福祉に対して使ってほしい、こういった声は実際にあるわけだから、そのバランスをとりたいと思うのであれば、もうちょっと数値なり明確なビジョンなりを示すべきだと私は思います。
答弁は結構です。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了いたします。
２番、中野四季の都市（まち）の都市計画についての報告を求めます。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
中野四季の都市（まち）の都市計画について御報告をいたします（資料３）。
こちらは、四季の都市（まち）のうち、庁舎整備予定地及び隣接する民有地、こちらの都市計画について変更するものでございまして、既に昨年１２月から変更の手続に入っているところでございます。今回はその原案の内容を御報告したいと思います。この報告につきましても閉会中の建設委員会での御報告を予定してございまして、当該委員会におきましては、変更のポイントを絞って御説明をさせていただきたいと思います。
では、早速、１番、中野四丁目地区地区計画について、（１）地区の現況でございます。こちらは、面積、用途地域、容積率、その他の指定等々はごらんのとおりでございます。こちらをお読みおきください。
続いて、ページをおめくりいただきまして、（２）これまでの経緯、そして（３）地区計画変更の要旨でございますが、あわせて御案内したいと思います。
この図２の黄色に着色をしている部分、新庁舎整備を予定しているところを区域３－４、隣接する民有地を３－５というふうに枝番号を振ってございます。今回の都市計画変更では、この区域３－５まで再開発等促進区を拡大して定めます。さらに、３－４、３－５に合わせて地区整備計画を定めてまいります。さらに、３－４につきましては、新庁舎の設計内容が固まっているということもございまして、建築物に関わる事項も定めていく。これが今回の地区計画変更の要旨となってございます。
以下、（４）地区計画変更原案の概要でございます。こちら、別紙１を添付してございます。こちらが都市計画当初そのもののスタイルになりますが、これは非常にボリュームもございますので、後ほど御確認いただければと思っております。
概要をこの本体の資料で御説明したいと思います。
まず、地区計画の目標でございますが、これは北東エリアの整備方針を策定したことを反映した表現になっております。具体には点線の枠に示してある下線部分のとおりでございます。
３ページ、区域の整備・開発及び保全に関する方針。こちらも、公共施設の整備の方針ですが、これまでは公園や公共空地の具体の数値を書いているところでございましたが、今回、これ以上の規模になるということから、その数値の部分を削除するという変更をいたします。
続いて、建築物整備の方針ですが、こちらも、エリア整備方針の策定や、その他、駅周辺各地区のまちづくり方針、これを反映した表現に改めております。そして、区域３の容積率の考え方をおおむね４００％以内とするということを新たに追加してございます。
続きまして、再開発等促進区です。こちらも、面積が従前１６.８ヘクタールであったものを、全体に拡大するため、約１８ヘクタールに変更いたします。主要な公共施設は、これまで公共空地だけであったものに加えて、公共空地２号、約２,６００平米、これを新設で追加いたします。
ページをめくっていただきまして、４ページ及び５ページをあわせてごらんください。
地区整備計画、上半分は地区施設の内容になってございます。こちら、図３をごらんいただきながら御案内したいと思います。
まず、早稲田通りやけやき通りに沿いまして赤いラインが入ってございます。こちらは歩道状空地１１号、１０号、９号、８号ということで、いずれも幅が２メートルでの設置を考えております。
また、この地区内でございますが、緑の点線を何本か配しておりますが、これはそれぞれ緑道１号、２号、３号、４号というふうに設定しておりまして、幅が１号が４メートル、２号が８メートル、３号も４メートル、緑道４号は４～１０メートルと、これは少し幅があるところでございます。この緑道４号は中野中学校と民有地をまたがって設定されるものでございますが、今現在、集合住宅の位置指定道路が入っている部分でございます。したがいまして、この緑道４号は、将来もその位置指定道路が部分的に存置するという関係から、位置指定道路の６メートル部分を除く４メートルの幅の部分も将来生じるというところから、幅が４～１０というような表記にしているところでございます。
それと、もう一つ、新庁舎整備予定地とマンションにまたがる敷地におきまして、黄緑色で着色している部分、こちら、公共空地２号、約２,６００平米として主要な公共施設として定めてまいります。
以上を公共施設・地区施設として定めるものでございます。
続いて、建築物等に関する事項といたしまして、区域３－４、庁舎整備予定地でございますが、こちらについては、図４に示すとおり、壁面後退、セットバックのルールを定めてまいります。
さらに、加えて、４ページの下半分の表でございますが、区域３－４につきましては、用途の制限、また、容積率の最高限度は４５０％、敷地の最低限度が０.５ヘクタール、建物高さの最高限度は５５メートルといったような内容も今回の地区計画で定めるという予定でございます。
以上が地区計画の概要となってございます。
続いて、６ページ目、２番、地区計画に関連する都市計画変更（中野区決定）の内容でございます。先ほど申し上げた地区計画は、こちら、東京都決定になってございますが、今回、関連して中野区決定の事柄も二つ考えてございます。
一つが高度地区の廃止でございます。こちら、区域３－４につきましては、高さの最高限度、壁面位置の制限、これらを定めることから、既決定の高度地区、第２種高度地区になりますが、こちらを廃止する予定でございます。
また、（２）防火地域の指定ということで、こちらも、区域３－４につきましては、新庁舎建築計画の具体化に伴って防火性能を向上する必要があるということから、現在準防火地域であるところを防火地域に変更する予定でございます。
続きまして、３番の開発計画です。こちら、別紙２をごらんください。こちらは、既に１ページ、２ページの内容は、当該委員会または総務委員会でも御報告をいたしました基本設計の概要になっておりますので、お読みおきください。
３ページが日影図となってございます。時間別日影図、等時間日影図それぞれ記してございまして、いずれも現行の日影の規制をクリアしているといった内容になってございます。
また、４ページでございますが、こちら、風環境のシミュレーションを行った結果を記してございます。現状に対しまして、新庁舎建設後も、基本的には住宅地で見られる風環境及び住宅地とオフィス街の中間的な風環境、こういったところが想定されるという結果が出ているところでございます。
またここで本体の資料に戻っていただきまして、最後、４番、今後の予定でございます。
都市計画決定までの流れとなってございますが、令和２年２月、来月に都市計画の案の説明会を予定してございます。説明会とあわせて案の公告・縦覧を行い、その後、４月に入りましてから、中野区の都市計画審議会におきまして、東京都決定の地区計画の意見照会に対する諮問、それと中野区決定の事柄の諮問、これを予定してございます。その後、５月に東京都における都市計画審議会で地区計画の変更の諮問が行われる予定です。それをもって６月の決定告示という流れを今想定しているところでございます。
御報告は以上です。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了します。
３番、中野四丁目における「マンション再生まちづくり計画」の策定についての報告を求めます。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
続いて、中野四丁目における「マンション再生まちづくり計画」の策定について御報告をいたします（資料４）。
こちらは、今般、東京都におきまして、まちづくりと連携をして旧耐震時代の老朽マンションの建てかえを促進しようということを目的に、マンション再生まちづくり制度という制度が設けられました。一方、中野区におきましても、北東エリア整備方針の中で、旧耐震時代の老朽マンションの建てかえを誘導するという考え方を示しているところでございます。今回、この制度を活用いたしまして、区として中野四丁目を対象としてマンション再生まちづくり計画を策定し、今後の老朽マンションの建てかえ誘導に活用したいという思いのあることから、その御報告をさせていただくものでございます。
１番、マンション再生まちづくり制度の概要でございます。
こちら、冒頭で申し上げたとおりでございますが、区域内のマンションの再生を図る必要性が特に高い地区、これを都が指定し、必要な支援を行っていくことで、安全で良質なマンションストックの形成、あわせて安全・安心な都市の実現、これらを図る制度でございます。
こちら、別紙１にその制度の概要をまとめた資料を用意してございます。こちらをごらんください。
まず、マンション再生まちづくり推進地区の指定要件というものが表面の中段に書かれてございます。一つは以下の地区に適合することということで、①から③まで列記されておりまして、さらに、その下の四角に都が定める事項を記載した計画、これが作成されていることという要件がございます。今回、この要件の一つである計画をつくろうという考えでございます。
また、下半分に制度の流れを書いております。区市町村がまず計画を取りまとめ、その次に都がその計画を認定し、マンション再生まちづくり推進地区の指定を都が行います。その中の老朽マンションについて管理組合が建てかえ等についての合意形成を図り、そのマンションの建てかえ計画を区が認定し、それを踏まえて建てかえ事業が実施されるというところでございます。
この中で、区市町村が計画を検討する際の費用、あるいはマンションの管理組合が地権者の合意形成にかかる費用、これについても一部補助があるよという制度になっております。
ただ、一番大きいのは、裏面をごらんいただきたいんですが、この計画が認定されてその地区内のマンションが実際に建てかえが行われる祭には、まちづくりと連携されるということに基づいて容積率の緩和が図られるというものでございます。この裏面の中段に、再開発等促進区を定める地区計画もその一環に捉えられてございまして、先ほど申し上げた、まさに中野四丁目地区地区計画においても、促進区を活用してマンションの再生を図る際には、こういった容積の緩和、こういったものも見込める制度となってございます。
以上が制度の概要でございました。
また頭紙に戻っていただきまして、２番の中野四丁目における「マンション再生まちづくり計画」の考え方でございます。こちらは別紙２をごらんいただけますでしょうか。この別紙２の裏面にまちづくり計画図（案）というふうに記してございます。
今回は中野四丁目全体をその対象として計画を取りまとめたいと考えてございます。この中で実際の旧耐震時代のマンションと申しますのは、四季の都市（まち）の北東エリアに二つ、さらに四丁目西地区にも１棟ある、計３棟ございます。この中で、四丁目西地区につきましては既に市街地再開発事業が検討されているということで、これは個別のマンション建てかえではないので、この容積緩和という対象にはならないかと思います。
実際には、この北東エリアの２棟に対して促進区を活用して一定のまちづくり等を図りながら建てかえをすると同時に、この制度も活用して容積の緩和、こういったものも見込める制度として計画をつくってまいりたいと考えてございます。
この別紙２の表側には、その計画に記すべきまちづくりの目標やまちづくりの方針の案、これらを記載してございます。こちらについては後ほどお読みおきいただければと思います。
また頭紙に戻っていただきまして、最後、３番、今後の予定でございます。令和２年度の策定を予定しているものでございます。
御報告は以上です。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
長沢委員
一点だけ教えてください。
ここの対象の地域を中野四丁目地区全体としているというのはどういうことなんでしょうか。つまり、今、直近で説明いただいた四季の都市（まち）の都市計画ということで、そこのところについては対象となる今現在のマンションがあり、そこの建てかえの際にこれを活用するというようなお話だったと思うんだけど、片方で、四丁目のもう一つ、西エリアか、ここはここで今現在進めようとしているのは組合施行云々、市街地再開発云々という話で、これはまた別なものとして捉えられるのではないかと思うんだけど、にもかかわらず、言ってみれば、今おっしゃったように、その三つなんだよね、この地域全体でいうマンション。そうすると、実際には四丁目、四季の都市（まち）側のいわゆる対象となる２棟のマンションのことを対象としてこういうマンション再生のまちづくり計画が必要だと思うんだけど、そこの範囲ということでまちづくりというのは考えられないんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
