中野区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会〔令和６年３月１４日〕
中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会会議記録
○開会日 令和６年３月１４日
○場所 中野区議会第１委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後７時３７分
○出席委員（１４名）
高橋 かずちか委員長
羽鳥 だいすけ副委員長
山内 あきひろ委員
黒沢 ゆか委員
市川 しんたろう委員
立石 りお委員
斉藤 ゆり委員
小林 ぜんいち委員
いさ 哲郎委員
杉山 司委員
平山 英明委員
久保 りか委員
むとう 有子委員
酒井 たくや委員
○欠席委員（０名）
○出席説明員
企画部長 岩浅 英樹
企画部ユニバーサルデザイン推進担当課長 国分 雄樹
企画部資産管理活用課長 瀬谷 泰祐
総務部長 濵口 求
文化・産業振興担当部長、区民部シティプロモーション担当課長事務取扱 高村 和哉
区民部産業振興課長 松丸 晃大
都市基盤部長 豊川 士朗
都市基盤部都市計画課長 塚本 剛史
まちづくり推進部長 角 秀行
中野駅周辺まちづくり担当部長 千田 真史
まちづくり推進部まちづくり事業課長 小倉 芳則
まちづくり推進部新井薬師前・沼袋駅周辺まちづくり担当課長 近江 淳一
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長 小幡 一隆
まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長 井上 雄城
○事務局職員
書記 早尾 尚也
書記 髙田 英明
○委員長署名
審査日程
○議題
中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について
中野駅周辺各地区の整備について
都市観光・地域振興の推進について
西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について
連続立体交差事業の区間の延伸について
鉄道上部空間の活用・整備について
区内南北交通と新たな公共交通サービスについて
１ 中野区ユニバーサルデザイン推進計画（第２次）の策定について（ユニバーサルデザイン推進担当）
２ 中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画及び資産の活用について（資産管理活用課、中野駅新北口駅前エリア担当）
３ 中野二丁目再開発権利床活用事業について（資産管理活用課）
４ 新たな公共交通サービスの導入について（交通政策課）
５ 上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区防災まちづくり方針（案）について（新井薬師前・沼袋駅周辺まちづくり担当）
６ 採択された請願・陳情及び主な検討事項の処理状況について（中野駅新北口駅前エリア担当）
７ 中野駅新北口駅前地区における基盤整備の進捗状況について（中野駅地区・周辺基盤整備担当）
８ 千光前通り沿道におけるまちづくり検討の進捗状況について（中野駅周辺地区担当）
９ 中野駅周辺におけるエリアマネジメントの検討状況について（中野駅周辺エリアマネジメント担当）
１０ その他
○その他
委員長
定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を開会します。
（午後１時００分）
本日の審査日程ですが、お手元の審査日程（案）（資料１）のとおり進めたいと思いますが、御異議ございせんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように進めます。
なお、審査に当たっては午後５時を目途に進め、午後３時頃に休憩を取りたいと思いますので、御協力をお願いいたします。
それでは、議事に入ります。
中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺各地区の整備について、都市観光・地域振興の推進について、西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について、連続立体交差事業の区間の延伸について、鉄道上部空間の活用・整備について、区内南北交通と新たな公共交通サービスについてを一括して議題に供します。
次に、所管事項の報告を受けます。
初めに、１番、中野区ユニバーサルデザイン推進計画（第２次）の策定についての報告を求めます。
国分企画部ユニバーサルデザイン推進担当課長
それでは、中野区ユニバーサルデザイン推進計画（第２次）の策定について御報告いたします。（資料２）
本計画につきましては、案を昨年第４回定例会の本委員会で御報告させていただきました。その後、パブリック・コメント手続を経まして今回の第２次の計画を策定いたしましたので、パブリック・コメントの実施結果と併せて御報告いたします。
なお、本件は今定例会の総務委員会においても報告をさせていただいております。
資料の１、パブリック・コメントの実施結果でございますが、昨年１２月７日から本年１月１８日を意見募集期間として実施いたしましたが、提出された意見はございませんでした。
２、案からの変更点はございません。
３、第２次の計画については別紙のとおりでございます。後ほどお読み取りいただければと思います。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございませんか。
いさ委員
今この中にいろいろ示されている中身なんですけれども、策定している段階、途中ではあるにもかかわらず、駅前の再開発なんかは、例えば今進行しているわけなんです。そうしたところで、この例えば基本理念のハードの部分であるとか、そうしたものが、こことの兼ね合いでどのようにまちづくりの中に生かされているのか、そうしたところはお答えいただけますでしょうか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
事例で申し上げますと、来年度から中野駅南口駅前広場は工事に入るんですけども、そちらに当たりまして、バス、タクシーの従来のふくそうや、あと交通空間、あと歩行者空間の拡充といったところの話を計画に盛り込んで今後整備を進めていくといったところになります。
いさ委員
やっていないわけではないとは思うんですが、この間も建設委員会でいろいろ指摘をしてきた、例えば中野駅南口の広場のところ、千光前通りの入り口に入るところでは、視覚障害者の方が渡る横断歩道、あそこが前と変わっていないということや、実際にそこで暮らしている方、障害を持っている方のことをどこまで酌んでいるのかちょっと疑問があって、今の話を聞いています。
それで、ここにあるのは基本的には理念的なお話だと思うんですけれども、指標のところについても、例えばハードのところやハートと書いてある啓発に当たるような部分のところに、実際に視覚障害やいろいろな障害を持っている方、当事者の方が、例えばここが歩きにくい、歩きにくい場所があるというような指標だったり、差別を感じた、受けたことがあるというような、当事者側からの指標もあってもいいんじゃないかと思うんですが、この点はいかがでしょうか。
国分企画部ユニバーサルデザイン推進担当課長
例えば別紙でいいますと、２９ページに基本理念ハートの指標を掲げてございまして、その指標の一番最後の四つ目、障害のある人に対する理解が「ある程度進んでいる」「十分に進んでいる」と回答した人の割合という指標につきましては、障害当事者の方にアンケートを実施したもので回答した割合として、成果指標として定めているものでございます。
いさ委員
僕が今言ったのは、当事者がここが歩きにくい、動きにくい、使いにくいと感じることや差別を感じたことがあるという指標なので、こことはイコールにはならないなというふうに僕は思うんです。必要ならそういう意識調査の中に新たな項目を踏まえる、入れるなんていうことも考えなきゃいけないんだろうし、理念的であるからこそ、きちんと事業に落とし込めるような中身を今つくっておく必要があるんじゃないかと思うんですが、この点はいかがでしょうか。
国分企画部ユニバーサルデザイン推進担当課長
こちらのユニバーサルデザイン推進計画においては、一つの成果を図る指標としてこの指標を定めたわけでございますが、障害者の計画だとかそちらのほうでは、様々な指標とかを定めて、ほかの指標なども定めているものと認識しておりまして、今後計画の改定に当たっては、そういったところもまた調整しながら、委員の御意見も踏まえながら考えていきたいと考えております。
いさ委員
最後にします。今後、次以降の改定であったり、これから事業を落とし込むに当たっては、当事者がどう思っているかというところは踏まえてほしいなと思います。以前から中野駅の南口の音響信号の話も議会で取り上げていたんですけど、結局、あれの対策も、所管が警察だみたいなことでのお答えしかなかったんですよ。でも、実際には、この計画があって、中野区がこうした問題にどう対処していくのかというのは問われている話だと思うので、それは所管が警察とかじゃなくて、じゃあ、警察とやり取りして、ここはこうしてくれってちゃんと区で働きかけるみたいなことが要るんじゃないかと思うので、次以降の計画と具体化をしていく中で、そうした態度で臨んでほしいなと思います。要望です。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了いたします。
次に、２番、中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画及び資産の活用についての報告を求めます。
それでは、中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画及び資産の活用について御報告をいたします。（資料３）
本報告につきましては、総務委員会、建設委員会において各委員会に関連する事項の報告を行った内容となってございます。
初めに、１番、市街地再開発事業の事業計画の概要についてです。別紙１を御覧ください。こちらの内容につきましては、前回の中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会で御報告した内容から、建物計画については変わってございませんで、外部の歩行者デッキですとか、広場周りの形状が検討の深度化により若干変更となっているのみでございます。２番の資金計画、３番の今後の予定、５番の施設建築物の概要なども変更はございません。
表紙にお戻りいただきまして、２番、市街地再開発事業の事業計画への同意についてです。施行予定者より事業計画書及びモデル権利変換計画案が示されております。区といたしましては、財産処分の議決が得られた後に、事業計画の同意を行ってまいります。
３番、市街地再開発事業の施行認可申請についてです。本事業につきまして、施行予定者が施行認可に向けまして、各地権者との合意形成を進めているところです。施行予定者は、事業計画に関する全関係権利者の同意を得た後、東京都に対して施行認可の申請を行ってまいります。
４番、区関連資産の活用についてです。事業計画の同意に向けまして、施行予定者より従前資産評価額、モデル権利変換案が示されております。
まず、（１）従前資産評価額についてです。区関連資産の従前資産評価額は権利変換評価基準日を見据えた評価額として、表右下合計のとおり６６３億５,１９９万円と示されております。このうち新区役所整備とまちづくり中野２１の清算等に係る経費として４００億円を権利変換せずに転出補償金として受け取るため、裏面、２ページ目に行っていただきまして、（２）の表を御覧ください。転出補償金とする資産の表のとおり、まちづくり中野２１の土地・建物３５４億５,３９１万円、残りの４５億４,６０９万円につきましては、区本庁舎の土地・建物を充てていくこととしています。なお、区本庁舎の土地・建物の処分割合につきましては、土地と建物の従前資産評価の割合、約９対１に基づき案分してございます。
議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例第３条では、予定価格２,０００万円以上の不動産、土地につきましては１件５,０００平米以上のものに限るといったものの買入れ、売払いを議会の議決に付さなければならないとされております。今回、区本庁舎の建物の一部４億５,２９９万３,０００円の転出補償金に変えていくこと、処分することが該当するため、本定例会において財産の処分に係る議案を提出しているところです。
（３）モデル権利変換計画案についてです。こちらも１月の委員会でも御報告している内容から変更はございません。区関連資産のうち転出を行わずに権利変換する資産２６３億５,１９９万円分を、約１万６,３００平米の権利床に変換してまいります。なお、権利床の面積につきましては、最終的に権利変換計画の認可をもって定められることとなります。
次に、５番、権利床運用の一例に基づく想定収支につきましては、別紙の２を御覧ください。上段につきましては、令和５年第４回定例会においてお示しした想定収支のうち、先ほどモデル権利変換計画案でお示ししておりました事務所の床１万平米の部分を変更したものとなってございます。その結果として、事務所床の想定収支が約９,０００万円減少いたしまして、権利床全体の想定収支については６億９,０００万円程度となってございます。
下段には、展望施設を有料で運営した場合の想定収支を記載いたしました。展望施設のうちテラス部分を有料で運用する場合を想定しまして、年間の入場者数や入場料、運営経費につきましては、事業者へのヒアリングを基に試算したものになってございます。入場者数は、年間３０万人から４０万人が想定されまして、１人当たり入場料を１,０００円として、３億円から４億円の収入が見込まれています。支出につきましては、運営経費が年間１億円かかるとして、想定収支としては２億円から３億円となってございます。こちらにつきましては、現時点の仮想定でございまして、運営形態や手法については今後検討を進めてまいります。
最後に、表紙に戻っていただきまして、６番、今後の予定です。議案の議決後、事業計画への同意をして、権利変換計画や各種協議・手続を進めてまいります。
御報告については以上です。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか、
山内委員
すみません。ありがとうございます。以前からちょっと質問させていただいているんですけども、この支出のところとあれなんですが、モデル権利変換計画、最終決定はまだということですけども、これは変わる可能性というのは、じゃあまだあるというような認識でよろしいですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
モデル権利変換計画につきましては、現時点でモデルということになってございまして、約という概算で出させていただいております。今後の予定のところにありますが、施行予定者のほうが施行の認可を受けた後、区のほうは、議決を踏まえて権利変換を希望しない旨の申出を行ってまいります。全地権者からの申出がそろった段で、権利変換計画案として施行予定者からそれが出されることになりますので、その時点で基本的なところが定まってくるというものになります。
山内委員
ありがとうございます。その中で、前も質問させていただいたんですが、まあいろいろあるんですけども、僕のほうからは、子どもの遊び場に関してです。これは６００平米ということですけれども、大体天高はどれぐらいを想定されていますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本日の別紙１でおおむねの施設の配置を示しておりまして、床の配置等を示しておりますが、詳細設計につきましてはこれからでございますので、ちょっと階高については今把握をしてございません。
山内委員
ありがとうございます。この子どもの遊び場ができるということで、都内にある数か所、具体的に言うと５か所、私のほうでちょっと見てまいりまして、いずれも居抜きで入ったようなところだったり、それ専用に造られたりというところがあったんですけども、まあ様々ある中で、例えば豊洲のほうにあるものであったりすると、それ専用に造られていて、非常に天高が高くて、ウオールクライミングみたいなのができたりとか、いろんな遊びができると思うんですが、ただ天高が低いと、幾ら子どもの遊び場というふうに、そういうふうに定義付けたとしても、それが果たして需要があるかどうかというところもあるので、まだ決まっていないということですけども、いわゆる普通の建物の高さになるのか、いや、それよりもっと、例えば３メートル、４メートルぐらい高いものになるよとか、そういうのも全然まだ決まっていないというようなことでよろしいんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
子どもの遊び場については別紙１の５階の平面図のところの屋上広場に面したところになりまして、ここは多目的ホールの上になります。ここに建物、壁があって屋根があるというような子どもの遊び場になるんですけれども、上に建物がさらに乗っているわけではないので、若干その階高については工夫ができるというふうには思いますけれども、詳細設計はこれからというところでございます。
山内委員
ありがとうございます。つまり、どういう施設ができるか分からないですけども、いわゆる子どもの遊び場を造りたいというコンセプトだけで先に行ってしまって、中は子どもが入れれば何でもいいやみたいな感じで、いわゆる建物とか中身の天高とか、そういうのを考えずに造った場合、物はできたけども全然需要がないよ、入りにくいよ、ただでさえこれは上にあるので、上がっていくのにベビーカーでどのくらい上がれるかなとか、子どもを連れて上がるのに簡単かなとか、そういう問題もあるので、そういうところを考えてちょっと設計等を、あとは入れる業者も考えてやっていただければと思います。以上、要望です。
立石委員
バンケットとホテルのところで、少し機を逸しているかもしれないんですけど、ちょっと伺いたいのが、区が所有することに至るまでの経緯ですよね。バンケットを区が持つ、そこを詳しく聞きたいんですけども、例えばホテルには宴会場がセットで用意されているものも多いのかなと思っています。これだけの開発をして、展望施設などでも観光客をある程度呼ぶ想定をしているということで、宿泊需要も増えるんじゃないかなということで、それなりの、私はプロじゃないんでどこまでか分からないですけれども、ホテルを誘致して、そこにバンケット機能を民間に持たせるというような考えも当然できると思うんですが、区が所有する、あえて分離するという結論に至った協議の過程について詳しく教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初の提案から、この施設にはホテルとバンケットという形で提案をされてきておりましたけれども、バンケットについてはかなり小さいものでございました。その後の検討の中で、バンケットを拡充するというような方向性もありましたけれども、事業者側の運営というところでは十分な広さが確保できないというようなところと、区として中野サンプラザのＤＮＡを継承する、こういったバンケット施設があったというところの施設も継承して考えていこうということで、区の所有ということで検討してきたというところでございます。
ホテルについては、ホテルとして当初から提案があったものでございまして、当初からホテルとバンケットが連携しているというようなところでの提案ではなかったというところでございます。
立石委員
今のバンケットの半分ぐらいの面積ですよね、新しく造るのが。１,８００平米で。まあ年間の稼働率を考えると、半分ぐらい空室があるので、１,８００平米でということで用意されていると思うんですよね。そのバンケットが、最初の提案だともう少し小さくて、大きくしたということで、中野サンプラザの半分のバンケットは、決して、過度に大きいものなのかなというふうにちょっと疑問があるんですよ。かつ、ホテルに関してですけれども、例えばいろんなコンセプトによって、宴会場があったほうがサービスの質が上がるですとか考えられると思うんですが、そのホテルのコンセプトですとかは具体的にどういった運営を想定されて、協議されたんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ホテルについては、民間の事業の中で造っていくということでございまして、その中で説明を受けてきたところでございます。大きな厨房があってというようなところではなくて、ホテルがあって、居室、ホテルの部屋があって、あとカフェ程度がある、あとロビーがある、そういったものの施設ということで聞いてございます。
立石委員
バンケットを別で運営するとなると、バンケットに調理機能なども持たせないといけないですけども、ホテルで一括でやったほうが全体の効率はいいのかなというふうに思うんですけど、この協議をするに当たって、当然施行予定者、野村不動産さんですけれども、そういった会社以外の、例えばホテルの可能性ですとかは検討されたんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ホテルについては、民間の提案ということで、民間事業者が運営をしていくということでございますので、そういった具体的な協議はしてございません。
立石委員
この件については、私も詳しく分からないんですけど、やはり利益率というところでバンケットを持つと悪いので、区で所有してほしいというふうに至ったのかなというふうに、ちょっと個人的には感じてしまっているところであります。
続いて、想定収支のところで、展望テラスのところを伺いたいんですけれども、年間想定収支が２億円から３億円ですかね。この収支はどこに入る、誰の収入になるんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、展望テラスの部分、共用部でございますが、専用使用権をつけて区で運営することもできないのかということで施行予定者とは協議しておりまして、仮に区のほうで運営するようということになれば、こちらは区の収入になるという想定のものでございます。
立石委員
この入った収支、収入というのは、どのように活用する方針なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
これも仮定の話になってしまいますが、基本的には展望フロアの部分と展望テラスの部分は切っても切れない関係なのかなというふうに思っておりまして、そこの運営で使う部分もあれば、ここでプラスが出てきている分については、ほかの権利床の収支と同じく、区のほうに歳入して活用していくということを考えてございます。
立石委員
じゃあ、区の財源として活用ができるということで。こちらについては、運営経費は１億円ですか、かかっていて、いわゆるそのほかの所有経費というものは想定していないですけど、これは全体の建物として所有している部分だから、区としては所有経費はかからずに、専用使用権というものは無料で獲得できる、そういった認識でよろしいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望テラスについては、全体供用部ということなので、区の床ということではございません。全体供用部に対して専用使用権というところで区として占有的に使用していくということになりますけれども、その専用使用料というところについては、我々は、施行予定者からの提案もあったということで、無料ということで求めていきたいと思っておりますけれども、そこは継続して今後の協議というところでございます。
立石委員
ここは協議段階ということで、ぜひ無料で獲得していただきたいと思います。専用使用権が獲得できれば、ここのもともと所有経費はかからないということですよね、これは全体のものですから。ただ、ここで上がった収支は、区の財源にできるだろうということだと思います。
ちょっとエレベーターのところの所有の考え方をお伺いしたいんですけれども、エレベーターに関しては、こちらは専用となるんでしたっけ。それと専用使用権に関する考え方って、どうなっているんでしたっけ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望テラスの下のところの展望施設に到達する下からのエレベーターというところについては、その展望施設に専用でアクセスするエレベーターになりますので、展望施設の附属施設というような形になりまして、展望施設と一体で考えるというようなことになります。
立石委員
展望施設に附属するものだから、こちらについては区に所有経費が発生するという認識でよろしいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望施設と一体として区の占有床に附属をするものということになりますので、そこを仮に運用で賃貸ししていくということになれば、その賃料でそのエレベーターの費用も賄っていくというようなことになります。
立石委員
続いて、従前資産評価額のところでちょっとお伺いしたいんですけれども、昨日ちょっと総務委員会を傍聴させていただいておりまして、この価格の評価をするに当たって、吉田委員が公示価格等を持ち出されておりまして、この金額が妥当かどうかという質疑をされておりました。その中で、財産価格審議会からの意見を頂いたということだったんですが、どういう意見だったんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては我々のほうが、財産価格審議会にかける議案として、不動産鑑定評価を複数社取った結果を踏まえて、そういったデータを示しながら、今回施行予定者が提示してきた金額について妥当かどうかというような御意見、確認を取ったところでございます。
立石委員
その妥当だったかどうかについての意見について、詳しく教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
適切、妥当であったというふうに回答を得ています。
立石委員
最後に、この評価をするに当たって、何かしら法や規則に基づいた手続が取られているのか、その点について確認をさせてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、先ほど申し上げました財産価格審議会につきまして、一定のところで公有財産規則に基づきまして、必要に応じて財産価格審議会にかけるというふうにしておりまして、その手続に応じて今回も意見の聞き取りをしたという手続になってございます。
黒沢委員
昨年の委員会の中で、補助金についてお伺いさせていただいておりました。そこの少し進捗を確認させていただきたいと思います。その際に、区のほうからは、いかに補助金の確保、４３０億円の確保というところの確保性を高めていくかということで、議会の中で取組の報告をしてくださるということで答弁を頂いておりました。報告の時期についてということで、報告できる段階でというような答弁でしたが、ここについてはいつ頃を予定されていますでしょうか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
補助金につきましては、まず前年度に補助金の交付要望をしていくというところで、特に初年度に当たりましては、この事業採択というところも手続として必要になってまいりますので、その際に全体の補助計画を国、都等と協議する場がございますので、その協議の行方に応じて必要な取組も考えていくということになりますので、その段階で御報告という形で考えているところでございます。
黒沢委員
すみません、その段階でというと、令和何年何月頃とかが分かりますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
令和６年度の早い時期だということでは想定しているところです。
黒沢委員
その４３０億円の補助金の確保が要はすごく大事だと思っておりまして、一般財源を使わずに当然やっていってほしいというふうに思っております。できるだけ早くその方策を考えていきます、研究していきますということはおっしゃっておりましたので、研究についてもぜひ共有いただきたいというふうに思います。要望です。
もう１点ですが、収入の中から、将来の建て替えなどのための積立て、基金のようなものも必要になってくるのではないかというふうに思うんですが、その点は何か考えられていますでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
黒沢委員御指摘、御質問の件は、想定収支とかで得られる収支のところを使って、将来の再開発、今回再開発ですけれども、この次の建て替えに向けてという御質問でよろしかったでしょうか。今現在こういった収支のところで得られる収入につきましては、区として、活用方法として、もちろんこの建物の維持管理というか、そういったものに必要な経費はそこのところから出さなければいけないというふうに考えておりますし、その他の経費につきましては、財源としていろんな活用の仕方が考えられるかなと思っています。活用の仕方とか管理の仕方については、基金の創設も含めまして考えるということになっております。その活用の仕方の一つとして、再々開発といいますか、次回の土木開発に向けても、想定していくということは考えられるというふうに思っております。
斉藤委員
御報告ありがとうございました。いよいよここまでやってきたなという気がいたします。財産の処分に当たりまして、転出補償金に関しては、区の新庁舎の整備だったりまちづくり２１の借入金のもとに充てる。そして、また一方、権利床に関しては、区のほうで持って、区も収益を上げつつ区民の様々な公的なことにも使っていくということで、いろいろ他の委員からも、また、これまでの議論の中でも、工夫をたくさんしていっていただきたいというふうに思っています。
一方で、事業者のほうが、様々、いろいろここで事業をしていくわけでございます。その中で、例えば商業の床がこのたび少なくなってしまったりとか、事業者のほうがやるいろいろなエントランスのこととかがこれから進んでいくわけでございますけれども、ここのエリアが魅力ある場所となるためには、そして、たくさんの集客があるということがやっぱり区にとっても収益が上がることに結びつくことから、また、区が地権者の一人として、区としてもいろいろ、その事業者のしていく事業に関して意見を申し述べ、強く要望していくことも必要ではないかと思いますけれども、その辺についての考えはいかがでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本拠点施設については、商業施設があったりホールがあったり、一方で、区の権利床の子どもの遊び場であったり展望施設、そこにレストランもというようなことで計画を進めておりまして、この拠点施設全体の、ひいては新北口、ひいては中野駅周辺の魅力を高めることが重要だというふうに思っております。ですので、今後、商業施設の展開ですとかそういったところには、区も地権者の一人として積極的に参画をして、連動して検討していく必要があるというふうに認識してございます。
斉藤委員
ありがとうございます。具体的には、やっぱりほかのところと差別化をしていくということが大事なのではないかと思います。例えば展望レストランのところの、あそこはちょっと全体で見てですけれども、ハレの日使いにするとかということが前回の質疑でもありましたけれども、例えば商業施設に関しては、子どもの施設が置かれるわけですから、子育て先進区として、子どものことに特化した商業のところを誘致するとか、そういうすごく差別化をしていくということが戦略として必要ではないかと思いますけれども、いかがでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
商業施設のテナントについては、民間の床ですので、民間事業の中で、それぞれのテナントの出店というところで決まってくるのかなというふうに思っておりますけれども、一定、区としては、こういったまちづくりを行っているので、こういったところを希望する、そういったところは要望していきたいというふうに考えてございます。
斉藤委員
また、国や都のいろいろな事業もあったりしますので、そういったところとも連携して、この新サンプラザの事業者と区と、そしてまた、大きな東京の中の位置付けとして、いろいろな取組も考えられるのではないかと思いますけれども、いかがでしょうか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今、委員からお話しいただきましたように、やはり駅前の、特に北口のところは、中野を代表するだけではなくて、東京都の中でもかなり代表するような再開発になると思いますので、東京都の今の「未来の東京」戦略とか、そういうものが本年１月に公表されたところですけど、様々、環境面から子育て、福祉、さらには未来都市的な交通に関すること、そういった記載もございますので、その実現の一翼を担えるように、今後具体的に取り組んでまいりたいと思います。
斉藤委員
ぜひ楽しみにしていきたいと思います。最後になりますけれども、ようやく、今保留になっておりますけれども、議決のところへ来たのかなというふうに思います。昨年度になりますけれども、ずっと議決に関しては、議会の議決に付すべき条件に該当する場合というただし書がつきながらのスケジュール感がありました。ただ、何度も申し上げておりますように、大きな案件でございますので、それよりも大きな金額になるということは容易に想像できたわけですから、このただし書は本来なくてもよかったのかなというふうに思うんですけれども、その辺はいかがでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
従前資産評価というのが、この形で示されたのが１２月頃からということになっておりまして、それまでについては、区のほうも、まだ鑑定もできていないというところの従前資産評価の案とか、そういった資料が出てきたところを見ておりました。まちづくり中野２１、中野サンプラザの土地・建物とかの評価が、土地の部分が特に、区役所も含めて上がってきているというところもございましたので、判断がなかなかしにくかったところもございますが、今後こういうことが、同じことがあるかどうかは分かりませんけれども、その際には、御意見を踏まえて検討していきたいというふうに考えております。
斉藤委員
