中野区議会建設委員会〔令和８年８月２１日〕

　

建設委員会会議記録

　

○開会日　令和８年８月２１日

　

○場所　　中野区議会第４委員会室

　

○開会　　午前９時３０分

　

○閉会　　午後２時２９分

　

○出席委員（７名）

　加藤　たくま委員長

　いさ　哲郎副委員長

　井関　源二委員

　小林　ぜんいち委員

　斉藤　ゆり委員

　伊藤　正信委員

　山本　たかし委員

　

○欠席委員（０名）

　

○出席説明員

　都市基盤部長　浅川　靖

　都市基盤部都市計画課長　塚本　剛史

　都市基盤部ウォーカブル・モビリティ政策担当課長　村田　賢佑

　都市基盤部道路管理課長　長沼　美春

　都市基盤部道路建設課長　石橋　一彦

　都市基盤部公園課長　宮澤　晋史

　都市基盤部公園マネジメント推進担当課長　鈴木　康正

　都市基盤部建築課長　石原　千鶴

　都市基盤部住宅課長　福澤　幸宏

　まちづくり推進部長　松前　友香子

　中野駅周辺まちづくり担当部長　小幡　一隆

　まちづくり推進部まちづくり計画課長　髙田　班

　まちづくり推進部野方以西計画担当課長　森　高志

　まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長　角　秀行

　まちづくり推進部まちづくり事業課長、

　まちづくり推進部新井薬師前・沼袋まちづくり担当課長　井上　雄城

　まちづくり推進部まちづくり用地担当課長　辻　隆夫

　まちづくり推進部街路用地担当課長　田中　常夫

　まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長　守屋　昌宏

　まちづくり推進部防災まちづくり事業担当課長　安田　道孝

　まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、

　まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長　近江　淳一

　まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、

　まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長　増子　英宏

　まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長　大胡　広和

　

○事務局職員

　書記　田村　優

　書記　小鮒　貴仁

　

○委員長署名

　

審査日程

○所管事務

　安全で快適に住めるまちづくりについて

　道路の整備について

　公園の整備について

　交通環境の整備について

○所管事項の報告

　１　令和８年度（２０２６年度）第１回中野区都市計画審議会について（都市計画課）

　２　中野四季の森公園の芝生エリアにおける試験施工結果及び今後の方針について（公園課）

　３　訴訟事件の判決について（住宅課）

　４　旧洗心寮跡地活用に関する意見交換会（第１回）の実施結果等について（鷺宮まちづくり計画担当）

　５　中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画改定（骨子）について（中野駅新北口駅前エリア担当）

　６　その他

○その他

　

加藤たくま委員長

　定足数に達しましたので、建設委員会を開会します。

　

（午前９時３０分）

　

　報道機関の方から当委員会の様子をビデオ撮影、写真撮影、録音したい旨の許可願いがありましたので、御相談のため、委員会を休憩します。

　

（午前９時３０分）

　

加藤たくま委員長

　委員会を再開します。

　

（午前９時３０分）

　

　傍聴者、報道関係者からビデオ撮影、写真撮影、録音の許可を求める申出については、これを許可するに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　御異議ありませんので、そのように決定いたします。

　報道機関の方に申し上げます。許可の申出の際にお示しいただいた目的以外に撮影・録音したものを使用しないこと、また、休憩中の撮影・録音は認められておりませんので、休憩になりましたら、撮影・録音は止めてください。

　それでは、本日の審査日程ですが、お手元の審査日程（案）（資料１）のとおり進めたいと思いますが、これに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　御異議ありませんので、そのように進めます。

　なお、審査は１２時を目途に進めたいと思いますので、御協力をお願いいたします。

　それでは、議事に入ります。

　審査日程（案）記載の所管事務を一括して議題に供します。

　所管事項の報告を受けます。

　初めに、１番、令和８年度（２０２６年度）第１回中野区都市計画審議会についての報告を求めます。

塚本都市基盤部都市計画課長

　令和８年度第１回中野区都市計画審議会の開催について御報告をいたします。（資料２）

　本審議会は、本年７月１５日に区役所会議室にて開催いたしました。当日の議事は、諮問事項が２件、報告事項が３件でございます。

　まず、諮問事項の１件目は、東京都市計画公園第４・４・３号中野公園の変更についてでございます。

　こちらにつきましては、平和の森公園の区域及び面積の変更について諮問を行ったものでございまして、委員のほうからは、拡張部分に接する道における車両通行の可否に関する質問、また子ども会議などの場においては、公共空間にバスケットゴールの設置を求める声、そういったことがよく出ることから、今後の公園整備においてはそういった点も反映していただきたいといった意見などがございました。審議の結果、案のとおり了承されてございます。

　続きまして、諮問事項の２件目でございます。東京都市計画道路補助線街路第７４号線の変更についてでございます。こちらは東京都決定のものでございます。

　補助第７４号線でございますが、こちらは早稲田通りのことでございまして、今回の都市計画変更につきましては、早稲田通りと山手通りとの交差点部分から東に約７９０メートルの区間について、都市計画道路の計画線を現状の形状に合わせて変更する、そういったものでございます。

　本都市計画変更につきましては、東京都決定となってございますので、中野区都市計画審議会においては、本都市計画変更についての意見の有無を諮問したものでございます。審議の結果は、意見なしとして決定をしてございます。

　諮問事項は以上の２件でございます。

　続きまして、報告事項でございます。まず１件目、東京都市計画道路補助線街路第２１５号線の変更についてでございます。本報告につきましては、さきの建設委員会において報告したものと同一のものとなってございます。委員からは、都市計画道路の廃止に関する考え方や地権者に対する影響、そういったものの御質問がございました。

　報告事項の２件目でございます。上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区地区計画原案等についての報告でございます。こちらもさきの建設委員会において御報告をしたものと同一のものとなってございます。委員からは、素案と原案での変更点についての御質問などがございました。

　最後、報告事項の３件目でございます。中野四丁目西地区市街地再開発事業等についてでございます。こちらもさきの建設委員会において御報告したものと同一のものでございます。委員のほうからは、地権者同意率の考え方ですとか道路交通量の増加などについて、周辺基盤への影響、そういったものについての御質問がございました。

　本報告は以上でございます。

加藤たくま委員長

　ただいまの報告に対し、質疑はありませんか。

斉藤ゆり委員

　ありがとうございました。諮問については特に問題ない、御報告を受けて理解をしたところでございますが、一つ目の都市計画道路補助線街路第２１５号線の変更について、区民の方へのオープンハウスの開催をされたと思いますが、どのぐらいの方がいらしていて、特段に何か伺っておいたほうがいいような御意見があったのかどうか、教えてください。

塚本都市基盤部都市計画課長

　補助線街路第２１５号線の都市計画変更案については、権利者の方を対象としてオープンハウスを開催してございます。７月３１日と８月２日、２日間にわたって行いました。

　それぞれ参加者数でございますが、７月３１日が５名、８月２日が７名の方にお越しいただきまして、様々御質問を頂戴したところでございます。

　質問の内容といたしましても、固定資産税の変更のお話ですとか、都市計画変更に伴って建築制限がどのように変わっていくのか、そういったことなどについてお問合せがあったというところで、都市計画変更そのものに対する疑義というか、そういった点はなかったというふうに認識をしているところでございます。