おっしゃるとおり、四丁目地区それぞれに既にまちづくりの計画事業が進んでいるところでございます。この制度はまさにマンションそのものが建てかわることだけではなくて、まちづくりと連携してより広くそのまちの安全性が高まるというところが狙いの大きな趣旨でもございます。したがって、この北東エリアだけを計画対象にするのではなくて、そのほか、駅前エリアや四丁目西や囲町も含めて、この計画図全体の概念にも書いてあるように、歩行者ネットワークがまち全体として広がったり、防災性等が各地区のまちづくりそれぞれで高まって相乗効果が期待できるということから、北東エリアだけに限定するのではなく、四丁目全体を計画対象としているところでございます。
長沢委員
ちょっと聞き方を変えると、そうすると、東京都自身も求めている、東京都自身がこういう制度があるからここも活用、もちろん中野区として手を挙げていくという話なんだけど、今言った範囲でないと認められないということでもあるんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
こちら、計画策定に当たっては、都とも協議をしながら検討を進めてございます。まさに東京都との協議におきましても、その範囲のとり方としては、まちづくりが全般で進んでいる四丁目、これを対象にするのが望ましいといったような協議を踏まえつつ、こういった範囲を設定しているところでございます。
長沢委員
逆に、じゃ、そこは、言ってみればけやき通りを間に挟んで、そこを離して、北東エリアというのか、北東エリアのところだけでまちづくりの計画という形でとった場合においては、東京都と協議しているというから、なるべくそこではじゃ広くしましょうかと、理由はさまざまあると思っていますけど、そこじゃないというところでなってというのは何か問題があるんですかね。いや、いわゆる、問題があるというか、そういう形で申請をするというのか、それでも別に構わないとも言えるんですかね。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
こちら、協議をしながらこういった範囲を設定しておりまして、北東エリアだけで、例えばこういった概念でも、こういった歩行者やにぎわい、あるいはそういったネットワーク、ここだけで完結しているものではございませんので、全体のまちづくりが進む中でこのマンション建てかえもそのまちづくりに十分に貢献をするんだという考え方もございますので、ここだけの範囲ではなく、四丁目全体ということで設定をしているというところであります。
平山委員
これは平成２９年４月に東京都で新しくできた制度ということで、何て言うんだろう、お尻はあるんですか。特にそういうものはない、例えば今後１０年間はこういう支援をしますよとか、そういうふうなものは定まっているんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
特に期限を定めた制度というふうには伺っておりません。
平山委員
ということは、今回はこの中野四丁目で計画策定を行う、だけども、区としてまだほかにも例えば解決しなきゃいけないような課題がある場合には、それも今後検討していく可能性もあるということですよね。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
まちづくりと連携をして老朽マンションの更新が図れるという地区においては、今後もそのような区内で可能性はあろうかと思います。
平山委員
なるほど。そこで言うところのまちづくりというのは、例えば防災まちづくりとか、そういうものも入るんですか、そのまちづくりの定義の中に。そこで言うところのまちづくりと連携するまちづくりというのはどういうものを具体は指すんでしょうか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
なかなか、この事業にとか、個別の言い方は難しいかとは思うんですが、この裏面にも一部記載があるんですけれども、再開発等促進区を定める地区計画、高度利用地区、総合設計等という表記がありますが、ここで周辺敷地の集約を行うなどといった、要はその周辺の街区や基盤整備の貢献が見込まれるような、そのようなまちづくり事業であった場合に、都と協議をしながらその計画の対象範囲であったり内容であったりというものが定められていくのかなというふうに思います。
平山委員
もうこれで最後にしますけど、要は、全然別な、もう松前さんのお仕事のエリアではないんだけど、例えば、緊急輸送道路の沿道のマンションというのがなかなか耐震が進まない、耐震化の事業が進んでいかないというようなものもあったりして、やっぱり全体で見たら、中野区だけでもこのマンションの問題というのは多数抱えているわけじゃないですか。ただ、こういったものを契機として、中野区が新しいこの再開発促進区ということにはならないのかな、計画を立ててそういったものを解決するというすべもあるのかなと思ったのと、もう一つ駅前には大きなマンションの課題があるわけじゃないですか、中野にはね。そこもどうしていくかということも、せっかくこういう制度ができたのであれば、やっぱり区も真剣に考えていかないといけないのかなというふうに思ったのでお尋ねをしたんですけど。特にお答えがなければ大丈夫ですけど。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
こちら、まちづくりと連携してというのが大前提でございますが、さらに申し上げますと、実際のそのマンションの地権者さんがそういった区の上位計画を十分に理解された上で一定の建てかえに向けた合意形成がある程度進んでいる地区でないと、これはなかなか区が勝手にその計画に位置付けたから建てかえを促進するかというものでもないということで、かなり、今回、こういう計画を策定、四丁目についてはいたしますが、実際、この当該地権者さんの中で検討が相当進んでいる状況がございます。そういった状況も踏まえながらの制度活用ということになっていきますので、今後、区内のほかの地域についても、同様な取り組み、かつ、地権者さん自身の理解と合意形成の一定の熟度、これらが必要になってこようかなというふうに思います。
平山委員
すみません、最後と言ったんですけど。そうなると、東京都はこの制度をつくるときに、いやいや、もうほぼ話が何となくまとまってきていますよというところを一つの対象としたということになるんですかね。というのは、なかなかそこがうまく進まないから、助成制度をつくったり容積率を緩和したりして、みんな前向きにこの協議に参加してもらって、話し合いに参加してもらって、このマンションの建てかえということについて前進をすればなという、そういう制度なのかなと思ったんですけど、そういうのではないんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
そのような趣旨のことを申し上げましたが、ただ、一方で、区がこの計画をつくるに当たっての補助も出しますよとか、地権者さんが合意形成に必要な経費にも補助を出しますよといったことも盛り込まれてございますので、そういったアプローチの仕方、まだ熟度が高くない地域に対してもこの制度を積極的に活用するという視点を持ちながらのアプローチももちろんあろうかというふうには思います。
小林委員
今の御報告は中野四丁目地区におけるマンション再生まちづくり計画ということで、すみません、これを見て、ごめんなさいね、この前の報告の中野四季の都市（まち）の都市計画についてという図１と比較、合わせてみて、ちょっとわからないのでお聞きしたいと思います。
まず一つは、老朽化されたマンションの建てかえの促進をするという意味合いで創設しました。そしてこの制度を活用していきますということであります。その中で、まず一つは、先ほどの御報告の中での図１の範囲とそれから今回いただいたまちづくり計画案の別紙２の裏面の図を見比べたときには、けやき通りから東側については含まれていなくて、西側だけで先ほどの御報告がありました。西側の御報告についてはこの斜線で引かれた旧耐震のマンションが含まれているということで、この地域がひとつあるのかなと。ここで、西側があって東側が含まれていない。さっきの都市計画の図１との違いについて、まずそこのところをお聞きしたいんですけども。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
まず、先ほどの御報告は、この中野四丁目地区地区計画の変更原案の御報告でございました。これは、地区計画の範囲はこちらでもう限定されているので、そのような内容になっています。
一方、このマンション再生の制度を活用した計画の範囲のとり方としては、この四丁目の地区計画の範囲だけではなくて、駅前エリアや四丁目西エリア、囲町、これ全部を含む四丁目を対象にしたということで、この全体を対象にした理由は、先ほど長沢委員への回答でもお答えしているんですが、これ、地区全体でまちづくりが進むことによって、このマンションの建てかえの効果がより全体に波及するというか、連携していますよという意味での計画の範囲どりをしたということで、あくまでも制度活用の範囲と地区計画の範囲の違いだということで御理解いただければと思います。
小林委員
そうすると、この新たなマンション再生まちづくりをしていくのに当たって、まず、これも先ほどの図１と重ね合わせて見るんですけれども、そうしたときに、高度地区、４００％である高度地区のあるところとないところというところが先ほどの図にはあって、今回、これを重ね合わせたときに、マンションの再生をしていくまちづくりというのが高度地区によって制限をされてくるというふうに見えてくるんですけども、その辺は重ね合わせて高度地区というのを決定してきているということなんですか。要するに、敷地の範囲の中で、区画全体をというよりも、一部のところで高度地区の範囲が定められていたり線を引かれていたりしているので、そうしたことを考えたときに、このマンション再生まちづくり計画がより効果的なものになっていくのかどうかということについての疑問が残るので、その辺、どうなんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
まず、この北東エリア、もう新庁舎につきましては、先ほどの御報告のとおり、容積の考え方も地区計画で定めてまいりますが、今後、マンションにつきましては、まずはこの促進区の制度を活用して見直し相当の用途容積率の緩和が恐らく今後図られるというふうに考えます。ただ、まだ具体の計画が定まっていないので、今回はそれは決めません。
ただ、将来、一定の見直しが見込まれるところでございますが、この北東エリアの容積率については、整備方針の中で上限は５５０％というふうに定めております。その範囲に至るまでの使える制度の一つとして、今回、マンション再生まちづくり計画というものも策定をしますので、その中の老朽マンションであるため、さらに容積緩和が一定図られますよということで、促進区である程度緩和されたところで、この制度をさらに活用して、プラスアルファの容積緩和も期待ができるというところでございます。ただ、上限としては５５０％ということで整備方針で定めているということでございます。
小林委員
そうすると、３種高度が設けられているんですけれども、当地の中に３種高度が設けられて、容積率的には緩和されてきていても、それによって制限がかかってしまうのではないのかなということの件なんです。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり担当課長
失礼いたしました。現在、当該地区は２種高度が過半でかかっているところでございますが、今回、新庁舎整備の区域３－４につきましても、高度地区は廃止を予定しています。したがいまして、今後、隣接する民有地につきましても、次の建てかえに関する手続の中では、恐らく今かかっている高度地区は廃止することになるんではなかろうかというふうに考えております。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、４番、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の策定及び民間事業者の募集についての報告を求めます。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それでは、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の策定及び民間事業者の募集について御報告申し上げます（資料５）。