そうなんです。まさに今、最後におっしゃっていただいたとおりで、議決に付すべき基準の数字がございます。でも、とはいえ、容易にそれよりも高かったということも想像できるし、一方で、本当にこの大きな財産を処分する、この区役所という、それを数字がきちんと出せなかったからということで、議決をするしないというところにただし書があるというようなその考え方は、やはり改められたいというふうに、今後このような大きな再開発事業、また、権利変換をすることがあるかは分かりませんけれども、そのときには、今回のことをしっかり見ながら、いろんな手続を考えていただければというふうに思います。要望です。
市川委員
連日お疲れさまでございます。権利床の運用、別紙２のところですけれども、ちょっとお伺いしたいんですけれども、昨日も総務委員会で様々な議論がございました。想定の収支ということがあって、区の権利分を見ると７億円と、あと展望の施設二、三億円が出てくると。昨日、我が会派の加藤たくま議員からもあったんですけども、これ以外に、今も想定はしている範囲の中で、これ以外のところは何か出てくることはないですかって確認があったと思うんですけど、この辺はいかがですか。もうこれ以外に数字は出てこないということですか。いわゆる収入、支出どちらか、これ以上何か想定できることはないか、確認させてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
申し訳ありません、現時点で想定しているところについては、この内容のところかというふうな考えでございます。
市川委員
分かりました。この入場者数３０万人から４０万人ですよね。そうすると１日１,０００人ぐらいが来るだろうという想定なんですけど、これというのは、前、委員長が主導してやってくださった、いろんな施設を見に行ったと思うんですよ。展望施設もいろいろあったと思うんですけど、そういうところと比較して多いのか少ないのか、ちょっと教えてもらえますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、施行予定者が事業者からヒアリングしたというふうに伺っていまして、こちらにつきましては、例えばＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹですとか、そういった施設の入場者数と規模みたいなものから、今回のパターンに合わせると、規模感としてこれくらいの人数が見込めるよというところで、中野の場合はということで試算したものと聞いてございます。
市川委員
そうじゃなくて、ＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹと、規模感というと広さなのか平米数なのか分からないんですけど、それをそのまま中野に当てはめても、多分その数字にはならないと思うんですよ。そういう意味で少ないか多いか教えてほしいんですよ。展望施設は造っていただきたいと思っていますよ、僕は。そう思っているんだけど、それは規模感的にどういう判断をしているのかということを伺いたいんですよ。３０万人から４０万人という数字の妥当性とか、その辺をちょっと聞きたいんです。
瀬谷企画部資産管理活用課長
規模感としてというところがメインになって、この数字を出していただいていると伺っています。
市川委員
そうじゃなくて。分かりました、もうシンプルに聞きます。渋谷とか池袋とか、この間は虎ノ門ヒルズも行きましたよね。ああいうところの展望施設として、いわゆる質というかスペックは担保しようと、これはこれからやらなきゃいけないんだけど、そういうところと比べて入場者数は多いのか少ないのか。多いと思われるのか、それより少ない、それよりは多少少ないだろうというふうになるのか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
特別委員会の学習会の資料でも一旦お示ししたところがあるんですけれども、都内の展望施設がある施設について、タワーがある、スカイツリーですとか東京タワーというようなところであったり、池袋、渋谷、六本木というようなところのビルであったり、一方で、文京シビックセンターとか三軒茶屋のキャロットタワーとか行政施設系の施設であったりというところを比較をしておりまして、スカイツリーや東京タワーだと１５０万人とか３００万人とかというポテンシャルですけれども、六本木ヒルズ、渋谷というところでは、規模によって８０万人ぐらいだったり、４０万人から６０万人ぐらいだったり、行政施設系だと１０万人から３０万人ぐらいだったりと。そういったところから、今回の施設について、今回の集客想定というところを出してきているというところでございます。
市川委員
分かりました。そういうことで考えると、ほかの展望施設とか、地域の広さとか、駅の周辺なのかとか、いろんな実情を踏まえて３０万人から４０万人なんだろうという数字が出てきたということですね。これって、一応その年間の想定収入が２億円から３億円って書いてありますけども、支出が１億円かかるわけですよね。ということは、最低でも１０万人は入らなきゃいけないだろうと。１０万人入らないと赤字になってしまうんですよね。やっぱり区が持つ、いろんな議員方からの御懸念のところで、区が持って赤字にならないかどうかとか、今後持続可能性を持っている施設なんだろうかとか、そういうことが議論になっているわけです。
ちょっと教えてほしいんですけどね、池袋に行ったときに、鬼滅の刃とか、ああいう何かキャンペーンみたいなのをやっていたじゃないですか。この３０万人から４０万人という入場者数を担保するために、どんなソフトランニングをするのかとかというのは、これというのはどっちが、例えばもちろん区が持つわけだけから区が考えるわけだけど、この辺は事業者で一緒に考えてもらうとか、そういう可能性ってどうなんだろうか。これは所管がどっちか分からないんですけど。こういうのってどうなんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
区のほうが展望テラスの専用使用権を取って運営をしていくというふうなときには、民間の力というかノウハウを最大限に発揮する必要があるというふうに考えてございますので、展望施設の部分とテラスの部分を一体として運営というか、そういったことをしていただく必要があるかなと思っています。そういったときには、催事といいますか、そういったイベント企画とコラボレーションをしたりとか、そういったことは十分必要が考えられるかなというふうに思っております。
市川委員
だから、それはちゃんと区ができるのかっていう話ですよね。要するに、区でちゃんとそういうことを、民間のノウハウをしっかり活用すると言いますけれども、例えば豊島区、杉並区、中野区でやっているアニメの事業だってあるじゃないですか。あのときに、中野にはいろんなアニメの事業者があるんだけれども、なかなかコラボはできなかったりとかっていう課題はあるじゃないですか。始まってそうなっては、本当に３０万人から４０万人という人数を担保できるのかということを聞いているんですよね。
だから、今からちゃんと準備をしていって、そういういわゆる民間の、例えば中野区のアニメでも何でもいいですよ、そういう民間の事業者とのやり取りの中で、これくらいやれば、これくらいの人数が来るんじゃないかとか、そういう話合いをちゃんとした上で、こうやって３０万人から４０万人という数字を出しているのか。そういうことってすごく大事だと思うんですよね。やってみて、終わってからいざ、これから議案が採決されたりするわけですけど、これに係るね、そういうことをしっかり考えてからじゃないと、皆さんの御不安というのは消えないんだろうと思うんですよね。その辺はいかがですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず、３０万人、４０万人の評価に当たりましては、基本的に展望機能として評価を頂いた数字というところになっております。また、今委員御指摘のように、それをさらに高めていく、維持していくというためには、運営というところが重要になってくるというのは我々も認識しているところで、ここについては、特に新北口の地区エリアマネジメントというところも併せて導入していくことになりますし、中野区としても、この区有財産を区として文化芸術の発信、それから中野サンプラザのＤＮＡとか、あと子育て先進区の実現と、そういったところへ寄与するような運用をするということを基本方針にこの施設を提供してまいりますので、その中で３０万人、４０万人がさらに増えるように、そんな取組も民間と連携してやりたいということは考えております。
それで、３０万人から４０万人、それは展望施設としての評価ということですよね。３０万人から４０万人という展望の施設としての評価と。ただ、やはり、これができるのはおよそ２０３０年ぐらいが軸に考えられるわけで、多少前後あるかもしれないけども。２０３０年ということは、あと６年、７年あるわけですね。そうすると、高い施設はどんどんできると。今、新宿より、副都心で、西側で一番高い建物になるだろうから、そういう意味ではすごく価値があるだろうと。東京全体で見てもある程度の価値があるだろうと。ただ、今後６年、７年、１０年、２０年たつときに、高さというのは、これは容積が増してね、どんどんそういう施設ができるかもしれない。２３区外でもそういう再開発をするかもしれない。そうなったときに、展望施設としての評価というだけで考えても駄目なんだろうと思うんです。極力この３０万人から４０万人、まあ駅周辺のエリアマネジメントの話もあったけども、３０万人から４０万人という数字をもっと、地域の、区民の皆さんも含めてですけど、そういう方がもっと多く利用していただけるようにということは当然あるわけじゃないですか。３０万人から４０万人の入場者数を想定はしているけれども、もっと増えていただけたらいいなと思っているわけですよね。これ以上になったらいいなということなんですよね。一応確認です。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
こちらの施設につきましては、やはり区民の方にもいろいろ楽しんでいただいたり、利便を高めたりというほかに、こういった集客による地域の経済効果というのも期待して運営してまいりますので、それに当たっては、先ほどのソフト的な運用というのも重要で、ここの地区エリアマネジメントというのも今回の施行予定者からの当初の提案にもございますので、それをしっかりと活用しながら、区の資産も有効活用したいということで考えています。
市川委員
分かりました。人がどんどん、仮に来てくれる方がどんどん増えた場合に、昨日小林委員からも総務委員会で御指摘があったんですけど、この駅周辺全体で考えたときに、施設の周りの都市基盤はどうなんだ、どうなっているんだと、モビリティ施設はどうなっているんだっていう話があったんですよね。そういうときに、この中野駅周辺の道路環境とか、車だけではないですけどね、駅の機能、駅ビルを造って、改札を増やして、そういう駅としてのスペックを増やしているわけですけれども、道路基盤で、仮に早稲田通りに拡幅線が入っているけども、中野通りはどうなんだ、けやき通りはどうなんだといってね、これは非常に麻痺する可能性があるわけですよ。今後、人が増えていけば増えていくほど、いわゆる心臓が大きくなっていけば、流れる血流が増えるわけですから、血管が細ければ切れちゃいますよね。こういうところっていうのは、増えていったときのためにちゃんと都市基盤をどうするんだって、都市基盤部と話をしているんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず、こういった大規模開発の際には、そこから発生する交通量というのを推計して、それに必要な基盤整備を行うというのが基本になります。今回こちらについても、いろいろなホールとかそういった機能もある中で、それなりの集客力があるので、それについて交通的にキャパシティが基盤としてしっかりとあるのかどうかと、ないところでは逆に整備できないということになりますので、そういった取組は、駐車場も含め、道路整備も含め、行っているというところです。
例えば一つの事例でいえば、新北口の新しい改札口ができて、それからデッキを伝わってこちらの施設に来るというところについても、例えばそこの南北交通路についての幅員は今１９メートルを想定しているんですけど、それもそういった発生交通量から想定しているところで、あそこが一番太くなっていると。それから、また、交通動線を考慮しながら、その先は６.５メートルで足りるとか、そういった中で、今基盤整備も連動して行っているというところになっております。
市川委員
ということは、今あるこの表題の、別紙１の一番表になっているところなんですけど、この今、都市計画が決定されて、こういう施設の中で、なおかつこれに組まれている３０万人から４０万人という数字、そして先ほど部長の話にもあったようにアリーナ、まあアリーナと言っていいのかどうか分かりませんけども、５,０００人から７,０００人、そういった施設、そういう人たちが一気に来ても耐え得る交通環境になっているだろうということですよね。ただ、やっぱりやっていくためには、どんどん増やしていかないといけないと。これを維持することも大事、まずここを確保しなきゃいけないというのは当然ながら、もっとさらに人を増やしてほしいとか、例えばここだけではなくて、囲町だったりとか、まあ中野五丁目もこれからどうなのか分からないでしょうけどね、中野三丁目、二丁目といろんなものができてきたときに、人がどんどん増えてくるというときに考えるに、中野通りが一本、まずそこに全部関係する道路としてあるわけですよ。中野通りはこのままでいいのかという話も当然あるので、今後ちょっと中野通りをどうしていくのか、もう一度確認で教えてもらえませんかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野駅周辺のまちづくりという点ですが、平成３０年に現在のこの形状の駅前広場の都市計画を決定しておりまして、この再開発の敷地というところも、そこで設定をされてきたというようなところになります。その際、駅前広場の都市計画を決めるに当たって、この中野駅周辺の全体の開発が終わったときに、どういった事務所の規模、どういった住宅の規模になるのかというようなところであったり、また、ホールについても、当時最大収容人員１万人というようなお話もあったので、１万人も想定をして交通計画をつくって、この都市計画を決定をしてきたというところがございます。ですので、そういったところを踏まえて整備が行われても、交通基盤としては問題ないというふうに思っております。
ただ一方で、中野通りについては、中野通りの幅員、それから車線数というよりは、やはり荷さばき車両の問題が大きくて、荷さばき車両を解消していくことで、中野通りは流れがよくなるのではないかと思っておりまして、そういった点も踏まえて、今回荷さばき駐車場を計画しているということでございます。
市川委員
いわゆるその辺の話というのは、中野通りの、中野駅を中心とした北側の話だと思うんですよね。片や南側は、荷さばき、これからファミリーロードも街並み誘導型でやっているわけだけれども、これから南でボトルネックになって、詰まっていることって多々あるわけですよ。南口に荷下ろしの車がすごく止まっていて、結局、北はそうなるかもしれないけど、南で詰まるということが結構あって、多分皆さんも車に乗っていて分かると思うんだけれども、中野の要するに五叉路を抜けるまでにすごく時間がかかっちゃうみたいなことが結構あり得るんですよね。それは今、北側はその話でよく分かりました。でも、南側はどうするのか、これをまた教えてください。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
南側につきましても、南口の駅前広場の入り口を二口から一口に変えるということで、そちらに合わせた形で、警察のほうとも中野通りの車線数についても協議しているというところになります。こちらについても一定程度の幅員を、２車線あったのを１車線にするということはありますけれども、それによって、前が荷さばきの車とかで、要は駐車している車の脇を急に途中から右折するということがないような形で、なるたけ中野通りが北側から南側に流れるような形の計画ということでも協議していっているという状況が現在あります。
市川委員
その計画というのは、議会報告ってされていましたっけ。ごめんなさい、その２車線を１車線というか、南口かいわいの、駅じゃなくてロータリーの先ですよ。それってどんな感じですか。確認を。ごめんなさい。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
令和５年８月３０日の閉会中の委員会のほうで、駅前広場の整備のところと合わせた形で、ちょっと御報告させていただいているところになります。
市川委員
それで、いわゆる南側の道路環境についてよくなっていくという話で、警察とも今調整中ということなんですね。じゃあ、分かりました。ということは、今後の中野通り、メインですよね、メインの中野通りの渋滞対策とか要するに物流、車の流れだったりというのは、課題は解決されていくだろうということですね。早稲田通りについても、今後は拡幅線が入っているわけなんで、時間はかかるかもしれないけれども、いわゆる広がっていくということだと思うんです。
やはり考えていただきたいのは、３０万人、４０万人という話をさっきしましたけれども、今考えている数字だけでいいのかとか、漏れがないのかとかって確認もしていただきたい。中野ってやっぱり交通インフラが非常に弱い。宮澤さんも大変苦労されておられていますよね、そういうことでは。だから交通インフラが弱い、道路が狭い、そういう課題がやっぱりあるので、普通のほかのまちと同じような再開発を、同じようなというわけではないけれど、市街地再開発をしたときに、これは本当にどうなっていくんだろうかとか、区民の皆さんが使っている交通インフラがどれだけ詰まっちゃうんだろうかとか、もう少しそういう観点も報告していただけるとありがたいなと思うんですよ。多分区民の皆さんが興味があるのは、できますよね、そしたらすごいなってなると思うんだけど、実際それによって渋滞がすご過ぎちゃって、中野を通る人が少なくなっちゃったりとか、そういうことがあったら困るかなと、皆さん、多分そんなときになったら思うんだろうと思うんですよ。そういうところもしっかり考えていただきたい。
今後さらに、入場者数が増えたりとか、あそこに集まってくる人が増えたりとかという施策をどうやったってしていくわけでしょうから、そうしていくと、もしそれが成功したときに、じゃあ本当に最大スペックはどこまでいけるのかという議論をしていただきたいと思いますけど、千田さん、どう思いますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今、委員から御意見いただきましたように、現在計画として、基準、マニュアル等に基づいて、必要な基盤整備を併せて行うという取組はしているところですが、ただ一方で、やはり運用とか、あと将来また目指す集客とか、そういったものに対応して必要な措置が生まれるケースもありますので、それについてはソフト的な取組とかハード的な措置とか、それも並行して取り組んでいきたいと思います。
久保委員
今、市川委員のほうから、展望のこの施設を持つことに御懸念の委員もおいででということで、るる聞いていただいて、大変懸念をしている一人としてちょっとお伺いをしたいなと思っているところです。別紙２の区権利床の合計、これって先ほど立石委員が聞かれていたんだけれども、下の展望施設の入場料のところの年間想定収支があるじゃないですか。ここね、プラスしたら、年間想定収支が幾らになって、そして運営経費が１億円となっているので、この支出の合計も変わるんだと思いますけれども、これを、すみません、ここに書いてあるのを単純に足していいのかどうかが私も分からないので、展望施設の入場料を取った場合の年間想定収支と、区権利床の合計、こちらの支出がどうなるか、教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
展望施設を区のほうで、さっき申し上げました専用使用権を取ってやっていくということになると、基本的にはこの年間想定収支２億円から３億円というところが区の権利床で得られるところにプラスされるというイメージで、我々も思っております。なので、６億９,４００万円にプラス２億円の年間収支が得られる。２億円から３億円のプラスで、例えば２億円だったとすると、８億９,４００万円の想定収支が得られるというふうに考えてございます。
支出のほうは、合計で３億７,５００万円と床のほうでなってございますので、そちらに１億円を足して４億７,５００万円を想定しています。
久保委員
単純にはそうなんでしょうね。それで、私は、この入場者数というものの根拠が非常に乏しいなと、昨日の総務委員会での質疑を聞いていても思っているところです。この想定について、きっとこれは、多分事業者提案だから、区のほうも、どういう根拠でこの数字が出てきたかというところが、本当に明確に説明できるかどうかはよく分からないなと思うところと、単純に、本当に展望施設に入場するためだけにこれだけの人が訪れるのか。そうではなくて、先ほど来出ておりますけれども、商業施設であったりホールであったり、そういうところに来た方が、ついでに上に上がられるのかというところは、全然数字は分からない話で、ここだけで本当にこれだけのことを稼ごうと思ったら、さっきソフトランニングの話があったんだけれども、ソフトランニングだけじゃ済まなくて、それなりの整備を、ここに人を呼び込めるような施設にしなきゃいけないんじゃないかなって思うんですけれども、それはＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹに行ったりとか、虎ノ門ヒルズだったりとか、麻布台ヒルズだったり、様々自分でも見に行ってきた中で感じているところではあるんですよ。そこはどのようにお考えですか。施設整備費については、何か跳ね返ってくるようなことはあるんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほど、首都圏のその他の展望施設と、それから行政施設の展望施設、そういったところを踏まえてというところでお話をしましたけれども、首都圏の展望施設というのが、やはりプラスアルファの付加価値が重要じゃないかというようなお話は聞いておりまして、美術館とセットであったりとか、渋谷スクランブルスクエアであれば屋外の展望空間、広いところとのセットであったりとか、そういったところで集客を図っているというようなことでございまして、本施設については、最上階のテラスというところが、階段状に大きなテラスを造って、その広いテラス、階段状のテラスから西側を立体的に見渡せる、そういったところを付加価値にしてやっていってはどうかということで、現在ハードの面では計画をしているというところでございます。
久保委員
じゃあ、ハードの面は変わらないんですね。その部分がさらに、この整備費の負担が大きくなるとか、そういうことはないんですね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、こういったコンセプト、こういった内容で基本設計を行っているところでございまして、これを踏まえて、これから実施設計で詳細が決まっていくというようなことになります。より展望が得られるようにということで協議はしていきたいというふうに思っておりますけれども、一方で、工事費というところについては、事業費の中でお示しをしておりますが、この工事費がもう大きく動くということはないかなというふうに思っておりますので、現在の計画を踏まえて、より詳細の中でよりよくしていく、そういった段階というふうに思っております。
久保委員
大きく動くことは本当にないですかね。昨日もどういう質疑だったのかちょっと明確には覚えてはいないんだけれども、やっぱり今後の物価高騰が物すごく、今回もそういったこともあってここまで来ていると思うんだけれども、この数年間でさらになのかなって思うと、やっぱり施設整備をする上で、そういった負担というのが、地権者の一人として負担をしなければいけない部分というのが増加をしてくるということはないんでしょうか。それが、例えば今言っているような展望テラス、そういったところの整備に関しても、そこのところがやっぱり増加をされるようなことはないんでしょうか。そこはもう大丈夫ということで、今おっしゃられているんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今現在、区内でこの財産処分の手続をお願いして、さらにはその先の事業認可を目指しているところですけど、事業認可を受けた暁には、その事業を認可を受けた施行者がしっかりと全うするというのが、今度は責務になってまいります。我々も行政としてそれを支援するという立場になってきますが、我々としても、様々、今後物価高騰とかいろいろあると思いますけど、そういった中でも、今のその事業計画がしっかり確保されるように、今度は施行者が特に前面に出て取り組んでいく段階になりますので、我々としてもその確保に努めていきたいということです。
久保委員
確保というのは、先ほど黒沢委員もお尋ねになっていたけれども、様々な補助金だったりしているところですよね。そこのところも、これは本当に見込めるのかどうかというところになってくるんだろうなと思うし、さらなるやっぱり、今後この整備費自体の負担は大きいだろうと。であるならば、リスクがあるものは避けていったほうがいいんじゃないのかなというところを思っているので、ずっとこの区が直接的に運営をする、区が床を持つような形での展望テラス、展望デッキ、このいわゆる展望施設については、本当に区が直接やるべきなのかどうかというところを何回も何回もお尋ねしているところです。
エレベーターについても、昨日もだし、建設委員会でも議論があったということで、このエレベーターについては、運営費の６３０万円と修繕積立てなどで１,２００万円で約年間２,０００万円がかかると。これも、エレベーターというのは当然展望施設に付随をしているものですから、これはセットですからね。そこはそこで、そうなんだろうなと。でも、これは展望施設を持たなければ、そういった必要性はないわけじゃないですか。だから、そこのところが、こうやって展望施設の入場料の一例というような形で、いかにも収支があるように言われているんだけれども、でも、やっぱり事業者自体はやらないと。そのやらない理由については、昨日も総務委員会でも様々御質疑があったのでお伺いをするところではありませんけれども、でも本当に大丈夫なのかなということをずっとうちの会派としては心配をしているところです。
それで、事業者の当初提案があって、ここで展望施設のことが入ってきたわけなんですけれども、事業者の当初提案の中から現時点での変更点、展望施設も含めて、どのようなことがあるか教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初の提案からというと様々変更点はありますけれども、当初は９００％の容積というところで計画をされておりましたので、施設全体の高さが大きくなったというところはございます。展望施設については、屋上の展望広場という形に提案があったということでございますので、それが様々経緯を経て今の形になっているというようなことでございます。あと、一方で、商業施設の配置ですとか駐輪場の配置というところも変わってきているところでございますし、一方で、各地権者との調整というのもありますので、地権者がどこの床を取るかというところで床の配置が変わってきたり、そういったところで様々変更点がございます。
久保委員
昨日、小林幹事長が、バスはどこに待機するのということで、当初この中野四丁目西地区に観光バスとかを置けるようにという話があったと思うんですよね。その中野四丁目西地区から中野区役所にというデッキ、当然のことながら、この新北口駅前エリアの中の南北で中野四丁目西地区に行けるデッキというのも事業者提案であったと思っているんです。それから、東西の中野五丁目に行くデッキ、こちらのほうは都市計画が進んでいるところなんだけれども、実際のところは、やっぱりそうやってできていないということは結構あるんだなと思うんですよ。そうやってできていないことがあったことに対して、さっき予測ベースの話はあったから、それはちょっと別としておいて、区が事業者提案として認めて、これが事業者提案の内容としてよしとしてきていて、評価をしてきた点、評価をしてきたんだけれどもできなかった点、できなかったところについて、それを全部区が負わなきゃいけないんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初は、各協議とかを踏まえたものではないので、あくまで提案という形でございまして、その提案を踏まえて様々協議をしたり、地権者と調整をした結果、今に至っているというようなことでございます。ですので、実現したところ、よくなったところ、実現できなかったところ様々あるかというふうに思いますけれども、そういった協議の変遷を受け入れて今の形になっている。今、区としては、この事業計画で進めていきたいという形になっているというところでございます。
久保委員
よくなったところを教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
拠点施設と中野五丁目をつなぐデッキ、それから都市計画駐車場の地下通路というようなところであったり、駅前広場、交通広場の脇を行くデッキの施設であったり、そういったところ、それから屋上広場周りに施設が配置をできたり、そういったところがよくなっているかなというふうに思っております。
久保委員
それは当初の提案よりもよくなっているところですか。私、荷さばき駐車場については、以前に都市計画審議会の中でも、本当にこの駐車場の位置が、先ほど市川委員のほうからも御質疑があったけれども、中野五丁目のほうからの荷さばき駐車場として本当に利用がどうなのか、また、車を本当に入れてくるときに、正直言って面倒な車を入れる入れ方になりますよね。そこまでしてまで、今道路で荷さばきをしている方たちに御協力を得られるのかどうか、本当にこの位置でどうなのかということは、何度も申し上げてきたところなんだけれども、また、地下通路が本当に活用していただけるのかどうかというところも、ここはちょっと私は本当にそれがよくなったところというか、利点なのかな、どうなのかなって思うんですけれども、その点についてはいかがですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野通りの荷さばき駐車問題を解決するということで取り組んできておりまして、使い勝手の問題とかは確かにあるというふうに思っておりますけれども、そういったところについては、中野五丁目の商店街と連携するような形で使っていただきたいというふうに思っております。当初、デッキについては提案していただいて、地下通路については考え方を示していただいたというところでございましたけれども、実際に協議をしていく中で、中野五丁目側の用地であったり、デッキ、それから地下通路、荷さばき駐車場、こういったことが実現するべく計画に盛り込まれたという点については、実現できたことというふうに思っております。
久保委員
これができてみて本当に利用がどうなのかというところがちょっと、警察との協議ももっと進めていかなければいけないんじゃないかなというふうに思っています。
それで、先ほど来出ているところと、これまでも我が会派としては、この駅周辺の再開発によっての収益について、権利床で取得をした部分というのを明確にしていくべきではないかという部分も考えて、特定目的基金に、使途目的を明らかにした上で積んでいくべきではないかということを申し上げてきたところなんですけれども、その点については今どのようにお考えですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
ここの権利床等から得られた収支、収益につきましては、今現在もそういった御意見を頂いているところですが、管理方法も含めまして検討中でございます。
久保委員
その場合に、これまで私は、予算総括質疑のときだったかな、この新北口駅前エリアのみならず、駅周辺の権利床での収益をということで質問させていただいているんだけれども、そういうことも含めて基金をということは考えていらっしゃいますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
中野二丁目の権利床とかもございますので、そういったところを含めてということも、もちろん考えられるというふうに思っております。
久保委員
考えられるということなので、検討していただきたいなと思いますし、そういった基金を、今ある基金ではなくて、明確にきちっと分けていただきたいなというふうに思っているんですけれども、新たな基金としてという、いわゆる今あるまちづくり基金ということではなくて、改めてこの駅周辺でのということで基金を設置するということは考えられますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今のまちづくり基金のところは、権利床を例えば大改修しなきゃいけないよといったときに、なかなか出せるものではないと思っておりますので、もしやるとすると、別の特定目的基金を設ける、または財産調整基金のところに入れるとか、そういったことは考えられるのかなと思っております。
久保委員
財産調整基金の中に入れちゃうのですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
そういったこともあるかなというふうに思っているところでございます。
久保委員
それはね、やっぱり特定目的基金を新設するという方向性で考えていただきたいなと思うんですが、改めて。そういうふうにならないですか。
岩浅企画部長
今回転出した部分の補償金につきましては財政調整基金に入れるということも検討しているということで、これまでも御報告してきております。特定目的基金をつくるに当たりまして、当然何に使うかということと、何の財源を入れていくかということになってくると思いますので、それらも含めまして、新しい特定目的基金の創設も含めて今検討しているという状況でございます。
久保委員
では、ぜひ検討を深めてください。それで、スケジュールについてお伺いいたしますけれども、令和６年４月以降の施設建築物工事着工とありますが、今御説明を頂いている権利床も含めて、この施設建築の着工までの間に、権利床をどう活用するのかというところは決定をすることですか。いつまでに、このいわゆる展望施設も含めて、これは区が持って運用するよということは、決定しなければいけないんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
権利床の使い方として、大きな方向性としては、我々としてはこの方向性で決めていきたいなと思っておりまして、運用の仕方につきましては、今後、竣工の３年ぐらい前までには制度的なところも構築しまして、実際にもしマスターリースということであれば、そういったマスターリースの事業者さんを選定していく作業が必要になると思っています。