斉藤ゆり委員

　ありがとうございました。今、固定資産税のお話ありましたけれども、ということは、スケジュール的に年内に恐らく都市計画変更ができるという見込みで考えていてよろしいでしょうか。

塚本都市基盤部都市計画課長

　補助線街路第２１５号線の都市計画変更につきましては、年内もう一度開催いたします中野区都市計画審議会において、都市計画変更の諮問をさせていただく考えでございますので、当初の予定どおり年内には都市計画変更に至るものというふうに進めていきたいというふうに考えてございます。

斉藤ゆり委員

　あと、余談なんですけど、私もこのオープンハウスに伺わせていただきました。本当にとことん、いらっしゃっている方と自由にお話をされていて、とてもいい形式で定着してきているなというふうにも思いました。

　下の案内のところに、オープンハウスですが、自由型説明会というような表示がしてありまして、オープンハウスも今大分皆さんに周知されてきたやり方ではありますけれども、自由型説明会という言葉がとても日本語として分かりやすいなと思ったので、感想として申し上げておきますが、この言葉をこれから使っていこうとかいう何か思いがあられたら、教えてください。

塚本都市基盤部都市計画課長

　オープンハウスという言葉をこれまでまちづくり等も含めまして、説明会の場で徐々に浸透してきているのかなという思いがある一方で、今、御意見ございましたように、何をどうオープンなのか分かりづらいという区民の方の声があるのかなというところでございますので、出入り自由ですよと、そういったことをしっかり区民の方、住民の方に伝わるように、今後は工夫をより重ねていきたいというふうに考えてございます。

いさ哲郎委員

　この報告の中の３番目、中野四丁目西地区市街地再開発事業等についての報告なんですけれども、前回の閉会中の委員会でもここに書いてある同意件数２８件というのは、言ってみれば法的な根拠のない任意のアンケートによるものであったこと、それから、賛成、反対以外の第三の選択肢があって、それが賛成側に入っていてこういう数字になっていること、もう一つ、都市再開発法に基づく公的な法人になるための組合へのステップのためには、準備組合の３分の２以上の同意が必要だけれども、今その数になっていないということはやり取りで確認したとおりです。

　現在、地権者３９名で、ここでは同意件数２８件となっていますが、準備組合の数は２５名、うち２人は明確に反対なので、２３名、これを割り算すると５８％強ということで、３分の２には達していないということは確認済みなんですが、ここでお聞きいたしたいと思います。この地域での住民合意が取れていると担当は考えていますか。

近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長

　前回の委員会でも報告したとおり、準備組合によりますアンケートあるいは面談の結果等々から、再開発を進めることに賛成である、あるいは再開発することに反対ではないといったところの意見を含めまして、７１％というところの同意ということで現在理解しているところでございます。

いさ哲郎委員

　反対ではないという選択肢は、この先もずっと反対ではないのかというような設問だったということですよね。しかしながら、反対している人の中には、今の条件が駄目だから反対している、条件さえ整えば賛成してもいいという方も当然いらっしゃると思うんです。それを単純に賛成、反対と割ってしまうことについては、いかがなものかなというふうに思います。

　加えて、本来的には準備組合３分の２に達してから、正式な事業主体、組合施行のための事業主体としての組合に移行するわけですが、現在その条件がありません。このことについてはどうお考えですか。

近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長

　まず都市計画につきましては、数的同意というのが基本的に法定要件となっているわけではございません。また、都市再開発法に基づく都市計画決定後に組合設立認可というところがございますけれども、そちらについては、組合員数というよりは合意数で３分の２以上を求められてございますので、現在の加入率とかというところと正式にリンクするというわけではないのかなと思っております。

いさ哲郎委員

　本会議で続きをやりますので、ここまでにしますけど、客観的に見まして、これで住民の合意があるというふうにはみなされないと私は思います。こんなやり方が通用してしまうんだとすると、その他の再開発でも同様に、恣意的なアンケートが取られ、賛成が多いかのように数をつくっていくことが可能になってしまう、そうした条件をつくるべきではないということだけ申し上げておきます。

加藤たくま委員長

　ほかにございますか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　なければ、本報告について終了いたします。

　次に、２番、中野四季の森公園の芝生エリアにおける試験施工結果及び今後の方針についての報告を求めます。

宮澤都市基盤部公園課長

　それでは、中野四季の森公園の芝生エリアにおける試験施工結果及び今後の方針について御報告申し上げます。（資料３）本報告は、中野四季の森公園の芝生エリアにおいて、令和７年度に実施した芝生生育環境改善に関する試験施工の結果及び今後の方針について報告するものでございます。

　初めに、１、試験施工の概要及び結果についてでございます。お手数ではございますが、別紙１を御覧ください。

　別紙１の右側に記載している図のように、四季の森公園の芝生エリアの一部において、芝の種類、土壌等について複数パターンを組み合わせ、試験施工を実施いたしました。図については、紙面の上から順に試験区を設置した箇所を示す平面図、試験区において芝の種類について組合せを示した平面図、基盤改良の内容を示した断面図となっております。

　次に、紙面の別紙１の左側、２、試験施工結果についてでございます。様々な芝の種類、基盤改良を試したところではありますが、大きな差はなく、紙面中、下線を引いておりますが、砂層１５０ミリ、１５センチのみの基盤改良でも生育の健全性はあること、多目的広場の南側のケヤキ並木部分が日陰になりやすい場所での生育は芳しくないといった結果を得ております。この結果を踏まえ、対策案としまして、１、芝生の改良と、２、管理上の課題と対策案として整理しております。

　１の芝生の改良としては、芝生の生育環境改善のため、１５０ミリの砂層を設けるよう基盤改良を実施する、また、芝生の生育環境が悪い日陰部等は、芝生以外の形態、ウッドデッキや舗装といったものに変更し、空間を有効活用するといった対策案としております。

　２、管理上の課題と対策案としては、芝生の良好な管理に必要な養生頻度・養生期間を設けながら、イベントや日常利用との両立を図ることが管理上の課題と捉えておりまして、芝生管理に必要な養生頻度・期間を確保する方策の検討や現状閉鎖している芝生部の開放等の運用面の変更といった対策を検討する必要があると考えております。

　かがみ文にお戻りください。２、中野四季の森公園周辺の状況等についてでございます。

　初めに、（１）歩きたくなるまちづくり及び中野駅周辺整備の進捗です。

　区は、人々が「歩きたい」「過ごしたい」と感じることのできる空間や居場所づくりを推進し、区民等が歩きたくなる魅力あるまちの実現を目指しております。また、今後、中野駅北口では、駅からのペデストリアンデッキが中野セントラルパークに接続し、中野四季の都市（まち）のエントランス空間としての展開が想定されるといった状況となっています。