まず、１番、再整備事業計画でございます。この再整備事業計画につきましては、パブリック・コメント手続を経まして策定をしたところでございます。別紙１がございますが、一部変更点がございますので、後に（３）で御案内したいと思います。
（２）パブリック・コメントの手続でございますが、意見の募集期間が昨年１２月４日から年が明けて１月７日までということ。それで、意見の提出件数は１５件でございます。提出された意見の概要及びそれに対する区の考え方については、別紙２でございます。１５件の意見でございますが、項目を整理いたしまして、全部で３９項目のものについて意見があるというものでございます。
このうち、例えば４番のところでは、災害に強いまちづくりのため、災害時の地域の自立性やエネルギーセキュリティの向上の観点が不可欠と考えるといった御意見がございましたので、こうしたものについて、今回いただいた意見を踏まえて一部加筆を行うということで、その他の項目も含めて変更を行ったところでございます。
恐れ入ります、（３）ですが、別紙１の再整備事業計画をごらんください。こちらの、まずお開きいただいて、５ページでございます。
ただいま御案内した部分ではありますけれども、もともと環境性や防災性の確保としていたものにつきまして、「都市の低炭素化につながる環境性や災害時でも業務継続できる防災性に優れた空間創出」ということで表現を加えたものでございます。
次に、８ページでございます。
多目的ホールの整備・誘導方針の部分でございます。こちらの下の四角で囲っている部分になりますけれども、矢印の６個目、「イベントが開催された際の周辺環境や交通負荷に配慮されているか」ということの後に「また、安全対策が施されているか」という項目を足したものでございます。
次に、１０ページでございます。
こちらにつきましては、公共公益性の向上につながる空間構成ということで、上の囲みの部分のところで「安全で円滑なユニバーサルデザイン」というものを追加いたしまして、また、下の３－２－１のところも同じようにユニバーサルデザインのところがございますので、「安全で円滑なユニバーサルデザイン」ということでの変更をしたものでございます。
また、さらに、１０ページにつきましては、３－２－２でございます、こちらの集いの広場の利用の想定のところで、「災害時の一時滞留空間」といった表現をこの一つ目の矢印のところで加えたものでございます。
それから次に、１２ページでございます。
この広場計画のイメージのところでございますが、みどりのネットワークというものがけやき通りのところになかったのですが、これについて加えているということで、同様に、１４ページの左下の絵のところでも、けやき通りの部分にみどりのネットワークといったものを足しているものでございます。
変更は以上でございます。
次に、民間事業者の募集について御案内いたします。
まず、（１）の募集の概要でございます。当地区における拠点施設整備でございますが、第一種市街地再開発事業による整備を想定しており、個人施行により、当地区の関係権利者の同意を得た民間事業者を施行者とする想定でございます。本募集は、拠点施設整備の事業化推進のため、当地区の主要な地権者である区が、第一種市街地再開発事業の施行予定者となる民間事業者を募集し、選定を行うものでございます。
（２）の施行予定者の役割でございます。この施行予定者につきましては、下にあるような主な業務についての役割を担うということで募集をするものでございます。こちら、お読み取りいただければと思います。
次に、（３）役割を担う期間でございます。区と施行予定者の間で締結する基本協定の締結から、この再開発の施行の認可の公告がされた日までということとなります。これ以降は、施行予定者ではなくて施行者ということになるというものでございます。
次に、（４）の費用負担でございますが、これらの（２）に記載する役割を担うに当たり、みずから要した費用についてはみずから負担ということになります。
（５）の応募にあたっての参加資格要件でございます。①の基本的要件につきましては、応募者には市街地再開発事業の指導段階から計画完遂に至るまで、施行者として必要な業務を適切かつ確実に遂行できる高い能力やノウハウ、執行体制等を有することを求めるものでございます。
また、事業の初動期からエリアマネジメントの展開、周辺地域との連携、市街地再開発事業の事業完了後における長期にわたる施設の管理や維持管理などの体制構築を視野に入れた事業を展開する意思のある者を求めるものでございます。
応募者の構成につきましては、単一もしくは複数の事業者で構成される事業者グループとします。
③は応募者の資格要件でございますが、資力・信用力、市街地再開発事業に関する実績等を要件とします。
次に、（６）選定にあたって求める事項でございますが、開発コンセプト、施設計画や施設の管理・運営計画、事業の推進計画などの提案を求めます。
（７）選定方法です。応募者から提出された提案書を専門的見地から評価するため、外部有識者で構成する審査委員会を設置し、審査基準に基づき審査を行います。審査は、参加資格要件等の確認を行う一次審査と、提案書の内容を審査する二次審査の二段階で実施をいたします。なお、一次審査を通過した応募者が１者のみであった場合は、原則、以降の募集・選定の手続を中止するものでございます。
区は、審査委員会の審査結果をもって施行予定者候補を選定し、基本協定の締結をもって施行予定者として決定をします。
最後にスケジュールでございます。
この２月の上旬、募集要項の公表でございます。今想定しておりますのは、２月７日に公表する予定でございます。その後、３月にエントリー・質問の受け付け、５月には応募の受け付けで、一次審査を行い、７月に提案書の受け付け、それ以降の審査を行って、１０月には施行予定者候補を選定・公表をする予定でございます。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
吉田委員
前のこの特別委員会のときに御指摘をして、資料要求もいたしまして、７０年定期借地の方式では区役所の建設費で賄えないというような従来の説明が、数値できちんと説明いただきたいという資料要求の要望に対してお答えをいただいた内容が示されたものを再確認し、そのときも質疑をしましたけれども、新区役所の整備費は２５４億円大体かかるけれども、前払い地代の場合は１８０億円しか地代を受け取れないので、差し引き７４億円マイナスだから、７０年定期借地という方法はとれませんと、こういう答弁であったと認識していますけど、それでよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前回、資料要求があった資料につきましては、ただいま御案内があったような説明をしたところでございます。
吉田委員
それに対して、大変ずさんな、もう世の中には通用しないような積算であるということを示させていただいて、私どもは自分たちで外部の専門の不動産の鑑定ができる事業者さんに積算をお願いしているということを申し上げましたけれども、その調査の結果をいただきました。
これは、私どもがお声がけをして、２５人の区議会議員がお金を出し合って調査を依頼した、日本でも最大級の事業者さん、一般社団法人さんに依頼した内容なんですけれども、これを踏まえて、これは大変短い期間、たった一月で、また非常に少ない金額、２００万円超ぐらいでお願いをしたので、そちらさんもあらあらの計算しかできませんので、この鑑定結果、鑑定と言わず調査結果ですね、調査結果についてもっと精査が必要なんですと、丁寧にやるならば３カ月は必要ですと。これをレンジだけでも、最低限これだけの地代が出るんだということだけでも示してくれと。それならば、常識的な手法を使って出しますといって出していただいた数字です。
それに基づいて我々がこの駅前の再整備事業について考えますと、７５０億円から１,０８０億円。区の算定は１８０億円でしたけれども、全く違いますね。７５０億円から１,０８０億円の前払い地代が、最低限７５０億円以上見込まれると。これが日本で最大手と言える一つの事業者さんが、そこはもうほかの自治体の不動産の鑑定をしっかりと請け負っている事業者さん、信頼できる事業者さんでありますけれども、そちらの調査結果を我々が踏まえて勘案した数字でございます。
これにはいろいろ条件が付加されます。これはその土地のポテンシャルを最大限生かした場合の数字でございますので、今回のサンプラのレガシーのような事業を行うホールですとかバンケットですとかホテルですとか、さまざまな区の条件、希望する内容がございます。こういうものを踏まえると、８掛けで考えてほしいと。最も収益が上がる事業だけでやると７５０億円から１,０８０億円の地代が出るけれども、８掛けで６００億円から８６４億円ぐらいをめどに考えた方がいいと。これが、この算定結果を踏まえて、さまざま、いろいろ調べていただいた結果、我々の判断している、私の判断している数字は６００億円から８６４億円の前払い地代が出ると。
そして、この数字もさらに条件がありまして、これは都と国の土地も含めているので、何やら区は都と国に対してはなかなか交渉が進んでいないとか、そういうことを御答弁いただいていたと記憶していますけれども、真面目にきちんと要請をして、この都と国の部分というのは全体の２万３,０００平米のうち１割でございます。どうしても話し合いが成立しなくて、区だけの、あるいは区とＭＮ２１のところだけで計算すると、さらに、要するに全体の９割の土地ですから、５４０億円から７７７.６億円、あらあらでこれだけの前払い地代、これが得られるはずだというのが、私どもが外部に委託調査をした結果出てきた数字をもとに踏まえて考えている、私は確信を持っている数字でございます。
区が示した１８０億円というのは非常にずさんである、いいかげんであるということは私はあのとき質疑で示しました。これは外部、例えばＵＲなどが積算した数字じゃなくて、区が独自に計算したものだということも前回確認をしましたし、そして、そこに期待利回りがゼロ％だと、ちょっとあり得ないですね、期待利回りゼロ％で計算した数字だと、こういう御答弁もいただいたと理解しています。
このような誤った前提の数字を、しかも、あのときは１２月６日ですか、これまでに一度もその数字を出してこないで議会にずっと承認を求めてきた。非常に不誠実な、不正確な議会に対する説明であった。そのような不正確、不誠実な対応で、出てきもしなかった数字に基づいて再整備事業しかないんだと言って、それを議会に認めさせてきて、そして、ようやく出てきた数字はお粗末な、全く世の中では通用のしない積算の仕方で、１８０億円しか出ないんです、だから２５４億に足りないんですよと。こんなものは認められませんと私は申し上げました。
そして、外部のきちんとした不動産鑑定をする事業者さんに調査を依頼した調査結果を踏まえた私の判断では、少なくとも５４０億円から７７７.６億円の前払い地代が出ますので、再開発事業でなければ建てかえ費用が出ないというのは、私は虚偽であると認識しているんです。ですから、ここに示されているさまざまな事業、私も、すばらしい事業の内容、内容はすばらしいと思うんです。しかし、区民の財産をきちんと精査して、開発手法を精査しないでいたずらに区民の財産を外部に、要するに、結果的には権利変換方式で、足りない部分は売却します、売却してしまう、区内の一等地というところについて売却する計画、これは、責任を追及して誰かの首をつろうと言っているんじゃなくて、従来のさまざまな経緯の中でこういうことが決まってきて進んできているけれども、ここで一旦立ちどまってもう一度精査をし直すことを私は求めたいんですね。
そこで、先週の金曜日に６人の区議会議員の連名で要望書を出させていただきました。この要望書の内容、その調査費用を出した２５人のうちの６人、そのほかの方々はそれぞれのお立場でいろいろな御意見、御要望をこれから出されるんだと思いますけれども、少なくとも６人の議員については、一定の条件のもとではあるが、北口の２.３ヘクタール全体で少なくとも７５０億円程度の前払い地代が得られ、新区役所整備の整備費が捻出できるポテンシャルを持っているエリアであると。そして、定期借地権方式を採用せず、権利変換で転出補償金を得るという手法を用いると、これは議決案件となって、中野区議会としても慎重な判断をする必要があると。これまで、区としては、一貫して区役所新庁舎の整備費用を捻出するためには権利変換方式が望ましいという考えを示してきたが、当該土地は区内でも最も中核的な一等地であり、一度手放してしまえば再度取得することは極めて困難である。土地を手放すことなく区役所の建設費を捻出する手法についても幅広く議論をすべきである。区に区役所、サンプラザの土地を手放すか保有し続けるかという議論をしたことがあるのかと尋ねたところ、庁内でそのような議論が行われていないという答弁であった。