久保委員
ということは、竣工の３年前までに明らかになるというか、今の考え方が変わる可能性もあるんですか。変わる場合はいわゆる運用の部分だけ、その床を持つというところは、そこはもう変わらないですよね、着工の段階で。
瀬谷企画部資産管理活用課長
床を持っていくという考えについては変わらない考えです。
酒井委員
すみません。事業計画の同意と認可申請を控えて、今定例会で第１８号議案の財産処分の議案が提案されておりまして、現在保留というふうな状況ですね。それで、ちょっと幾つか整理しながらお聞かせいただきたいんですけれども、展望施設とバンケットについてまず確認させていただきたいんですけれども、当初提案時は、展望広場という形で事業者から提案があって、バンケットに関しても、１０００％へ容積率をアップする際に、バンケットの拡充というのが事業者から提案があった、そういう理解でまずよろしいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望施設については、当初は展望広場というような形で、屋外のテラス上の場所のみという形でした。１０００％の変更時点では、展望広場と交流施設という形で検討するということでお示しをしてございます。バンケットについては、事業者提案のときは３５０平米というような大きさのものでございましたけれども、１０００％のときはそれを拡充をするということで、７００平米程度ということでお話があったというところでございます。
酒井委員
それで、当初提案をどう守っていただくかという中で、区としては提案内容の継承という言葉をずっと使われてきたんです。今結局我々が見ておりますと、ちょっと採算性の悪いところは全部区が負っているんじゃないかというふうに見えるところもあります。そこで、当初は展望テラス、それから交流スペースというふうな提案を事業者さんがされて、今は展望テラスという形で共用部分というふうになっているんですよね。これは提案内容の継承がされているとお考えですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望広場という提案があり、その後、展望広場と交流施設という検討方向をお示しをして、その後、事業収支という点で収支を合わせていかなければならないということで、事業者側では展望施設は難しいというようなお話がありまして、今展望広場と区の権利床を活用した展望施設という形になっております。展望広場、テラスの部分につきましては、当初から提案がございましたので、そこについては全体共用部を活用させていただくということで現在協議をしておりまして、そこについては、先ほど説明もしましたけれども、専用使用権というところについては、当初提案もあったので、無料でお願いしたいということで協議をしていきたいというふうには思っております。
酒井委員
提案内容を守られていますか、継承されていますかとお尋ねしているんです。端的に。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望広場を全体共用として提供していただくという点では、当初提案は継承されているというふうに考えてございます。
酒井委員
当初、事業者さんが、展望施設に関しては整備運営するというような提案だったと思うんですよ。そうでしょう。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初は展望広場、屋外のテラスという形で提案をされておりまして、運営については言及はございませんでした。
酒井委員
ただ、それは、提案時にそうなっていたら、当然それは事業者さんがやるものなんですよ。ちょっとお尋ねしたいんですけれども、先ほど立石委員からもありましたけれども、この展望テラスの部分が共用部分の中で占有権をどう確保していくかというところが、区が床を持つ展望施設と展望テラスのところの連続性などを考えると、それから施設の魅力を高めることを考えると、ここが重要だと思うんですけれども、これは確実にこの全体共用部である展望テラスを区に無償占有させていただける、そういう理解でいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
全体共用部を活用していくという方向で現在検討しておりますが、その専用使用権については現在無償でお願いしたいということで協議をしておりまして、実際には、そこの専用使用料というのは竣工二、三年前の管理規約というところで決まってくるかと思いますので、そこに向けて引き続き区としては協議をしていきたいと考えてございます。
酒井委員
これは大切なところなんで、ここでまた費用がかかってくるとなると、先ほどの展望テラスの収支にも関わってくる中で、やっぱり提案内容の継承というところで考えると、僕はちょっと疑問なところがある中で、こういった展望テラスの共用部分なんですけれども、占有権を無償で区に提供していただけるような、そういうことが大切だと思うんですよ。事業者さんは今どういうふうに考えていらっしゃるんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
若干繰り返しになりますけれども、そこが決まっていくというところはちょっとまだ先になりますので、我々としては無料で行かせていただきたいということで、協議をしていきたい。そこを事業者とは引き続き話をしていくということでございます。
酒井委員
そこは必ず成し遂げてください。それと、先ほど久保委員から、展望テラスに係るエレベーターが年間２,０００万円程度費用がかかりますよというふうなお話もあったと思うんですけれども、こういったところも、やっぱり積極的に事業者さんに協力していっていただきたいと思うんですよ。要するに、当初事業者さんが、我々の理解では展望施設もしくは展望広場を整備され、それから運営されると思っていた中で、事業収支が厳しい中で、区がやっぱりこれは区の床でやるというふうな判断をされたときに、じゃあもう少し積極的に事業者さんに、こういったエレベーターの管理運営の費用なんかだとかも積極的に関わっていただきたいと思うんですよ。そういうことは可能ですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
展望施設のエレベーターの費用については、先ほど久保委員からもお話がございましたが、修繕積立ての部分と運営費の部分がありまして、修繕積立てのほうについては、やはり展望施設と一体のもので、一体で考えるというところはちょっと難しいかなというふうに思っておりますけれども、その後の運営費のところにつきましては、施設全体で効率的に運用していただくというような視点であったり、また、展望施設があることで魅力が高まるという視点もありますので、効率的に事業者側で運営管理をしていただくということで、こちらについても引き続き協議をしてまいりたいと考えてございます。
やっぱり提案内容の継承と区が言っていた中で、こういうところでしっかり、ちょっと考え方といいますか、事業収支のスキームを成り立たせる中で、多少形は変わったけれども、提案内容の継承はこういう部分であるんだとしっかり説明できるように、事業者さんと交渉してください。
バンケットのところなんですけれども、こちらは３５０平米から７００平米程度に拡充しますよと。だけど、今区が持っていますね。じゃあ、ここは提案内容の継承は守られていますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらについては、７００平米というところでは、中野サンプラザのＤＮＡとしては不足、面積としてはちょっと足りないということで、区の権利床を活用してバンケットを設けるということで、今方向性としては検討しているところでございます。こちらについては、提案内容の継承という点では、区の権利床を今活用していくという方向になっておりますので、現時点では、ちょっとそこについては継承できていないというふうに思っておりますけれども、今後のバンケットの内装の整備費ですとか、バンケットの運営という点で、事業者の協力を求めていきたいというふうに考えてございます。
酒井委員
すみません、聞きたいことに答えてくださってありがとうございます。要するに、そういった今後バンケットを整備していく中でも、提案内容の継承という観点から、積極的に関わっていただく、もしくは費用負担していくような厳しい交渉になるかも分かりませんが、やっぱりしっかりと取り組んでいただきたいと思います。
次に、補助金についてお聞かせください。４３０億円程度補助金を見込んでいますよと。せんだっての総務委員会では、国土交通省の、副区長から、この補助金の獲得というのは厳しいときもある、そんなふうなお答えがあったんだと思うんですけれども、例えば国庫補助、この４３０億円のうち、例えば国庫補助が来なかった場合、これは都市計画事業ですので、例えば１００億円来なかったら、１００億円のうちの２５％だから、２５億円程度が都市計画交付金で来て、残り７５億円は特別区交付金の財産費で基準財政需要額に算定される、そういう理解でいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
再開発事業の補助金については、補助金のうち２分の１が国費の対象ということでございまして、そこの国費の部分が満額満たされないということであれば、国費を減じた残りの４分の１という形が都市計画交付金、残りについては財政調整交付金の財産費ということでございますので、国費が減ぜられた分については、そこを都市計画交付金と財調財産費を充当できるというような、そういう仕組みでございます。
すると、昨日は、国費が来ない場合、割り落としの場合もままあるというふうなことだったんですけれども、一方、国費が減額になったところは、都市計画交付金、それからその裏負担分であります都区財政調整交付金の財産費で賄われるということだと思うんですが、他方、この財政調整交付金の財産費、こちらも満額もらえない場合というのはあるんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
こちらは、まず制度上、先ほど課長が申し上げたとおりの仕組みになっております。あとは、実際に財産費として区のほうに交付金が入ってくるかどうかというのは、これはまた別の課題になってまいりますので、一概に入る入らないというのをお答えするのは困難な状況というところでございます。
酒井委員
財政調整交付金の全体の中で算定されて、色がついていませんけれども、財産費では、計画事業をやっておれば算定されるんだと思います。他方、全体のパイがありますので、そこの中での多少減になったりとかはあるのかなと思うんですが、よく分かりました。
今回、間もなく総務委員会が今後開かれて、議決になっていくんだろうと。議決がどのようになっていくのか分かりませんが、この議決が終わった場合は、どのように議会が今後の計画に関与していくのかなというところが、かなり気になっております。そういう中で、例えば権利変換計画がこれから示されますけれども、こちらに関しては、議会の議決の対象にはなりませんけれども、区のほうが当然同意できませんよというものであれば、不同意の判断もあるというようなことは、総務委員会で我が会派の森幹事長が確認させていただいたんだと思うんですけれども、この区民の財産をどう有効活用するのか、やっぱり議会の中でも、もう総務委員会も４日目が開かれるような厳しい目も向けられているのかなと思うんですね。今後この権利変換計画をどう示すのか、やっぱりしっかり丁寧に示していただきたいと思うんですけども、そのスケジュール感を教えていただけますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
現在の想定ですけども、３月、議決が得られた後に、事業計画の同意を３月中に行いたいなと思っています。事業者のほうは、各地権者のほうから同意を頂きまして、４月には東京都のほうに認可申請を出していくということで考えております。事業認可につきましては６月頃を想定しておりまして、そこから１か月ぐらいが転出の申出期間を想定しています。それが出そろって、先方のほうでも権利変換の計画を策定してということで、夏から秋にかけて権利変換の計画の案が出てくると考えております。
酒井委員
すみません、聞き方が悪くて。議会に対してこの権利変換計画を、例えば素案であったり案であったり、どういうふうな形で、スケジュール感も含めて示していくんですかってお聞きしているんです。
岩浅企画部長
今現在お示ししているがモデルの案になりますので、それは今後計画案ということで、秋頃に議会のほうにお示しができるように考えております。それにつきましては、区といたしましても、不動産鑑定士に依頼をしまして、適切な意見を頂いた上で、区としても同意するかどうかを判断していくということになります。その判断に当たりましては、当然議会にも御説明させていただいて、御意見を頂いて、それを踏まえて決定をしていきたいというふうに考えております。
酒井委員
すみません、秋に出て、そこの案で我々が意見を申し上げることもできるということですよね。例えばその前にでも、ちょっと粗々のところでも、権利変換の考え方であったり、それから案であったり、それから計画だとか、そういう形では示されませんか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
権利変換計画というものが、従前資産に対して具体的に従後資産を物件として示して、それをどう取得するかというところの図書になりますので、具体的には、もう案が出たら、その図書に対して示された財産の従前従後に対して同意していくかどうかという単純な手続になってまいりますので、また図書が出次第、御報告させていただく性質のものかなということで思っております。
酒井委員
すみません、失礼しました。よく分かりました。それから、区はこういう公共施設マネジメントなんかでいろいろこれまで予算をつけて、公共施設をどうやっていこうかなんて考えておったと思うんですけれども、これからのこの権利床を持つ部分のところはもう権利変換計画で決まっていくんだろうと思うんですけれども、それをより、やっぱり展望施設のところに関しては、レストランを含めてより稼げる床にどのようにしていくか、もしくは魅力的なものにしていくかということを考えると、区と事業者さんだけじゃなくて、こういったスペシャリストのところに入っていただきながら、意見を聞きながらやっていくことが、僕は重要なんじゃないのかなと思うんですけれども、そういったことは考えていらっしゃいますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
我々が参考にしているのは横浜市の事例とかですけれども、そこでもコンサル、あそこはマスターリースを使ったわけですけれども、マスターリースの業者を選択していくときも含めてコンサルの事業者さんを使ったということも踏まえまして、そういったことも必要があればというふうに考えておりますので、今後とも検討していきたいと思っております。
酒井委員
すみません、それで、あとスケジュールに関しましては、遅れると、区役所と中野サンプラザの閉鎖管理の費用であったりだとか、それから区役所分の起債相当分ですよね、そういったものがかかるっておっしゃっていたんですけれども、現状このような今の事業計画の同意、認可申請が３月に控える中で、このスケジュールどおりにいくと費用はかからない。それで、あとどれくらい延びると費用がかかってくるかだけ教えてください。
岩浅企画部長
まず、起債の関係の利息につきましては、年度をまたぐとかかってくるというのがございますので、またがないようにというふうにやっていければと思っております。またがなくても、１か月１か月の中野サンプラザの維持管理費とかがかかってまいりますので、それがかからないためには、基本的にはこの計画どおりに進められればと思っています。延びた場合に、私どものほうもそうなんですけれども、他の地権者の関係もございますので、私どもの関係だけではなくて、他の地権者にも影響が出る可能性があるということはあり得るかなと思っております。
酒井委員
そうすると、例えば今の計画どおりであるならば、そういった起債相当分の利子であったりだとかはかからないだろうということだったと思うんですね。そういう理解でいいですか。
岩浅企画部長
管理費等もかかるんですけれども、今見込んでいる金額を超えることがないという意味でございます。
酒井委員
もう最後にします。当初区が考えておった閉鎖管理の費用であったり、それから利払いの部分、１億円程度でしたかね、そういったところが今のスケジュールだったら変わらないと。今後、例えば当区はこういった形で財産の処分の議決をして、もういよいよ事業計画の同意、認可申請のところまで段取りをした。他方、事業者さんのところの原因で遅れた場合なんかは、当然そういった費用に関しては事業者さんの責務になる、こういう理解でいいですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず、御同意いただいた後、事業認可を受けた後は、やはりそこに伴う経費というのは、施行者というところが、施行予定者から施行者になった者が主体となって、それの対処を考えるというところになってまいります。その中で、当然大地権者である中野区に対して、我々は計画どおりに手続を進めて、中野サンプラザも閉鎖して、庁舎のほうも明け渡して準備を進めた中で、それが我々の責に帰さないところの理由でなったとしたら、当然それを区でその分の負担を負うというのは、なかなか議会への説明も困難であろうという認識は持っているところでございます。
総務委員会で大分お尋ねをしたので、そうじゃないところだけ。今の質問、酒井委員がおっしゃっていた質問で、私もたまたま、昨日、この財産処分の議決が仮に見送られるようなことがあった場合はどうかということで、やはり同じようなリスクを語られた。これは、権利変換に対して区が不同意をした場合、同様のリスクを背負いますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
不同意の場合、権利変換の同意についてでございますけど、もうそのときには既に施行予定者から施行者になって、施行者から示された権利変換計画案について区が同意するかどうかというところでございます。これは当然、区としての貴重な財産に対する判断になりますので、その判断に要するものが当然適当であれば、我々としてはそのスケジュールに対して要するものというのは、やはり事業全体の中で負っていくというのも一つの考え方でしょうし、ただ一方で、区としてこれまでの経緯を踏まえた中での手続でありながら、一定、それが、区が約束を履行できないということになれば、場合によっては、地権者たる区が、その行使の責任として負担を求められるというケースもあるかもしれないです。ただ、これについてはケースバイケースというところで、現段階で一概にはなかなか申し上げられないというところです。
平山委員
何か難しい御答弁だったので、もう少し簡単にお聞かせいただければと思うんですけど、例えば施行予定者が示される権利変換の中身があった。先ほど来の、昨日の総務委員会でもありましたけど、私もそう思うんです。到底納得ができないようだったら、それは、区は安易に承認すべきではないと、同意すべきではないと思うんですが、ただ、背負うリスクを知っておきたいんです。出されたものに対して、区がこれはのめないなということで、区自らが同意をしませんと言った場合ですよ、この場合は、スケジュールの延びというのは、やはり同意をしなかった区側に負うところが大きいのではないかと思うんですけど、そうではないですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
権利変換の評価について、例えば当然認可を受けられるような権利変換計画の評価基準、それに基づく権利変換計画案というものでありながら、区としてそれに対して同意できない事情が、それを酌むべきものがなければ、当然区のほうが地権者として意思を示せないことによる遅延ということになりますので、区が負う可能性は高いだろうと。ただ一方で、権利変換計画を示すに当たって、その案そのものに課題があったりしたときには、それを作成したほうに対してその原因がありますので、そういう場合は、我々としても、そちらのほうに責を求めるというのが基本になってくると思います。
平山委員
案そのものに何かしらの原因があるというものを先方が意図的に出されるとは思えませんし、先方はそうではないと思って出したかもしれないけども、区との認識の違いがあるかもしれないとなったときには、私は、やはりそこで同意するか否かということで、同意をしない区側にも、やっぱり一定のリスクを背負う覚悟を持ってやらないといけないと思うんですよ。そのリスクというのは、当然利息１億円以上かかるかもしれない。その他諸々。そこの覚悟を持ってやっぱり臨まないと、それはなかなか難しいんじゃないかなと思っています。それはそれ。
それで、もう一つ、先々の話なので、今の想定内でお答えいただきたいんですけど、要はマスターリースにするのかどうかっていうのもこの権利床についてはまだ決められていない。仮にマスターリースになった場合、入ってくるお金と出ていくお金があるじゃないですか。これって区の会計上はどういう処理になるんですか。例えば賃料として入ってくるもの、その床の共益費や、あるいは様々な修繕費だとか何とか、そういったものというのは全てマスターリースの中で処理をされて、差額分が区に入ってくるという考え方なんですか。ここだけちょっと聞きたいんですけど。
瀬谷企画部資産管理活用課長
まだそこら辺につきましては、受けていただけるマスターリース業者にもよるとは思うので、一概に言えないと思っています。相殺する差額のところをもらうという形もあると思うんですが、横浜市の場合は、マスターリース会社さんがサブリースから得た賃料をそのままマスターリース賃料として一回自治体のほうに納めて、そこからマスターリースをやるための必要な経費があったりとかすると思うんですけど、そこについては別の委託契約を重複して結んでいて、その報酬というか、必要経費と報酬を乗せた形で、そこの委託経費としてお支払いしているという形を取っていたりします。そういったものも参考にしながら検討していく必要があると思っています。
平山委員
分かりました。これから検討ということで。ということは、やり方によっては、ざっくりとした収支という形で区の会計に乗せるということも、不可能ではないということですね。要は、決算として現れてくる。雑入で入って、その費用は、例えば委託費として出ていく。そうでなかったら、全く区の会計では見えないじゃないですか。入りがあるだけで。だから、それは、手法によってはそういうこともあり得ると思っていいですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
私どもは、そういうふうに見えるようになるかなというふうに考えてございます。
平山委員
それで、その場合、この展望施設の考え方ってどうなるのかなと。展望施設って、先ほど来の話を聞いている限り、展望フロアと展望デッキ、先ほど展望デッキがこれは無償で区が管理するようになればいいという話をされていた。展望フロアと一体的な運営が望ましいのではないかというふうなことをおっしゃっていた。もともとこの展望フロアというのは、どこかに貸し出すというよりも、運営を委託するようなイメージじゃないですか。ということは、マスターリースの範疇には入らないですよね。入らないと私は勝手に思っているんですけど、そういうものも含めたマスターリースってあり得るんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
やっぱり展望施設とテラスのところは、切っても切り離せないところもあるかなというふうに思っております。運営に当たりましては、マスターリースの附帯設備として一緒に運営をしていただくようなイメージができないかというふうに検討しております。
平山委員
そうなったときに、これは莫大な収入を見込まれているわけなんですよ。だから、これをマスターリースに入れるというのは、まだ全然決まっていない話をして申し訳ないんですけど、どうなのかなと。じゃあ区の施設の運営委託となると、これは施設使用料になるんですよ。施設使用料として、雑入で年間３億円から４億円がどんと入ってくるという、びっくりするような形になるんですけど。これは今どんなふうに、いや、こうやって数字を出されたので、今どんなふうに考えていらっしゃるのかなと思って。それで、施設使用料という形で考えたときには、仮にですよ、施設使用料で委託するというふうに考えたときには、この１億円の経費というのは、これは委託費の中に入れるか、区が直接支払うかということになるわけじゃないですか。この辺というのは、まだ全然考えられないのですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
まだこれからの検討だと考えております。
むとう委員
様々やり取りを伺っていたんですけれども、そもそも市街地再開発事業というのは、中野の区民にとって、本当に生活が豊かになり、利便性が高まりというところがメインかなと思うんですよね。もともと住んでいらっしゃる住民の方にとって、よりよい再開発になってほしいというのが一番の願いではあるんですけれども、やはり不安材料が大きすぎて、これが本当に区民のための再開発になるのかという確信が全く得られない。不安のほうが私は大きく持っているところなんですけれども、今回、これまでも示されてきましたけれども、別紙２で想定収支というのがまた改めて示されておりますけれども、全てが想定であるので、その想定に基づいて議論をするばかりだから、どんどん不安材料が高まるのかなというふうには感じているところなんですけれども、この想定を出すに当たって、すごくうまくいったときの想定なのかなというふうに、根拠が思えてならないんですね。
今回、経費の条件設定のところでも、このマスターリースでの運用を、これも想定でしかないんだけれども、事業所床は９５％で、事務所以外の床は９７.５％から１００％を賃貸していることが想定となっていて、本当にこれだけ想定どおりに９５％だったりとか、そのほかは１００％という賃貸というのが、これは本当にこれだけの想定で金額をはじいていっていいものなのかというふうに、私はすごく不安になってしまうんですけれども、もっと何か、この想定のパーセントというのは何に基づいて出されているんですか。単なる希望的観測ですか、これぐらいいけるんじゃないかっていう、その根拠というのは、何を基に想定されているんでしょうか、教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、今想定している権利床の面積とかそういったところから、貸し出せるような面積の分をもう一回算定したりとか、支出としてマスターリース料はこれくらいとか、そういったものを見込んで収入支出をつくっているものでございます。これについては、施行予定者側から得た情報でつくっているものでございます。こちらのところにつきましては、例えばですけども、確かに９５％は高いのではないかという御意見も頂いたことはあるんですが、ずっとキープするというか、ここは一応、数年たったときに安定的に得られるだろうという収支を想定したものだというふうに伺っております。
むとう委員
安定的に得られるだろうという、その何というか楽観視がすごく大きな不安材料になるんですよ、聞いていて。多分誰も悪いことを考えて計画はしないと思うので、よりよくなるようにというふうに思って、こうなればいいなというところの希望的観測にしか聞こえなくて。面積は確かにある。この面積から想定すれば、これだけの収支になるというのは誰でも分かるんだけれども、面積があったって、本当に借りてくれる人がいなければこういうことにはならないので、これだけ、事務所床は９５％、事務所床以外のところは１００％まで出しているんですよね。本当にこれ、それだけ空かないできっちりと借りてくださる方がいるというのは、何を根拠に示されているんでしょうか。そこがすごく私は大きな不安なんですよ。そうはうまくいかないんじゃないのというふうに思えてならないんですけれども、面積から割り出せばこれだけの収支になることは分かる。だけど、その面積がこれだけフル活動できるのかどうかというところは、何を根拠に示されているのかというところをもうちょっと分かりやすく説明していただけないでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらのほうは、我々のほうでも、空室率という情報が民間の不動産マーケットリサーチのレポートとかで出ているところがございます。こちらにつきましては、空室率が２０２３年で６％とかそういった数字でございますので、逆引きすると入居率のほうは９０％を超えているというようなデータのほうも参考にしておりまして、一定程度これくらいの入居率が見込めるのかなというふうに考えてございます。
むとう委員
どこの空室率なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今御紹介したのは、東京のオフィス市場の予測という資料から引っ張った数字になりますので、東京都内の空室率ということでよろしいかと思います。
むとう委員
ごめんなさい、東京都内にある何が含まれているのかしら、この空室率が僅か６％というのは。何か私はそんな空室率は分からないですけど、これも根拠は何もないけれども、もっとがらがらで寂れたビルはいっぱいあるのになとかって思っちゃったりするんですけれども、どういうビルを対象にして出された空室率なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらのデータにつきましては、東京のオフィス市場という、事務所の床の空室率という認識でございます。
むとう委員
東京都内にあるオフィスの床の空室率は僅か６％。これというのはいつの時点なんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
２０２３年のデータと読み取れます。
むとう委員
じゃあ割と最新で、コロナを経ても東京都内にあるオフィスということですから、オフィスって、どこまでのどういうオフィスって、どこまでの範囲をこの率を出す中にカウントしているのかというところがちょっとよく見えないんですけれども、オフィスは、どの程度のオフィスをどういうふうにこの空室率を出すオフィスとしてカウントした上で僅か６％なのかって、もうちょっと詳しく分かりますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
申し訳ございません。ちょっと詳細につきましては、すぐには御説明できないです。申し訳ないです。
むとう委員
本当にもしそんなに自信があるんだったら、マスターリースじゃなくて、区が直接、それだけ、そんなにも空室率がなく、常に９５％いけるというのであれば、違う方法もあるんじゃないんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
空室率は確かにこういうデータがございますが、我々として、テナントに入っていただけるような事業者さんを探すノウハウというのは、なかなか持っていないと思っています。ほかのビルの中でも、そういったところでテナントを、営業をかけて入れてくる、調整、交渉してくるというところも持っているという認識でございますので、我々がやる場合については、マスターリースなり支援をしていただける機関は必要だというふうに考えてございます。
詳細が分からないということですけれども、この空室率が僅か６％って、この空室率を計算する際に、どの程度のオフィスを計算の中に入れての空室率なのかによって、この数字は随分変わってくるだろうなというふうに思うので、どこまで当てになるんだろうかという疑問が、またなお一層出てくるんですけれども、ここの部分、それから事務所床以外のところも９７.５％から１００％という想定なんだけど、これは何を根拠なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、こちらも聞き取りになりますけども、バンケットとかコンベンションセンター、あと子どもの遊び場については、そんなに頻繁に入れ替わるというものではないというふうに考えています。レストラン等については一定程度入れ替わりももちろんあるとは思うんですが、そこについては、出るよといったときには事前に回って、なるべく空室の期間を短くするとかといったようなマネジメントが必要になるというふうには考えてございます。
むとう委員
おっしゃるように、レストランというのも、結構、そんなには安全なものではないというか、前も言いましたけど、都庁の展望室にあるレストランが、それこそ区が言っているハレの日用のレストランだったかと思いますけれども、今ちょっと、最近どうなったか分かりませんが、閉鎖しておりましたね。だから、都庁ですらそういう状況だから、中野でどうなのかというところは、私はすごくこれも不安材料だなというふうに思っています。
それから、皆さんがおっしゃっていたように、展望テラスですね、有料にしたいという展望テラスの部分ですけれども、こんなに多くの人が本当に来るのかどうかというのも、まあ想定ですからね、あくまでね。私も何の根拠もなく単に不安なのかもしれませんけれども、本当にこれだけの方がまた来るのかということと、先ほど市川委員もおっしゃっていたように、じゃあ多く来ればいいのかっていうところでは、もともと住んでいる人、私も中野駅を利用して、どこかに行くときは中野駅利用なので、このかいわいがすごく混んでいてとか、バスに乗ってもなかなか車が渋滞していて通らないとかってなってくると、たくさん来たら来たで、もともと住んでいる人の生活の利便性が損なわれてしまうので、来ればいいということでもないというふうにも思ってはいるんですけれども、でも、少なくとも必要な経費が赤字になっちゃうのは困るから、赤字にならないようにしていただかないと、そこで税金の無駄遣いが出てしまっては困るというところの兼ね合いであろうというふうに思うので、来たら、山ほど、先ほど３０万人、４０万人以上を呼び込めるようにしたいなんておっしゃっている意見に対しては、またそれはそれで不安なんですけれども、区はその辺の兼ね合い、この再開発事業って、外からいろんな人が来れば来るほどいい、大成功なんだというふうに、そもそも思っていらっしゃるんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず今回の拠点整備に当たりまして、やはり一定の集客を得て、経済効果も得るというのも大きな目標ですので、そこについては実現していきたいというところでございます。また、委員御懸念の３０万人から４０万人というところも、やはり私なんかも、そのぐらい来たらいいなとか、もっと来るかなとか、そこら辺は我々ではなかなか明るくないので、そういった専門のこういった展望施設等を扱うようなところに評価してもらったところが、様々、相対評価となりますけど、３０万人から４０万人というところを得ていますので、我々としてはこれをベースにいろいろ考えていくと。