　次に、（２）芝生が持つ効果についてです。

　国土交通省が令和２年３月に策定したガイドライン「芝生のチカラを活かしたまちのＣＯＲＥ（コア）のつくり方」においては、芝生は単なる緑化要素ではなく、ウォーカブルなまちのコアとなり得る存在として示されています。また、このガイドラインの中では、まちなかに芝生・みどりをつくる効果として、紙面記載の九つの効果が整理されております。着目したい内容としましては、④のＢｅａｕｔｙ（美しい空間が地域のシンボル空間に）、⑤Ａｒｅａ（芝生をまちの核として周辺も活性化）、⑨Ｅｎｇｉｎｅ（地域経済の推進力に）といったものがございます。

　続きまして、３、これからの中野四季の森公園についてでございます。お手数ではございますが、別紙２も併せて御覧ください。

　初めに、別紙２、現在の芝生エリア等の管理状況です。現状、図中の赤や黄色で塗りつぶした芝生エリアの多目的広場以外の芝生地は常時閉鎖し、多目的広場が養生中の場合のみ一部開放して管理しています。

　続いて、２、これからの中野四季の森公園についてです。中野四季の森公園は、防災拠点、区民の憩いの場として平成２４年に開園し、交流・賑わいの拠点としても多くの区民や来園者に利用されていますが、開園から１０年以上が経過しており、芝生の生育環境を改善した上で、今後も適切に維持管理していく必要がございます。

　一方で、先ほど御説明した歩きたくなるまちづくりの推進や中野駅周辺整備の進捗など、中野四季の森公園を取り巻く環境は変化してございます。このため、これまで中野四季の森公園が有していた防災拠点、憩いの場、交流・賑わいの拠点といった役割を維持しながら、歩きたくなるまちづくりにおける芝生の効果を踏まえ、中野四季の森公園の芝生をまちの核、シンボル空間として芝生エリア等について改良を行い、区民が誇れる公園となるよう魅力向上を図っていきたいと考えてございます。また、この改良によりシビックプライドの向上、不動産価値の向上、質の高いイベントの誘致といった効果を期待してございます。

　具体的な改良方針について御説明しますので、紙面右下の全体の改良方針イメージも併せて御覧ください。

　まず（１）憩いの場の充実です。既存の芝生の改良や現状の公園内のゾーニングを見直し、休憩や滞在がしやすい快適な空間を創出したいと考えてございます。一つ目として、芝生の周囲にウォールベンチやライティングを適切に配置し、日中・夜間問わず安心で居心地のよい空間の充実を図りたいと考えてございます。図中でいいますと、「憩える空間（落ち着ける）」と記載した緑で塗りつぶした芝生地の周囲を想定してございます。

　二つ目として、使う空間と見る空間を適切に配置し、公園全体の機能分担を明確化することで、利用空間のすみ分けを図り、芝生の適切な維持管理につなげられることを考えており、図中では赤く塗りつぶした箇所を見る空間とし、それ以外の芝生地や園路、広場等を使える空間とすることで、多目的広場を養生していても使える空間が残るようにすることを想定してございます。

　三つ目として、常設する柵は景観に配慮したものに更新し、観て憩える空間の充実を図りたいと考えてございまして、図中では赤く塗りつぶした箇所を観る空間として周囲に柵を設置することを想定してございます。

　次に、（２）交流・賑わい空間の拡充です。中野駅方面からの新たな動線やイベント利用を踏まえ、多様な人々が集い、交流できる空間の充実を図りたいと考えてございます。

　一つ目として、中野駅からの主要な動線やイベント利用が見込まれる芝生箇所について、舗装等による利用空間への転換を検討したいと考えてございまして、図中では青で塗りつぶした箇所を想定してございます。

　二つ目として、日陰等により芝生の生育が困難な区域について、ウッドデッキ等への転換により、休憩や交流の場として活用を図りたいと考えてございまして、図中では多目的広場の南側の黄色で塗りつぶした範囲を想定してございます。

　このような改良方針として、今後具体的な整備内容について検討してまいります。

　かがみ文にお戻りください。４番の今後の予定についてです。今後、お示した改良方針について関係機関との確認や調整を行ってまいります。また、外部専門家や維持管理の専門業者等に意見を聴取しつつ、歩きたくなるまちづくりに関する実証実験や中野駅周辺まちづくりの動向を踏まえながら、令和９年度には実施設計を行い、整備内容の具体化を進め、令和１０年度以降の工事着手を目指していきたいと考えてございます。

　御報告は以上です。

加藤たくま委員長

　ただいまの報告に対し、質疑はありますか。

山本たかし委員

　御報告ありがとうございました。

　中野四季の森公園、今後もペデストリアンデッキと接続していく中で、当初都市型公園として、中野四季の森公園は、我が中野のまちの玄関公園のような魅力ある公園にこれまでもしてきたと思うんですよ。今回、芝生の養生の問題もいろいろあって、１０年を経た中で、より魅力的な公園にどうしていったらいいのかと動きを出していただいたと思うんですけれども、子どもたちが、いろいろと水遊び場ですとかそういったところもつくっていただいて楽しまれていると思うんですけれども、前から我が会派の質疑等々で申し上げているんですけれども、複合遊具というか、築山の生かし方ですとか、そういったところでないものですから、西側の杉並区の高円寺の北の公園を利用されている中野区民の方が多くおられて、それはそれでいかがなものなのか、中野四季の森公園の中に何かできるものはないのかということも訴えさせていただいてきた経緯があります。

　今回、四季の森公園内の南側に関しては大変厳しい状況なのかなと我々も調べまして、思っているところなんですけれども、北側の拡張用地の右側の草広場に何かできる可能性というのはないのか。今、土管というのはまだありますよね。土管の経緯というのは皆さんの中で何か、あれはアート作品なのか、どういった位置付けでなされているものなのかというのを分かれば教えていただけますか。

宮澤都市基盤部公園課長

　土管自体はああいった製品として、イベント広場を整備した際に選定したといった経緯でございまして、特にアート作品であるとかそういったものではございません。

山本たかし委員

　長年置き続けなきゃいけないみたいな制限ですとか縛りみたいなものは何かあったりするんですか。

宮澤都市基盤部公園課長

　基本的に耐用年数というか、壊れるまでは使うといった考えではございますが、制約といった意味で、ちょっと今、確認はできないんですけど、国費を使ったとかそういったところについては確認はしたいと思います。

山本たかし委員

　そうですね。補助金をもらっている関係の縛りというのは一定あるのかなと思ったりもするんですけれども、あの土管が置かれて、土管という言い方が適切かどうか分からないですけれども、それに対してどういう使われ方をされているですとか、皆さんの中でどういう評価をされているんでしょうか。長いことたったんですけれども。

宮澤都市基盤部公園課長

　土管自体、個別でアンケートでどうですかとかそういったことを取っているわけではないので、エビデンス的に何かあるかというものはないんですけども、実際にほかの空いた穴というか、そういったところの遊具の効果というのは、中に入って落ち着けるだとか、インクルーシブ遊具なんかだと、丸いかまくらみたいなものの中というのは、そういった用途として効果としては期待されるということはあるので、そういった意味では、小さなお子さんとかが入って遊ぶとかというのはあるのかなというふうに思っております。