国の場合、国有地の売却に当たっての財務省の指針が国有財産中央審議会の答申として平成１０年９月８日に出ていますが、それによると、国の保有に伴う価値と機会費用を比較衡量して結論を得ることは有効であろう、例えば定期借地権などの活用を含め、効率的、収益的な管理に努めていくことが必要と考えられると、このようにあります。つまり、土地を売却するに当たっては、保有し続けた場合と比較衡量するべきであるというのが国の見解であるわけです。
拙速に、しかも、きちんとした精査もなく、議会に精査した数字も示さずに、当該土地の、結局、売却を意味するような開発事業を決めるのではなくて、可能な限り権利変換か定期借地かについての議論を深めて、十分な議論を尽くしていただきたい、こういう要望を出させていただいて、そして、私どもはたった一月で、わずか２００万円で、とにかく一生懸命に急いで調べていただいた結果でありますが、申し上げたとおり、あらあらの、しかし、今最低限これは確保できるという数字でありますので、改めて区に５００万円という、多分想定されるきちんとした費用でありますが、５００万円というお金と、それから３カ月必要だと。３カ月という期間をかけて私どもがあらあらに調べさせていただいた内容が少なくとも区とは全く違う数字が出てきているのでありますから、定期借地制度でやってもしっかりと、建てかえの費用はおろか、その倍の前払い地代が出てくると。これ、一番ミニマムで考えただけでも５４０億円、ＭＡＸで考えれば１,０８０億円、こういう数字が出てくる。１８０億円というこの数字とは全くかけ離れた私は実際だと。区民の財産の処分に当たって、このようないいかげんなプロセスのもとに議会にまた今回も承認を求めるわけであります。私は、これは本当に将来に非常に禍根を残すことを、今、区は暴走しているなと、このように思います。
ぜひ、私は、だから復活要望予算にも、５００万円の今回の中野駅新北口エリアの再整備について、定期借地方式だとどれぐらいかかるのかということを調査してくださいと予算要望を出しました。受けるか受けないか存じ上げませんけれども、まだ返事は来ていませんけれども、きちんと区民に説明がつく数字でもって、説明がつく内容でもって、上の計画はもうすばらしいものがいっぱいありますので、もうてにをはだけ、もっと緑をふやしてとか、それぐらいなことしか私は言うつもりないですけれども、とにかく、この区民の財産である区役所の用地、そして区が１００％所有しているＭＮ２１、ここの土地を一度売却してしまえばもう二度と、多分、中野区が必要だと思ったときに売ってくれるということにはならないと思うんですね。
そして、例えば都市再開発、都市の再整備にはローリングという事業の手法がよく使われます。大きなエリアが、一つ敷地ができたときには、そこの中だけで計画をぱんと立てて何か建てて終わりというんじゃなくて、そこを種地にしてまずほかの計画を進めて、いろいろ、権利変換じゃないですよ、いろんなことをして、別の土地の再開発とかあるいは高度化とか防災化というのを進めて、そして、そこが更地になったら、今度はそこを種地にして、今度はその次の場所の再開発をして、種地とかいろんな権利変換とかいろいろなことをして、そのようにいろいろ周りの再整備が必要なところを一巡してから最初の種地の再整備をする。こういうようなローリングという手法をよく使いますですよね。そういうことも含めて、土地さえ持っていれば、将来にわたっていろいろな選択肢を確保し続けられるんですよ。
ところが、一回売ってしまえば、その将来の世代の選択肢というものはなくなってしまいます。ですから、区役所の再整備をするに当たって費用の捻出が必要だ。そうでしょう。でも、その費用は出るのですから、土地をこの場で我々の世代で売ってしまうという判断ではなくて、売るのは将来の世代が本当にもっと差し迫ったときに考えてもらえばいい。今は費用が捻出できるんだから、この土地は持ち続けて、人に貸して、その前払いの地代、前払いでなくても本当はいいと思いますよ、地代でもって再開発の事業を行ってということをぜひ考えていただきたい、このように思います。
そのために、２月に今回御説明があったプロポーザル、これを一時延期をしていただきたい、このように思いますが、御答弁を求めます。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ただいま御報告したとおり、この計画は決定いたしましたし、事業者の募集の手続、この準備も進めておりますので、これは予定どおり進めたいと考えております。
吉田委員
それでしたら、私はこの報告、この計画に賛成することはできません。まずは、後でまた追加の質疑をするかもしれませんが、一旦終わります。
渡辺委員
吉田委員のお話に関連するところもあるんですけれども、とにかく、もうここまで計画が進んでいる以上、区としては、この計画をとめることはしないというような意思を持って今やられていることだと思います。
権利変換という手法をとって今回の再整備事業計画を進めているわけでありますが、私も前々から、その定期借地権方式での考え方というのはいかがだろうかということは３年ぐらい前から言ってきてはいたんですが、金額的にちょっと足りない、区役所をつくるお金が定期借地権方式だと賄えないというようなことをずっと言ってきておりました。今回、私も独自に不動産鑑定事業者に依頼をいたしまして、実際どのようなものか、結果を見て判断しようということで結果を見たところ、どうも区の説明と大きく異なっていると。その部分についての、もう一回、私は、区が言ってきたことというのがやっぱり信頼できなかったという結論になってしまうんですけれども、そうじゃないという言い分があればちょっと説明をしてもらいたいんですけれども、もうこの前回出した資料でこれは正しい、これで間違いないという、そういった認識でいいんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
定期借地権を設定した場合の試算ということで前回出したのはあるんですが、今回策定した再整備事業計画では、従前の資産の評価ということで出している金額があるわけです。こちらは、１７ページになりますけれども、区とまちづくり中野２１、この資産、これは土地と建物の両方になりますけれども、合わせて大体５６０億円になるというところです。これは、下にあるとおり、路線価を基準として出したものでございますし、我々が何か計画をしていく上でこういったものを基準として出しているということについてはこのとおりであるというところです。
５６０億のうち、建物が大体１００億ぐらいと見ておりまして、残りの４６０億というのが土地の代金であろうというところで見ています。前回出した金額からすれば、それの７～８割ということを見込んでいるというところでは、妥当な数字じゃないかというふうに思っております。
ただ、実際、今後再開発を進めていく上でこの権利変換をしていくときには、鑑定評価をきちんとまさに行うわけで、これは今我々が計画時点で見ている数字ではございますが、今後、その次のページ、１８ページを見ていただきますと、これからの手続の中で、都市計画の決定、あるいは事業認可、権利変換計画の認可というふうに進んでいく中で、その時点での評価を行って、最終的には権利変換計画をつくっていくということになります。その鑑定をそれぞれ、ここで言う施行者や施行予定者であったり、あるいは地権者側もそこで鑑定評価をし、そこですり合わせをしていくということになろうかと思いますので、ここで出している数字も２０１９年１月時点というふうになっておりますので、やはり時点によって変わる数字がございますので、そうしたものに従って今後の権利変換の計画をつくっていくということになろうかと思います。
ですから、これまで検討している内容につきましては、こういったことをベースにして着実にこの事業を進めていくこと、また、区役所等の財源をきちんと確保していくということ、これにつきましてはこの計画どおり進めていきたいというところでございます。
渡辺委員
私が今聞いたのは、吉田委員もさっき言っていた期待利回りゼロ％で出したその定借の数字というのが本当に正しいものかどうかというのを確認したくて今聞いたんですけど、もう一回そこを答えてもらっていいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前回出したものは、実際、上物、上のつくる建物、これはそれぞれの建物の用途によって決まってくるということだとは思っています。土地の価格も、土地から得られる収益、それを使用したときに得られる収益が土地の価格に反映されるということだと思っています。
現時点では、ホールという計画はございますが、それ以外、例えば住宅、オフィス、ホテル等々、そういった計画はあるものの、どのくらいのボリュームでどのくらいの収益が得られるかは現時点ではまだわからないわけです。これにつきましては、事業者からまさに提案を求め、それで計画を立てていくということですから、前回、１２月にお出しした時点では、上物のボリュームが決まっていない中では、我々が見積もれるのはこの固定資産税相当額ということで、最低限の額で出すしかないだろうということでお示ししたものでございます。ですから、期待利回りがということではなくて、そういった考え方の中で出しているところでございます。
ただ、一方で、仮に期待利回りを設定して、さらにその中で７０年の定借ということになりますと、割引ということもあるわけですから、それで見たときに、元の土地の評価額の何割かということをおおむね捉えていくという考えからすれば、そんなに違った数字ではないだろうというところでございます。
先ほど申し上げたとおり、土地の７～８割ということが定借などで見込まれるという考えからすれば、現在我々が計画上見る数字ということでは、こういった考え方でお示ししたというところでございます。
渡辺委員
要は、やっぱり期待利回りをきちんと確定することができなかったから間違いないということで期待利回りゼロという数字を出しましたというふうな回答と私は受けとめました。それが現実的な数字かどうかというのは明らかにおかしい話であって、土地を貸すオーナーが利益をいただきませんということで貸すというのは現実的にはない話であって、それを何％に設定するかというのが、いろいろな条件であったり事例とかを調べて、大体このぐらいのパーセンテージが適正であろうというふうなことを専門家が調査して、そして定期借地の場合は大体ここの地価はこれぐらいだと、それがやっぱり本来あるべき姿なのかなというふうに私は思います。
実際、一般的な話であって、期待利回りというのは平均的には２％から２.５％が適正であるというのが一般的に言われている話であって、区が前回出した数字、こちら、ゼロ％でありましたけれども、これに２％、２.５％という期待利回りをつけると、ここの地価というのは、２％の場合約１,０４６億円、２.５％だと約１,２１１億円というふうな数字も一般的な計算方法で出るわけであります。これが適正かどうかというのは、それこそサンプラの後継施設のものであったり、アリーナを入れた場合どうなるか、これによって期待利回りは当然下がったりする可能性もあるわけであって、そこがどの程度かというのをきちんと調査をするという努力というものをしていないということが私はいかがなものなのか。そして、そういった数字をちゃんと出して議論をやっぱりしていくというふうなことも、そして、もう一個、これは売却という、そういった手法だってあるわけで、これはまた別に賛同するわけじゃありませんけど、いろいろな手法があって、この再整備事業計画の中で資金調達をするチャンスを私は失っているんじゃないかということがやっぱり根本にあるんですね。
なぜかというと、これから中野区、向こう５年間で非常に大きな負債を抱えていく、学校再編、建てかえなどの建設費とかも捻出をしていくのに起債をしていかなくてはいけない、区役所も当然起債をしているということで、非常に大きな借金を抱えていく、財政危機が明らかに見えている中で、今回の再整備事業計画というのは唯一にして最大の資金を調達するチャンスなのではないかというふうな考え方もできるのではないかと思うんです。