また、３０万人、４０万人の集客に対して、今後基盤がどうかということは、先ほど御説明させていただいたように、併せて基盤整備も進めてまいりますので、例えば今委員がバスでいらっしゃるというところのお話がありましたけど、駅前広場も整備されて、さらにバスを降りると今度はエスカレーターで、新しい新北口の改札口まで１９メートルの幅の通路もできるというようなことで、我々としては、当然そういうものを許容できるような計画になっているということで、進めさせていただいているところです。
むとう委員
専門の方に試算していただいたという想定だから、ある程度これは信憑性があるんだと区は思っているんですかね。こういう専門家に想定していただく際に、どれくらいの幅があって、うまくいったらこれぐらいとか、うまくいかなければこれぐらいみたいな、そういう想定は二パターンとか出てくるものなんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず専門家の方から、相対評価として、このぐらいのキャパシティを持っている施設ということでいただいたと思っております。ただ一方で、だからといって、何も運営についてアプローチせず、漫然と進めても、そのような状態にはならない可能性というのも認識しておりますので、今後、この運営について、地域のため、まちのため、区民のためになるような運営手法についてもしっかり検討して、評価いただいたこのキャパシティをしっかり発揮できるように、取り組んでいきたいと思います。
むとう委員
それから、私、残念ながら総務委員会の傍聴ができていないんですけれども、吉田議員から少しお話を伺ったところなんですけれども、今回、従前資産の評価額とか転出補償とする資産ということで数字が出ているんですけれども、大きな数字なのでなかなかぴんとこないので、あえて教えていただきたいんですけれども、これはそれぞれ１平米に換算すると幾らということになるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
答弁保留でお願いします。
委員長
委員会を休憩します。
（午後３時０１分）
委員長
委員会を再開します。
（午後３時２５分）
瀬谷企画部資産管理活用課長
先ほど答弁で保留させていただいてしまった従前資産評価の宅地の平米単価ですけども、合計のところで計算しますと、１平米当たり２７９万円余となります。
むとう委員
それは宅地の部分だけでよろしいですか。合計というのは、この表のこの合計を割り返すということですか、２７９万円は。
瀬谷企画部資産管理活用課長
従前資産評価のところの合計のところ、宅地の部分の２万３２０平米で５６７億４,０００万円を割った数を今２７９万円余と御説明しました。
むとう委員
分かりました。そうすると、その裏面の、これから補償金として資産を現金としてもらう部分ですけれども、ここの部分も同じ金額でよろしいですか。中野区とまちづくり中野２１と二つ書いてありますが、宅地の部分は幾らになるんでしょうか。これも同じ数字になりますよね。
瀬谷企画部資産管理活用課長
すみません。従前資産評価の全部でやってしまったので、転出補償金とする資産のところの合計で割り返すと２９５万円余となります。
むとう委員
そうすると裏面の転出補償金とする資産のところで割り返すと、２９５万円ということですね。この金額が妥当なのかどうなのかというのは、私も全然よく分からないんですけれども、先ほど立石委員の質疑で、区としては財産価格審議会ですか、それを経てやっているので、この金額が正しいんだというような御説明だったかと思うんですけれども、よく新聞とかにも載るんですけれども、私はよく、うちの近くの土地は幾らするもんだろうかとかって、一覧表を一生懸命見ることがあるんですけれども、要するに公示地価というんですか、それだとここは幾らになるかというのは分かるんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
公示地価というのが、国のほうで、決められた場所について毎年度毎年度出しているような数字だと認識しておりますので、ここと全く同じ場所でという表示のところは、私も確認しましたが、ありませんでした。
むとう委員
それで、国が出している公示地価というのは、どうやって計算されるんでしょうか。誰がどうやって決めるんでしょうか。分かりませんか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
申し訳ありません。国のところなので、すぐには詳細は分かりません。
豊川都市基盤部長
地価公示は都市基盤部が所管しておりまして、お答えいたします。公示地価ですが、これは地価公示法という法律がありまして、これに基づいて、国土交通省が毎年１月１日に公示をするというものでございます。これは毎年実施をしているということです。公示対象は、都市計画区域内で全国に約３万か所あるというところです。これは３月中旬に新聞等で発表する。そんな内容でございます。
むとう委員
そうすると、国がそれなりに法律に基づいて出している価格っていうことだから、それは、失礼な言い方をするけど、信憑性が高いっていうか、国がそれなりの責任を持って出している数字ということなので、正しい価格と思ってよろしいんでしょうか。
豊川都市基盤部長
実は公定地価には、公示地価と、それから基準地価、路線価とあります。それぞれ目的が違います。ですから微妙に値段が違いますが、それぞれ当然法定数値ですので、これは信憑性があるというところでございます。
むとう委員
一方、中野区は財産価格審議会を経ていて、これはこれで信憑性があるという。これは、ちなみに財産価格審議会というのは、どういうメンバーの方が、どういうふうに、これで正しいというお墨つきを出してくださるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
中野区の財産価格審議会ですけども、まず審議会委員となっていただいている方は、不動産鑑定士の方が２名、あと都税事務所長の方が１名ということで、専門家の方に入っていただいている。あと区の職員のところも理事者として、審議会委員として入っております。
岩浅企画部長
財産価格審議会ですけれども、そこに議案を提出するに当たりまして、区のほうでお願いをする財産価格審議会に入っていない別の複数の不動産鑑定士の方に、先ほどの公示価格等も踏まえて鑑定をしていただきまして、それを改めて財産価格審議会で諮りまして、区として金額を決定するという流れになっております。
むとう委員
ということは、区が、先ほど割り返していただいた２９５万円の数字をはじくためには、当然国が出している公示地価という価格も加味して出しているということだとすると、国が出している公示地価とほぼ同じような金額が出てきているというふうに思っていいんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今回については、地価公示をやっているところが、例えば中野駅周辺のエリアで３か所、４か所といった場所になりますので、そこの特性を捉えた数字になっているかなと思います。不動産鑑定士の先生方に委託をして評価をしていただいているときには、もちろん公示地価も参考にしますが、路線価というのは路線ごとに評価額が書いてあったりしますので、そういったものも参考にしながら、この土地の特徴とかそういったことを踏まえて積算した評価というのを頂いているところです。
むとう委員
それで、今ちょうど休憩の時間があったので、ちょっと私、パソコンが得意ではないんですが、吉田議員に教えていただき、ちょっと調べさせていただきました。そうすると、今開発をしようとしている区役所とかサンプラザのところの公示地価という価格は出ていない、見つからなかったんですけれども、ちょうど先ほどそちらも調べて見つからなかったとおっしゃっていたとおりなんですけれども、中野通りを挟んで向こう側、中野五丁目側、中野五丁目で早稲田通りに多分面していない、ちょっと入ったところ辺りの中野５－６４－９なんですけれども、ここが平米当たり５６３万円って出ているんですけれども、素人が考えるに、多分込み入ったところじゃないかと思うので、道路事情によって価格って随分違ってくるんだけれども、それから見ると、中野サンプラザとか区役所の辺りのほうがよっぽどこれから道路もちゃんと整備されるし、今現在の道路事情もしっかりしているので、普通に考えれば、私はこういうことは素人で分からないんだけれども、中野五丁目の込み入ったところの価格よりも、当然中野サンプラザ、区役所の跡地のほうが高いんじゃないかというふうに素人としては思うんですけれども、先ほど聞いた転出補償金とする資産のところだと２９５万円、平米当たり、こちらの従前資産評価額全体からすると２７９万円というお答えでしたから、それと考えると、どうして、国がそれなりに法律に基づいてやって出している公示地価という金額が５６３万円、平米当たりというのと比べてあまりの差、私は逆転するほどの差があってもいいのじゃないかと思ったぐらいなんだけど、どうしてこんなに差が出ちゃっているんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
ちょっと同じ資料を見ているかどうかあれなんですが、公示地価の場所になっている中野五丁目のところについては、サンモールのところに面している商業地という認識でございます。こちらにつきましては、路線価の表を見ても一番高くなっているのが、中野駅北口のロータリーの前のところがかなり高くなっていて、その次にサンモールの沿道のところが、ちょうど中野サンプラザのところに抜けている道路があると思うんですが、そこの辺りが高くなっていると。ただ一方で、中野サンプラザのところ、中野通り沿いですけれども、そちらについては、そこからするとかなりちょっと落ちるというか、そういった路線価で見てもそういう差は出ているので、そういう特徴が現れているのかなというふうなことで考えております。
むとう委員
今おっしゃったのは、中野通り沿いのどこが出ていましたか。どこの地点とおっしゃられているんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
中野通り沿いで、中野サンプラザの一番駅寄りの角の部分の辺りについて見ていたものにつきまして、こちらは令和５年分の路線価で見ていますけども、２８９万円となっています。先ほど申し上げましたサンモールのところの基準地価に近いところの路線価を見ますと４４８万円というふうにありますので、大分差があるということは、評価に当たっても反映されたものというふうに考えております。
むとう委員
公示価格というよりも路線価のほうが下がるということなんですかね。それはどういう出し方なんですか。そこまで聞いてもあれなんだけど、もうるつぼにはまっちゃうからいいですけれども、素人の私が聞いても分かんないかもしれませんけれども、やはりそれにしても、区が出してきた今回の数字のほうが安いというのはどうしていなのかなと。要するに、国がそれなりにきちんと法律に基づいて出している公示地価というよりも、区の財産価格審議会のほうが安く出しているというのはどうしてなんですかね。
豊川都市基盤部長
ちょっとこれは参考までに聞いていただきたいんですが、この公示地価、これはあくまでも国が調査をしていまして、これは実際に取引をされる値段というよりは、例えば税金を徴収したりですとか、そういったときの基の値段。ですから実際の取引の価格は、またかなり違っている場合が多いということもあります。ですからその辺は、まさに先ほどからお話があるような、様々な状況を見ながら値段は判断すると。そういうことですから、この公示地価自体全く意味がないわけじゃないんですけど、一応国の公の機関が決めたものですが、やっぱり目的としては税金等の算定根拠となるものであって、実際の取引値段ではないということは御承知いただきたいと思います。
むとう委員
それは知っていて、実際に市場価格になったときにはそれよりも１.５倍とかになって、だから本当はもっと高くなりますよね、実際に売買されるときには。だから、実際に売買されるときはそれよりも高くなるわけですから、そのことを踏まえると、中野区の２９５万円とかこちらの数字は２７９万円とかというのはほぼ公示地価よりも安いし、なおかつ本当であれば売買するときにはそれよりも高くなるはずなのに、高くなっていないというのはどうしてなんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
先ほど申し上げましたとおり、土地については、場所の特性によって価格差はすごく出るという認識でございます。公示地価と同じ価格ではないというのは、同じ価格というのはその場所のことをいう話であるので、場所が離れていたりとか、どの道路に面しているとか、そういった条件とか大きさとかでも全く変わってきますので、そこと同じ金額ではないというのは、申し訳ないんですが、そういった御説明になります。
むとう委員
土地の価格の金額で争っても、私は鑑定士でも何でもないから、もちろん何も分かんないんだけれども、普通に考えたらば、国が出しているその公示価格であるとか路線価であるとかそういうものよりも、普通に実際に売買するときにはもっと高くなるというのが通常かなと思うんですけれども、今回の数字は高くはならないですよね。それはどうしてなんですか。これは区も関わっている開発だからということなんですか。どういうことなんですか。
岩浅企画部長
今回、区がお願いをしている不動産鑑定士の方に委託をして出していただいた数字を財産価格審議会にかけています。このやり方は、ここだけをやっているわけではなくて、通常の区が買収している沼袋ですとか新井薬師ですとか、そういった民間の個人のお宅を買い取るときも、同じ手続を踏みまして金額を決めておりますので、今回お出ししている金額は、基本的にはここの中野区と中野サンプラザの土地の売買をするのに適切な価格という認識であります。ここだけを特にやっているわけではない。こちらの数字については、事業者のほうからこれどうだというのがありまして、区として鑑定士にお願いして、適切だという判断をしていますので、地権者は中野区だけではありませんので、そちらの他の地権者についても同じような手続を取った上で、基本的には同じ価格のような形で取引が今回、変換がされていくという内容になっております。
先ほどおっしゃってくれた中野サンプラザ側の、だから中野通り側のところの路線価ですか、そこはそんなに高くないっておっしゃったけれども、今の、どこの部分で言っているんですかね。中野サンプラザの敷地というわけでもないですよね、それはね。だから、これから一体で開発すればすごく広い土地になるわけですから、当然上がるんですよね。そこはどうして上がるということを見込んだ数字を区ははじかないんでしょうか。広い土地になるわけですから。今おっしゃってくれた国が調べた路線価では、ポイントがどこなんだか分からないですけれども、住所はどこになるのか、どこの場所を言っているのか分からないですけれども、そう高くない路線価の価格をおっしゃっていましたけども、今度区が開発する場所はすごく広く、道路付けもいい土地になるわけだから、当然のことながらもっと上がるというふうに素人の私は思うんだけど、そうではない。
岩浅企画部長
今回の鑑定につきましては、鑑定は基本的に今現在、将来幾らだってなかなか見込むのは難しいんですけれども、基本的に現在の価格を見込みまして、今の地価の上昇とかを踏まえて、いつ時点でこの金額になりますよというのを鑑定していただくことになっています。今回のこの数字につきましては、権利変換を行っていくというのがありますので、令和６年、今年８月の時点でこの価格になるだろうということで鑑定をした数字になっています。それが１０年後、２０年後がどうなるというのは、今の時点ではできませんので、日にちを決めて、この時点の価格で契約を結んでいくというような流れになるものでございます。
むとう委員
それで、８月の時点で上がるだろうというのを加味されているということなんだけれども、じゃあそもそも、先ほど区が出している数字というのは、いつの時点の数字なんでしたっけ。
瀬谷企画部資産管理活用課長
財産価格審議会のほうにかけている、あとは従前資産評価として施行予定者側から示された基準日のところのものについては、２０２３年４月１日を基準日とした鑑定を頂きまして、そこから令和６年８月１日付までの変化率みたいなものを併せて、この従前資産評価になっています。
むとう委員
この８月１日の段階で、何％アップというふうに見込まれたとおっしゃったんでしたか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
４.５％と伺っています。
むとう委員
先ほどから言っている国の公示地価で見ると、２０２３年度では８.９％のアップ率を見込んだ数字となるようなんだけれども、アップ率の見込みというのもどうやって出すんですか。国と中野と違うというか、そういうのはどうやって計算するんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらのほうにつきましても、不動産鑑定士の方から、将来というのはなかなか出せないので、御意見を頂いて、このくらいの伸び率は考えられるというところを確認したところです。
むとう委員
実際には、国の公示価格のほうでは、２０２３年度と比べて８.９％上がっているということなんですよ。先ほど言った中野五丁目のところで。だから、こっち側は、場所が違うと言えば違うんだけれども、４％のアップというのは倍違うので、そんなもんなんですかって、むしろこっちのほうがアップしそうな気がするんだけれども、そうではない。これは責任を持って妥当だと言える、それで、中野の公有財産の規則の中にもあるけれども、区民の財産だからね、その財産は、区民に対して損害を与えないように最大限ちゃんとやらなければいけないということが書かれているかと思うんですけれども、その規則にのっとっても、区はこれが責任を持って言える価格だということでよろしいんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
区としては、財産価格審議会で評価もいただいて、適切ということで判断しております。
むとう委員
これ以上私もなかなか言えないんだけれども、国と区とどっちがどうなのかって分からない、言いにくいんだけれども、国がそれなりの責任を持って出している価格というほうが、ごめん、信憑性があるなというふうにどうしても受け止めてしまいますよね、素人としてはね。そうすると、何かやっぱり、そもそも私は、ここの土地を手放して権利変換とか現金にするとかというところにちょっと違和感を持っていて、区民の財産だからこの土地は残してほしいなという思いに立っているので、なおそこにギャップがあるのかもしれませんけれども、少しでも区民の財産を処分するのであれば、損失が少ないように最大限生み出してもらわないといけないというふうに思うので、やはりこの金額の妥当性というところも、ちょっと私は違和感があるというふうに思っていますけれども、最後にもう一回念を押します。これは妥当なんですね。
岩浅企画部長
不動産鑑定士ということで、土地の価格の専門家でございます。その専門家の方たちの複数の人が、国の公示価格の上昇とかも踏まえた上で、この金額が適切であろうということを委託で回答していただいています。それを区として改めて財産価格審議会にかけて判断をしておりますので、この価格についてはこの時点では適正というふうに考えているところでございます。
むとう委員
自信を持って適正だというので、素人の私がそれに対してとやかくは言いづらいんだけれども、そのアップ率一つをとっても、国のデータと違っているなというのはどうなのというふうに思うので、そうなるとやっぱり国が言っているほうが正しいのかなとか、国はそれなりに、どういう方がメンバーで価格を出しているのか分かりませんけれども、区もそれなりに立派な方を取りそろえていらして、財産価格審議会のメンバーになられているんだろうというふうにはもちろん思うんだけれども、やっぱり国と差があるといかがなものかなというふうに、不安材料としては残りますよね。
だから、何かそういうことも本当に、議案も出ているし、これから中野の未来、本当にどういう中野のまちを再開発をして残していくのかというところで、捕らぬタヌキの皮算用のような収支であっては困るし、今後長い目で見て、未来の人たちに負債額を押し付けるようなことがあってもいけないし、特に、本当に恨みつらみでいえば、この中野サンプラザを国から購入するときから区の方法は間違っていたわけですから、最終的には大損しましたよね。その教訓に鑑みれば、本当に慎重であってほしい。
だから、想定収支というのも、何かすごく甘く甘く考えているような気がして、本当にこれで大丈夫なのかという不安は、この間、今日もいろんな方のやり取りを聞いていても、私が少しやり取りをさせていただいても、素人だから分からないのかもしれませんけれども、とてもちょっとなかなか不安が払拭できるような状況ではないのかなというふうに、私はそんな感想を持っていますので、まあ私の感想などどうでもいいことなので、私の心配が当たらないように、心配には及ばないというような結果をぜひ残していただかないと困るということを強く要望しておきます。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に３番、中野二丁目再開発権利床活用事業についての報告を求めます。
瀬谷企画部資産管理活用課長
それでは、中野二丁目再開発権利床活用事業について御報告いたします。（資料４）
本件は、総務委員会等の重複報告の内容となります。
中野二丁目の再開発権利床につきましては、令和６年２月２９日に建物が竣工いたしまして、同日付で市街地再開発組合より引渡しを受けたところです。権利床の活用に当たりましては、令和４年７月に、活用事業を展開する事業者を公募型プロポーザルで選定してきています。権利床の引渡しを受けまして、活用事業を展開する事業者へ貸付けを行いましたので御報告をいたします。
まず、権利床の貸付けについてです。貸付先につきましては、選定された西松地所株式会社になります。
貸付物件につきましては、中野二丁目２４番９号２０１号室で、建物の名称はナカノサウステラレジテンス棟になります。貸付けの延床面積は６８３.２７平米。本来事業面積は３４９平米。地域情報交流スペースにつきましては３３４.２７平米です。
貸付期間は、令和６年３月１日から１０年間になります。
貸付料につきましては、月額１６６万１,２４０円となります。
権利床の活用事業につきましては、別紙を御覧ください。事業内容については提案時から大きな変更はございません。
まず、１番目に、本来事業として、左下になりますが、コワーキングの場プライベートＢＯＸということで、勉強や仕事や趣味に使っていただける有料の、営利の事業の部分になります。こちらを中心としまして、こちらにつきましては作業に集中できるエリアとか、打合せ・会話可能なオープンラウンジ、ゆっくりくつろげるリラックスエリアを設けて、フリードリンク、フリーフードが利用できると。有料で、時間当たりとかで使っていただくスペースになります。
真ん中の地域情報交流スペースにつきましては、通路というか、こちらのエリアの中に回廊のところとかトイレ、そのほかコミュニティＢＯＸというものを設けまして、地域の方々や在勤・在学の方々など様々な方が利用できるよう、基本的にはオープンなんですが、予約があった場合については貸室で運用することもできると。また、子ども・子育てのイベント企画などは検討していて、地域交流の場として運営したいというふうに伺っています。また、先ほど御説明した回廊とかトイレにつきましては、開館時間内であれば誰でも通行、利用ができる場所になります。
情報発信機能としては、展示スペースのほかデジタルサイネージの設置を検討していて、地域情報のほか区政情報の発信にも寄与する運営を行っていくと伺っています。
最後になりましたが、表紙に戻っていただいて、今後の予定となります。現在、物品などの運び込み等の開業に向けた準備を行っているところでございまして、４月２０日、２１日にプレオープン、４月２３日の開業を予定していると伺っています。
御報告は以上です。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか。
杉山委員
御報告ありがとうございます。総務委員会のほうでもこれは報告を受けているので、内容の確認は一回させていただきますけども、もともと中野区が持っていた財産があって、それをこの権利床、それからこれ以外にも多分駐輪場ですかね、こういうものも含めて権利床の引渡しを受けて、そのうちのこのナカノサウステラのレジデンス棟にある約６８３平米のものを本来の事業面積、附属でついているものに書いてあるんですけど、この配置レイアウトの茶色い部分ほかプラスアルファの本来事業面積の３４９平米に対して、１６６万何がしで、月額、お貸しすると。この１６６万円という月額も、もともとプロポーザルのときにはもっと安く出ていたんだけど、さっきの路線価とか不動産鑑定士の方々の話から評価を受けて、中野区としても交渉して何とか１６６万円まで月額をもってきて、契約を１０年の定借でしようとしている、こういう内容でよろしいでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
おおむね委員のおっしゃったとおりです。
杉山委員
おおむね。ちょっとおおむねというのが気になるんですけど。今、整理したつもりだったんですけども。これね、裏の配置レイアウトのところの真ん中に、通路っぽいものがある。これは通路ですか。通路じゃない。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、事業者から提案を受けたときに、区としてはこの一帯の場所を貸し付けて、活用していただける事業者さんのほうを公募して、プロポーザルを受けています。事業者のほうが、こちらの、ここの図面で見ると下側のところと左上のところに入り口があるというところとか、あとは左側の上のところ、外に出ると丘の上の広場のほうにつながるわけですけれども、そういったところの接続、連続性とかを踏まえて、情報発信スペースとして人が行き来する空間になった方が望ましいだろうと。あとはトイレ空間についても、この施設についてはレストランとか何かに入らないと利用できないというところで聞いていましたので、ここについては通り抜け、誰もが自由に使えるトイレもあったほうがいいだろうという御提案を受けて、このような配置になっています。
杉山委員
このコワーキングのところは、プライベートＢＯＸとして事業に関わるところなので、あまり区としてはここは自由にやってくださいよというスペースだと思うんですけれども、このコワーキングの人たちが、例えばこの通路的なものを使うとかトイレを使うとかということも想定されますかね。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらの地域交流スペースのエリアにつきましては、どなたでも通行、利用できるという認識でございますので、このコワーキングを利用される方につきましても利用ができるものというふうな認識でおります。
杉山委員
そうすると、何か一般的に考えると、これは通路じゃないにしても、ここを通らないとトイレに行けなかったり、コワーキングに入るときに、端から入るにしても、端っこにやっぱり共有スペースというのは多分あるわけですよね。ここに関して、共有で費用を持とうみたいな話というのはなかったんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
当初の提案のところから、そういう考えで整理はしてきていません。
杉山委員
本来であれば、取った西松地所さんに関して、安くて自分たちの事業ができる、それで自分たちの管轄していないところのトイレとかが使えてしまうという形で、この取った業者に対してはすごくいい条件で貸付けをしているわけで、ここの報告では、その人たちの報告というよりも、権利床活用事業についての報告になっているわけです。この権利床活用事業って、ここに地域情報交流スペース３３４.２７平米とかありますけども、中野区として、この地域情報交流スペースで、何を区民に対してメリットを与えてあげられるような事業になるのか、お考えがあったらしっかり教えていただきたいんですけれども。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、募集要項の中で、誰もが無償で利用できるフリースペース、情報発信機能を持ったもの、民間の創意工夫ができるようなスペースということで、あとはこの有効活用として、こちらを使って、この地域情報交流スペースを使って、講座の開催や一部スペースの貸出し、飲食の提供など利用者の利便に供するサービスを有償で行うことも可能とするということで考えていたところです。
杉山委員
ちょっとやっぱりワクワク感が全然なくて、もうちょっと内容的には詰めていただきたいなという感じです。例えば今中野区としても、多分、誰も来なくてもここに、何も言えない。だって、事業として、その事業エリアでコワーキングが動いていたら、こっちに対してどういう報告をしても、何も言えないような状況だと思うんですよ。しかも、通路が真ん中にありますけども、ここをパネルとか情報発信の場として有効活用したとしても、まずここに人が来ないと、周りに通路があって、公園は奥にあって、この真ん中の通路を通らなくても、レジデンスの脇には通れる道が用意されているわけで、ここにやっぱり人を引き込んでこなきゃいけない。ここに来ないと中野区に来た意味がないぐらいな、もしくは地域の、上に住んでいる人、中野二丁目に住んでいる人、三丁目、中野駅南口全域の人たちがここに来て何か交流が生まれるという、書いてあるとおりの地域情報交流スペースということで機能していかないと、ここはデッドスペースになっちゃうんですよ、本当に。なので、かといって、この西松地所さんにお願いしてもきっと変わらないような気がする。私としてはこれ、井上さん、エリアマネジメント、要は前にも一般質問で言いましたけども、空地とか生まれた空間を一体的に中野区で管理する。それで、にぎわいを創出する、人が交流するという場所を造る必要があるんだけれども、ここは屋根がついているけども、屋根がついていても、エリアマネジメントの一部として屋根がある唯一の空間でもいいんだけども、そういう形でエリアマネジメントとして何とかここの面倒を見ていただくことってできないんですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
今エリアマネジメント協議会のほうで活用空間として考えているところにつきましては、公開空地等を選定して、そこを活用していこうという考えでございまして、ここの中野二丁目の候補地としては、こちらのスペースについては、今候補としては上がってきていないというところでございます。
杉山委員
ぜひ中野駅周辺エリアマネジメント協議会のほうで、この場所も空地扱いとして、イベント創出の一環として考えていただきたい。これは要望にしておきます。
それからもう１個、賃料、さっき１６６万円、中野区としては何とか上げてこの金額になっていると思いますけども、路線価としても、先ほどむとう委員の話もありましたけども、地価の上昇とかもある。この中で、１０年間の定借できっちりじゃなくて、やっぱり更新する前、半年、１０か月とかで路線価を見て、賃料が正しいかどうかの判断を、契約内容の変更みたいなものというのも提案していく必要がある、もしくはできるかどうかも含めて確認させていただきたいんですけど、いかがですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今のところ定期建物賃貸借契約書につきましては、基本的に内容の変更につきましては相互協議でできるという認識でございます。料金につきましては、公募要領とかの中で、実績の報告を頂いて、その実績いかんによっては、そういった割引とかを見直すということも言っているところですし、あとは経済状況、近隣の相場とかが著しく変化したといったときについても、賃料については協議をしていく必要があるというふうな考えでございます。
杉山委員
これも見直し、なるべく事業の内容も含めてチェックしていく、それが必要だと思います。この場所もそうですけども、権利床として中野区が区民に対してサービスを行って、区民が豊かになる場所だというところが、やっぱり暗くて機能していかないと、これはお金にも変えられない場所だと思うので、ぜひ本当に、これはちょっと場所が奥まっていて、なかなか入りづらいところもある。扉も閉まっちゃうかもしれない。そういうところを、やっぱり来ていただくようにしっかりと企画、業者とかエリアマネジメントも含めて考えていただきたいと、本当に強く要望しておきます。
いさ委員
まず、このコワーキングスペースのところでお聞きをしたいんですけれども、中野区は以前、四季の森公園のセントラルパークイーストのところでコワーキングの事業をやっていて、それは撤退したということだったと思いますが、改めて区の権利床のところでまたコワーキングをやろうとしているということではちょっと疑問がありまして、あの事業についての総括だったり、反省みたいなことはなかったのかどうか。区が関わる事業としてですよ。ちょっとお聞きをしたいんですけれども。
瀬谷企画部資産管理活用課長
ちょっと私が答えていいかどうかというのはあるんですけれども、セントラルパークイーストのほうで行っていたコワーキングオフィス、ＩＣＴＣＯと申していましたが、そちらについては、会員制で、一定期間そこの会員としてそこに入居して事業を行うようなことをやっていたと聞いています。ほかの方のカフェ的な出入りがあったというものではないと聞いていまして、ただ区としては一定の成果があったというふうに伺ってはいます。今回のコワーキングにつきましては、純粋に民間のほうがワークラウンジといった形で運営をしたいと伺っておりまして、機能としてはちょっと別のものかなという認識でございます。
いさ委員