山本たかし委員

　メリットをおっしゃっていただきましたけれども、うちも未就学のときにあそこで触らせてきたんですけど、ほかのお子さんを見ていても、小学校低学年になって登ろうとするわけですよね。子どもたちが遊ぶ遊具として認められているものでもないので、足場の引っかかりとかもないんですよ。一定危険なところはあるのかなと私も懸念はしていたんですけれども、特段あそこはほかの近隣の保育園の皆さんが使われますよね、草広場で。そういった中で他の公園にはいろいろ遊具がある中で、そういったところにも展開をしていく、これまでの、今置いてあるものから改良していくというような方向性というのは、皆さんの中ではどう受け止めていらっしゃいますか。

宮澤都市基盤部公園課長

　今回、大きな方針としては、南側の芝生エリアのことで絵としてはゾーニングというか、考え方をお示しさせていただきましたが、全体改良方針の中のイメージだと、黄色で塗らせていただいているイベント広場が交流・にぎわいを生み出す空間として色を塗らせていただいている中に草地広場も入っておりまして、今回設計をする中では、草地広場なんかも、かなり人が歩かれてはげちゃっている場所だとかもあるので、その辺りも含めて、土管は今現在は遊具としてはどかしているのでないんですけども、こういった御意見もあったといったところで、いわゆる滑り台とか鉄棒といったものではないかもしれないですけども、少しおしゃれな遊具というか、公園に見合ったようなものというのは少し考えていけたらなと思っております。

山本たかし委員

　ぜひよろしくお願いしたいなと思っています。

　それで、スケジュールなんですけど、公園というのは、夏、秋にたくさん使われて、冬は寒いのであまり使われないという傾向があるじゃないですか。スケジュールを見ると、令和９年度に実施設計ということなんですけど、実施設計の予算だけ取って１年間ということではなくて、少し短くするということで冬に工事着手ということはできないものなんですか。補正予算を組んででも。

宮澤都市基盤部公園課長

　早めるというか、そういった工夫はできるのかなとは思うんですけども、ちょっと内容が、まだあくまで考え方をお示ししただけなので、これから具体化を図りながら、当然、建設委員会等にも報告しながら、丁寧に進めていきたいなと思っておりまして、令和１０年度ぐらいに工事を始められたらなと思っています。その中で、先ほどおっしゃられたとおり、夏とか秋とかイベントが多いので、工事の仕方については工夫をしなければいけないなと思っていて、実施設計の中でも施工の仕方、一気に全面閉鎖というわけにはいかないので、その辺りは考えながら設計を進めていって、工事の実施時期なんかも適切に考えていきたいなと思っています。

山本たかし委員

　最後にしますけれども、なるべく合理的に、そして皆さんによりよく使ってもらえるような形でスピーディーにやっていただけたらと思いますので、よろしくお願いいたします。

斉藤ゆり委員

　ありがとうございました。芝生を核とした魅力のある公園ということで設置されまして、１０年でいろんな課題がある中、見直されたということは、とても意義あることだと思います。

　例えばはげやすいとか、養生のときに入れないとか、夜の暗さとか、あと日陰とか、幾つか私たちでもポイントがあるなというふうに思うんですけれども、その中で、かがみ文でいきますと２ページの（１）の「ウォールベンチやライティングを適切に配置し」というところがあって、それはそういう工夫なのかなと思うんですけれども、ウォールベンチにすることの、端っこを通っちゃってはげるということを防ぐというような役割もあったりするのでしょうか。その辺、確認させてください。

宮澤都市基盤部公園課長

　今、委員おっしゃったとおり、ウォールベンチを設置することで、簡単に侵入しづらくなる効果があるのかなというふうには思っております。特段何かに定義されているわけではないですけど、視覚的にちょっとよけて通ろうかなという心理になるのかなと思っていて、そういうふうにすることで、遊ぶような芝生と、座ってゆっくり休んでもらうような芝生という、めり張りというか、役割を分けやすくなるかなというふうには思っております。

斉藤ゆり委員

　夜の暗さも、ライティングはどういうふうに、どこかに写真がありましたでしょうか。どういうふうに配置されるのか、教えてください。

宮澤都市基盤部公園課長

　まだ具体的に設計していないので、何かというのはないんですけども、別紙２の右下に上五こもれび公園で昨年設置したウォールベンチを書かせていただいているんですが、こういったウォールベンチの座面の下とかにライトをはわせるような形で、フットライトみたいな形でぼんやり明るくすることができるのかなというふうに考えているところです。

斉藤ゆり委員

　そして、養生期間の問題とか、見るだけの場所というのがあるということで、それもどうかなと思うところもあったんですけれども、今回使う空間と見る空間を適切に分けて、利用空間のすみ分けを図りというふうに考えていらっしゃるということなんですけども、それはここが入れないときにこっちに入れたりというような工夫をされるというふうなイメージなんでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　別紙２の図で左側に現状の管理状況といった絵だと、南側の芝生エリアの真ん中に大きく築山があって、そういった部分、今は閉鎖しております。こういったところを開放できるようにして、将来的に多目的広場が仮に養生で使えなくてもこういった部分を使えるようにしておくことで、利用者の人が少しでも使える空間が増えるんじゃないかなというふうに思っております。

斉藤ゆり委員

　もう一つ、日陰は思った以上に大きな影響があって、木の陰だけではなく、建物の大きな日陰があるということで課題だったと思うんですけれども、その部分がどこを指していて、それに対しての対応ということもあって、ウッドデッキに変えるというような案を出されているということでよろしかったでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　建物の北側のほうへの日影とかは、今回ウッドデッキにする部分以外にも日陰になる部分はあるんですけども、特にケヤキ、大きな木がある下というのが、常時ほぼ日陰になっているような状態なので、日照時間が足りなくて芝生がなかなかうまく育ってくれないといったところで、今、裸というか、裸地化しちゃっているところです。そういった部分については、なかなか芝生を何度植えても駄目になっちゃう部分であるのであれば、いっそ違う利用へ転換するというほうが望ましいのかなというふうに考えているところです。

斉藤ゆり委員

　そういう意味から、どのような芝の種類でどの程度まで掘って、穴を開ける、コアリングするとか工夫をしていけば、よき生育につながるということで実験されたということはとても大きなことだったと思います。

　当初この公園ができましたときに、芝生を大事にした景観ということで、たしかそういう公園のつくり方を補助金等を取ってしていたと思うんですけど、ウッドデッキを造ったりすることの何か縛りというようなものはあったりするんでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　こちらの公園については、当時まちづくり交付金とか国費を使って造っておりまして、当然、当初の計画でここは芝生地だとかそういったエリア分けをされております。また、こちらについては、土地についても国のほうから貸付けを受けている中で、利用計画というか、そういったものも出しております。そういったところで、当然、今回改良に当たっては、どこまでやれるのかというところは今後調整していくところであります。

斉藤ゆり委員

　ぜひ調整をいろいろしていただきまして、動線も、さっき山本委員からもありましたけれども、動線がうまくいくように、人が通るところをできるだけはげないようにするような工夫とかしていただければと思います。

　そして、最後に一つ、直接芝生とは関係ないんですけれども、先日、札幌の大通公園のほうに伺いまして、本当にたくさんのベンチがあり、花壇があり、木々が管理されていて、多くの方がベンチに座っていて、憩いの場となっているというところを見ました。今、ＳＷＣにも関係します歩きたくなるまちづくりを含めて、景観を楽しむという大事な場所でもあると思いますので、そういう意味で工夫していただきたいということで期待をしております。