資金的に、財政的に余裕があるというふうな、そういったときであるならば、確実に事業を進めていくということで権利変換方式が望ましいという考え方も理解はするんではありますが、私は議会の側にいて、急に、去年、こんなに借金を抱えるんだというようなことを知ったときに、これ、どうやったらこの財政危機を乗り越えられるかというようなことをやっぱり真剣に議論していく必要がある。
その中において、権利変換方式のままこの再整備事業計画を進めていくと、結局、土地の算定額によってこの資金が、転出補償金が入ってくるという金額が決まるわけであって、いわゆる競争原理が働かない公式という側面もあるわけなんです。ところが、定期借地権方式であったり、売却というやり方も、入札ということで競争原理が起きて、１００億、２００億単位でもしかしたら値段がつり上がるかもしれない。そういったところで、財政危機のほんの一端ではあるかもしれませんけれども、多少こういった事業で資金調達をすることによって緩和されるところがあるのではないかというような議論というものも庁内で私は行うべきだったのではないかなというふうに思うんですけれども、そういった考えというのはやっぱりなかったんですかね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
我々が進めてきているのは、中野駅新北口駅前エリアの再整備の事業でございます。まちづくりをやっているということでございまして、資産の活用だけをやっているわけではございません。もちろん、この中で区役所の財源を生み出すといったことは方針として掲げておりますけれども、我々はまちづくりをやろうとしてやっている。サンプラザを取得したのもまちづくりをやるために買っている。そうした事業の流れの中で来ているということでございますし、今回決定しているのは再整備事業計画でございます。
ですから、この中でまちづくりを実現するということがまず第一でございまして、あわせて区役所の財源を確保するということで進めてきているものでございます。
渡辺委員
念のため確認しますけれども、例えば、今回の資金調達をしたものにおいて、それを学校の新しい新校舎の建設に回すとか、そういった区内のさまざまな事業に宛てがう、こういったことは可能ではあるんですか。可能か不可能か、それだけ答えてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
もともと、この計画にもあるとおり、区役所の財源、それからサンプラザを清算していくときの財源、そうしたものを確保するという考え方を示しておりますので、基本的にはその額を転出するという考えでございます。
もちろん、余れば、恐らくこのお金はそのままどこかしらの基金に繰り入れるということになりますから、そのお金を別に使うということは考えられるとは思いますけれども、基本的には、今回の方針としては区役所等の財源を確保するというものでございます。
渡辺委員
余れば一応基金に入れるということで、それをどう使うか、それは区が決めることだと。担当課長としてはまちづくりを確実に進めていくというものが優先事項だということで、そういった答弁しかできないとは思うんですけれども、本来は区長部局なり区長がトップリーダーとなって、こういった財政の問題も含め、この再整備事業計画もどういうふうな位置付けにするかということを私はちゃんと議論として上げてやっていくべき大きな、それこそもうこれ以上の事業計画というのはもう二度と出てこないんじゃないかというような、そういった大きな計画であって、中野区全体が一丸となって、本当に真剣にこの再整備事業をどういう最高の形にしていくかということを、資金調達のやり方も含めて、一旦ちゃんと立ちどまって検討していく必要のあるものであると私は考えているところでございます。
そういったところで、やはり２月にプロポーザルをかける。これ、プロポーザルをかけるということで事業者募集・選定が始まった時点でもう権利変換方式でありますよということを宣言するようなものなので、私も、一旦その前に立ちどまって、定期借地権方式のやり方、売却でもいいという、そのほうが当然資金はたくさん入ってくるわけですから、そういうやり方だってありますよと。いろいろなやり方があるわけなので、そういった精査というものを今一度きちんと数字を調べてみる、そしてその数字をきちんとこういった議会の場でも出すというような、そしてその上で議論をしていく、そしてきちんと議論した上で区がこうしますというふうな決定を示すというプロセスがないと、本当に将来禍根を残す、あまりにも片手落ちのような、そういった事業計画だったんじゃないかということが批判されてしまうんではないかというような、そういった危惧を感じているところであります。これは私の意見なんですけども。
あと一点聞きたいんですが、今回の事業計画、容積率緩和を伴うような都市開発仕様というものは検討していますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この中での容積率の緩和はあると考えています。
渡辺委員
緩和があるというのは、それはもう都の許認可が必要かと思うんですけども、その件に関してアプローチはしているんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
都市開発諸制度ということでそういった制度がございまして、例えば高度利用地区、それによってさまざまな貢献に応じて容積率を加えていく、緩和していくということがございますので、そうしたことを見込んで開発を行っていくということでございます。
渡辺委員
容積率緩和を前提とした応募要項にするということでよろしいんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
そうした提案もできるということで都市計画を考えているところでございます。
渡辺委員
であればなおさら、そういった容積率緩和が前提ということであるならば、先ほど吉田委員が調べてもらった事業者は、その容積率緩和に関しては入れていないと、それが入ることによってなおさら価格が、価値が上がるのではないか、そういったところもあるわけであります。本当にいま一度、これからの中野区の財政のことも考えた上でのお決めになる判断といいますか、そういったところも考えていただきたい、そういった思いでいるところでございます。
以上です。
吉田委員
今の御答弁を聞いてますます今ちょっと理解不能な状況であるんですけれども、容積率の緩和があれば、先ほど、私ども２５人で外部に調査を委託して出てきた数字を勘案して判断した数字、７５０億から１,０８０億円、これ、容積率を緩和するとさらにその金額が跳ね上がるんですね。一番ミニマムに考えても５４０億円から７７７.６億円、これも容積率の緩和に従って前払い地代の金額も上がります。これは本当に、なぜ昨年の１２月６日まで一度も定借について、自分はよくわからないからというさっきの御答弁だったと思うんですけど、わからないから外部の専門機関に調査を委ねるんですよ。なぜ外部の専門の不動産鑑定の資格がある団体に調査を依頼しなかったのか、ここ数年だか１０年だか、その理由をお聞かせください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
基本的には、この平成２８年４月に再整備実施方針というものを策定いたしました。この中でも、面整備事業につきましては、公共基盤整備と複合施設建設を両立させるために、面整備事業として総合的、一体的に行うという考えを示しておりまして、その面整備事業の適用に向けて計画検討を進めるということでお示しをしています。
それ以降、基本的にはその区画整理事業、さらには市街地再開発事業ということをベースに検討してきておりまして、また民間の事業協力者の協力を得てその事業が成り立つかどうかといった検証を行ってきているところでございます。
計画を立てるに当たって、基本的に、先ほどお話ししたとおり、路線価等をベースにしたもので大体の見込みを立てていくということはございますけれども、あとは実際の本当に事業が成り立つかどうかということの中での検証を行いながら進めてきて、この市街地再開発事業、これは特にお金の話だけじゃなくて、ここを整備するに当たって、市街地再開発事業という手法を使ってしっかりとした建物あるいは基盤を整備していくという考え方を示して進めてきたということでございます。そうしたことから、特段、別に何かの鑑定をするということは特にしておりませんし、我々が見込める範囲で検討してきたということでございます。
吉田委員
いや、ますます何にもやっていませんと言っているんですよね。すぐ目の前で、中野区と非常に性質の似た区である豊島区、あるいはちょっと土地は離れていますけど板橋区でもう先行事例として、１００％正しいとは言いませんよ、だけど、７０年定期借地でもって区役所の再整備、区役所跡地の再開発というか再整備を定借でやっている、あるいは板橋駅前でやっているという先行事例があるわけですよ。それを、我々で調べました、その調べ方がお粗末だからこの結果なんでしょう。１８０億円なんていうでたらめな数字を出してきて、よその会社に聞かせたら、もうあんぐり口をあけて、えっ、期待利回りゼロ％、えっという、もう絶句するような数字を議会に出してきて、それ、でたらめですねと指摘しても、何でこれまでちゃんと専門家の鑑定をしなかったんですか。何の外部調査をしなかった理由にもなっていないですよ。なぜ、ちゃんと適正な、自分ではできないことを専門家にやらせることをしなかったのかを聞いているんです。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この間、委託の業務としていわゆる都市機構に委託し、そうしたところのコンサルも受けながら進めてきているということでございますので、それで足りているという考えでございます。
吉田委員
今ＵＲとかに責任を転嫁したんですよ。ＵＲがじゃ１８０億円というでたらめな数字を出したんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前回出した数字は、これは区としてつくったものでございます。ただ、もちろん、この中で出している数字、これは区画整理における事後評価想定額ということでございますので、こちらにつきましてはＵＲから聞いた数字をつかっております。
吉田委員
じゃ、何でＵＲから出てきた数字というものに基づいた数字にこの１８０とでたらめな数字はなっていないのか。そして、定期借地という手法をなぜ少しも検討もしなかったのかという説明になっていないじゃないですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この間、全く定借ということを検討しなかったわけではございません。この面整備の、平成２８年ですね、実施方針を出して以降、基本的には再開発事業ということをベースに検討してきたわけでございますが、その間、定期借地だったらどうなるかということは、比較の検討はしてきたということでございます。
吉田委員
今、定期借地も検討したと言いましたよね。それ、議会に報告しましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
定期借地としてこうだということの説明は特にしてございません。基本的には市街地再開発事業で進めるという考えを示してきたところでございます。
吉田委員
課長を個人的につるし上げているんじゃなくて、区の行政を指摘しているんですからね。誤解しないでくださいね。だけど、個人財産だったら今の御説明でいいかもしれないんですよ、損するのは自分の個人の財産だから。だけど、これは区民の共有の財産なんですよ。区民の共有の財産について処分をする、活用することを含めて処分する、それをきちんと議会に諮って、情報提供して、それをなぜしなかったんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
すみません、２８年の実施方針にまた戻ってしまって恐縮ではございますが、面整備事業ということで、区画整理、それから再開発ということで、それぞれ法令に基づいて公益性の高い事業として公平かつ公正に行われると、これをベースに検討を進めていくということをお示ししてございますし、また、区有地等資産の取り扱い、これにつきましては、新区役所の財源について再整備事業を通じて確保すること、それから市街地再開発事業による権利変換など、面整備の特性を捉え、制度運用に沿った適正な公的財産の運用を図るといったことを示してこの間検討してきたところでございます。こちらにつきましては、この間、議会にももちろんこの実施方針もお示しし、この間考え方をお示しした中で進めてきたということでございます。
吉田委員