ちょっとここで突っ込んでいくと、また違う話になっちゃうので、この話はちょっと別の場所でやりたいんですけれど、これは民間に貸し付けてその事業者がやるというお話であったとしても、ここの土地は中野区の権利床なわけでしょう。その使い道について、あそこの話の検討が、一定成果があったということで、これはどう捉えていいのかちょっと僕は分からないなと。正直な気持ちで言えば、これって民間がやることであって、行政が関わることなのかなと思っているんです。民間に任せちゃうからこういうことになるんじゃないかなと思っていて、ここに公共性がどうあるのかなということを思っているのが一つです。行政が関わることなのかなと思っている。そのブルー、線からこっち側のところは、地域交流の場ということになっていますが、ここで学びだのいろいろ書いてある。このスペースの中に、ひょっとその場で来て、座って勉強したり、そういうことができる場所というのはあるんですか。机だとかテーブルとか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今図面としていただいているものはこちらになるので、什器、机とか椅子がどれくらい搬入されるかという詳細については、まだ確認中でございます。こちらの地域交流の場と書いてあるコミュニティＢＯＸ－Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄでございますが、こちらについては、予約がないときには開放の形で誰でも利用できるよと。ただ、サークルとかでそこを専用で利用したいよというときについては、事前に予約を頂いて、近隣の集会室等と同等、もうちょっと高いかなというぐらいの金額で利用いただくことを考えているというふうに伺っています。
予約して使うとなったら埋まるわけですよね。この地域というか駅周辺の事情でいえば、例えば区民活動センターとか会議室の貸しスペースとかが今足りなくなっていて、どこも予約がいっぱいになるということでは、こういう場所ができたら、いろいろな団体が多分予約で使うことになると思います。空いているかどうか分からない場所が、地域の例えば学生さんとかがここで勉強しようってなるのかなと思うんですけど、そういうスペースがここに、いつ来ても有料ではないテーブルがある、そういうものが今のところこの図からは見えないわけなんです。
昨年、建設委員会で愛知県刈谷市というところに視察に行っています。その視察した先の刈谷市の駅前にも、ちょうどこういう地域交流施設があって、時間がちょっとあったものですから、職員の方とちょっとじっくり話すことができたんです。視察したときにも、確かに学びに来る学生さんもいれば、いろいろな使い方をそこでしている方がいたわけです。空いているから、ぽっと来てできるわけです。そこの課題がもう先に進んでいて、それぞれ目的が違ってそこに来ている人たちの交流が次の課題だと言っていて、つまりそれぞれの目的を果たすためにそこに来ているという中で、交流にはなっていないというところが、その場の職員の方から聞いた話なんです。
今この図を見ると、そうしたいつ来ても何かあそこにテーブルがあって何かできるというイメージの場所がないんだとすると、そこにもたどり着かないんじゃないかなと。要するに、有料の貸しスペースがたくさんあるという場所になるんじゃないですかと思うんですけど、これを地域交流の場と呼ぶことには、ちょっと違和感があるんですけど。先ほどのコワーキングのこともそうなんだけど、公共の福祉という観点で、もうちょっと区民が寄りやすい、来やすい、ここでほっと一息つけるみたいな場所を造ろうかみたいな話にはならかかったのかどうか。これは誰か答えるか分からないけど、ちょっとお聞きしたいんですけど。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、区としても、権利床がこの場所になりますよと言ったときから、どういった利用ができるのかというところで、いろいろお話を民間の事業者さんとかから聞いたりとか、そういったことも含めて手続を踏んではきました。その中で、サウンディング調査も行いまして、可能性があるところについて活用方針というものもつくって、その後に、活用方針に基づいて募集要項をつくって、募集選定をしてきたという経過になります。
いさ委員
経過は分かりましたけれども、あえて先ほどの中野サンプラザの跡施設のところでも聞かなかったんですけど、同じだと思うんですよ。結局、こうした中野区が権利床を得たと、じゃあそこをどうやって使うかというときに、公共の福祉に資するのかどうかということはどうやって検討されたのかなというところに疑問があります。貸し付けて、民間の事業者さんの提案ということになれば、恐らくこういうことになるだろうと思うんです。じゃあこれで区民の皆さんが、先ほど杉山委員も言っていましたけど、ここで寄りつく、来ようかなという場所になるのかな。どうなんでしょうかね。これは結局、使われ方としては通路、それでトイレがあるから、あそこにトイレがあるなということなんだろうと思うんです。ここに人が居着くのかどうか、それを地域交流の場と呼んでいいのかどうか、ちょっと疑問があります。もうちょっと中野区が何か介入するなり、場所の使い方を貸し付ける以外の方法で考えることは、今からできないものなのでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
地域情報交流スペースにつきましては、区と協議しながら運営を進めていきたいというふうに、もともと要項でもうたっていますし、今これが事業者からの提案の資料になっていますけども、区としても、より区民の方に利用しやすい施設になるように、いろいろ協議・調整をしていく必要があるなというふうに考えておりますので、そちらについては引き続き調整をしてまいりたいと思っております。
いさ委員
最後にしますけど、せっかく刈谷市に視察に行って、場所を見てきたわけですよ。視察してきたわけですよ。そのときに理事者も同行していたわけですから、ぜひちょっとその話は聞いてほしいし、生かしてほしいなというふうに思います。
斉藤委員
御報告ありがとうございます。区の権利床をしっかりと区民のためにするものにしていただきたいということで、３ポイントだけ質問させてください。まず一つ目、コワーキングの場の事業者さんがもうけてもいいですよという場所です。こちらはコワーキングとして仕事をするということで、ある程度音の管理はしなきゃいけないと思うんですけど、ここにエリアで分けるというふうに書いてありますけど、視察に伺わせていただいたときに、天井が通路の側で空いております。そういうのはしっかり管理ができているのかどうか、事業者さんからどういうふうな御提案があるのか、教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらについて、音の問題とか細かなところまではどういった運用をするのかというのは、まだ聞き取りができていないところです。ただ、当初の提案のところで聞いていたところは、ワークラウンジといったフリードリンクでといったところを参考に造っているよと聞いておりますので、全く音が出ないワークスペースというようなイメージではないのかなというふうに考えてございます。
斉藤委員
その辺のところは、しっかり利用者さんのニーズも踏まえて運用していただくように、お伝えいただければと思います。そして、ここのところの費用は、今私は見つけられないんですけれども、どういうふうに設定をするのか、区としてのお考えを教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
まずプライベートＢＯＸ、コワーキングの場の利用料金ですけども、まだ調整中と伺っていますが、１時間当たり１,２００円程度、３０分延長ごとに５５０円程度、１日最大３,４００円程度の料金設定を考えているというふうに聞いてございます。
斉藤委員
それを伺うと、おおむねそんなところなのかなというふうには今感じているところですけれども、どのぐらいの人数が来るかどうかとか、そういう試算も聞いていらっしゃるのでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
事業提案を頂いたときに、こちらを運営していく収支計画みたいなものは頂いておりますが、具体的に、申し訳ございません、ここの集客として何人ですというデータは取りまとめてございません。
斉藤委員
二つ目のところの地域交流の場というところですけれども、私設公民館というふうに書いてあります。ということは、ここにいらっしゃる方、区民の方がいろいろな活動ができるように、こちらの事業者から様々な提案があったりというようなことも必要なのではないかと思います。例えば掲示をするとか、いろいろなイベントがあるとか、そういうことなんですけども、それについての御提案は、具体的に聞いていらっしゃいますでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
情報発信機能といたしましては、デジタルサイネージを置いたりとか、区民の方とかがお知らせを直接できるような掲示板を設けていきたいというふうに伺っております。
斉藤委員
発信だけではなくて、交流って書いてあります。公民館というのは、そこを利用する方々のいろいろな、そこからまた集まったことで生まれるということもあるわけなので、そういう企画提案がやっぱりプロポーザルにもあったのではないかと、こういうふうに書いてあるわけですから、あるのではないかと思いますけど、そこのところはいかがでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにも書いてありますけど、民間団体とか住民の方の趣味の活動とかサークル活動とかに御利用いただくことも考えていたりとか、そういった方々に講師になっていただいてイベントをするとか、そういった企画提案をしていきたいというふうに伺っております。
斉藤委員
そして、３番目の防災拠点の場です。ここは何か災害時にここに行ってもいいよという周知をしたり、また、何か本当に大きな災害があったときに、そこに滞在するためには、少なくとも少しの備品があったりということが必要ではないかと思いますけれども、その点のほうはいかがでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
御提案を頂いた中で、こういったところだったんですが、防災危機管理課とも連携をいたしまして、こちらについてはより有益なものとなるようにしていきたいなと思っています。計画を見た限りだと、大量の備蓄物資をここに預けるというのはなかなか難しいかなと思っておりますので、そういったところの条件等を踏まえながら、例えば帰宅困難者が、寒いとか雨が降っているといったときに、一時退避をしていただくとか、あとはここにもありますが、不定期に防災啓発のセミナーとかそういったことをやっていきたいというふうになっていますので、庁内の所管とも連携して、こういったものも充実させていく必要があるなというふうに考えてございます。
斉藤委員
ここは大きなビルなので、ビル自体が持っている防災機能も活用できるのではないかと思うんですね。今私がいろいろ伺ってきましたけれども、何かどれも区として把握ができていないというか、まだ決まっていないとか、もう少ししっかりと事業の在り方を区としても把握して、提案をして、実際にここで区民の交流が生まれるような機能が実現できるようにしていただきたいと思うんですけれども、今の時点で、今のお話で、どの３点とも何かふわっとしている感じがいたします。今後のことになると思うんですけれども、まだスタートしていないということで、その辺はしっかりと、区の権利床を使うわけですから、そういう機能が果たされるように詰めていってほしいと思いますけれども、いかがでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
昨日の総務委員会でもいろいろ御意見を頂いているところでございます。開業は、４月下旬というオープンの予定ですけども、それまでにも必要な事項を区としても確認をしたりとか協議調整をして、より有益なものになるようにしていきたいと思っています。また、開業後も、様々に、せっかく造っていただいた施設になりますので、区民の方、来街者の方が有益な利用ができるように、区としても指導をしていきたいというふうに考えてございます。
斉藤委員
総務委員会でも議論があったということで今伺ったんですけれども、１０年ってとても長い期間でございますので、間で見直しを入れるとか、そういうことで努力はしていただきたいと思います。お願いいたします。
このコワーキングという場なんですけれども、これは事業者がやることだから区は心配していないんだと思うんですけれども、これは需要というのはあるんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こういった場につきましては一定需要があると認識しておりまして、ただ事業者のほうが提案時点も心配をしていたのが、この場所の視認性のところが、やはり奥まった部分になるというところで心配はしておりました。なので、地域交流スペースとかの情報発信力を高めて、この場所をまず知っていただくというのが一番必要であるという認識でございましたので、区としても連携して認知度を上げていく努力はしていきたいというふうに考えております。
むとう委員
この間見学させていただいたので、新しい建物できれいではあったので、駅にも近いということで、比較にはならないのかもしれませんけれども、このちょっと先の昔の男女共同参画センター、産業振興センターですか、あの１階のロビーの奥のレストランだった部分も、レストランが閉鎖された後に多分このような用途の場所にしたんじゃないかと思うんですけれども、あのときはその場のやっつけでそんなことをやっていたから、暗いだとか、ちょっとあんまり条件は全然、古い建物だし、よくはなかったんだけれども、ほとんど利用されていなかったと思うんですけれども、今も、そのままやっているんでしょうか。まず、そこの確認をお願いします。
松丸区民部産業振興課長
委員御案内の昨年コロナ禍に行っていたコワーキングスペースだというふうに認識しているところでございますが、現在は旧レストランスペースということで、施設を利用される方の昼食スペースに活用していただいているというところでございます。
むとう委員
結果、どれぐらいやっていたんですかね。利用はどれぐらいされていたんですか。利用率とか分かりますか。やっていた期間と利用率とを教えてください。
松丸区民部産業振興課長
期間については、コロナ禍の臨時的な措置ということで、１年程度というふうに認識しているところでございます。実際の利用数については、今手元にちょっとないものですから、正確な数字はお答えすることはできないところではございますが、一定程度ということで利用はあったというふうに感じているところです。ただ一方で、委員御案内のとおり、使い勝手の部分で、インターネット環境が整っていないというところもありましたので、なかなか利用が苦戦していたというところは事実として認識しているところでございます。
むとう委員
何か思い立ったようにやり出したことで、スペースがもったいないじゃないかという批判の中で、にわかに考えてやり出したことだと思うんですけれども、行ったときに見ると、利用者がいないという。一定程度利用があったとおっしゃったけれども、利用率は低かったと思っています。
ここは今度は駅に近いし、そういう意味ではネット環境も当然整っていて、これコワーキングスペースとして貸し出すわけですから、それなりに整って、設備もいいことだとそれは思うんですけれども、これを１０年間ということで西松地所株式会社に貸し出して、月額の賃貸料をもらうわけですから、つまりここで利益を生み出さないと、お家賃が出なくなっちゃうわけですよね。そうしたときに、人のことですからどうでもいいといえばどうでもいいんだけれども、本当にこれで、先ほどの金額で利用をされて、利用率が上がるのかなというふうにはちょっと思うんですけれども、本当にこういう使い方で、せっかくの区の持ち分をそんな形でいいのかなってちょっと思ったりもするんですけれども、例えば収益が上がらないで、１０年間借りていても、もう途中で契約解除なんていうこともあり得るんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
基本的には定期建物賃貸借の契約をやっていますので、１０年間という期間でお借りいただく想定をしています。先方の事情でどうしてもということがあれば、違約とか確認をした上で、解除ということはあり得るかなという認識でございます。
むとう委員
何か私も分からないですけど、このプランだとそんなに地域交流の場にもなかなかなり得ないだろうし、そんなに人が来るのかなというふうに思ったりもするので、１０年間の定期で貸すわけですけれども、駄目だった場合に契約を途中で打ち切る場合は、当然違約金を取るということになるんですか。最初の契約の中で、途中でやめるという場合には、どういう契約になっているんでしょうか。ちゃんと違約金が取れるようなことにはなっているんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
契約の解除条件として幾つか設けておりまして、それに基づいて解除をしたときには、賃料の６か月相当分を違約金として区のほうに支払うものとなっております。また、場合によっては、損害賠償もすることができるようなことに規定してございます。
むとう委員
どういったときに解約できる条件なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
賃料を３か月延滞した場合ですとか、区が求める目的に反する使用であるというふうに認識した場合、あとは事業者のほうが区に報告した情報について虚偽の事実があった場合とか、そういったものを想定してございます。
むとう委員
採算が取れないからやめますというのは駄目なのね、じゃあ。
瀬谷企画部資産管理活用課長
そういったことで契約が履行できない、結局賃料をお支払いできないということになれば、そういったことになって、協議をして解除するということもあり得るという認識でございます。
むとう委員
そういった場合に違約金は６か月分ということなんですね。これはお家賃が払えなくなっているのに、６か月分が払えるのかってちょっと思ったりもしますが。
それと、これって、本当に、この中を見学させていただいたんですが、うろ覚えなんですけれども、ここにトイレとベビールームについては誰でもただで使えるということなわけですが、ここの部分に入るのに入り口、この真ん中の廊下みたいなところの入り口、出口みたいな扉がありましたよね。これって２４時間開いていないんですかね。このトイレとベビールームは、何時から何時まで誰でも使うことが可能なんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
すみません、詳細が手元になく、時間設定のところですが、ビル管理の都合上、朝の９時から夜の１０時までとか規定の時間があるんですけれども、そこが営業時間になってきまして、その扉についても、その時間帯が開いている時間帯ということになると考えています。
むとう委員
それで、これって、この地域交流の場は、予約してどこかの団体が押さえていない限り、ふらっと来て使っていいということなわけですけれども、誰かここには管理するような人は常駐するんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
上側のプライベートＢＯＸのところの受付も含めまして、常駐する方がいらっしゃるというふうに伺っています。
むとう委員
この全体を貸してしまうわけだから、ほかの委員もおっしゃっていましたけれども、何も言えないのじゃなくて、きちんと地域交流の場となるように活用がなされているのかどうなのかというところは、常にしっかりと見ていてもらわないと困るかと思うんですけれども、それはどういうふうに、区としては、この期間、１０年間貸しちゃってお任せではなくて、どういうふうにされていくおつもりなんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
募集要項等とか、協定をその後結んだりとか、契約を結ぶという手続を踏んできているわけですけれども、募集要項の中から、毎年、年間の活動報告みたいなものを出していただくことにしております。その活動がうまくいっていない、有益になっていないということがあれば、賃料の見直しとかもあり得るよというお話にしています。１年ごとというのは規定されているものですけれども、今回開業に当たっても、いろいろ我々もスタートに当たって確認しなければいけないこともありますし、開業から数か月たった段階でも、どういう運営がされているかというのを確認したほうがいいという認識でございますので、そちらについては、年度ごとというわけではなくて、確認をしていきたいというふうに考えてございます。
むとう委員
防災の拠点ともするということで、ここに書いてあるとおり、災害のリスクが高くて、中野区の防災施設として活用いただけますって。防災施設ということですから、帰宅困難者であったりとか、避難、中野の方であってもお家が心配で来る方とか、いろいろあるのかなと思うんですけれども、災害は何時に来るか分からないので、これはさっきおっしゃったトイレとベビールームのこともそうですけれども、９時から１０時でしたっけ、管理上、その時間帯じゃなければ防災拠点とはならないのでしょうか。防災拠点という視点では、いつ来るか分からないから、そうなったときには、区が例えば、どういうお約束になるのか知りませんけれども、２４時間使うような形になるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
現時点で、ここがそういったときに２４時間使えるようにします、なりますというお約束は、申し訳ないんですができません。ただ、基本的な営業時間というのがあって、そこはそういう運用になるよというふうに伺っています。ただ、災害時につきましては、ビル管理の部門とも調整して、２４時間とかそういった夜間対応というものもできるようにしていくべきかなというふうに考えてございますので、そちらについては、運営を担当する、この借受けをしている西松地所さんとか、あとは管理をしている組合のところにも協議をしていきたいというふうに考えてございます。
むとう委員
これは契約する段階で入れておかなきゃ駄目なんじゃないかなと思うんですけれども、災害はいつ起きるか分からないんですよ。だから、うまいこと９時から１０時の間に起きれば問題ないかもしれませんけれども、例えば夜の１１時に何か災害が起きましたというときに、例えばビル全体の管理会社の方が鍵を開けてくれて使えるようになるとか、そういうことは事前に契約段階で押さえておかないと駄目なんじゃないんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、御提案があった中で、区として求めていたというよりは、御提案があった中で実現をしていきたいというふうに考えているところでございます。それをより有益なものとするという意味で、今後につきましては、御意見を頂いたところも踏まえて検討していきたいと思います。
黒沢委員
先ほど利用料のお話があったんですけれども、地域交流の場のほうの利用料を同じ１時間、３０分、１日というふうに、もしあれば教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらも決定ではないと聞いているんですが、こまの割り方については、午前中、午後、夜間もしくは終日といったこま割りで考えているそうで、コミュニティＢＯＸ－Ａと書いてある一番狭い部屋につきましては、午前のところで５５０円、午後・夜間でそれぞれ６６０円、終日にすると１,８７０円。会議室Ｂはもうちょっと大きいので、午前中の時間で６６０円、午後・夜間が７７０円ずつ、終日借りると２,２００円。会議室Ｃにつきましては、午前中で１,６５０円、午後・夜間はそれぞれで２,４２０円、終日で借りると６,４９０円というふうに伺っています。あと会議室Ｄですね、そちらにつきましては、会議室Ｂで御説明した６６０円、７７０円、７７０円、終日だと２,２００円という想定で伺っています。
黒沢委員
こちらの目的は地域交流ということなので、例えばですけど、初めて私がこの場所に行った場合、単に場所貸しかなというふうに例えば思ってしまったら、このコワーキングの場を選ばずに、こっちの地域交流の個室を借りたいなというふうに単純に思ってしまったりするというふうに思うんです。その辺りなんですが、地域交流というものの定義をしっかりと決めた上でお貸しするというような、ルールみたいなものは今どのようになっているんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
厳密なルール設定についてはまだこれからと伺っております。
黒沢委員
そうですか。私が、例えば子どもがいれば、ベビーシッターを呼んで、個室でここで仕事をしたいなとかというふうに単純に思ったりするので、それはそれでいい使い方かなとかというようにも思うんです。ただ一方で、地元の方々からは、町会、商店街にはまだこの企業さんからの御挨拶とか、そういったものは来ていないというお話もあったりする中で、地域交流とは何ぞやというところが、私設公民間の活動など、この会社さんは多分まだやったことがないのかなというふうに思っているんですが、その辺りも含めて、事業としてちょっと成り立つのかというところがとても心配に思っております。その辺りは、中野区としては、何か助言ですとかパイプになったりとかということはされる予定はあるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらの地域交流の場自体が有益なものになる必要があると。こちらについて、区としては、公益的な機能というふうに求めておりますので、交流の場、情報発信の機能とかにつきまして、区の関係部署、関係機関とも連携を促して、よりよいものとしていきたいというふうに考えてございます。
黒沢委員
ぜひ区民の方がここに訪れたときに、明確にここの機能ですとか使い道というところが分かるように、安心して使えるように、ぜひ連携して、もうスタートするというところになると思いますので、お願いしたいと思います。要望です。
委員長
委員会を休憩します。
（午後４時４１分）
委員長
委員会を再開します。
（午後４時４９分）
久保委員
すみません、時間も大分押しているので、昨日の総務委員会のやり取りって、この賃料がそもそも適正だったのかどうかというところがかなり問われていたのではないかなというふうに私は認識していて、先ほど来皆様の、デッドスペースだとか、暗くて機能がないとか、そもそもここの場所が賃料が安くても仕方がなかったのかなと思わざるを得ないようなお話が続いているんですけれども、そういうことですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、本来事業といっているところと地域交流スペースというところは、賃料の算定の仕方につきまして、募集要項のところで整理をしておりました。その中で、地域交流スペースにつきましては料金の積算はしなくて、本来事業部分について賃料の積算にしていくと。最終的に地域情報交流スペースの面積の１０％分については、地域交流スペースの運営の経費相当ということで割引をするという仕組みをしておりました。
久保委員
ごめんなさいね、私はちょっと嫌味も込めてね、賃料が安いということを、それが適正だったのかどうかということが問われていたけど、先ほど来何か全然いい場所じゃないじゃないかというふうに聞こえたから、だからそんなにここは賃料を下げざるを得なかったのかなって思ったので、今伺いました。
それで、ここのところのその賃借料についての確認なんですけれども、活用方針の中では、賃借料は近隣相場や再開発建物内の他のテナント賃借料水準に設定し、本来事業の面積分を徴収し、地域情報交流スペースの面積分は徴収しないものとする。今の御説明だと思うんですけれども。貸付期間中、経済事情等に鑑み、将来に向かって賃借料の見直しを行うことができるものとするってなっていますよね。この賃借料を決定するのって、この活用方針は令和４年３月に示されたもので、この２年前に不動産鑑定が入って、そのことに基づいてこの賃料というのが決められていったんだと思うんですけれども、そのときの不動産鑑定がどのようなものだったのか、また、この２年間の間に、賃借料についてどのようなことが事業者と協議をされたのか、教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
まず募集につきましては、令和４年３月に募集要項を設定していました。この募集要項に基づいて、事業者のほうから、この本来事業部分でお支払いする金額、平米単価を提案していただいたという経過がございます。その後、令和４年４月１日現在というところで、不動産鑑定士のほうから調査をしていただいて、近隣相場として事務所が平米５,０００円から６,０００円というところの相場を調査をして、結果を頂いたところです。
実は、ヒアリング選定につきましては、その後の６月頃に行っているんですけども、ヒアリングをした際にも、提案価格のほうが区の想定よりも大分低かったというところがございましたので、区といたしましては、ヒアリングの中でも、不動産鑑定士から提示、鑑定ではないですけども意見を聞かれた相場、大体平米５,０００円ぐらいはないといけないというふうに考えているというところで、そういった対応ができるかどうか、一応努力しますというヒアリングの中のやり取りがあったという経過がございます。
その後、実際に選定を受けて、賃料の交渉のところもそこに基づいてやってきて、先日ですけども契約に至ったということになります。
久保委員
最初に事業者から平米単価幾らと示されたのか、それから６月のヒアリング、そのときの提案価格が幾らだったのか、教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
募集選定における事業者から提示、提案があった価格については、平米当たり３,３５８円でした。それで、不動産鑑定士の調査報告を踏まえて、事務所の相場につきましては５,０００円から６,０００円というところで、ヒアリングの中で意見交換というか、そういったやり取りをしたという経緯でございます。
久保委員
ということは、最初に事業者から３,３５８円と示されて、６月には特にヒアリングの段階で事業者から新たな提案があったわけではなく、３,３５８円と言ってきたままで、不動産鑑定に基づいて５,０００円下ることはできないよというふうに区のほうから言った。要するに５,０００円から６,０００円となっているんだから、５,０００円以下なんてことはあり得ないんだよということで、この価格に落ち着いたということですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
趣旨としてはそのように伝えました。
久保委員
これは２年前の不動産鑑定ですよね。昨日も、本当にこの近隣相場で、この価格で、５,０００円から６,０００円という価格でもどうなのかなというような御意見もあったように私はちょっと伺っていて思ったんですけれども、２年たって中野駅周辺もだし中野二丁目もですけれども、こういった相場、価格がやっぱり変わってきている。変わってきているから、地価高騰の折りにいろんなことが起きているわけじゃないですか。それって、今適正だと思われますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
我々としては、地価の高騰という意味では、いろいろ伸びてきて、影響が出ているという認識でございます。ただ、事務所の賃料については、同じような伸びではないなという認識は持ってございますので、当然、現時点においては５,０００円というのが交渉の結果ですけども、５,０００円ちょっとですね、積算としては５,２６０円程度が割引前の価格ということで、平米単価で考えているところですけども、そちらについては、今のところは交渉した結果の適正な価格なのかなというふうに認識しております。
久保委員
それは２年たっても変わらずに、５,２６０円というのは適正な価格だというふうにおっしゃっているんですね。要するに地価は高騰しているんだけれども、事務所の賃借料などはあまり影響を受けていないというか、賃借料自体が上昇しているものではないっていう認識だということですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
地価高騰の伸びと同様には動いていないという認識でございまして、あとは相手方との賃料交渉の中でというところかなというふうな認識でございます。
久保委員
相手方との交渉、じゃあ相手が応じなければ、どんどんお互いにあれですか、向こうが「いや、それじゃ無理なんだ」ということになったら下げるとか、そういうことですか。どういうことですか、それは。
瀬谷企画部資産管理活用課長
我々といたしましては、ヒアリングの中で５,０００円という提示をさせていただいて、そこに向けて努力するという回答も得ておりましたので、そこに向けて協議をしてきたというところでございます。
久保委員
じゃあ、その努力のかいあって５,２６０円に落ち着いたと。今のお話はそうなんですよね。ちなみに不動産鑑定料ってお幾らですか。
鑑定の仕方によっても異なるかなと思っています。正式な賃料の鑑定をやる場合とか土地の売買の土地価格をやる場合については、そこの評価額で出してくるものに対して幾らというのが基準になったりするというふうな認識でございます。ただ、意見を聴取するという場合については、そこまでの金額はかからない、２０万円以内の程度で意見の聞き取りはできたりするという認識でございます。
久保委員
２０万円以内でできたんですね、じゃあこの２年前は。
瀬谷企画部資産管理活用課長
すみません、手元に契約金額のところは、申し訳ないです、持っていないので、答弁保留ということでもよろしいですか。
久保委員
じゃあ答弁を待ちながらにします。令和４年７月に基本協定を締結しているんですよね。区議会には令和４年６月３０日以降、前回の総務委員会の御報告まで報告はなかったのですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
募集選定の結果として、令和４年６月に御報告した以来、今回の契約に至ったところまでが、その間はございませんでした。
久保委員
この基本協定の締結に関する報告を議会にするというようなおつもりはなかったんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
そこの時点では、そういう考えは持っておりませんでした。
久保委員
それと、先ほど、おおむね事業者提案があまり変わっていないよという話だったんですけど、配置レイアウトは物すごく変わっているように私からは見えるんですよね。昨日も、加藤委員が、死角になるところが多くて、ちょっとお子さんとかを連れていっても危ないんじゃないか、そういうような趣旨のことを言われていたと思うんだけれども、この配置レイアウトについて変更があるということを区が知ったのはいつですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