　その中で、今、景観を損なうものが、自転車の駐車を防ぐためのコーンとか棒があって、また、自転車もすごくたくさん止められて、止めてはいけない場所に止めてあったりもしていました。すてきな芝生で木もあるのに、赤いコーンがあって自転車があってというのは、やはり景観として、止めてはいけない場所にたくさん自転車が乱雑して止められているというのは大変課題だとも思いますので、こちらについては私のほうからも提案して御対応をお願いしていたところなんですけれども、何か工夫というか、されていること、今ありましたら、これは公園課なのか、所管が違うのか分かりませんけれども、お答えいただけますでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　現在、この図でいうと、通称Ｆ字道路と書いてある部分の南側に沿うような形でかなり止められてしまっていたのですが、一応今、不法駐車というか、公園利用者じゃない駐車については御遠慮いただくような形で警告、指導はしております。今後、そういった駐輪場所というのが適切に設けられるかどうかについては、今検討しているところでございます。

　また、先ほど言ったウォールベンチ等をうまく配置することで、カラーコーンとかじゃなくて、人が集っていてなかなか止めづらいような環境みたいなものもつくっていけたらなというふうに思っております。

斉藤ゆり委員

　すみません。警告、指導というのは何をされたんでしょう。

宮澤都市基盤部公園課長

　長時間止めているような自転車に対して札付けを行って、一定時間動かないようであれば撤去するといった対応でございます。

斉藤ゆり委員

　それによってだと思うんですけれども、本当に一時期よりも、今朝も通ってきましたけれども、自転車は少なくなりました。ぜひ駐輪場所はきちんと準備しつつ、止めてはいけないというルールが守られるようにぜひしていただければというふうに思います。

井関源二委員

　養生期間が必要になるといった御説明だったと思うんですが、どのぐらいの期間を検討されているんでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　どのぐらいの期間というか、現状は１年間で大体２３０日前後ぐらいを開放しているんです。養生、全部トータルでいうと３か月から４か月ぐらいしているところなんですが、本来であれば、もう少し多く養生期間を取りたいところではあるんですが、養生期間を十分に取れれば、当然芝もしっかり生えて根付いて強くなるので、そういった期間が本来は必要なんですが、やはり日常利用とかイベント利用とかそういった需要もありますので、その辺は両立できるような形にしていきたいというふうに考えているところでございます。

井関源二委員

　ありがとうございます。常時閉鎖しているところは、何で開放しないでずっと常時閉鎖しているのか、教えていただけますでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　もともと、例えば先ほど言っていた真ん中にある築山なんかは、築山とかに入られてしまうと、斜面になっておりますので、はげやすいんですね。芝生がしっかり根付かなくなってしまうという理由で閉鎖をしていたところです。あとは北側の管理棟の左側の辺にあるエリアについては、マンホールトイレとか資機材があったりだとか、あと、もっと左側というか、西側の水遊び場の近くなんかは、樹木を支えるワイヤーロープみたいなのがあって、あんまり入っても危ないかなというところで今まで閉鎖していたところでございます。

井関源二委員

　ありがとうございます。全体の改良方針のイメージ、ゾーニング案というところで、常時閉鎖のところはそのまま常時閉鎖なのかなと思ったら、真ん中の憩える空間だけ、南側のところの憩える空間、落ち着けるというところが常時閉鎖から開放するようなイメージなんでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　この図でいう全体の改良方針イメージの中の緑でぼんやり塗りつぶしたエリアについては、基本的には開放していきたいというふうに考えております。

いさ哲郎委員

　まず最初に、芝生エリアの試験施工の話なんですけれども、日照によって育成が芳しくないという話が実証の結果、分かったというようなことの報告なんですが、これは所管なりもしくは事業者なり、何かノウハウはなかったのかなとちょっと思っていて、このたび分かったようなことではないような気がしているので、そこはちょっと疑問がありますが、いずれにしても、今後の芝生なり緑地の整備においては、そうした日照だとかの与条件についてはきちんと検討の上に進めてほしいなという要望を最初に述べておきます。

　それで、聞きたいのは、山本委員も今聞いていましたイベントエリアのことです。とりわけ西側、図の左側ですけれども、いろんなイベントが行われるスペース、ギョーザだ、ラーメンだ、サツマイモだといろいろなフェスみたいなこともあるわけなんですけれども、この場所があまりにも緑がないし、日陰がないというのがずっと気になっているところです。イベントなんかをやるときには邪魔になるということなのかもしれませんけど、じゃ、そのイベントに行ってみたらどうなっているかというと、皆さん、買ったものを食べる場所に困るわけなんです。座る場所がない。それから、一昨年ぐらいの議会でその話はしていたんですけど、９月の晴れた日のイベントで、直射があるものですから、皆さん、この場所に二つあるサークルベンチ、日陰になっているところにぎゅっと寄っているというようなことがありました。日陰がないとそうなるということだと思うんです。

　今ちょうど、ベンチと日陰、出し入れできるようなものの試験をしていると思うんですよね。こういう場所こそ、出し入れができるようなものを増やしていくということは考えられないかなと思うんですけど、いかがでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　まさに今、委員がおっしゃったとおり、今年度、実証実験を進めてまいります。そういった結果も鑑みながら、出し入れするものについて、ここは今現状、指定管理者を入れて管理しておりますが、そういった結果について指定管理者とも共有しながら、日常的に日陰をつくる工夫ができるのかどうかについては話し合っていきたいと思ってございます。

小林ぜんいち委員

　中野四季の森公園の今回は芝生エリアの芝生の状況が芳しくなかったので、どういったふうにしたら芝生がよく生育していくかということの実証実験と今後どうしていくかということの報告だったと思います。

　都市公園ということは分かりますけども、まず大前提として、ここそもそもは、警察大学校跡地から中野区が取得する際には、防災機能が非常に高められるということで、防災公園の位置付けもあったと思います。まずそこから発生した場所であって、中野駅近く、中野区の中心部に今多くの方々が集っていて、四季の都市（まち）では昼間人口も２万人を超えるような方々がいらっしゃると、非常に防災性の高い公園であると。当初は様々な御異論というか、とんでもない公園ができちゃうという反対意見もあったんですけども、今、出来上がってみると、都市型公園と防災公園を兼ね備えた、両方併用された公園ということで非常にいいものが出来上がったなというふうに思っています。

　今後の方針を見ると、公園だけを中心にして計画がされていますけれども、そもそもの防災公園ということを考えると、先ほども少し出ましたけれども、マンホールトイレとか非常に数も少ないし、先頃の例えば熊本の令和８年大地震であるとか、水害などは違いますけれども、千葉の水害もありました。そういったことを考えたときに、防災機能を高めるという視点での整備方針というものは、ここには含まれないのでしょうか、伺います。

宮澤都市基盤部公園課長

　現状お示ししたものについては、防災機能を向上させるといったものは含まれていません。逆に、なるべく現状の防災機能の役割を持った公園という前提の中でやれる改良をしたいなという考え方で今、整理をしているところでございます。

加藤たくま委員長

ただいま傍聴の希望が１５人を超えました。これを許可することに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　御異議ありませんので、そのように決定いたします。