ちょっと御説明にごまかしがあると思うんですよ。定借という方式もありますよと、それについては例えばこれぐらいの前払い地代が得られるけれども再開発事業というのでやりますという説明はしていないでしょう。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまで定期借地のことについて全く触れなかったわけではございませんが、特段、定期借地の考え方は示してはきておりません。２８年のときにも、再開発を進めていく、これはやはり区画整理で、街区再編をやって区画整理をやると。そうすると、地権者が、区だけではなくて、ほかの地権者も含めてこの敷地の中に入ると。この中で、それぞれの地権者の意向を反映しながら事業を進めていく上で、市街地再開発事業が妥当だろうという考え方で進めてきたところでございます。
実際、区、それからまちづくり中野２１、東京都や国、それぞれがそれぞれの意向の中でこの面整備事業を行わなくてはいけない。そうしたときには、こういった法定の市街地再開発事業、これで行っていってそれぞれの資産を保全しながら進めていくということが妥当であろうということでこの間進めてきたということでございます。
吉田委員
こういう方針で進めてきたという説明にはなっているんですけれども、その進め方が誤りであったという指摘をしているんですよ。国と都の土地については一生懸命協議をしなければいけない、その協議も何だかじゃやっているのかやっていないんだかわからないような御説明ですけれども、都と国の土地を使わなくても、先ほど申し上げたとおり、容積率を緩和しなくても、５４０億円は少なくともアリーナを入れても出るでしょうと、私は外部の調査機関の結果を踏まえてそのように認識をしています。それぐらいの認識は私は多分一月、これ、調査必要なんじゃないのと思って皆さんと協力してお金出して、そしてこの結果を得るのに一月でできたんですよ。
これまで中野区は何年この計画を進めてきたか、細かくは、正確には知りませんけど、何でこれまでの数年だか１０年だかの間に一回でも立ちどまって、これ、定借でも、区民の財産を売っ払わなくても、貸した形で、戻ってくる形で、上の計画は少しも変えずにできるんじゃないの。なぜその検討を議会に諮らなかったんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
仮に出発点が街区再編を行わずに敷地そのままでやるといったときには、資産活用という考えの中でそうした考えもあろうかというふうに思いますけれども、定期借地という考え方もあっただろうとは思いますが、今回、まちづくりの中で街区再編を行うと。街区再編を行い、この敷地の自由度を高め、さらには周辺の交通環境の整備を行うということでこの再整備の事業を進めてきたということでございます。これらの基盤の整備、それから敷地の中での拠点施設の整備、こういったものを行うということで進めてきたということでございまして、この再開発をベースに検討するということは一定の理解を得て進めてきたというふうに認識をしているところでございます。
吉田委員
その一定の理解を得てというのが、議会にきちんとした情報を提供しないで無理やり得てきた理解でしょう。今おっしゃっているまちづくり、これはまちづくりをやっているんですよ、全くそのとおりですよ。別に我々は民間企業じゃないから、お金のために地域の再開発をやっているわけでも審議しているわけでも何でもない。区民の将来のためにやっているわけですよ。ですから、定借という方式を使っても、今あるさまざまな計画を変えなくても、要するに、所有者が区であるというだけでもって、別に上の計画を定借でやると全面的にできなくるとか、もしかしたらそういう理解をされているんですか。僕はちょっとびっくりですけど。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほど委員から御案内があったとおり、調査したものの概要はよくわかりませんけれども、最大限に土地を使った場合の金額ということだというふうに伺いました。土地を活用する上で、最有効で使った場合それだけの額が出るということからすると、上物の用途が設定されている上でその金額ということであるということであればわかるわけですが、今回、ちょっとそこまでの詳細のものはわかりませんけれども、我々はなかなかまだそこまで把握して試算をするということは非常に難しいだろうというふうに思っております。
我々としては、今回、再開発で行うということで方向を示したわけですが、もう一方で、権利変換する資産につきましては土地のみの保有も検討するということをお示しをしておりまして、我々としては、転出補償で幾ら必要かということはございますけれども、一方で、資産としてこの街区の中で残していきたい、こういった考え方もお示しをしたところでございます。
仮に土地だけで残した場合は定期借地権を設定するとか、そういったことは十分考えられるということでございますので、全く定借を考えていないとかということはなくて、土地だけで設定した場合はそういった借地ということも十分考えられると。これについては今後検討を進めていって、事業計画というか権利変換ですね、こうしたものに反映をさせていくという考えでございます。
吉田委員
今、非常に打開策になるかなという御答弁があった気がするんですね、理解が間違っていなければ。もう一回確認で、正確に理解していただくために、外部に調査をして、その結果を踏まえて、私なり何人かの議員なりが認識をしている、あるいは、事によったら、言いにくいけれどもそれは理解しているという議員もたくさんいらっしゃるという中で、フルに土地のポテンシャルを活用すると１,０８０億円の前払い地代が出るんですね、これが国と都の土地も含めて。容積率緩和を見込んでいない、現在の都市計画を見込んだ数字です。このうち、アリーナとかホテルとかいろんなものを含めると、床面積等いろんな単純計算でもって利益は２０％下がって８０％になるだろう。つまり、マックスの場合は８６４億円、そうでなければ６００億円ぐらいが下限であろうと。そして、都と国が区の計画には乗りませんよという場合には、さらに１割引きです。そうすると、最小限で５４０億円、最大限で７７７.６億円という前払い地代、容積率緩和なしだと、が出てくると。ですから、アリーナとかホテルとかバンケットとか、そういうものを勘案して判断した数字でありますので、これははっきりと認識していただきたいんですね。区役所の整備費２５４億円の少なくとも倍以上になるということであります。
そして、ぜひ、定借も将来考えられるということであれば、今回の２月のプロポーザル、これにその旨を少しでも、特記事項でも何でもいいから、加えていただきたい、事業者にそういう認識を持って入札に応じていただきたい、これをまず要望いたします。
そして、今回の選定方法。この選定方法に、一次審査を通過した応募者が１者のみであった場合は、原則、以後の募集・選定手続を中止する、これ、ちょっと重大だと思うんですよね。つまり、競争を入れませんということですよね。やっぱり競争をさせないと、区として一番いい計画、競争によって一番いい計画というのを民間の力ある事業者さんたちから提示してもらうことはできないと思うんですよ。民間でも普通相みつというのをとりますけれども、きちんと日本にはすばらしい都市の事業ができる事業者さんというのはうなるほどいますから。１者出てきたらそれで終わりなんて出来レースみたいなことじゃなくて、ちゃんと２者以上に応募してもらうようなスキームをきちんと組んで、２者以上が参加できるようにして、そしてその中できちんと選定する、こういうことをするべきですね。これ、競争を排除しているような何で条文になっているんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
初めのまず土地のみの保有ということの考え方については、今回、再整備事業計画の中で、土地のみの保有も検討するというふうに記載をしておりまして、それに従った考え方を示してもらうということ、これ、実は審査の対象外でございますが、考え方を示してもらうということで提案をしてもらうつもりでおります。
もう一点、この応募者が１者のみというのは、これは一次審査を通過した応募者が１者のみだった場合は中止ということでございまして、競争性を確保するために１者だったらもうやめますよ、複数者いたら続けますよということでございます。
吉田委員
その辺、ちょっと理解が間違っていたので、わかりました。
そして、定借ということも今後考えられるということであれば、もう今のやりとりで十分わかるとおり、やっぱりきちんとした専門の不動産鑑定のプロフェッショナルに、我々が行政のプロであったり議会のプロであったりしても、不動産鑑定のプロではないわけで、区はきちんと、今回のアリーナとか、いろいろの幅がありますけれども、計画があるものについて、定期借地が７０年前払いでも５０年でもあるいは各年払いでもいいですよ、やり方はもうファイナンスの仕方なので、記載の内容が変わるだけですから。きちんと定借という方向だとどれぐらいの利益が土地を手放さずに見込めるのか調査をしていただきたいですが、いかがですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これから事業者を選定していくというところでは、区として今の段階でやるということは考えておりませんが、今後、選定した事業者のもとで、施行者、施行予定者となりますので、その施行予定者が権利変換計画をつくっていくという過程の中では地権者としての土地の鑑定評価が必要だと思っておりますし、また施行者としての鑑定評価ということも行うということは想定されますので、そうした今後のプロセスの中で鑑定をしながら進めていくという認識でございます。
吉田委員
権利変換をして、区に残った土地についての定借みたいなことを検討しても、それははっきり言って意味がないんですね。そうじゃなくて、この計画全体、２万３,０００平米、ここについての実力というものについて、そして区がいろんなものをまちづくりの中でやりたいと思っている、そういうものを勘案した全体について、事業者さんが持っている数字と別途区は別の数字を比較対象として持っておくべきだ、私どもが調べた数字というのはそれは採用しないでしょうから、区がきちんと責任を持てる数字を持つべきだ、こういう意味で定借についてのきちんと今回は鑑定をちゃんとすべきである、外部に委託すべきだと思うんですが、いかがですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
どの時点かということではございますけれども、いずれはやはり鑑定をしていくということになります。これは一般論でございますけれども、一般に、やはり区としても土地の取引をする場合は２者なり３者なり鑑定をする、その中で判断していくということがございますし、今後、ここの再整備、再開発を進めていく上でも鑑定評価は必要であるというところでございます。
委員長
委員会を休憩します。
（午後２時５９分）
委員長
委員会を再開いたします。
（午後３時１５分）
酒井委員
いろいろるる質疑がございました。それで、我々もさまざまな調査をした中ではかなり幅もあって、区が考える数字、それから、今、吉田委員それから渡辺委員が質疑をされた数字、それからまた、その真ん中あたりの数字も実はありました。ただ、そこにはやはり区が考える、これまでグランドデザインをつくって、それから新北口駅前エリア再整備事業計画のこのまちづくりの観点というのは入っていないんですよね。やはりそれが入った際に、じゃ事業者が来るのかというのが非常に不確定要素だなというのは感じており、なかなかこの手法というのは難しいのかなというのをまず一点感じています。
それから、手法そもそもができるのかなというところも非常に難しいんじゃないかというふうに私は思っています。それが２点目。
３点目で言いますと、やはり平成２８年からこの整備方針をやっておる中では、現状、なかなか遅きに失したところもあるのかなと思っておるんですけれども、先ほど来、入札のお話なんかもありました。それから、今、区が計画しております再整備事業計画、こちらのまちづくりは大切だというふうな議論があったんですけれども、定期借地でやりながら入札というものが入ってこの区の現在の考えの市街地再開発事業というのはできるんですか。そもそものところを教えてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業の中では、例えば工事をする際の入札というのはございますが、そもそもこの事業の入り口の段階での入札というのはございません。
酒井委員
やっぱりそういうことで、そこの部分がちょっと僕は難しいんじゃないのかなと思うんですね。要するに、もしも……じゃ、休憩して聞きましょう。休憩してください。