ちょっと詳細はあれなんですが、令和５年になる当初、春先だったような認識でございます。
久保委員
このレイアウトは、一番最初の配置レイアウトと比較をして、だったらもう少し抜本的にレイアウトを変えようとか、そういうことは区のほうにはお考えはなかったんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
当時はそのような考えは持ってございませんでした。
久保委員
どうしてですか。いいと思ったの。使い勝手がよさそうだと思われましたか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
元のコンセプトで、コワーキングスペースの部分と回廊になっているところ、地域交流の場というのは一定程度確保、トイレも含めてですね、そういったものを確保できているのかなという認識でございましたので、大きな変更という認識はございませんでした。
久保委員
私、実は、全体のレイアウトというところもあまり意識しないで見ていたところなんですけれども、丘の上の広場につながっていくっていう部分があるじゃないですか。丘の上の広場にもっと開放的に、外と中の切れ目なくじゃないんだけれども、何かそんな印象を持っていたんですよね。一番最初、ここの権利床を区が取得をして、事業をやっていくって言われたときに。でも、前回見に行ったときに、これはまだ工事中なのかな、何なのかなって、ちょっとよく分からないようなふうに感じたのが、自分の率直な記憶なんですよ。やっぱりそのレイアウトも含めて、本当にどうだったのかなって。これって区民の皆さんに提供するスペースとしてどうだったのかなって。
このレイアウトを決めると、それに合わせて施工されるじゃないですか。そうすると施工費がかかりますよね。だから、昨日、違約金を払ってでも契約を見直したらなんていう御意見もあったんだけれども、でも、そうすると、このじゃあ施工したものを区は認めてきたわけだから、そこはどうするのかっていう話になると思うんですよね。ここのレイアウトも含めて、事業者が整備を進めてきた費用ってどのくらいかかっていますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
詳細は申し上げられませんが、数億円と聞いております。
久保委員
数億円をもう既にかけているわけですよね。だから、なかなかその事業自体を見直すというわけにはいかない。やっぱり本当に契約の在り方そのものがどうだったのかなというところが、昨日もずっと問われていたところだと思います。本当に不動産鑑定を２０万円以内でできるようなものなら、現状のこの近傍相場に合わせて本当にこれが適正かどうかというところは、もう一回調査してもいいんじゃないかなって思うんだけれども、その辺はいかがですか。
岩浅企画部長
募集の要項の時点でも、基本的には社会状況を踏まえた金額でということを申し上げておりますので、必要に応じてこの価格についても見直しをしていくことは必要だとは思っております。今回３月１日付で契約を結んでおりますので、適切なタイミングでまた改めて鑑定なり何なりをして、貸付けの金額を変更する協議も行っていく必要はあるかなと思っております。
久保委員
適切な時期、適切な金額なんですかね。適切な時期はいつですか。
岩浅企画部長
基本、まず区として普通財産につきまして毎年１回、金額を確認していっておりますので、これについても１年に１回程度は確認をする。手法はちょっとすみません、不動産鑑定をかけるのかというのはあるかと思いますけれども、何かしらの方法で確認していく必要があるかなと思っております。
久保委員
今契約したばかりなのでね。ただこの契約の在り方も、ちょっとこの協定とか、議会のほうでもまた、いろいろ調べたけどこれが出てこないのでね、また御報告を頂くのか、情報開示をしていただくのかはちょっと御検討いただきたいなと思っているところです。契約自体、今進めたばかりなので、そこで不動産鑑定を入れて、すぐに家賃の交渉をということはしづらいということだと思いますけれども、本当にこの契約自体がどうであったのかというところは、ちょっと今後もまた確認をさせていただきたいなと思っていますし、適切な時期っておっしゃられていて、１年に１回、財産についてというところでね、どうするか。やっぱりここは、本当にこういう声がというか、我々としては本当に適正かどうかというところもやっぱり心配で言っているわけなので、ちゃんとその不動産鑑定をしかるべきときに行っていただきたいなと思います。それは、この１年以内になるのかどうするのかというところは、今お答えを頂けないのは分かりますので、しっかりそこら辺は考えていっていただきたいと思いますけれども、大丈夫ですか。
岩浅企画部長
権利床の活用ということになりますので、これまでやっていなかったものになってきているかなとは思っています。その考え方について整理をする必要があるかと思っておりますので、個別の金額ももちろんそうですし、この長期間にわたって権利床を活用していくということになりますので、その在り方についても併せて検討していきたいと思っております。一定まとまったといいますか、案ができた段階では、議会のほうにもお示しをして、御意見を頂ければというふうに考えております。
瀬谷企画部資産管理活用課長
先ほど久保委員から御質問いただいた令和４年４月１日時点の賃料相場を調べた調査ですけども、中野二丁目のこのビル、あと旧商工会館、あとセントラルパークの３か所を事務所として見たときにということで評価をしていただいて、契約金額は４９万５,０００円でございます。
久保委員
３か所で４９万５,０００円ですね。だから１か所ずつのは出ないですよね。でも１か所は先ほどおっしゃられたように大体２０万円以下ということで、そこは間違いないですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
２０万円はいかないというふうな認識でございます。
委員長
委員会を休憩します。
（午後５時０９分）
委員長
委員会を再開します。
（午後５時３３分）
立石委員
１か所だけ伺います。募集要項のところに、貸付料の算定というものがありまして、地域交流スペースの管理経費として、交流スペース面積分の１０％を上限とした料金を減額することができるとあります。こちらについて何％適用されているのか、また、その減免分の費用について確認させてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
配置レイアウトをちょっと御覧になっていただきたいんですが、今回、一応本来事業面積割合として積算しているところは５１.１％になっています。ただこちらについては、コワーキングオフィスの場のところが、設計上の都合もあるんですが、そこだけ積算すると全体面積の４４％しかなかったというところがございまして、この間、地域交流の場Ａ、Ｂ、Ｄという会議室があるんですけど、そこのところについては、本来事業面積割合に含めて積算をします。ただし使い方につきましては、地域情報交流スペースの一部として運用しますというふうな協議をしてまいりました。結果として、本来事業面積の割合としては、積算面積としては入っていて５１.１％、こちらに平米単価の５,２６０円余を掛け合わせたものをまず積算として出しています。
御質問のあった地域交流スペースの割合が、Ａ、Ｂ、Ｄを除いた白い部分になってきますけども、４８.９％と積算しておりまして、こちらの先ほど言った平米単価５,２６０円余の１０％を掛けた１７万５,９６６円、こちらが分割措置の対象となっていまして、先ほど御説明した５,２６０円余掛ける全体の面積掛ける５１.１％の１８３万７,２０６円から１７万５,９６６円を引いた額が１６６万１,２４０円となってございます。
立石委員
じゃあ１７万５,６００円が、地域交流スペースの管理費としてさらに減免をされているということですね。こちらの費用を充当するものについては、どういうものを想定されているんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
地域交流スペースにつきましては、トイレ等もございますので、高熱水費等に当たる経費が充てられるというふうな認識でございます。
立石委員
あまりぴんとこないんですけど、この１７万５,６００円程度がこのスペースの高熱水費に対しての金額、大体どの程度、多いのか少ないのか。まだちょっと具体的な金額が出てこないから分からないですかね。
瀬谷企画部資産管理活用課長
ここの面積について具体的な高熱水費はまだ分からないところもございますが、先ほどすみません、申し遅れましたが、こちらは管理の人件費のところもありますので、そちらについては必要な経費かなというふうな考えでございます。
立石委員
ありがとうございます。同じく募集要項に、地域交流スペースの管理運営状況によっては、この減免の措置を廃止するか見直しするというふうに書かれているんですね。先ほど他の委員からの質疑の中でも、ここの全体の、区として地域交流スペースの運営の考え方が正直見えない状況なんですよ。なので、ここがどういう運営状況であればこれを見直すかという基準も今ないはずなんですね。やはり区民のためのスペースなので、こちらの交流スペースが非常に有益に活用されることを望んでいるわけですけども、その上で、まず区の考えと、どういう場合に見直すのかというような基準、そういったものを検討して示していただきたいんですが、いかがですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
おっしゃるとおり、現時点でそういった基準を持っているというわけではございません。そういったこの交流の場で、どういったことがどのくらい行われたかというところを聞き取りとか確認したりとか、協議、もっとやるようにとか指導とかということを考えているところです。
立石委員
このコミュニティスペースの活用について、悪い見方をすれば、コワーキングスペースは恐らく会議ができるスペースはあるんでしょうけども、ここの利用者が、実際、ほかの区民の方が交流する会議室を独占してしまっているような運用になってしまったりもあり得ると思うんですよ。それがいいのか悪いのか、実際の使い方にもよるんですけども、そうならないように、広く区民の方が活用できるような方法でしっかり考え方を示して、そこに対して評価をしていただきたいと思います。
また、久保委員の質疑の中で、この報告が２年ぐらい、１年半ぐらいですか、総務委員会で報告されてからなかったということで、その間に様々な変更があって、事前に報告いただければ是正できたところもあるんじゃないかなと思っております。今後このスペースの運用が始まるわけですけども、様々な指摘を踏まえて適切に報告していただきたいと思いますが、いかがですか
瀬谷企画部資産管理活用課長
必要に応じて御報告する必要があるというふうなことで考えております。
酒井委員
私も端的にお尋ねします。今回募集に際して、区の権利床を地域情報交流スペースの部分は無償にして、併せてそれの管理料でそこから１０％減額しますから、最大５５％引きで、割引で貸し付けるような制度が、これがよくなかったのかな。それから併せて、令和４年４月１日の時点での金額で、それを参考にして貸付けをして、併せて令和６年に契約を結ぶ際には、一番直近の金額を確認していなかったというところに問題があるのかなと思うんですけれども、先ほど事業者から平米当たり３,３５８円で提案があったということだったんですけれども、当時区としては平米当たり５,０００円から６,０００円ぐらいが妥当だろうと思っていらっしゃったんですよね。これはプロポーザルをかけて、この金額で提案された事業者を選定された、こういう理解でいいですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
プロポーザルの選定の提案資料として提案の価格のほうも受けておりましたので、プロポーザルの選定の評価対象とする提案価格というのは、先ほど御紹介した３，３５８円といった数字で評価をしております。
酒井委員
当初５,０００円から６,０００円が適当だろうという中で、かなり安価の中で選定されているわけなんですね。じゃあ今回のこのプロポーザルというのは満点でどれくらいなのか。そして選ばれた事業者は何点だったのか。それから最低点数というのは設けていたのか。この３点を教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらのプロポーザルにつきましては、企画提案の中身についての評価が８０点満点。価格評価につきましては、基準価格を基にして、そこを超えたところから点数化をするという形で考えておりました。今回プロポーザルに応募された事業者の方は２者いたわけですけども、１者については我々のほうで、実は保育所なんですけれども、そちらについてはちょっと選定ができないよということでしたので、評価はできない形になっています。もう１者が今回選定された西松地所さんでございまして、企画提案による評価につきましては４５.９点を取得しております。ちなみに価格評価につきましては、点数は０点でございました。
酒井委員
満点で１００点ですよね。
瀬谷企画部資産管理活用課長
企画提案の評価が８０点満点で、価格評価が１０点で、合計９０点満点でございます。
酒井委員
９０点で、価格点は０点、それで提案のほうが４５.９点ですね。こういったプロポーザルに関しては、最低点とかって、そういうのは設けるとかあるんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
評価のものの内容によって、評価基準をそれぞれで定めるということになりますので、一律に足切りというか、そういった基準に満たない場合というのを定めているものではございません。ただ今回につきましては、先ほど言った企画提案の評価について４０点に満たない場合は、選定しないこととしておりました。
酒井委員
ただね、やっぱり価格のところがここまで開いているというのはどうなんだろうって、ちょっと感じるところです。それで、こちらは市街地再開発事業で取り組んできたわけですけれども、こちらの事業者とそれから関連企業に関して教えてください。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
事業者といいますか、組合としては中野二丁目地区市街地再開発組合、あと参加組合員として住友不動産が関わっていました。あと市街地再開発事業の施行者として西松建設が関わったということです。
酒井委員
よく分かりました。西松地所さんというのは、見るとビルの管理が主なんですけれども、そういった中で、それと併せてコワーキングをして、区の床が安価で借りられているようにもちょっと感じたりするところもあります。これは置いておきまして、あと、もう最後にしますが、これは賃料を１６６万円、月額でいただくんですけれども、共益費と修繕積立費、それは区が払うのか、額と区が払うのかどうか教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
共益費につきましては、区のほうから、ここの賃料を頂いた中からお支払いするつもりでおります。修繕積立金につきましては、今再開発の組合のほうで修繕計画みたいなものを検討していると伺っておりまして、まだ金額のところが示されておりませんので、随時に請求をしたいというふうに聞いておりますが、そこについては引き続き聞き取りをしたいというふうに考えてございます。
酒井委員
共益費は幾らなんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、共益費として２４万４,１２７円でございます。
酒井委員
もう最後にします。修繕積立費は大体この程度で、当然建ったばかりの当初は安価で、だんだん上がっていったりもあるので、なかなか分からないと思いますけれども、こういったものはいつ頃分かるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
一応計画が出来上がれば、そこを見越してということになるかと思うんですが、まだ計画をつくっている最中と伺っております。随時にそういった修繕費用については請求したい旨を聞いていますので、そこについては、ただ区としては急には出せないところもありますので、そういったところは聞き取りをして準備をしたいというふうに考えてございます。
酒井委員
もう最後にします。１６６万円で貸付料を取って、２４万円の共益費は区が払って、修繕積立費も払って、それで、この中野二丁目のいい、場所はどうかは分かりませんけど、立地としてはいいところで区民の財産を安価で貸して、またそこから共益費と修繕積立費を払っていかなきゃならないのかなという中で、久保委員もおっしゃった中で、この貸付金額のところも、今後、岩浅部長からは、しっかりと金額のところもまた調査していきたいと、そんな答弁もありましたので、それを引き続き行っていただきたいと思います。
山内委員
すみません、ありがとうございます。ちょっとお聞きしたいんですけども、ここの地域情報交流スペースは、ターゲットはどういうふうにしているかって決めているんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
地域情報交流スペースにつきましても、ターゲットを限定して、例えば子ども向けだけですよとか、ビジネスマンだけですよとかいったことで限定しているわけではございません。
山内委員
そうしますと、例えばベビーカーで来た方が、廊下にベビーカーを置いて中に入る使い方をした場合、避難経路は確保できるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
避難経路というのは、ベビールームに入った場合ということでしょうか。それとも。
山内委員
すみません。このＡ、Ｂ、Ｄ、まあＣもそうなんですけども、それらのお部屋を、Ｃもそうなんですが、一番狭いところでベビーカーを置いて利用者が中に入ると。そうしたときに、ちょっと僕も１回見ただけでちょっとあれなんですけども、その避難経路がちゃんと確保できるのかなと思って。あまり広いイメージがなかったので、ちょっとその辺をお聞きしたかったんですけど。
瀬谷企画部資産管理活用課長
申し訳ございません、詳細なところの避難計画として持っているかどうかというのは伺えていないところなんですが、一応施工のところも、工事なり消防なりとか確認をして、法令の基準にはのっとってというふうに聞いておりますので、そこのところは今後とも確認をしていきたいというふうに思っています。
山内委員
すみません、ありがとうございます。そうしますと、先ほどこの地域情報交流スペースはターゲットを決めない。ここの絵では、子どもの絵があるので、ちょっと子ども向けなのかなと、こういうふうに思っちゃったんですけれども、そういうわけではないと。どなたでも使っていただきたいということですけれども、こういうものを造る場合というのは、この後の報告でもありますけども、大体パブリックのコメントを求めたりとかするんですが、この施設を造るときにも、パブリックのコメントというのは何回ぐらい求めたんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、プロポーザルで事業者提案を受けてということになりますので、区が直接造るというものの施設ではないので、地域の方の意見を聞いたりとか、パブリック・コメント手続というのは行ってございません。
山内委員
ということは、プロポーザルで決めたので、地域の人の意見は聞かずにプロポーザルで決めた。そういった理解でよろしいでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
結果としてはそういうことになります。
山内委員
そういう決め方もあるんだなと。僕はまだ１年目なんで、全然勉強不足なんですけれども、そういう区民の方に来ていただきたいといったコンセプトだと思っていたんですが、地域の意見を聞かずにこういうものを造るんだなというのはちょっと驚いているんですが、先ほど質疑の中で場所を知ってもらいたい、そういったような話があったと思います。これは事業者側から出たということだったので、大変ちょっと残念なんですが、場所を知ってもらいたいという意味では、多くの人に利用してもらいたいということですけれども、この辺の周辺にあるような施設、例えばＺＥＲＯホールもそうですが、今後できる北のほうもそうですが、いつもこの点ばっかりでやっていて、そういうものとつなげての、そういうような紹介というか機能、例えば子どもに来てもらうなり、地域の人に来てもらうなり、そういったことというのは既に計画としてはあるんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
具体的な連携というものは、まだこれからということになるかと思うんですが、もともとこの場所で、こういった施設、こういった運営をしたいよと御提案した中には、丘の上の広場の奥には公園があって、さらには産業振興センターがあってというところを見据えた上で、こういった提案を受けておりますので、そことのコラボレーションなり、住み分けなりというところは意識していると思いますので、我々としても、所管の指定管理者が入っていますけども、そことも連携なり調整なりというのは必要に応じて行っていきたいと思っています。
山内委員
ありがとうございます。じゃあ、そういった意味でこの施設を造ったと。昨日、我が会派の加藤幹事長のほうから、粗々の計算ですけども、１階の部分が平米１万１,０００円で、ここですと全体で大体１０年で９億円ぐらいの差が出るみたいな話をしていましたけども、それを言い方としてディスカウントしてまでも、そういった、これはそれに見合うような施設になったと、なるんだと、そういったことでよろしいですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
１０年というスパンで考えていく必要があると思っていますが、そういった価値に見合うような施設にしていかなければいけないというふうに考えてございます。
山内委員
いや、そういった施設に、これは造る前、もっと前の段階でそれは分かっていたと思うので、だったらそのために、もっと周りと連携したりとか、そういうことをやるというのは、最初から必要なんじゃないかなと思ったんですよ。先ほどの答弁の中では、これからやっていくみたいな話だったんですけども、例えばこの前にやった新北口駅前エリアのほうもそうなんですけども、子どもに使ってもらいたい、地域の人に使ってもらいたいって言うんだったら、その点のいつも案内ばかりなので、面で考えたときの案内というのが少ない、弱い。そう考えたときに、本当にこれは見合うのかなというのは、非常に私、個人的にも心配だと思います。なので、そういった連携というのを強化して、最初から、造る上で強化して、そういうのを進めていただきたいと思いますが、今後はどうでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
令和４年６月頃に選定をしてから一定の期間があったというところもございますので、その間、調整ができたところもあったんだろうというようなところでは反省をしております。ただ、今後について、追いつくというわけじゃないですけども、今後については、関係機関とも連携したりとか、町会等にも御挨拶等に行かせていただいて、より地域の方に利用していただける施設になるように工夫していきたいというふうに考えてございます。
斉藤委員
すみません、一つだけ伺わせてください。地域情報交流スペースのコミュニティＢＯＸなんですけれども、こちらの用途について何か規定を持っていたりしますでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、基本的に、ここに書いてあるように団体さんとか地域の方々に御利用いただきたいというふうなことで伺っています。詳細なルールについては、これから協議して決めていきたいというふうなことでございます。
斉藤委員
つまり、そこで例えばビジネスの話をしたり、何か営利目的なことに使っていても、そこの箱の中に入ってしまっていれば分からないわけなんですよ。そういうところは、どういうふうに管理をしていくかということをお考えでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
趣旨としては、こちらのほうの賃料を積算には入れていないというところもございますので、ここで営利行為として、純粋に営利なことをやっていただくというのはなじまないのかなというふうに思っておりますので、そういったルール決めについては、事業者と十分に話してやっていきたいなというふうに考えてございます。
斉藤委員
そこで話合い、会議をするというようなことも十分予想ができるわけなんですよ。ですから、そこに人がいらっしゃるわけですから、その辺のところはしっかり線を引いていただきたいというふうにお願いいたします。
委員長
他に質疑がございますか。
むとう委員
ごめんなさい。私も１点なんですけれども、改めて確認させてほしいんですが、ここの場所というのは、区民に限定せず、区外からも誰でもオーケーということなんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
地域情報交流スペースにつきましては、区民に限定したという考えはございませんので、来街者の方々とかにも御利用いただくことを想定してございます。
むとう委員
コワーキングの場も地域交流の場も、誰でもオーケーなんですね。区民に限定ではないんですね、両方とも。もう一回、ちょっと聞き逃していたのが。
瀬谷企画部資産管理活用課長
コワーキングの場につきましては、営利というか、事業者さんのほうでやるものですので、ただどういった方はお断りですよというのは聞いておりませんので、どなたでも必要な費用をお支払いいただければ御利用いただけるものだと思っております。
地域情報交流スペースにつきましては、先ほど申しました交流のＢＯＸ－Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄといったところを専用で閉じて使う場合については利用料がかかるというふうに伺っておりますが、基本的にはオープンなところでどなたでも使えるというようなことで伺っています。
むとう委員
ごめんなさい、１点でやめるつもりだったんですけど、そうすると誰でもいいということなわけですよね。それなのに、これはすごくまたお安く、区民の財産なのにこんなにお安くというところがすごく気になるんですけれども、にぎわいということで、外から来る方もどうぞどうぞという感じなわけですか。なのに、どうしてこんなに何か、せっかくの駅前の場所なのに、こんなにお安くというか、何だかちょっと腑に落ちないというか、納得できないんですけれども。
瀬谷企画部資産管理活用課長
来街者という言い方があれだったかもしれないですけど、区民の方とか在住・在勤の方、皆さん含めまして、ここを御利用いただければというふうに考えております。
本当にやっぱり納得できないなと思いながら座っていたんですけれども、やっぱり本当にいろいろお安くしている部分もあるわけで、区民だったら割り引くとか、予約して使うときでもね、区民利用はお安いとか、空いているときだったら区外の方ももちろんどうぞでもいいかもしれないけれども、何か区民優先利用みたいなおまけみたいなものがないと、すごく区民の財産が何か無駄に使われているというか、こんなにお安くおまけしてあげるのに、すごくこれは安いです、どう考えても。こんなにお安い、駅前の一等地ですからね。今度南口もすごく便利になって、駅も変わって、駅からすごく行きやすくなるわけだし、幾らビル全体の中では奥まっていて見えにくいかもしれないけれども、駅からも徒歩３分もかからないですよね。３０秒。だったら、根本的にはこんなに賃料を安くすることも納得できないし、そういう中で区民に対する優遇措置もないというのは何か納得できないんですけれども、区は納得できちゃうんですか。
岩浅企画部長
基本的には中野駅を使う方の利用が多いかなとは思っています。在住の方、在勤の方、在学の方が中心になるのではないかなというふうに思っておりまして、今の時点で割引については想定をしていないところでございます。この利用の状況につきましては、毎年確認をしていくということをこれまでもお話しさせていただいておりますけれども、運営方法についても協議はもちろんできますので、その使われ方等も踏まえて事業者のほうとも協議は進めていきたいというふうに考えております。
市川委員
すみません、僕も関連してなんですけど、山内委員から質疑をしたとき、地域に何も説明していないみたいな話だったんですよね。何でしていないんですか。議会にも１年以上報告していない。地域にも説明しない。当該地区の町会の某町会長も聞いていないって言っていましたけどね。何で地域に説明しないんですか。地域の意見を聞かないんですか。ここに書いてあるじゃないですか、だって。地域住民の協力を得て、地域の学びをサポートすると書いてあって、地域の方たちにそれでお知らせをして、こんなのを造ろうと思うんですけどって言って、ああ、そういうものができるんだったらいいねって言って、そういう人たちが利用して、そこにいろんな人たちが集まるということとかを言っているんじゃないんですか、この文章は。これがいいかどうかは別としてね。なのに、何で地域の説明を聞かないんですか。
前に商工会館をやったときもそうだったじゃないですか。議会の予算で意見がつきましたよね、あのとき。地域住民に説明していない。何でしていないんですかという話になって。プロポーザルも勝手に始まっていて。さっきむとう委員は、これは区民の財産だという話なんですよ。企画部の財産じゃないんですよ。たまたま管理しているのは企画部だったかもしれないけど。何でそれをやらないんですか。前にそうやって止まったことがあるのに、まだ２年しかたっていないんですよ。何でそんな同じようなことが起きるのかなって思うんですよね。何でですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
こちらにつきましては、こういった活用方針につきまして、サウンディングとかそういったことを踏まえてやってきた経過がございます。それで事業者のほうを選定してということですけども、まずこういう候補選定をするよというふうに議会のほうに報告した、委員会に御説明したところで、地域のほうにも情報提供をする必要があったかなというふうなことは考えてございます。選定された事業者さんにつきましても、地域の方に、選定されました、こういうことをやっていこうと思うんですということは適宜情報提供するべきだったかなというふうに思っておりますので、今後につきましては、そういったところにも、事業者とも協議しながら、地域にも御挨拶に伺いたいなというふうに考えてございます。
市川委員
だとすれば、もう今後の予定で、４月２０日、２１日にプレオープンで、４月２３日開業ですよね。まだ地域の人は知らないんでしょう、これ。どういうものが入るかって。こういうことをやりますって、知らないんですよね。だから一刻も早く、御通知するのか、それは任せますけどね。早く情報提供して、むとう委員からもお話がありましたけど、区民の財産なんだから、区民に優先的に使ってもらえるように、ちょっと仕立てを考えてくださいよ、その辺は。今まで説明していなかったけども、こういうものを造るんで、皆さんぜひ利用してください、ここに集ってくださいという、そういうことをやるのが責任じゃないですか。財産を使って、権利床の活用って書いてあるんだから。権利床って区民のものじゃないですか。そうですよね。違いますか。それやってください。検討してほしいんですけど、どうですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
御意見があったことを踏まえまして、事業者と協議して進めてまいりたいというふうに考えてございます。
市川委員
それはいつまでにやるんですか。いつまでにやるか教えてください。もうあと１か月しかないんで。
瀬谷企画部資産管理活用課長
協議につきましては、速やかに行ってまいります。
平山委員
関連して一つだけ。これもお願いしたいんですけど、要するにお二人が質問された趣旨とほぼ同じなんですけど、区民の優先予約枠をつくってください。要するに他区の人があそこは安くていいからということで、しかも駅前だからということで、ずっと占有され続ける危険性もゼロではないですよね。今まだ全然決まっていないから。この私設の公民館みたいなことをうたうのであれば、区民活動センターの予約ルールに準ずるような形で、区民や、あれは区内在勤者も入っていましたよね。そういった仕組みを早急に考えて、これは４月の頭にというのが難しかったら、向こう３か月はフリーだとしても、３か月後からは新しいシステムで予約を受け付けますという、これだけは絶対マストでやってほしいと思う。どうですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
繰り返しになってしまって大変恐縮なんですが、相手方もあることから、いつかできますというお約束はできないんですが、協議のほうは速やかに進めたいというふうに考えてございます。
平山委員
ただ、この相手側の提案の趣旨を実現するんだとすれば、そうならないとおかしいんですよ。相手側が地域にって書いているんだから。だから、相手側の提案内容を実現するためにもということで、しんどい交渉になるかもしれませんけど、ぜひ勝ち取っていただきたいと思いますが、どうですか。
岩浅企画部長
今様々な御意見いただきました。プレオープンも迫っているところでございますので、そのときまでには当然地域の方に知っていただかないとプレオープンもできない、お客さんが集まらないということになると思いますので、協議につきましては事業者さんのほうと速やかに行いまして、どういった対応ができるかという、その運用の方法もあると思いますので、協議はしていきたいと思います。区民に多く、あそこを通る方に使っていただきたいというのは、区も当然思っておりますので、そういったことが実現できるような手段については検討を進めてまいります。
小林委員
昨日、おとといとやっているので、もう質疑をしないつもりでいたんですけども、２点、３点お伺いをしたいと思います。まず１点目、賃料の話です。最終的に幾らなのかということの確認をさせてください。本来事業面積３４９平方メートルを１６６万１,２４０円で貸します。まず、その賃料はそれで、月当たり、よろしいですか。有償の部分の３４９平方メートル、配置レイアウトの全体が６８３.２７平方メートルのうち、有償は３４９平方メートル、半分ですよ、上のほうの斜めになっているところ。そこを１６６万１,２４０円で月貸しますよ。それでまずいいですか。確認です。最初に確認を二、三します。
瀬谷企画部資産管理活用課長
積算の内容としては、おっしゃるとおり３４９平米に単価を掛けた１６６万１,２４０円という形になってございます。