　傍聴の方へお願いですが、本日多数の方が傍聴にお見えになっておりますので、席を譲り合って傍聴いただくようお願いいたします。

小林ぜんいち委員

　ちょっと弱いなという、都市型公園なので、平時は公園として使っていいということになっています。ここは１.５ヘクタールか、全体で３ヘクタールぐらいたしかあったと思いますけれども、そもそも取得が難しかったところを様々な工夫によって、都や国への要望活動を重ねた結果、中野区のこの場所にこうした公園が出来上がりました。これは容易でなかった公園だと思うんですよね。そうした中で、災害が多くなってきている中で、しかも防災公園という機能を兼ね備えている公園であれば、平時はいいんですよ。ただ、防災として、広域避難場所でもあるので、集ってきた方々がよりよく一時は過ごすことができる。かといって、多くの方々が密集してきたときに、様々な施設があることによって支障を来たすということも芳しくないと思います。

　ただ、遊具が駄目とか、公園に関わっての面積から来る、建蔽率から来るところの避難施設も駄目ではないということも当然あります。そうした中で、整備をしていくのであれば、すみませんけど、緑だけを中心とした公園の整備ではなくて、本来この場所にある公園の根本的な思想性をもっと発揮できるような、やるのであれば、していくぐらいの整備をしていかないと、ただ緑を増やしました、変えました、芝生がきれいになりましたというだけの整備方針という、今後の方針というのは非常に不満足なものであるのではないのかなというふうに私は考えるんです。なので、決して、今出されているものを否定するものではありません。芝ＣＯＲＥか、九つの方針も出していただいて、しっかりと芝生の持つ効果をそこに来た方々に感じていただけるすばらしい公園であるというところをつくっていくのは、否定するところは一つもありません。ただ、防災という機能を兼ね備えた公園であるならば、本来は防災の広場として取得したものでありますので、後から公園機能というのを付け加えてきたところであるはずなので、であれば、先ほどの答弁だと非常に消極的に聞こえるので、全体の区の今の計画もあるかとは思いますけれども、中野駅周辺グランドデザインバージョン３というか、全体を中野駅周辺の警察大学跡地、中野区役所、サンプラザ跡地、それから駅周辺を中野の新しいまちづくりを考えていくときの原点に立ち返ると、あまりにも目先の公園、集える公園、楽しめる公園だけになっていくことが決していいことだというふうには思わないんです。防災機能がいつどこで何が起こるか分からない。そのときに、集ってきたら、これが邪魔、あれが邪魔、こんなことで工事していました、養生していました、なので、避難ができませんでしたとなってしまったら、元も子もない。ただの公園ではないので、その辺も少し深めていくことはできないものでしょうか、伺います。

宮澤都市基盤部公園課長

　今後具体的に設計を進める中では、当然、当初の設計書とかそういったものも踏まえながら考えていきたいなというふうには思っておりまして、防災機能という意味では、地域防災計画だとかそういったところに位置付けられている中で、必要な機能は今入っているのかなというふうに思っております。

　災害時にはオープンスペースが必要だといったところで、オープンスペースを削るような方向性はまずいのかなというふうにも思っております。なので、ちょっと繰り返しの部分もあるかもしれないですけど、基本的には当初の防災拠点という機能を阻害することのないように整備はしていきたいというふうには思っているところです。ただ、向上といった部分で何ができるのかといったところは、現状まだ検討しているものではございませんので、本日の御意見があったことを踏まえまして、設計の中で少し考えていきたいなと。

小林ぜんいち委員

　ぜひお願いしたいと思います。せっかくの機会なので、これを逃すと、ただ芝生がきれいになって、芝生だけがいつも青々としているようになりましただけで終わってしまうと、また次の１０年か２０年か分かりませんけれども、あのときこうしておけばよかったということになりかねないと思うのでということを申し添えます。

　もう一点、日頃の使い方として、先ほどもありましたけども、例えば自転車ですとか、テントを張って休むことを全然否定するものではありませんけれども、一部防災機能を阻害するようなものも散見されるところもあります。なので、ただの公園ということではなくて、区民であったり使われる方々への周知として、そういったことも含めてお伝えしていくということが一方では大事なのではないのかなというふうにも思います。

　災害が起こったときに自転車がずらっと止まっていて使えませんでした、入れませんでした、そこで事故が起こってしまいましたというのであれば、元も子もないと。そういったことを理解していただくということも一方では大事なのではないのかなというふうに思いますので、併せてお願いをしておきます。

伊藤正信委員

　今、いろいろ各委員から御指摘や案なんかも出たんですけども、中野四季の森公園ができてもう十二、三年たつのかなと、時期がたつのは早いなと思って、ここの公園は確かにすばらしい公園ができて、今後の区民の憩いの場となることで大変期待していたんですけども、ところが、いろいろ使ってみると、先ほども言ったイベントで芝生がかなりの影響があって、養生期間に相当時間がかかったという時期もありました。また、排水というか、水はけが悪くて、その工事もされていると思うんですけども、今回、芝生の改良をするに当たって、これは公園の再整備計画とはまた別なんですよね。どういう位置付けでやるのでしょうか。その辺、どのように考えているのか、お伺いします。

宮澤都市基盤部公園課長

　中野四季の森公園については、大規模公園の整備といったところで整備されたもので、今進めている公園再整備計画で中規模の公園を再整備しておりますが、それとは別になります。

　更新に当たっての位置付けといったものは特段ないんですけども、経年、開園から約１４年ぐらいたっておりまして、そういった中で今後も適切に維持管理するには一度改良をしたほうがいいのではといったところで、今回御報告しているものでございます。

伊藤正信委員

　先ほども防災機能というか、拠点であるということですけども、中野四季の森公園には簡易トイレというんでしょうか、そういうのは設置されていたんでしたっけ。お伺いいたします。

宮澤都市基盤部公園課長

　マンホールトイレを設置しておりまして、この図の位置でいうと、管理棟があって、それの西側の閉鎖している草地の中にあります。

伊藤正信委員

　私の地元でも本郷ふれあい公園があるんですけども、そこにもマンホールトイレがあって、よく所管が違うからといって、防災危機管理課と公園課とその辺の連携が取れていない場合があったりして、非常に区民にとっては不具合なこともあるんですよね。というのは、手入れが全然されていないんですよね。中野四季の森公園のマンホールトイレというのは、課が違うでしょうけども、手入れとか点検とか、そういうのはどうなっているんでしょうかね。それはまた所管が違うからあれですかね。その辺、どうでしょうか。

宮澤都市基盤部公園課長

　点検頻度については手元に資料がないのであれなんですけども、ここについては、防災危機管理課と、昨年ぐらいからだったと思いますけども、帝京平成大学さんなんかと災害用トイレの使い方みたいなのを一緒に設営してみて、流したりしているので、そういった意味では、今、１年に１回はそういったイベントみたいなことをやっていて、実際使ってみるみたいな、使うといっても、実際にするわけじゃないんですけども、水を流してみるだとか、そういったことはしておりまして、そういった意味では、この公園については防災危機管理課とも連携しながら取り組んでいるものはあります。