委員長
暫時休憩します。
（午後３時１８分）
委員長
委員会を再開します。
（午後３時２６分）
酒井委員
先ほど、少し休憩の間もいろいろな話があって、我々といたしましては、先ほど来申し上げたとおり、調査をした結果、かなり幅のある数字があって、今の区の整備事業計画、繰り返しになりますが、これを履行するのはかなり不確定要素があるのかな。それからまた、もう２月から募集をする中においてこれからまた事業を見直すということになりますと、国、都と一緒にまた事業を練り上げていかなければならない。それからまた、定期借地でこの事業が成り立つのかということになると、サウンディング等々の調査をしていかなければならない等、かなり事業が延伸してしまう可能性などもあるんじゃないのかなというふうに考えており、この計画のまま進めざるを得ないのかなというふうには考えています。
他方、この新北口駅前エリア再整備に際して、さまざまな区は土地の取得もされていると思うんですね。やっぱり、今、土地を残していこうというような議論もあります。他方、区はこの駅前エリア再整備事業計画において土地の取得も行っていますね。交通広場に関しては、どの程度の土地を国から取得されましたでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駅前広場ですけど、もともと国が持っていた土地でございますが、１万４,０００平米余でございます。その土地につきましては無償で譲与されたものでございます。
酒井委員
１万４,０００取得しましたよと。区役所が移転します。新区役所のところの体育館の南側、こちらに関しては、僕、ちょっと調べさせていただいたところ、４,０００平米取得しているんですね。それから、それに伴って、体育館の部分は、平和の森公園のところで、本来ならば活用できなかった用地が活用できるようになった、こちらが約５,７００平米と。こちらの新北口駅前エリア再整備事業計画に際して、区はさまざまなそれに関連する土地を取得しておるところでもあります。
そういった考えの中、やはり駅前の一等地の土地をずっと持つのかというと、やっぱりそれはさまざまな考え方があるんだろう。民間に開放することによって都市計画税やそれから固定資産税につながったりもする。それからまた、今後は区として、防災まちづくりや、それから西武線のまちづくりのところで土地を取得していかなければならないというふうな考え方もあり、そういうふうな考え方を持つと、私は今回の方策があるのかなと思うんです。
そうは言っても、区が権利変換をした際に新区役所分の費用を捻出した後の土地の部分がありますね。その部分をどうするかというところが非常に今後のまちづくりのポイントになってきたりだとか、区民としては、この区役所の跡地に関しては区民財産でありますので、それがどうなるのかというところが非常に気になるところであると思っています。その点は今どのように考えているか確認させてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この計画にもあるとおり、権利変換をした部分については、従後の資産を保有することにより資産を保全するとともに、事業への一定の関与を保持しますよということがございます。その権利変換により保有する資産については、公的資産の有効活用や公共施設の適正配置の観点から総合的に判断するということで、今後の検討ということでございます。
酒井委員
区役所のところがどうするかなんかも出てきた中で、どのように公共用地を保持していくかなんかもしっかりと考えていただきたいと思います。
それで、もう公募が間もなく始まるわけですよね。その際においてのやはり公正公平さを高めるための取り組みをしていただきたいと思っています。これまで、区としては事業協力パートナーと一緒になってこの事業を進めてきました。そういう中では、事業協力パートナーが非常にこの公募に関しての選定に際して優位になるのかなと思っております。
例えば、さまざまな公募のあり方の事例もこれから調査していただいて、この選定に当たっての公平性、公正性を高める取り組みをぜひ行っていただきたいと思っています。例えば、選定後の議事録や、それから提案者の提案というものは企業のノウハウに関わるもので、終わってから公開というのはされないんですけれども、そういったところの公開などもぜひ考えていただきたいと思っておりますが、いかがですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先般、第４回の定例会のときに陳情採択がありまして、その中にも建設コンサルタント業務におけるプロポーザル方式の運用ガイドラインというものについて適用可能項目を応用してくださいというような陳情もあったということです。例えばそちらを参照いたしますと、手続の透明性、公平性を確保するという中では、あらかじめ選定の方法や評価の基準を示すということ、また、その中での決定したところの提案者やその評価点について記録してそれを付与するということとなっておりまして、それに従いますと、我々もこの審査の過程での議事要旨ですとか、あるいは選定した事業者の提案の概要ですとか、そうしたものはお示ししたいというところでございます。
酒井委員
あと、さまざま、サンプラザの跡地になりますから、区民にとっても非常に関心が高い中、どのような形で区民参加というのができるかわかりませんが、やはりそういったこともぜひこれからに当たって調査していただきたいのと、今後も、応募期間は７月まであります、その間、やはりさまざま情報が出せるところあれば、我々のほうからも幾つか提案できるような、そういう場もつくっていただきたいと思いますが、いかがでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際、募集が始まりますと、何者ぐらいエントリーがあったかとか、途中の過程でも一次審査を行いますので、その結果などについては御報告していきたいというふうに思っております。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了いたします。
５番目、中野駅西口地区まちづくりについての報告を求めます。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
それでは、中野駅西口地区まちづくりにつきまして御報告をいたします（資料６）。
今回は、中野三丁目土地区画整理事業の現在の進捗状況及びその事業区域内に整備される予定の（仮称）中野三丁目拠点施設、これの考え方についての御報告でございます。
まず、１番、土地区画整理事業の進捗状況でございます。
（１）として、現在から次年度、来年度にかけての工事の状況・予定でございます。上の概況図と合わせてお読み取りいただければと思います。
まず、①基盤整備でございますが、これが上の概況図の赤枠のところです。旧桃丘小学校があったところでございますが、こちらでは、基盤整備として下水道等の埋設管あるいは電線共同溝等、地下の整備を行ってまいります。
次に、②として、概況図の中ほどの緑の枠の中でございますが、こちらにおきましては、合意に至った権利者建物の解体工事を行ってまいります。
そして、③として、概況図の右側の青で囲まれたところですが、西口広場予定地でございます。ここは既に建物解体は終了してございますが、地中の基礎撤去等の工事を行って、これからこの南北通路等の整備、これに係る工事ヤードとしてその一部を活用する予定でございます。
（２）その他の予定等でございますが、引き続きまだ御同意いただけていない権利者への対応を進めてまいります。
また、これまでにもお伝えしていますとおり、資金計画変更及び事業期間の延伸等を内容とした事業計画変更を今後行う予定でございます。
恐れ入ります、２ページ目をごらんください。
ここからは三丁目の拠点施設の考え方でございます。
改めて三丁目の拠点施設でございますが、ＵＲ都市機構が拠点施設の整備等を条件として、先ほど１ページの概況図にありました拠点施設街区の２,４００平米程度の用地の一部の売却を公募で行い、そこで選定された事業者によって整備、所有されることとなります。
この公募が来年度以降ＵＲによって実施される予定となってございますので、以下、ＵＲに要望する区が期待する拠点施設の機能等について一定の考え方を取りまとめたものでございます。
まず、（１）これまでの経緯等でございますが、ここでは丸の三つ目をごらんいただければと思います。
拠点施設のほうの具体的な内容につきましては、２０１５年に区とＵＲで締結しました事業実施協定、この中におきまして、区の意向を踏まえながら、商業施設誘致等のほか、自転車駐車場を整備することとしてございます。
下の（２）において、ここの一定の考え方を示したものでございます。（２）拠点施設の内容、具体的には商業施設及び自転車駐車場についての基本的な考え方でございます。まず、丸の一つ目、商業施設等でございます。まちづくりの上位計画で描く中野三丁目地区の将来像、それから地域の意向、それから拠点施設整備・運営に係る事業性、これを考慮した上で、以下、六つの要望案をちょっとまとめてみました。
要望案でございます。一つ目が、「文化」、「憩い」、「交流」など、先ほどの上位計画にある中野三丁目のキーワード、これをキーワードとしてございます。これを事業のコンセプトに組み込んだ時間消費・滞在型の商業機能の誘導を考えていきたいというふうに思っております。それから、二つ目でございますが、中野駅周辺の回遊性の向上、これに寄与し得る中野駅周辺で希少性のある業種業態・店舗機能の誘導でございます。この二つが商業機能の主な考え方ということになります。以下、派生する要望事項でございますが、まず一つ目が、地域の防災機能への貢献、それから緑化・景観向上への貢献、それからイベント開催等による地域コミュニティへの貢献、そして最後に、ここが桃丘小学校であったということの標記をするなどの地域の歴史の継承、これを要望の基本にしたいと考えてございます。これが商業施設に関することでございます。
次に、②自転車駐車場についてでございます。区が取得する自転車駐車場につきましては、中野駅周辺自転車駐車場整備計画、この考え方を前提といたしまして、現在の自転車駐車場の利用実態、それから導入を検討しているシェアサイクル事業との連携、それから整備・運営に係る区の将来負担、それから利用者の利便性、これらを考慮した上で、整備仕様、設置台数あるいは取得費用、運営のあり方についての具体化を図っていく予定でございます。
最後、３ページ目でございます。
３番、今後の予定でございます。ここでの予定は拠点施設に限っての予定を記載してございます。
今年度は、今御説明しました拠点施設の内容をさらに具体化し、ＵＲの要望事項として取りまとめていきたいと考えています。第１定例会にはもう少し具体的なものをお示ししたいと思っております。来年度、２０２０年度以降にＵＲによる事業者の公募選定、そしてその事業者による施設建設を行ってまいります。拠点施設整備の完了時期は２０２３年度ごろを予定してございます。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
市川委員
御報告ありがとうございました。ちょっと一つお伺いしたいんですけども、先ほどの新北口駅前広場のときに、参加資格の中にエリアマネジメントという項目があって、周辺地域との連携というワードも書いてありました。この周辺地域はもちろんこの中野三丁目のエリアも含まれるかと私は思うんですけども、この三丁目地区の中でのＵＲにいろいろ要望されている中でエリアマネジメントというワードは入っていないんですけども、このエリアマネジメントというものを特化したというか、何か事業者に考えてもらうということも含めてＵＲに要望されるという御予定はございますか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
直接、今の現段階では、エリアマネジメント、言葉を使わないで考えているところでございますが、そういった要素が必要だと思っておりますので、例えばここのイベント等の開催等を含めて、その辺を拡張して検討していきたいというふうに考えております。
市川委員
その中で、施設自体が持っている機能として希少性の高い業種業態ということもあるんですけれども、こういったものというのは具体的にはどういったものがあるか、希少性が高いというのは。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