小林委員
それを５,２５６円でしたっけ。単価ということですよね。そこから、かつ、区が１６６万１,０００円から約２４万円の月当たりの共益費を引くわけですよね。１か月当たり１６６万１,０００円の賃料をもらって、区は、そこの中から先ほど２４万円くらいの共益費を払うと言いましたよね。それは合っていますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
おっしゃるとおりでございます。
小林委員
そうすると、１６６万円から２４万円を引くと１４２万円が、この３４９平方メートルというか、全体の６８３.２７平方メートルになるわけですよね。２４万円を有償の面積３４９平方メートルで割ると６８７円になる。そうすると五千幾らから１０％割り引くと４,７５９円になる。そこから６８７円を引くと、４,０７１円が有償の３４９平方メートルに相当するところの家賃。かつ６８３平方メートル、この全体を月に４,０７１円で貸しているということは、平米単価にし直すと約２,０００円なわけですよ。約２,０００円になると。ごめんなさい、分かります。私一人が言っていること。皆さん分かりますよね。つまり、家賃２,０００円で１平方メートル当たり貸していますということです。
次の話を聞きます。今回、この中野二丁目再開発権利床活用事業については、二つ、区は似て非なるものをつくっています。一つは、中野二丁目再開発権利床活用事業事業者募集要項。それは事業者さんに応募してもらうものをつくっている。その事業者さんは、それを見て応募をします。ただし、その中にはもう二つ別なことが書いてある、募集要項の中には。そこには、中野二丁目再開発権利床活用方針、同じく令和４年３月に、両方とも同じ３月につくった。それも参考にしてくださいねというふうに書かれている。それは、そういうことを守ってくださいねというふうに、全般的な条件として、活用方針、関連計画を踏まえた提案をしてくださいねと言っている。
その上で聞きます。ちょっと昨日、総務委員会で質問しちゃっているんですけれども、活用方針の中には、この建物の、近隣じゃないですよ、どこか違うところじゃないですよ、この建物の中にある別のところと同じ金額で、賃料については近隣相場や再開発建物内の他のテナント賃料を水準に設定し、本来事業の面積分を徴収し、地域交流スペースの面積分は徴収しないものとする。これは結論的に読むと、さっき２,０００円という話をしましたけども、約４,０００円で貸しますよと。簡単に言えばね。究極は２,０００円で貸しているんだけども、表向きは約４,０００円ですから。でも、提案者さんが守らなくちゃいけないのは、近隣もあるけれども、近隣相場や再開発建物内の他のテナントの賃料を水準に設定しというのは、これは必須条件なわけですよ。だって、募集要項の中には、これを参考にしてくださいねって書いてあるんだから。にもかかわらず、建物内のほかのレジデンス棟の２階になりますけれども、レジデンス棟の２階、同じ、歩いて１０歩ぐらいのところにあるテナント料とは雲泥の差が、極端に言えば１０倍違うわけですよ。１０倍以上かな。ということをなぜ認めてしまっているんでしょうか。そこが甚だ疑問。ほかのことはいろいろありますけど、この１点を確認させてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
先ほどから、ほかの委員さんからも御指摘を頂いているところかと思います。区といたしましては、令和４年４月の不動産鑑定士の調査に基づきまして、そういった相場感を踏まえて、選定された事業者さんと協議を進めて、金額のほうは決めてまいりました。結果として、募集要項で書いてあるような、直接なところの、隣の、例えば同じビルの中の賃料とかを直接把握することはしておりませんので、そこの点については御指摘のところはあるかなというふうな認識でございます。
小林委員
区が見落としたのか、あえて事業者さんがそういう提案をされたのか、少なくともこの事業者さんは、西松建設さんのファミリーといってはいけないのかな、グループ企業なわけですよね。ここがどういった建物で、どれだけの規模のもので、どのくらいの建設工事がかかって、どのくらいのグレードのものかというのは、もちろん、当然分かっているわけですよね。分かっているってこっちが思う話ですけども。その中で結果的に、地域交流スペースとかいろんな言葉はあるんですけれども、１平方メートル当たり２,０００円で貸すって、結果的に。区が提案をしていますよ、半分以上は有償で、半分以下は無償だとは言っているけれど、こんなに事業者さんにとってみたらうれしい話って、中野区内のほかどこもないですよ。
保育園を貸すのにしても、医療施設や福祉施設を貸すにしても、こんな甘い賃料ってほかにないはずですよ。例えば中野駅周辺で保育園が足りなくなりました。中野駅周辺の土地を貸すときの賃料の設定の仕方と減免額の設定の仕方と、他は、以前はいろいろありました。今は取り調べるかもしれない。そういうときだってこんなに甘い、もちろん貸し方が違いますけれども、というのはない。区民の利便性には供さない、結果的にね。今、だから平山委員のほうからもブレーキをかける枠をきちっとつくるという話が出ましたけれども、やっぱりね、結果的に２,０００円で貸すなんてあり得ないと思うんですよ。しかも全部やってもらう。
私なんか、地域事務所というか、南口のほうに、区役所が遠くなっちゃうから、区役所の出先をここに造ってくださいよって言ったら、そんなものはできませんって一喝されちゃいましたけど、当時。きちっと議会の場で提案しているんですよ、質問で。だけど、そういうように言われましたけども、むしろそういうもののほうがよっぽど価値があるというふうに、私は今でも思っています。今この瞬間でも思っています。
ということを考えると、やはり賃料の見直しというのは早急に行わなければいけないし、そして、あと１か月後に迫ったオープンまでに事業計画をきちっと出させて、事業内容を精査して、そしてルールをきちっと、区で定めた使い方をしてくださいって、詳細にまでわたったもののやり取りをしないと、この施設は納得できないですよ、本当に。
地域の説明というのがありましたけど、たしか４月１４日には桃園地域の町会長会議があります。そこでは遅くても地域にこういうものができます、こういう利便性のあるものができましたという報告はしてほしいと思いますよ。そうしないと、地域の人が知らない間に、知らないものが、いつの間にかうちの地域にできていたということになっちゃう。地域の人は何も知らない。そんなものも入っているんですか、そんなことに使えるんですかということも知らないでいるというのはいかがかな。本来は、これができるんだったら、テープカットとは言いません、こういうものができますと案内して、こんないいものになりますと。みんながそうだねって言って、オープンするのが当たり前だと思うんだ。当たり前って言い方はおかしいな。本来だと思いますよ。だって、区有施設の一つになるのだから。権利は区だし。区も関与しているのだからって思う。
何が言いたいかというと、安すぎる賃料について、区は早急に見直すべき。事業内容を確認して、早急に使用のルールを作成させるべきという２点についてちょっと確認をさせてもらいました。もう総務委員会でやっているので、ごめんなさい、これで終わります。
岩浅企画部長
賃料につきましては、先ほども申しましたけども、権利床の活用の考え方を決めた上で、どの金額をどういうタイミングで見直しを行っていくのかというのは定めてまいりたいと思っています。先ほども申しましたように、直ちにこの契約の金額をいじるということは、今の段階では考えておりません。
委員おっしゃるとおり、地域の方々に知っていただかないと使ってもらえないというのは、そのとおりだと思います。地域の皆さんに知っていただくような方法については、私どもも考えますし、事業者にも考えて、民間の活力を使ってというのがそもそものコンセプトになりますので、やっていきたいと思います。
ルールにつきましても、行政と同じルールで使うのはちょっとどうかと思う部分もございますので、民間のよさも使っていただきながら、ただし区の権利床を使っているというのは条件としてございますので、それも踏まえて、ルールのほうは早急に決めていきたいというふうに考えております。
小林委員
それはしっかりお願いします。時間帯のこと、貸室の使用料のこと、それから全体の使用に関わるルールというのは、まだ全く何もお答えができないほど、オープンする１か月前にもかかわらず、そういうことがあるわけですし、賃料についてもそういうことがある。
１点、私、訂正。さっき４月１４日と言いましたけど、４月１１日が桃園地域の町会長会議です。そこではやっぱりきちっとしたことを言っていただかないと、当然皆さんが納得するかどうかは分かりませんけども、やっぱりそれが地域に対する一つの礼儀だと思います。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、４番、新たな公共交通サービスの導入についての説明を求めます。
宮澤都市基盤部交通政策課長
それでは、新たな公共交通サービスの導入について御報告申し上げます。（資料５）
お手元の報告資料を御覧ください。本報告は、公共交通ネットワークの充実に向けた取組として進めている新たな公共交通サービスの導入に関するものであり、令和６年３月３１日で終了することとしていた実証運行について、令和５年度の利用実績や分析結果等を踏まえ、令和６年４月１日以降も運行を継続することとしたので、御報告するものでございます。
なお、本報告は、３月１１日の建設委員会との重複報告でございます。
１、経緯でございます。経緯については記載のとおりでございますが、令和５年１１月に中間評価を実施し、本委員会に御報告した後、令和６年２月時点の利用実績にて、改めて中野区交通政策推進協議会において関係者と協議を行い、区として実証運行を継続することといたしました。その後、国土交通省関東運輸局に対し実証運行の継続に関して必要となる届出を行い、現在は、令和６年度の継続等に関して、地域への周知を開始しているところでございます。
続きまして、利用実績、収支状況、今後の取組等についてでございます。
お手数ではございますが、別紙を御覧ください。別紙１ページ目に、１、運行計画等を記載してございます。内容はこれまでも御報告しているとおりでございますが、②下鷺橋関連工事については、これまで通行止めとなった期間を記載しております。
次に、２、利用実績でございます。令和５年９月１９日から令和６年２月１５日までに、合計で５,４６０人、１便平均で３.４人の御利用がありました。令和５年１０月末までの１便平均３.７人と比較しますと若干減少しておりますが、令和６年１月中旬頃から利用者数は回復傾向にあると分析しております。
次に、紙面右上、３、利用者アンケートと年齢調査の結果を抜粋して取りまとめております。運賃、運行ルート、停留所位置については、「満足」「やや満足」を足した割合が増えている状況ですが、変化している要因等については、今後詳細な分析検証を進めてまいりたいと考えております。また、令和６年１月の調査では、調査員の目視による利用者の年齢調査についても行っており、２０歳から４９歳がおおむね３割弱、５０歳から６９歳がおおむね２割弱となっている状況です。
続いて、別紙の２ページ目、収支率の推移でございます。グラフにて、日別の高齢者割引に伴う補正をした仮想収支の推移を示しておりますが、２月に収支率５０％を超える日も出てきております。一方で、下鷺橋の関連工事に伴い運行ルートを急遽変更した期間は収支率が落ち込んでおり、工事による影響と推測しております。また、１２月、１月の収支率の減少は、冬季による影響と推測しております。これらの影響を考慮し、整理した収支率を（１）月別の収支率の表にまとめており、その収支率と今後の予測をグラフ化したものを（２）季節変動による今後の収支予測にまとめております。
なお、予測に当たっては、当該路線の近傍にある関東バス阿佐谷営業所の収入実績を参考としております。令和６年１月までの収支率は３０％前後で推移しておりますが、令和６年６月から７月頃には収支率が４０％程度になると予測しております。
次に、５、まとめと基準の見直しでございます。工事及び季節変動による影響を検証した結果、年度内に収支率が３０％後半に達し、令和６年６月から７月頃には４０％に到達する見込みのため、適宜検証を行いながら、令和７年３月まで実証運行を継続することといたします。また、図で示しますとおり、令和５年度の運行は９月から実施したため、運行していない期間を踏まえ、当初設定した期間を６か月延長した検証期間に改めます。ただし、この延長に伴い、令和６年度下半期以降は、目標となる基準値を短期間で達成させる必要が生じるため、令和６年度の検証期間及び基準値について今後見直しを行っていきます。
最後に、６、収支率向上に向けた取組と継続に当たっての課題でございます。実証運行の継続に当たっては、収支率の向上等を目的として、令和６年７月から実施する短期的な取組と、令和６年度中に実施する中期的な取組を行ってまいります。
まず、短期的には、チラシ配布等による利用促進の啓発、停留所追加による利便性向上、高齢者割引証の適用継続と拡大に取り組みます。高齢者割引証については、現状７０歳以上の方を対象としておりますが、前期高齢者となる６５歳以上まで拡大し、利用状況や効果を測定していきます。なお、６５歳から６９歳までの割引は、令和６年４月から９月の半年間に限定し実施いたします。
次に、中期的には、今年度の利用実績等をさらに分析、検証し、効率的なダイヤの検討や先ほど御説明した収支率の基準に関する検討などを実施いたします。なお、実証運行の継続に当たっては、下鷺橋の架け替え工事等に伴い、運行ルートの見直しや停留所の見直しといった課題もございますので、これらに関しましても適宜対応していくことといたします。
お手数ではございますが、報告資料にお戻りください。続きまして、今後の予定についてでございます。本報告後、区報による周知を行い、令和６年４月以降も実証運行を継続していく予定としております。令和６年７月頃に令和５年度の評価、１１月頃に令和６年度実証運行の中間評価を行い、令和７年３月３１日まで実証運行を実施していく予定としております。令和６年度の評価については、令和７年度に行いたいと考えております。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか。
羽鳥委員
１点お聞きしたいと思います。すみません。別紙の資料の裏面のところに、収支率向上に向けた取組と継続に当たっての課題ということが書いてあります。収支率の向上というのは、継続的に運行していくためにも非常に重要なことであると思いますので、こうした取組は非常に大事だと思います。一般質問でもちょっと伺ったんですけれども、地域の方から、やっぱりバスの運行頻度をもうちょっと高められないのかということも声が寄せられておりまして、中期的な取組のところを見てみますと、データやアンケート結果を検証し、無駄のない効率的なダイヤを検討とありまして、これがちょっとどういったものを意味するのかというのをお答えいただけますか。
宮澤都市基盤部交通政策課長
現状は、始発と終発の時間をある程度決めて、定時運行で運行しているんですけども、実際には利用者の方から、もう少し早い時間にしてほしいとか、もう少し遅い時間にしてほしいとか、あとデータから見る限りだと、時間帯によってピーク時間というか、若干ですけども時間帯的には波がありますので、そういったものを少し詳細に分析して、適切な間隔になるようなことをまずは検討していきたいなと思っております。
羽鳥委員
ぜひそうした、より多くの方が利用しやすい時間帯で運行をしていただけたらと、また、その中でもし増便ができるのならば検討していただきたいなと思います。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、５番、上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区防災まちづくり方針（案）についての報告を求めます。
近江まちづくり推進部新井薬師前・沼袋駅周辺まちづくり担当課長
それでは、上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区防災まちづくり方針（案）につきまして報告いたします。（資料６）
なお、本報告は、建設委員会でも重複報告したものでございます。
資料を御覧ください。上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区につきましては、木造住宅密集地域でございまして、一部は東京都防災都市づくり推進計画における整備地域に指定されているなど、防災上の課題がある地区となってございます。これまで本地区の防災性の向上について、地域住民が主体となり、平成３０年１月に上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区防災まちづくりの会が設立されまして、本地区の防災まちづくりの在り方や実現に向けた方策について検討を重ね、令和４年８月に防災まちづくり提案書を作成し、区に提案されてございます。
このたび、当提案を受けまして、本地区を災害に強い町並みにしていくための防災まちづくりの方向性を定めることを目的とした、上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区防災まちづくり方針（案）を作成しましたので、報告するものでございます。
それでは、１番、防災まちづくり方針（案）でございますが、別紙防災まちづくり方針（案）を御覧ください。表紙の次ページに目次がございますが、１、背景から、７、スケジュールまでの構成となってございまして、次に、１、２ページ目を御覧いただけますでしょうか。こちらについては背景や上位計画等の位置付けを記載しています。既に御存じのことかと思いますので、ここは後ほど御確認ください。
３ページから４ページ目が地区の課題を記載しているところでございます。当地区は防災上課題を抱えているところですが、（１）都市基盤のところでは、道路や公園などの課題について記載しているところでございます。
４ページ目を御覧ください。（２）土地のところでは、狭小な敷地が多いことや、（３）建物のところでは、木造や防火造あるいは旧耐震の建物の割合など、各部門別に課題をデータとして記載しているところでございます。詳細につきましては、後ほど御確認いただければと思います。
これらの課題を踏まえまして、５ページを御覧ください。まちの将来像として「災害に強く、安心して住み続けられる、地域力溢れるまち」とし、また、将来像実現に向けた基本方針としまして、１）災害に強い道路などの基盤整備、２）防災性向上や住居環境改善に向けた、土地・建物に関するルールづくり、３）住民主体のまちづくり活動との連携・支援を掲げ、さらにその下に、展開する取組の考え方を記載してございます。こちらの詳細は、その次ページ以降で紹介してございます。
６ページから、まちづくり方針を示してございます。まちづくり方針図と併せて御覧ください。こちらは土地利用の考え方と展開する取組の考え方で構成されており、土地利用の考え方としましては、閑静な住宅地である「住宅街地区」、今後事業化が予定され、町並みの変化が期待される「補助第２２０号線Ⅱ期沿道地区」、住民生活の支えとなりにぎわいのある「商業系地区」に区分し、土地利用の基本方針を定めました。
７ページ、展開する取組の考え方ですが、こちらは、①安全な避難路・避難経路の形成、②公園の維持、③補助第２２０号線の延焼遮断帯の形成、④建物の不燃化建替えの促進とございますが、こういった取組を、８ページを御確認ください、こちらの⑤地区計画の導入でルール化していく予定としてございます。
地区計画で検討するルールとしましては、①建物用途の制限。こちらは商店街や住宅地にふさわしくない用途の建物の立地を防ぐため、例えば風俗店の制限だとか、補助第２２０号線沿道における周辺の住環境への影響が懸念される建築物の制限というものを想定してございます。
②建築物の敷地面積の最低限度としましては、建て詰まり防止等のため、敷地の細分化による建て詰まりを防止するため、住居系地域での導入を図る予定でございます。
③壁面の位置の制限。壁面後退区域の工作物の設置制限としましては、住宅地での通風や採光の確保、あるいは防災性の向上のため、避難路となる道路空間を確保し、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の制限等を想定してございます。
④建築物の高さの最低限度としましては、補助第２２０号線沿道における延焼遮断帯形成のために導入いたします。
⑤建築物等の形態または色彩その他の意匠の制限としては、周辺環境にそぐわない建物の形態や色合いの制限。
⑥垣または柵の構造制限として、ブロック塀等の制限や生垣の推奨、あるいは当地区の歴史文化を生かすために竹垣の保全を図っていきたいと考えてございます。
９ページ、スケジュールですが、こちらは令和６年度に予定されています補助第２２０号線Ⅱ期区間、こちらの事業認可後の令和７年度から８年度にかけまして、当方針をベースに地区計画の導入を目指してまいりたいと考えています。また、令和６年度には新たな防火規制の指定が予定されており、建物の不燃化も進んでいくものと考えてございます。なお、地区計画の導入に際しましては、防災まちづくりの会をはじめとする地域の皆様と改めて協働しながら進めていく予定です。
恐れ入りますが、かがみ文にお戻りください。２、今後の予定です。先ほどのスケジュールと若干重複しますけども、令和６年度につきましては、地区計画の素案をつくったり、あるいは先ほどの防災まちづくり方針図のところで、青い点々で書かれた防災上重要な路線、そういったところの沿道の方々にアンケートを取ったりということを考えてございます。そして、令和７年度以降に都市計画手続に入っていきたいというふうに考えてございます。
私からの報告は以上です。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか。
平山委員
一つだけ。大和町の防災まちづくりとよく似ていて、中央線を引いて、プラスアルファ防災上重要な路線をつくっていくと。防災上重要な路線は恐らく建て替えに連動していく形になるかと思うんですが、やっぱり大和町もまちづくりの会の皆さんが原案をつくってと言ったらおかしいですけど、まちの皆さんの意見をまとめて、方針を定めて、それに基づいてやっていっているんですけど、現実的な段階になっていって、次の地区計画をかけるという段階で、少し計画を後退させたんですよね。ということは、６メートル必要だとされていたところを、やっぱり４メートルにするということがあった、幾つかの路線でね。それはなぜかというと、よくよく沿道の皆さんのお声を聞いていくと、やっぱり６メートルにしていくというのは、その方々の生活にも影響をするし、逆に６メートルを目指していたら、いつまでたってもこの路線の完成が望めないということで判断をされています。私は非常にいい判断だと思っているんです。
だから、上高田も、これからやられるに当たって、沿道の皆さんにアンケートを取るみたいなことをおっしゃっていましたけど、よくお声を聞いていただいて、大切なことは、地域の住民の皆さんの命と安全を守るために、なるべく早い段階で安全なまちをつくっていく。しかも、皆さんの生活を守っていくということだと思いますので、ぜひ大和町の話をよく聞きながら、まちの皆さんの声に耳を傾けて進めていただきたいと思いますけど、どうですか。
近江まちづくり推進部新井薬師前・沼袋駅周辺まちづくり担当課長
委員おっしゃるとおり、今後我々としましても、大和町地区の防災まちづくりの計画だとかというのをきちんと参考にしながら、当まちづくりを進めていきたいと考えているのと、６ページにお示ししたまちづくり方針図の中で、青い点々で記載された路線につきましては、建設委員会でもちょっと御質問があったんですけれども、傾斜地にある道路もある関係で、６メートルに全てが広げられるわけではないと、こういうふうに考えてございます。当然、先ほど申し上げたとおり、沿道の方からの声をもう一度きちんとお伺いしながら、この中でどこまで６メートルに例えばできるのかとかといったことを、来年度にかけて改めてしっかり検討してまいりたいと思います。
平山委員
ありがとうございます。よろしくお願いします。始めたばっかりでこんなことを言われてしまうと、何だよと思われるかもしれませんけど、やっぱりまちづくりってある程度の柔軟性も必要なので、ぜひよろしくお願いします。これはいいです。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、６番、採択された請願・陳情及び主な検討事項の処理状況についての報告を求めます。
それでは、採択された請願・陳情及び主な検討事項の処理状況について御報告をいたします。（資料７）
資料を御覧ください。１番、２９年第２号陳情、区役所・サンプラザ地区の再整備を独自性・先進性に富むものとすることについて。陳情の趣旨としては、区役所・サンプラザの計画について、区民が誇れる意匠・計画とされたい。それから、生活空間としての可能性、近隣街区との連動性を探求してほしい。また、機能の可変性などでのリスク回避、立地の特性を生かしてほしい。また、環境対策への適合、それから利用者、生活者との双方向性や透明性を高める工夫という趣旨でございました。
処理状況についてですが、前段には、民間事業者募集のことですとか、施行予定者候補選定というところを書いてございますけれども、中段以降、令和５年度ですけれども、令和５年１１月には、中野四丁目新北口駅前地区の第一種市街地再開発事業及び関連の都市計画を決定してございます。この間、こうした陳情の趣旨を踏まえまして、拠点施設整備の事業化に向けた検討協議及び調整を行っておりまして、さきの令和６年１月の特別委員会で、事業計画（案）として取りまとめ、報告を行ったところでございます。今後、令和６年３月の認可申請、それから４月以降の施行認可を予定しているということでございます。
それから２番でございますが、２９年第１４号陳情、区役所・サンプラザ地区の再整備にあたり専門家集団との意見交換の場を設置することについてということでございまして、陳情の趣旨としては、事業に関しまして、建築、まちづくりの専門家を招集をして、計画検討から実施計画策定、事業実現に向けて、行政との意見交換ができる場を設置してくださいというものでございました。
処理状況についてですが、こちらは１番の陳情と同様でございますけれども、拠点施設整備の検討に当たっては、適宜建築、まちづくりの専門家や関連団体と、事業者選定後、それから拠点施設検討の各段階において、意見交換を行ってきております。
それから、この２件の陳情につきまして、直近では、令和５年１１月の都市計画決定を踏まえまして、令和６年１月に陳情の提出者である日本建築家協会関東甲信越支部中野地域会及び東京都建築士事務所協会中野支部と意見交換を行っております。この意見交換の中で、これまでのこうした団体からいただいた御意見の内容、意見交換を踏まえまして、事業計画（案）を取りまとめてきたということと、また、区として、この２件の陳情について、趣旨はこうしたことで実現をしてきていると考えているということの御説明をしました。
今後も必要に応じて意見交換の機会を設けてほしいという要望はございましたので、その旨は了承した上で、２件の陳情の趣旨は達成をしたということについて団体からは理解を得ております。
御説明は以上でございます。
委員長
ただいまの報告について、質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、７番、中野駅新北口駅前地区における基盤整備の進捗状況についての報告を求めます。
それでは、中野駅新北口駅前地区における基盤整備の進捗状況について御報告いたします。（資料８）
本報告は、建設委員会との重複報告になります。
資料を御覧ください。中野駅新北口駅前地区で整備するペデストリアンデッキ、駅前広場等の基盤整備については、現在、ＵＲ都市機構、ＪＲ東日本及び囲町東地区の市街地再開発組合への委託により、実施設計を進めておりまして、令和６年度の工事着工を目指しています。今回、これらの整備に向けた現在の進捗状況について御報告いたします。
１番、現在の工事状況についてですが、現在の新北口駅前地区では、現況工事状況図のとおり工事が進められてございます。こちらにつきましては、令和５年１２月の御報告のとおりでございまして、具体的には、ＪＲ東日本との協定事業である橋上駅舎及び西側南北自由通路の整備と同社の駅ビル、駐車場棟の整備と、東京都下水道局による第二桃園川幹線の取水人孔整備と、ＵＲ都市機構の土地区画整理事業による下水道本管の切り回し工事が進められています。
次の２ページの２の今後の工事展開についてですが、下側の施工展開図を御覧ください。令和６年度と７年度の状況について御報告いたします。初めに、令和６年度は税務署、現区役所及び中野サンプラザの解体工事に順次着手されるとともに、ペデストリアンデッキのうち南北自由通路に一番近い部分のエントランスデッキや仮設バス停の整備など、新北口駅前地区における工事が本格化していきます。令和７年度は、エントランスデッキに接続する四季の都市方面デッキ、それから囲町方面デッキ、仮設通路の工事に着手する予定です。
今後とも効率的に工事ヤードが展開できるように、関係機関とも調整を図りながら進めていきたいと考えてございます。
３ページを御覧ください。３番、施工調整状況についてですが、（１）自転車駐車場の閉鎖についてでございます。ＮＴＴドコモ中野ビルの南側にございます中野西自転車駐車場の屋外東区画につきましては、中野四丁目新北口駅前土地区画整理事業及び基盤施設整備の進捗状況に伴う工事ヤードとして使用するため、本年６月１日で閉鎖をいたします。
（２）事業期間中の自転車駐車場の対応についてですが、今回閉鎖する自転車駐車場の代替施設として、中野四季の森公園地下自転車駐車場について、現状の１段平置きラックを一部２段式のラックへ改修工事を行っております。現在の中野西自転車駐車場の稼働状況から、当面は約２００台を増設した分で必要台数を確保できると考えてございます。今後も放置自転車の増加を防ぐべく、状況を見ながら、対応は継続してまいりたいと考えてございます。
４ページを御覧ください。（３）の仮設通路の整備でございます。中野四丁目新北口駅前地区市街地再開発事業の進捗に伴いまして、東西連絡路と現区役所の間を斜めに結んでいるスロープ状の道路につきまして、再開発事業の区域となっていることから、再開発事業敷地とＪＲの駐車場棟の間を通る仮設通路に切り替える予定でございます。この仮設通路を整備するために、令和７年１月頃から仮設構台の整備工事に着手し、４月頃に一旦北側に迂回して通行する形となり、１０月頃にこの仮設通路を通る形に変更したいと考えてございます。詳細につきましては、また御報告いたします。
５ページ目の４、ペデストリアンデッキ等の工事の施行についてですが、初めに、（１）の整備の進め方について。現在ＪＲ東日本への委託事業により設計を進めているペデストリアンデッキのエントランスデッキの部分と、それから囲町方面のデッキの一部については、令和８年末頃の橋上駅舎南北自由通路の開設に合わせて整備を完成させる予定でございます。エントランスデッキ等は鉄道近接工事となることから、実施設計に引き続きましてＪＲ東日本へ協定に基づき委託をする予定でございます。
（２）今後の協定の進め方についてですが、工事施行協定については、切れ目なく事業を進めるため、調整が整い次第、令和６年度内に対応したいと考えてございます。現在進めている実施設計の完了後に、全体工事費の積算に入りますが、工事費全体の積算には時間を要する上、デッキの部材となる鋼鉄製の橋桁の製作には、製作に１年程度の時間を要することから、施行協定は段階的に締結することといたしたいと考えてございます。
今後、初めに鋼鉄製の橋桁の製作と準備工に係る工事の施工について、極力早期に施行協定の締結を目指し、その後、デッキ工事全体に係る調整が整い次第、協定変更を含めて対応していきたいと考えてございます。
それから、ＵＲ都市機構に設計を委託している四季の都市方面デッキ、交通広場の整備についても、引き続きＵＲ都市機構と協定に基づき工事を委託する予定でございまして、こちらも段階的に協定締結をして進めていきたいと考えてございます。
最後に、５、今後の予定についてですが、令和６年度は、現区役所解体、仮設バス停の整備工事、中野税務署解体、ペデストリアンデッキの工事に着手いたします。令和７年度は、税務署跡地のインフラ移設工事、仮設バス停、仮設通路の運用開始。令和８年度に、中野駅新北口改札の開業。全体の中野駅新北口交通広場の供用開始は、令和１１年度を予定しています。
報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか、
小林委員
３点だけ確認させてください。まず１点目、２ページと５ページに中野税務署の解体工事というのがあるんですけど、これは、ごめんなさい、もう移転先は決まっていますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区画整理事業の中で移転をしていくということでございまして、このスケジュールに乗るように調整は進められておりますが、税務署側がちょっと公表していないので、答弁は差し控えたいと思います。
小林委員
分かりました。しかしながら、令和６年度中に解体が始まるということですね、これはね。いずれにしてもね、スケジュールとしては。分かりました。
二つ目、２ページの令和７年度の図のところに、区役所の低層棟を解体して、図でいうと上、北側の高層棟との間に歩行者通路ができて、けやき通りを渡るというような矢印があるんですけども、これは以前、そこに横断歩道があったところというんですかね、そこにまた横断歩道を造って渡るようになるという意味なんですかね。分かりますか、言っている意味は。
井上まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長
現在この仮設バス停となるところの北側の通路につきまして、けやき通りをどのように横断するかということにつきましては、全体の施工調整の中で定めていきたいと考えてございます。この段階のときには、既にけやき通りの、区役所の南側にある東西の道路が既に使用中止してございますので、こちらを通行する車がなければ、横断歩道というものではなくて、あくまでも仮設の横断する状態になるということで、横断歩道までは必要ない可能性もございますが、その辺については警察と協議を進めてまいりたいと考えてございます。
小林委員