伊藤正信委員

　かなりさびがついたり開かなかったりということがあったということも聞いておりますので、ぜひ定期的な検査は連携してやっていただきたいなと思っております。

　また、建物の影響で、また樹木の影響で芝生の育成がなかなか厳しいということで、実は私ども、何年前でしょうかね、会派で今の道路を挟んで北側のイベントのできる場所と芝生を交換してみたらどうかという意見もありました。そういう考えがあったのをどのように受け止めておりますか、お伺いいたします。

宮澤都市基盤部公園課長

　現時点で大幅なレイアウト変更というのは考えていないところではございますが、今回そういった御意見もあったのは存じていますので、今後、関係者調整するに当たっては、その辺りのレイアウト的なものをどう思っているかとか、そういったヒアリングはしていきたいというふうに思っています。

　また、将来的に、今回は簡易というか、芝生とベンチを置いたりというような改良にとどまるところかなというふうに思っていますが、今後、２０年、３０年していくと、また大規模な改修が必要になるかなというふうには考えておりまして、その際には状況に応じて、そういった整備の形態について、もう一度考えるときが来るのかなというふうには捉えております。

加藤たくま委員長

　ほかはよろしいですか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　なければ、本報告について終了いたします。

　次に、３番、訴訟事件の判決についての報告を求めます。

福澤都市基盤部住宅課長

　それでは、訴訟事件の判決について御報告させていただきます。（資料４）

　なお、本報告につきましては、総務委員会、区民委員会との重複報告になります。

　本件につきましては、原告が区営住宅の申請をしたが、住居の手当てをしてもらえなかったことなどにより精神的な損害を被ったなどと主張し、被告らに対し３０万円の支払いを求めたものでございます。

　本事件につきましては、令和８年３月１０日の建設委員会におきまして、東京簡易裁判所に訴えの提起がなされたことを御報告申し上げた件でございます。このたび、６月２６日に東京簡易裁判所におきまして判決の言渡しがなされましたので、ここに御報告させていただきます。

　判決につきましては、６のほうを御覧ください。原告の請求のほうは棄却されまして、訴訟費用は原告が負担することとなってございます。判決理由の要旨につきましては、お読み取りいただければと存じます。

　以上で報告のほうを終わらせていただきます。

加藤たくま委員長

　本報告について、質疑はありますか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　質疑がないようなので、以上で本報告について終了いたします。

　次に、４番、旧洗心寮跡地活用に関する意見交換会（第１回）の実施結果についての報告を求めます。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　それでは、旧洗心寮跡地活用に関する意見交換会（第１回）の実施結果等について御報告させていただきます。（資料５）

　なお、本報告につきましては、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会と重複報告となってございます。

　１番の実施概要についてでございます。令和８年８月７日（金曜日）１９時から２１時と、９日（日曜日）１０時から１６時、大和区民活動センターにおきまして、オープンハウス形式、パネル展示をしながら、来場者へのアンケートを行ったということでございます。

　今回のオープンハウス形式の意見交換会についての周知方法でございますけども、補助２２７号線の事業区域に関わります土地・建物所有者に対しましては、郵送でのチラシの送付、それから、旧洗心寮跡地から半径約２５０メートル以内にお住まいの方々につきましては、チラシをポスティングしまして、周知を図っています。それ以外にも近隣への区の掲示板への掲示だとか、あとは鷺宮、大和の地区町連への報告などにより周知してございます。

　恐れ入りますが、別紙１を御覧ください。こちらの意見交換会の内容ということで、これまでの検討で進めてまいりました四つの整備方針をイメージできるようにスケッチしたというものでございます。配置のゾーニング（案）ということでお示ししております。

　１番目の補助２２７号線道路用地ということで灰色の部分、２番目としまして、事業用の代替地としての赤色部分だとか、一番大きな割合を占めます３番目の緑のところの公園について、それから、その他施設についてということで、シェアサイクルポートの配置ということで、配置案についてのゾーニング案をお示ししたものでございます。

　続きまして、裏面を見ていただきまして、１１番目の新設公園の整備の考え方というところにつきましては、様々防災的に課題がある地域だということで、これまでの検討の中でも新設公園に求める機能ということで、防災機能の充実だとか日常使いやすい魅力ある公園の整備ということで意見を頂きましたので、それらについての考え方ということでお示ししてございます。

　防災機能の充実につきましては、防火水槽だとか防災資機材倉庫、それから訓練なんかで大型車両が入れるようなスペース、かまどベンチ等の災害に対する備蓄物資等の設置が要望されています。それから、日常の公園としましては、敷地に高低差があるものですから、そういった高低差を生かした整備をしたらどうかということで考え方を示してございます。

　１３番の今後のスケジュールにつきましては、真ん中のところで今回オープンハウス第１回目と囲ってございますが、そちらのほうで御意見を頂きまして、さらに第２回目、１０月頃にオープンハウス２回目を行うということでございます。今後のスケジュールにつきましては、お読み取りいただければと思います。

　表面に戻っていただきまして、実施結果の内容についてでございますけども、７日につきましては、来場者１６名、アンケートが１２件、９日につきましては、来場者４２名、アンケート３１件ということで、両日合計しまして５８名の方から４３件のアンケートを頂いたということでございます。

　アンケートにおける主な内容ということで、それぞれ先ほど方針で掲げましたとおり、配置計画だとか新設公園の考え方について、代替用地について、その他の施設についてということで、それぞれ表記のとおりの件数の御意見、合計１２２件ほど御意見を頂いております。

　別紙２を御覧いただきますと、アンケートにおける主な意見ということで、配置計画についてだとか新設公園の考え方について、それから、事業用代替地について、その他バス停だとかシェアサイクルポート、その他御意見ということで主な意見を載せてございますので、お読み取りいただければと思います。

　表紙に戻っていただきまして、最後、今後の予定でございますけども、先ほど言いました第２回目のオープンハウス形式の意見交換会というのを１０月上旬に予定しております。それらの検討を経まして、今年度内に旧洗心寮跡地の整備計画の策定を進めていきたいというふうに考えてございます。

　御報告については以上でございます。

加藤たくま委員長

　本報告について、質疑ありますか。

山本たかし委員

　御報告ありがとうございました。進めていただいているようでして、家も近いので、どうなるのかなというお声も周りの方からも伺っております。

　アンケートにおける主な意見、いろいろ出ております。本当に様々だなと思っておりまして、あっちを立てればこっちが立たないような様々な意見を出していただいたようであるんですけれども、⑤のその他の意見の中で、日陰になるベンチが欲しいということですが、日陰ということをポイントとして見ますと、木なのかなと思うんですね。木だったり、あずまや、そういったものをつくるんだと思うんですが、これを見ると、なかなか日陰というものに関してはイメージがつきづらいのかなと思っていまして、現状で何か考えられることはありますか。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　公園の具体的な整備につきましては、これから第２回目の意見交換会を開いて、その後、具体的な公園の配置ということになりますと、公園担当だとか防災の担当とも連携しながら進めていくべきというふうには考えてございますが、ただ、１点、防災機能のところだと、最近だと日常使いではパーゴラといって日陰がつくれるような施設があるんですけども、いざとなったらその上にシート等をかけてテントみたいにすると雨風しのげるとか、そういった日常使いの日陰だとか、あとは防災面では雨風がしのげるようなスペースをつくることができるといったようなところもありますので、日陰については、木にするのか、そういった施設でやるのかというのは今後検討していくところですけども、酷暑の気候が続いていますので、そういった工夫は必要かというふうには考えてございます。