この希少性に特段の定義というのは今想定してございません。絶対的な希少性なのか、あるいは相対的なものなのか、それは事業者のマーケティングの中で決めていくものだとは思っております。東京全体での希少性というのは当然考えていないですし、中野区の中で、特に中野駅周辺の中で希少性があって、それがマーケティングの中で価値ありと判断するものであれば、それは希少性として提案していただければというふうに思っております。具体的には今のところ考えてございません。
市川委員
南北自由通路もできていく中で、北側と南側の行き来がこれまで以上に高まるわけでございます。それで、逆に南側の活力を奪ってしまうようなことがあってはならないので、そうした希少性の高いものを配置して、今まで、南側、要するに三丁目地区に来なかった方もそういう回遊性を生んでいくということは非常に重要かと思うんですけども、北側の方たちが、北側の方たちと言うのもおかしいんですけども、そういう回遊性を高めるということについて、ここで指す地区以外のまちづくり、桃園地区の回遊性を高めていくことによって活力が生まれていく、そこで高めていくものがこの桃園地区、三丁目地区全体の今後のまちづくりのステップ２、ステップ３と、呼び方はいろいろあるんだとは思うんですけれども、そういったものになっていくかと思うんですけども、担当課長は、今後の方針、どういうふうに考えているんですか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
この三丁目は、ほかの四丁目とか五丁目とか二丁目とかとは違う個性を持っているというふうに考えてございます。グランドデザインバージョン３では文化的なにぎわいという言葉を使っているんですけれども、そこが一つの要素になるかなと思っていまして、今回も「文化」とか「憩い」とか「交流」とかというキーワードを使ってきました。今後、ちょっと曖昧な表現なんですが、時間消費型、滞在型というコンセプトというのは一つ仮説として提案をしてございます。そこには、三丁目が持つ例えば資源として、レンガ坂の飲食店だとか、あるいは小劇場だとか、いわゆる時間消費型、滞在型のコンテンツがあるように感じています。また、後背には閑静な住宅街があるということで、まさしくそういった時間消費型というものがマッチするような地域じゃないかなというふうに感じていますし、三丁目にお住まいの方々も文化と隣り合わせの中でこれまで生活をしてきた方ということで、なじむのではないかという仮説のもとで今回こういった考えを少し入れてみたところでございます。
そのようなまちづくりができて個性ある三丁目の色が出せれば、さらに中野駅周辺が発展し、三丁目も起点となって回遊性が高まるのではないかというふうに考えているところでございます。
小林委員
一点お伺いしたいと思います。今回、この拠点施設の内容ということで、商業施設及び自転車駐車場についての基本的な考え方ということでここに出されています。そして、この自転車駐車場については、整備計画があるので、それを前提としてシェアサイクル事業との連携などということであるんですけれども、そうすると、またその後に、整備仕様だとか台数、取得・整備費用、運営等のあり方の具体化を図るというふうにあります。そうした中で、２０２０年度からは事業者を募集をしていくということになってくると、想定されているたしか自転車の駐車台数が１,０００台ぐらいですよね。そうすると、もうこの短い期間にこの駐輪場、自転車の駐車場の整備計画全体を中野駅周辺として見直しをしていかなければならないんではないかなというふうに思いますけれども、そうした意味でのスケジュール感というのはどのようになっていますか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
ベースとなるのは現在の整備計画でございます。そちらでは、南側で１,５００台というような数値を出してございます。客観的なデータに基づいてということで、二丁目で５００台、三丁目で１，０００台という設定で、今回に当たってはその１,０００台をどのように考えるのかということでございます。拠点施設の中に入れるものを１,０００台なのかその中なのかといったところは、これから、先ほど言った利用実態だとか、あと、施設の規模に応じて利用者の利便性だとか、区の将来負担だとか、シェアサイクルも含め検討していきたいというふうに思っていますし、利便性ということで考えれば、例えばどこか適地が、平置きとか、平置きでできるようなところがあれば、二丁目も三丁目も含めてちょっと検討していきたいというということで、総合的に考えて台数を出していきたいというふうに考えてございます。
小林委員
そうすると、２０２０年度からもう既に募集・選定に入っていくと。もう２０２０年度というのは３カ月後の４月になるのか、それ以降、１年先でも２０年度になるんですけれども、そういった意味では早急にこの辺の課題というのを整理をしていかなければならないと思うんですね。二丁目のほうで今再開発がもう着手されてきていて、そこで、当初５００台の予定を、台数をふやすのかそのままにするのか。そして１,０００台を三丁目のほうで賄うのであれば、どのような変更も含めてスケジュール感で行っていくか、その辺のもう少し具体的なスケジュールはどのようになりますか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
まず、二丁目の再開発の中に設置する５００台については、これはもうコンプリートでございます。先ほど言った１,０００台についてどのような形にするのかというのは、確かに自転車駐車場の整備計画の見直しも含めて考えていくんですが、ちょっと時間軸が少しずれるといったところがございますので、拠点施設の中でどれだけ賄えるのか、それは１,０００台になるかもしれないし、５００台ぐらいなのかもしれないし、その辺を精査をしていきたいと。それが、整備計画を見据えながら、新しいデータをとりながら検討をしていきたいというふうに考えています。駐車場の整備計画についてはまだ具体的なスケジュールは組めていないんですけれども、それを踏まえながら、公募の時期と合わせながら、できるだけのデータをとって検討をしていきたいというふうに考えているところでございます。
小林委員
わかりました。今の住環境を大きく変化をしてしまう、１,０００台という自転車が１カ所に集中をしてくるとですね。５００台という数でも相当な自転車の行き来が、例えば中野駅南口を見ていてもそうなんですけれども、１,０００台という自転車が住居地域の中で、しかも杉並区境で、交通ルートについても中野区民だけではなく利用されている方も当然いらっしゃるわけで、そうした中で、この全体の計画、早急に整備の方針を決定していく。もちろん、駐輪場の整備計画の変更もあればしていかないと、町に対する影響が大きくなってくるというのはもう目に見えている。それをどういうふうにしていくかというのを早めに示していくことが、駐輪場を使っている方々もそうですし、また、近隣の方々でもそうですし、また三丁目の全体のまちづくりにも影響してくることだと思いますので、早めにそういった方針、計画を求めていきたいと思います。要望して、終わります。
いさ委員
ちょっとお聞きします。今、この地域の地権者の対応というのはどうなっているんでしょうか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
地権者の対応ですね。１７の地権者の方がいらっしゃいまして、前回御報告した中では、合意に至った方の数が１５権利者ということで、残り２件の地権者の方々に今丁寧に御説明して対応をとっているところでございます。
いさ委員
経過ということですね。わかりました。
次のページに「文化」という言葉が出てきます。これは先ほどもお話あった劇場のことを指しているということでよろしかったでしょうか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
文化の定義は特段ございません。一般的な文化の定義、多義的に捉えていると。この三丁目につきましても広く捉えていて、先ほど申し上げました三丁目で申し上げますと、飲食店街だとかあるいは劇場だとか、あるいは例えばマルイという言葉を使えばファッションだとか、そういった既存の文化がありますので、それの拡張なのか、あるいは新しい文化なのか、そういった多義的に捉えて提案を求めたいというふうに思っています。
いさ委員
そこ、わかります。そうしたら、その中に少なくともその劇場の部分が含まれてはいると思うんですけども、今は劇場と中野区との関係で言うと、何らか支援をしたり連携をしたりという関係にあるんでしょうか。
藤永区民部文化・国際交流課長
一つの劇場に対して支援するということはしてございません。
いさ委員
何となくそこにあるから文化と言っちゃうのがちょっと言葉を選ばないで言うとフリーライドみたいに聞こえないことはないんです。何ていうか、区がこの地域はこういうものだというふうに提起するんであれば、何らかその関係性の上でも具体的な支援をしたり何らか連携するということは考えられないものなんでしょうか。
藤永区民部文化・国際交流課長
今、文化政策については基本構想と基本計画を検討中でございまして、劇場に限らず、どういうような団体、それは公共目的があって支援するというものがございますので、それ、全体を考えながら考え方をまとめたいと思っています。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、６番、その他、何か報告はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で所管事項の報告を終了します。
次に、地方行政視察についてに入ります。１２月１２、１３日に行いました当委員会の地方行政視察について、お手元に配付の調査報告書（案）（資料７）のとおり議長に報告したいと思いますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、決定をいたします。
審査日程のその他に入ります。
委員会を暫時休憩いたします。
（午後３時５３分）
委員長
委員会を再開いたします。
（午後３時５８分）
次回は第１回定例会中の委員会とし、淡路町エリアマネジメント及びワテラスについて視察を行うこととしたいと思いますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように決定をいたします。
以上で本日予定した日程は終了いたします。
各委員、理事者から何か発言はございませんか。
いさ委員
ちょっとごめんなさい、ちょっとだけ。さっきわかりにくかったのでお聞きしたいんですけど、中野四季の都市（まち）の都市計画についての資料の中で、これから都市計画決定をやろうという場所について、この区域３－４、この区役所の建てかえの部分については容積率４５０％と示されていますが、専門学校とマンション２棟がある区域３－５についてはないということで、先ほど小林委員と少しやりとりがあったことで、ちょっとこれ何でなのかわかりにくかったので、もう一度お示しいただけますか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
新庁舎以外の民有地の将来の建物計画は、現時点では何も定まっていないため、関連する容積率等については今回定めていないということでございます。
いさ委員
これは、そうすると、それが決まった時点でまたこの都市計画決定を行うということなんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
おっしゃるとおりでございます。
いさ委員
もう一つ、今回、この場所、高さの最高限度、絶対高さ規制というものを設けていますけど、これについては中野区が主体となって地区計画に基づいてこれを定めるということでよろしいですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
今回、新庁舎の設計内容が固まりましたので、それを踏まえて高さの最高限度を定めるというものでございます。この地区計画は東京都決定でございます。
いさ委員
東京都が決定するものについては、中野区からこうしたいということでやったということなんですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
中野区が新庁舎の設計内容をもって企画提案をした結果としてのこの地区計画の内容でございます。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本日の中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会を散会いたします。
（午後４時００分）