でも、バス停にはバスが来るわけですよね。その上で、三つ目を聞きたいんですけれども、中野中学の生徒さんの通学路が北口にはずっとあって、それとラップするんですね、この歩行者動線とそれから解体、それから仮設などが。ということで、中学との協議というんですか、教育委員会の協議というんですかね、生徒さんの通学の安全性の確保というか、もちろん区民の皆さんも当然あるんですけれども、時間帯も含めて、特に通学ということになるとあるんですけども、その辺はどのような状況でしょうか。
井上まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長
こちらの仮設通路ですとか歩行者動線を切り替えるタイミングにつきましては、周辺の四季の都市の企業ですとか、東京建物が管理している企業ですとか、あるいは大学生、それから病院のほうにも通われている方もいらっしゃいますので、その辺について周辺等に周知を図りながら、御要望も聞きつつ、対応していきたいと考えてございます。
小林委員
終わりますけど、安全の確保ということと、前もっての周知ということと、それから交通量の多い中と、工事車両のそんなに頻繁に通るわけでは、もちろん制限されて工事をされるんでしょうから、そういうことはないと思うんですけれども、区民や生徒さんたち、そして通行される方々、来街者の方々の安全の確保ということが一番の課題になってくるので、今中野駅北口で行っている工事について、上手に順序よくやっていただいていて、大きな混乱はもちろんないと思うんですけども、それと同じことが今回もこの中で行われると思うんですけれども、特にそういった点について今懸念事項があるので、十二分に周知と安全性を保たれるような通行になるようにお願いをしたい。要望で終わります。
斉藤委員
すみません、今の御質問と関連するんですけれども、区民の方から、いよいよ来年度から解体も始まるということで、どういう姿が見えてきて、何年度にこんなふうに工事が進んでいくというのが分からないというお声をよく聞いております。パース図を作るとか、何か古くは、例えば新宿のバスタだったり、今は渋谷だったり、分かりやすいチラシとかパンフレットとかが配られているので、いつ頃そういうことが区として区民の方にお示しできるか教えてください。
井上まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長
こちらの中野駅の北側の工事につきましては、この新北口の市街地再開発事業のほうが今後事業認可を迎えて、施行者とも十分調整を図っていきたいと考えてございますので、その辺の施工計画の展開が固まり次第、御報告をしたいと考えてございます。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、８番、千光前通り沿道におけるまちづくり検討の進捗状況についての報告を求めます。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
それでは、千光前通り沿道におけるまちづくり検討の進捗状況について御報告いたします。（資料９）こちらについては、令和５年度に実施しました沿道権利者を対象とした意見交換と意向調査結果について御報告するものです。
恐れ入りますが、２ページ目をお開きください。１番、意見交換についてです。最初に、意見交換会の実施に当たっては、沿道権利者と現状の課題やまちに対する思いを共有し、まちづくりに対する意識を高めることを目的としています。
次に、意見交換は７月と１２月の２回開催し、当地区の現状、課題について、沿道権利者の意見を収集するとともに、その集約を図ったところです。なお、実施結果の概要については記載のとおりです。
次に、意見交換で出た主な意見についてです。なお、表の記載中、凡例として、二重丸が地区の魅力を、黒丸が課題を示しております。にぎわいやオープンスペース、緑に関しては地区の魅力であるとしている意見がある一方で、歩行者の交通環境や町並みに関しては課題として捉えている意見がありました。
恐れ入りますが、３ページ目をお開きください。続きまして、２番、意向調査についてです。最初に意向調査の実施に当たっては、当該沿道におけるまちの魅力や課題点等を把握し、今後のまちづくりを検討する際の基礎資料とすることを目的としております。なお、実施結果の概要については記載のとおりです。
次に、意向調査結果についてです。恐れ入りますが、別紙千光前通り沿道のまちづくりに関する意向調査結果についてを御覧ください。
回答者の属性については記載のとおりです。
次に、千光前通り沿道のまちづくりについてです。最初に設問１、まちの安心や安全、災害への強さに関して伺ったところ、当該道路は無電柱化済み路線であることから、電柱や電線のない道路が整備されていると思う方が多く見られました。
次に、設問２、多様な世代が暮らし続けられるまちについて伺ったところ、中野駅直近のエリアであることから、バスなどの公共交通機関が十分に整備されていると思う方が多い一方で、歩行者が移動しやすく安全な歩行者空間が整備されていないと思っている方が多く見られました。こちらについては、意見交換会で出た意見と同じ意見と伺うことができます。
続きまして、恐れ入りますが、別紙裏面を御覧ください。
次に、設問３、地域の魅力を高める潤いのあるまちについて伺ったところ、通りに面して公園や商業テナントの軒先等に歩行者が休憩できるスペースがない、また、壁面や軒先について建物の形状や色調がそろっていない、統一感のある町並みが形成されていないと思っている方が多く見られました。
次に、設問４、地域に根差し、人を引き寄せるにぎわいのあるまちについて伺ったところ、中野区立中央図書館やなかのＺＥＲＯなど、文化施設が整備されていると思う方が多い一方で、日用品などを販売するスーパーやチェーン店が充実しないと思っている方が多く見られました。
次に、設問５、千光前通り沿道の将来像について伺ったところ、昨年度の意向調査結果と同様に、道路では歩車分離が行われ、歩行者が安全で快適に通行できるまちや、災害に強く安心して住み続けられるまちと思う方が多く見られました。
最後に、千光前通り沿道のまちづくりについての主な自由意見です。道路・歩道の整備についてでは、時間帯によってなかのＺＥＲＯから駅に向かう人が大勢いるため、道幅は足りていないといった意見が、また、まちづくりについてでは、建て替えができなくてとても困っている、今以上の建物が建てられることも早く考えてくださいといった意見がありました。
恐れ入りますが、頭紙にお戻りください。３番、今後の予定についてです。令和６年度では、今回実施しました意向調査結果について、地域の皆様に対しその調査結果を情報提供した上で、地域の方々と意見交換を実施していきたいと考えております。
最後に、参考資料として、当地区における現時点の土地利用の現況、沿道建物の概要などについて取りまとめた資料を添付しております。こちらについては、後ほどお読み取りいただければと思います。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか。
小林委員
ありがとうございます。二、三お聞きしたいと思います。まず、千光前通りについては、十数年、地域で様々な会合を開いたり、地権者の方々、それから店舗などを有する方々も含めて様々な御意見、御要望を受けてきた経緯があります。そうした中で、今回初めてのアンケートではなくて、数回目の意向調査になると思います。そうした中で、一番は、これまではＪＲの意思表示というのはなかなか受けられないことがありました。まず、これはＪＲも意向調査に参加されていますか、
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
ＪＲさんのほうにも、意向調査とか、これまでのまちづくりの経過については、逐一情報交換をしているところであります。ただ、今回、意向調査結果につきましては、無記名で回答を寄せられているので、どちらが回答しているのかというところは、ちょっと不明なところがあります。
小林委員
分かりました。ＪＲは中野駅からもみじ山通りまでの北側を全て持っているので、途中店舗もありますけれども、駅があって店舗があって、そして建築技術や車掌区や、それから島忠のところもＪＲの敷地になっていますから、そういったところで、一番、道路の幅員についても、住民の方々の意向というのは、ＪＲの意向と兼ね合っていなかったと思うんですね、これまでね。住民の方々も、ＪＲまで伺って様々な意見交換をしたり、それからＪＲの意向を聞いたりもしてきてはいるんですけれども、なかなか進んでこなかったというのがこの十数年の経緯かと思います。
その上で、今回こういう調査をされて、住民の方々、どちらかというと千光前通りの南側に多く住まわれていて、しかも中野駅のにぎわいから比べると、ぐっと比較的広い、中野の中心部では広い面積の住宅を有されていて、しかも低層地域であると。そこに住まわれている方々の意識って、すごく違うと思うんですね。ということで、ＪＲの意向と住民の意向というのをどれだけすり合わせていくかということが、最終的にこの千光前通りの今後のありようになってくるかなと、私は十数年来関わってきて思っているんですね。そういったことで、ＪＲの意向というのはすごく大事になってくると思っています。
そして、そういうことでこの自由意見というところを見ますと、自由ですからそもそも書かれていますけれども、緑が大事だ、コミュニケーションスペースを造ることも大事だ、そして、建て替えができない、今のままでは旧法によって建てた方々については建て替えがなかなかできない。建てると規模がちょっと小さくなってしまう、道路斜線や用途地域等々を含めていると。そういったところからも見直していかなくちゃいけないという要望が相まっている地域だと、私は思っています。
そうした中で、最後のところに、土地利用の現況が出ていますけども、この辺まで含めて、そういうお声や今後の土地利用の在り方について、今回のまちづくりの検討というのはしていけるというスケジュールになっているものなんですか。それとも、単純に今、調査しました、こういう結果でしたで終わっているんですかね。一番そこが大事なので。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
委員から様々御質問を頂いたところではありますけども、こちらについて、昨年度から入っておりますけども、地元の意見として印象的なのは、やはり歩行者空間、歩道の空間が狭いといった意見が多く挙げられている印象ではあります。今回２回目の意見交換会においても、他地区の事例として、自分たちの敷地の中に壁面の位置の制限をつくって、歩道と一体となった歩行者空間みたいなところが確保できないかといったところの話の事例とかを参考に見せたところ、そういった案もあるんだねということで返事とかを伺っているところではありますので、一つはそれが軸になるのかなと考えております。
また、ＪＲのほうに関しましても、今のところ特段何か具体的な計画があるかというと、そうではないというところは伺っております。そういったところ、ＪＲさんのほうにつきましては、そちらの動向等も踏まえて注視していければというふうに考えてございます。
小林委員
千光前通りは、中野駅から東のもみじ山通りに向かう一方通行の道で、幅員は２０メートルでしたっけ、あるんですけれども、歩道が広いところと狭いところ、ＺＥＲＯホールのところが広くなっていますけれども、中野駅に近づくにつれて両脇が狭くなってきて、かつ、今回の中野二丁目の再開発の線路側については歩道がないと。
そういう中で、ＪＲ側の敷地の活用というのが、どうしても大きくなってくるわけですよね。相互通行、それがいいかどうかはまた別にして、幅員を広げていくということは。それと歩道空間、歩道の幅員を広げていくということもあるので、どちらかというと千光前通りの南側の皆さんは、壁面の多少のセットバックがあるんですけども、そこを大きく譲って道路の幅員、歩道の幅員をというのは、なかなか大変な思いもされている方々も多いので、そういったところも含めて、ＪＲへのもう少し強いアプローチというのが大事かなというふうに思いますので、今日はもうこの進捗状況についてということが主なので、これまでやってきたこととこの意向調査に基づいて計画をされていると思っているので、その進捗率を早めていただくということが、中野二丁目の再開発の事業も一つ進んだわけなので、速度を少し上げて進めていってほしいなというふうに思います。いかがですか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
委員からも様々御指摘、御質問等を伺っております。先ほど、御説明の中ではできなかったんですけど、参考資料のほうでも、一応歩行者空間というところで、委員おっしゃられたとおり、もみじ山文化センターのところは歩道が広く、また、ただ一方で、車椅子同士のすれ違いが可能な幅員２メートルというのは一方では確保されているといったところで、壁面の位置は今後どれぐらいにするのかというのは、地元の方々と話し合いながら決めていかなければいけないと考えております。
また、地元からも、南口の駅前の再開発施設が竣工したというところで、そちらの竣工を契機として、千光前通りについてもまちづくりを進めていきたいといった御意見等も伺っておりますので、地元の方々と意見交換しながら、こちらのまちづくりについては進めていきたいと考えております。
市川委員
すみません。ごめんなさい。僕もじゃあ１点だけ。すみません、今小林委員から、経緯から全てお話があって、以前にも千光前通りというのは拡幅の動きがあったんですけども、なかなかうまくいかなかったという歴史を持っていますよね。やっぱり、多分そのときにも、こういうことって調べていたんだと思うんですよ。こういう土地利用のことは、準工業地域で変わっていないんで。準工業地域で非常に用途的には恵まれていると。いろんなものを建てやすいということで、いろんなお店だったりとか建物ができていると。ただ、やはり今までと同じやり方をしても同じ、要するにまちづくりに対しての機運はどんなに上昇していても、恐らくなかなか広がらないんだろうなというのが、多分今後続くと思うんですよ。
と考えたときに、要するにこれを今見ていると、千光前通りで両サイドを緑のエリアにしているわけですけども、これを片側とか、片側だけでやる。例えば線路側のＪＲの土地が多い方だけでやるとか、そういう今までとちょっと違うスタンスとかがなければ、ちょっとあんまり協力は得られないだろうし、なかなか実効性がないんだろうと思うんですよ。これはちょっと考えてもらえないかなと、一つ思います。
あと、やはりこれは反対側になってしまうんですけども、既存不適格で建て替えたいけど建て替えられないみたいな、そういう商業の、あえて企業名は言いませんけど、そういう大きな中野区の会社もあると思うんですよ。そういう建物も、一部の人だけが進むための手法を考える必要はないんだろうけれども、そういうこともやっぱりポイントポイントで聞くような整備手法というのは何かないのかということを提案すると、それだったらできるんじゃないかなと地域の方たちが思うと思うんですけど、いかが思いますか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
来年度以降で、今年、今回たまたま事例として挙げた壁面の位置の制限というところの中で、割とその壁面の位置の制限を取る際に、要は容積率みたいなところを多少なりともアップしないと、現状の敷地面積と同じ、同等の建物は建てられないということが分かっておりますので、そういった細かいところを、今建っている建物の建築概要書であるとかの中で調べていければと考えているところになります。
現在、用途地域とかという話が先ほどありましたけども、まちとして将来像を、どういうふうにしてこのまちを今後よくしていくのかというところの話を、まずは、話としては妥結というか、皆さんの中で共通認識の下で進まなければいけないと思っていますので、取り急ぎまちの将来像というものを来年度以降の中で、早い段階で進めていきたいというふうに考えております。
むとう委員
教えていただきたいんですけれども、ここに書いてあるとおり、安全で快適な歩行者空間を確保するとともに、にぎわいのある商業地域の形成を図りたいと書いてあるんですけれども、要するに、簡単に言ってしまえば、千光前通りを拡幅したいということでよろしいんでしょうか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
委員御質問のところでいきますと、安全で快適な歩行者空間を確保するという、ここの意味合いとしましては、先ほど来申し上げているとおり、道路を拡幅するというのではなくて、あくまで歩道と一体となった歩行者空間を、壁面の位置を制限することによって確保できないかということで、今現状として考えているところです。
むとう委員
やはり本当に、市川委員からも御意見があったように、ＪＲ側のところを何とかしていただくのが割と、手っ取り早くもないけど手っ取り早い話かなというふうに思ったりしているんですけれども、そのＪＲはどういうような、ＪＲとの協議というのは、この間ずっとこれは課題だったかと思うんですけども、進んではいないんですか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
ＪＲさんのほうに関しましては、区のほうの千光前通り沿道のまちづくりの状況というところの中で、情報提供していったと。その中で、何か建て替えとかそういった計画があるのかというものは時々に応じて聞いてきて、まだその計画についてはないといったことで今は伺っているところになります。
むとう委員
やはり、今後ＪＲさんをどう巻き込めるかというところで、これはすごく進捗が変わってくると思うんですけれども、区のほうから積極的に、事があるごとに御説明をしているというようなことの御説明だけれども、積極的な働きかけみたいなことにはまだまだならない段階なんですか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
現状においても、まちづくりのそういった情報とかというところに関しては、別件とかで会うときの中でも話し合っておりますし、そういった中で、今後とも引き続き情報提供していきたいというふうに考えております。
むとう委員
情報提供から一歩進むおつもりはないんですか、まだ。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
ＪＲさんのほうに関しましては、ＪＲさんの動向も踏まえた上で検討していきたいというふうに考えております。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に、９番、中野駅周辺におけるエリアマネジメントの検討状況についての報告を求めます。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
それでは、中野駅周辺におけるエリアマネジメントの検討状況について御報告いたします。（資料１０）
本報告は、建設委員会との重複報告になります。
資料を御覧ください。中野駅周辺エリアマネジメントについて、協議会及び区での今年度の取組状況について御報告いたします。
１、協議会における検討状況について。昨年第４回定例会で、令和４年４月に中野駅周辺エリアマネジメント協議会が設立され、その後、協議会によって令和５年４月に中野駅周辺エリアマネジメントの概念・理念を示したビジョンが策定され、今年度はビジョンに基づく取組、具体的な方策であるアクションプランの策定と実験的アクションの実施に向け、中野駅周辺エリアマネジメント協議会の運営会議の部会として、アクションワーキングと空間ワーキングの二つの部会により検討を進めていることを御報告いたしました。
（１）アクションプランの策定ですが、アクションワーキングにおいて、令和６年度以降のエリアマネジメントにおける具体的活動の指針・手引きとなるアクションプランの取りまとめを現在行っているところでございます。
（２）社会実験（実験的アクション）の実施についてですが、アクションプランの検討の中で、実験的アクションとして先行的に実施する企画を予定してございます。具体的には、①社会実験企画内容（案）に記載している物々交換イベントでございます。会場は、中野二丁目地区市街地再開発事業の公開空地にて、今月の３月２３日、２４日に、巨大なカプセルトイマシンを用いて物々交換をするイベントでございます。
２ページの②の実施に係る検証のところでございますが、今回の企画は、現在検討を行っている空間活用ルールの検証や企画に合わせて、中野駅周辺エリアマネジメント協議会のＳＮＳアカウントによる情報発信や、この間同時開催となるイベントの中野サンプラザプロジェクションマッピング、それから中野通りの桜ライトアップ、中野通り桜まつりとの相乗効果や回遊性などについても確認していきたいと考えています。
（３）空間活用ルールの骨子作成についてですが、中野駅周辺各地区整備の施行者、参加組合員等のデベロッパー各社が参加している空間ワーキングにおいて、エリアマネジメント活動での公開空地の活用に係るルールの骨子の作成と場所の特定を行いました。また、今後、各地区の建物管理規約に空間活用ルールを盛り込むことで、エリアマネジメントでの活用が期待できると考えています。
２、区における検討についてですが、庁内ＰＴ（プロジェクトチーム）により、アクションワーキング及び空間ワーキングの進捗状況に合わせて、関係課による区有地活用ルールの検討を行いました。次年度以降、空間ワーキングでの検討、議論を実現させるための制度構築に向けて「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」を参考としながら、区独自の公共空間活用ルールの策定に向けて検討を行い、区有地と公開空地の一体的な活用も視野に入れていきたいと考えてございます。
３ページの協議会における今後の予定について御覧ください。令和５年度、令和６年３月に、アクションプラン案の策定、実験的アクションの実施、令和６年度は、アクションプランの策定を経て、エリアマネジメント推進体制の構築の検討、実験的アクションの実施、中野駅周辺まちづくりにおける工事期間中のイメージアップの取組、実験的アクションの実施を踏まえた未来ビジョンの策定検討を予定しています。
本報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告について質疑はございますか、
杉山委員
御報告ありがとうございます。エリアマネジメントの検討ってあまり報告はなかったような気がしますけども、今回社会的実験企画がやっと上がってきて、３月２３日、２４日に丘の上の広場で、今回の中野区の新しい中野二丁目の再開発ビルの公園でやることが決まったということで、これはすばらしいことですし、そこから、新しい場所ができたら、こういうイベントが行われるということを今後軸にして、例えば１階のロータリーの端っこにも空地ができるし、桃園広場もできるし、南北の橋上駅舎に西口広場ができる。こういう新しい空地が出てくるたびに、大きな、これは大きくないけども、大きなイベントを実験的にやっていく。その間に小さいイベントも行いながら、中野サンプラザがない状態の中野駅周辺のまちのにぎわいを創出していくということをもうちょっと早く計画してほしかったんですけども、今回一発、実験的に一発ということなんです。これは来年度、ここに令和６年４月以降にアクションプランの策定って書いてありますけども、この辺の内容というのは、そういう空地ごとに何かアクションを起こしていくということを考えられるかどうか、考えていただきたいという気持ちも込めて、何かお考えがあれば教えてください。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
今委員御指摘のアクションプランの策定の中には、まず活用できる空間はどこなのかという場所の特定と、それぞれの場所でどんな活動ができるかというところをカタログ的なものにまとめて、アクションプランに仕立てたいと考えてございます。その後、エリアマネジメントそのものは、イベントをやることが目的ではなくて、あくまでも公開空地ですとか区有地をどう活用していくかというところで、それが地域にどういうふうに貢献していくかというところが目的になってくるというふうに考えてございます。
杉山委員
ありがとうございます。そういうふうに考えていただきたいと思いますし、もう１個、公開空地、区有地の活用を考えていくに当たって、ぜひ複数の場所、中野三丁目と五丁目とか、中野四丁目と二丁目とか、複数の場所の空地なり区有地を使って実験的なイベントを行っていただく、もしくは朝の時間帯、夜の時間帯とか時間軸もあるので、そこら辺も含めてぜひ考えていっていただきたいと思いますけど、いかがですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
実験的アクションにつきましては、様々なシチュエーションで、どのような活動をすることによって、どのような効果があるかというところを、まさに実験を続けていきたいと考えてございます。
久保委員
すみません、区における検討について教えてください。東京のしゃれた街並みづくり推進条例を参考としながら、区独自の公共空間活用ルールの策定に向けた検討を行って、区有地と公開空地の一体的な活用を目指していくということで、私は、前期の委員会のときにも様々議論があったんですけれども、実際にイベントを行うのが区がやる事業ではないので、イベントを行えるようなその下地をつくるってどういうことなのかということだと思うんですよね。そこが今おっしゃられていたけれども、公開空地、カタログ的にまとめるとおっしゃっていたんだけれども、じゃあその活用って、まとめた後に区が音頭を取って何ができるのか、もしくは何かをやりたいと思ったときに、どういうことが提供できるのかっていうことをここから先考えていくというのが区の責務なんじゃないかなと思っています。
なので、この区独自の公共空間活用ルール、これがどのようなものになるのかなというところが重要ではないかと思います。しゃれ街条例ともいうふうに、そこを参考にとなっているので、例えば区で条例をつくるのか、もしくは規則に定めるのか、そういったところの流れになってくるのかなと思うんですが、その辺はいかがですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
委員御指摘のとおり、東京のしゃれた街並みづくり推進条例を参考に、区独自のしゃれ街みたいなものに発展して、ルールづくりができればいいかなというふうに考えてございます。一方で、それが条例としてすぐに定めるものなのか、あるいは規則でいくのか、要綱でいくのかというところについては、来年度以降検討していきたいと考えてございます。
むとう委員
社会的実験企画っていうことで、その内容が物々交換イベントであるということなんですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
物々交換イベントをすることが目的ではなくて、やる内容が物々交換イベントなんですけれども、ここで行いたいのは、新しく中野二丁目の再開発で生まれた公開空地をどれぐらいの規模で活用すればいいのかといったところ、あるいは音の問題ですとか、イベントをスペースとして取ったときに、残りの公開空地あるいは歩行者空間を安全に通行できる空間を確保できるのかとか、そういったところを検証していきたいと。まさに空間活用ルールを実験してみたいというところでございます。
むとう委員
その方法で物々交換というのをやってみるって、物々交換というのを選んだ理由は何なんですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
アクションワーキングで今アクションプランを策定しているところですけれども、中野のにぎわいとか文化とか、そういったところに資するものは何かというところを、エリアマネジメント協議会のアクションワーキングのメンバーの中で議論というか分析等を行って、中野の文化の中に、例えばブロードウェイの中に中古のものを販売しているお店ですとか、そういったところから、このＣｔｏＣの文化が中野にすごくなじむのではないかと。それをお金をかけずにやるということでいくと、やっぱりプレゼント交換というか、物々交換がそこにすごくマッチングするんじゃないかというふうに、このメンバーの中で議論があり、物々交換をやるのに当たって、この巨大なカプセルトイマシンを使ってやると楽しみが増えるのではないかと。こちらについては、年齢層は子どもとか若者に限ったものではなくて、いろんな方に参加していただきたいと。そういう思いからこのイベントを選んだというところでございます。
むとう委員
なかなかちょっとぴんとこなくて、イメージが分からないんですけど、この今おっしゃったカプセル何とかというのは、どういうものなんですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
こちらの巨大なカプセルトイマシンですけれども、カプセルの中に自分のお薦めしたいものを詰め込んで、それをこのマシンの中に入れると、１回くじが引けるような形になっていて、出てきたカプセルと交換をして、その中に入っていたものは、別の人がその中に入れたものが出てくるという仕組みになっていて、そこで物々交換ができると。その中にそれぞれの人のお薦めのポイントですとか、なぜこれを入れたのかという、その思い出とかを入れてもらうことで、共感が生まれたり、新しい発見が生まれたりというところが期待できるというところでございます。
むとう委員
やっと少し何か見えてきたんですが、全然、私、イメージが分からなくて、何を言っているのかなと思っていたんですけど、私が物々交換ですごくイメージ、思ったのが、テレビ番組で、大したことないものが、物々交換していって、どんなすばらしいものになるかってあるじゃないですか。物々交換というとそのイメージが強かったの。これが何なのかって、なかなか分からなかったんですけど、そうすると、誰かが見えないカプセルの中に入れて、何が出てくるか分からないけど、どんどん変えてくるということなんですね。分かりました。じゃあ、なかなか分からないので、私も行ってみますね。分かりました。
山内委員
すみません、１点だけ。社会実験の実施ということだったので、先ほど回遊性という話もありました。同時期にほかのイベントが、プロジェクションマッピングや桜のほうもイベントがありますが、そちらのほうのイベントの時間と今回の物々交換のイベントの時間を教えてください。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
こちらの中野二丁目の市街地再開発事業でできた公開空地で行うこのイベントについては、昼間を考えております。具体的には午前１０時から１６時の間で実施するものでございます。一方で、プロジェクションマッピングですとか桜のライトアップというのが、夜間がメインになりますので、その昼間と夜間、あるいはこの中野駅の南側と北側の回遊性というところを今回テーマに分析したいと考えてございます。
山内委員
ということは、今のお話ですと、こちらの物々交換イベントが終わった後に、プロジェクションマッピングや桜のライトアップがあるということで、南から北に行っていただきたい、そういったことでよろしいですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
本来、多分来街者の方は、北側に行く方が多いというところで、北側の集客を南側にも誘導していくというところが期待したい効果なので、周知を、広報をうまくやることによって、なるべく南側の、しかも新しいビルの根元でやるというところで、周知を図っていきたいというふうに考えてございます。
山内委員
そうすると、今のお話ですと、北がメインで南があれですけども、北の人に早く来てもらって、昼間の物々交換イベントに参加していただきたいということは、よっぽど北で宣伝をやらないと、もしくはその前にやらないと、なかなか回遊性というのは生まれないと思うんですけども、いかがですか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
こちらの参加者としましては、今広報を集中的にというか、地元の方に来ていただきたいということで、桃園地域の町会の方等に今周知をしているところです。あとは、一方で、他のイベントとのタイアップということもありますので、ほかのイベント等とかにつきましても、観光協会ですとか実施主催者、それぞれの主催者のほうで、この南側でやるイベントについても同時に周知を図るような協力体制でやっているというところでございます。
斉藤委員
すみません、一つだけ。昨年の第４回定例会のときと見ますと、アクションプランの策定が少し遅れているようですけれども、この理由と何か大きく今後に影響するかどうかだけ教えてください。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
こちらにつきましては、この３月までに、アクションプランの案を今のところ取りまとめたいと考えてございます。年度が変わりまして、エリアマネジメント協議会の総会が行われるんですけれども、そちらで案が取れるというところですので、今のところ特に進捗が遅れているというところではなくて、今まさに３月末に向けて取りまとめを鋭意やっているというところでございます。
斉藤委員
ありがとうございます。ということは、今後、来年度に向けて、区は側面支援をしていく、こちらに関してはということは、変わりなくということでよろしいでしょうか。
井上まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長
こちらは、令和５年度、６年度につきましては、区のほうで事務局として、このエリアマネジメント活動をリードしていきたいというふうに考えてございます。
委員長
他に質疑はございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
では、以上で本報告について終了します。
次に、１０番、その他で、理事者から何か報告はございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で所管事項の報告を終了します。
次に、審査日程のその他に入ります。
委員会を暫時休憩いたします。
（午後７時３４分）
委員長
委員会を再開します。
（午後７時３６分）
休憩中に御確認いただいたとおり、次回の委員会は４月２６日（金曜日）午後１時からとし、中野二丁目再開発権利床活用事業についての視察については、調整ができた場合、別途正副委員長から招集をかけさせていただきたいと思いますが、御異議ございませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように決定をいたします。
以上で本日予定した日程は終了しますが、各委員、理事者から何か御発言はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を散会いたします。
（午後７時３７分）