山本たかし委員

　そういったところで工夫ができればいいのかなと思っておりますが、とにかく、この公園自体は住民の皆さんにはまず何と御説明しているんですか。要は、防災拠点の公園と説明した上で話を始められるのか、その辺をまず教えてください。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　これまで地元の方々から様々な跡地の活用についてということで御意見いただいて、その中でも多かったのが、密集市街地で防災性がよくないというところだとか、あとは公園自体も少ないというような御意見を頂いていますので、そういったところでは、いざとなったときの防災の活動拠点だとか、あとは日常的には先ほど言った公園などの広場ということで、憩いだとか人々が集まれるような場所というような意見を頂いていますので、何らかの地域の防災に資するような機能を持ちながら日常使いできるような、人々が集まれるような公園というところが地元の方々の一番大きな声というふうに認識してございます。

山本たかし委員

　分かりました。要は公園というと、遊具ですとかいろんなことを考えられるじゃないですか。アンケートを見ると、このエリアというのは、妙正寺川もあって、戸建ての方も大変多くて、ペットを飼われている方が大変多い地域だと私は認識しておりますし、現にそうだと思います。朝に、夕に涼しい時間帯に毎日雨が降ろうと、１日２回散歩に出かけられる方が大変多くて、道端で井戸端会議をされたりとか、ペットを持つ方同士、交流が行われているような地域でもあります。

　今回はペットというキーワード自体もなかったわけなんですけれども、ある意味、ペットが入っていけないというこの会に参加された方の先入観なのか、そもそもここには入ってはいけないという立てつけで考えておられるのか、何かそういった状況というのをお示しできますか。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　委員おっしゃるとおりに、近くに川があって犬の散歩をしている方々が多いというのは、地元の方々からも聞いていて、公園本体にペットを入れる、入れないというのは別の議論になってしまうんですけども、そういった方々のニーズがあるということであれば、例えば公園の敷地ではないんですけども、公園と道路だとか歩道だとか、そういったところで一定の歩道上のオープンスペースみたいなものを整備する予定がありますので、そういったところに水飲みだとかそういったものはつくることが可能だと思いますので、地域の方々とこれから意見交換していく中でそういった御意見があれば、公園の中に入れなくても、ペットの飼い主の方に対してもそういった配慮ができるような工夫はできるものというふうに考えてございます。

山本たかし委員

　分かりました。お願いいたします。

　公園の中に、まず絶対今回のこの公園につくるものとしては、トイレとかそういったことの考えられているものを教えていただいてもよろしいですか。必ずこれはつくるんだという。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　必ずつくるというものに関しましては、まずは活動拠点ということですので、大きなスペースというところでの広さ、それから、あと、様々防災の訓練をしたいという声がございますので、例えば起震車だとか大型車両が入れるようなしつらえにしてくれというようなことも意見としていただいていますし、当然防災機能ということであれば、先ほど言った消防の防火水槽だとか、あとは様々、防災会、町会の方々が資機材を置くような倉庫だとか、そういったものはここのところに置くのがいいのかなと思っているんですけども、トイレ等につきましては、これから公園課のほうとも調整しなければいけないというのがありますけども、そういった必要性というのも次のアンケートなんかにも、具体のいろいろな機能の配置だとかボリュームみたいなものをお示しする段階でまた改めて意見を聞きながら進めていこうというふうに考えてございます。

山本たかし委員

　分かりました。

　それから、最後なんですが、シェアサイクルポートについてです。ここにも様々な意見が、賛否あるんですけれども、シェアサイクルポートは基本的に協定を結ばれていたはずだと思うんですが、新しい公園には一定検討するというような皆さんの中でお考えで書かれて進められているような感じなんですか。提案していただいているような感じなんでしょうか。

村田都市基盤部ウォーカブル・モビリティ政策担当課長

　シェアサイクルポートを新しい公園に必ず入れるとか、そういうことは決まっているものではございません。ただ、大和町の辺りというのは、交通がちょっと不便な地域であったりとか、そういったところもあって、今はみはとバスというものが皆さんに乗っていただいておりますけれども、バスだけじゃなくて、自転車でも移動するというのは、効率的に移動するということで考えれば、いろんなところにポートがあるということで、移動の利便性が高まるといったところで一つの案として書かれているところだと思います。

　なので、今後、地域の意見とかを多分聞いて、今後設計を進めていく中で最終的にどういうふうになっていくのかというのは決まっていくものと認識してございます。

山本たかし委員

　様々な意見が出ておられますし、防災としてもっといっぱい、メインでしっかり使いたいんだという方にとっては、そういったスペースはちょっとあれなんじゃないかという意見も当然ございますし、いろんな住民が使われる公園でもあるので、うまくバランスを取ってやっていただけたらと思います。よろしくお願いいたします。

斉藤ゆり委員

　ありがとうございます。地元からはようやく絵が描けるようになってよかったという声を多数伺っておりました。私からは、このスペースにおける機能なんですけれども、公園は今、山本委員から質疑がありましたようにいろいろ機能が期待されます。もう一つ、こちら、事業用代替地ということの位置付けもあります。そちらについてのバランスといいますか、今お考えになっている割合とかありましたら、教えてください。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　こちらの事業用の代替地につきましては、先ほど御説明しました補助２２７号線の道路の事業に協力していただいた方の代替地ということで想定しておりまして、これまで、前回のオープンハウスだとか今回のオープンハウスでも、地権者の方々に直接郵送でチラシを送って、こういったところで御意見くださいというところで何人かとは接触できていますし、あとはそれ以外にも、地権者の方々にそういった意向の確認というところをやっているんですけども、そういった意向を踏まえながら、大体どのぐらいのボリュームで代替地が必要だということを現在検討しているところなので、そういったところの代替地の配置としては、この敷地の北側に配置するというようなイメージもしながら、地権者の方々にも情報を提供しているというのが現状でございます。

斉藤ゆり委員

　なかなか難しい判断も必要なのかなと思いますので、これから調整していただければというふうに思います。

　そういう意味からいうと、当日私も伺ったんですけれども、パネルがとても充実していまして、そのパネルが今ホームページでも公開されていて、パネルの抜粋がこちらの委員会資料になっておりますけれども、ぜひ多くの方にホームページのパネルも見ていただいて、地元の方も理解を進めていただけるといいなというふうに思いますけれども、そちらについての広報等はどういうふうにされるのか、教えてください。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　今回のオープンハウス形式の意見交換会につきましても、先ほど言いました地権者の方へのチラシの送付だとか、あとは近隣の方々へのポスティングというところ、それと区の掲示板だとか区ホームページ等でも周知しているところなんですけども、そういった中では、なかなか時期的なものもあったかと思うんですけども、まだまだ来場者の方々を増やしていくだとか、もしくは地域に対して情報が浸透できるようにというところは、この計画をつくっていく中で大事なことだと思っていますので、様々関係する団体などにもお声かけしながら、あとはこういった取組をきっかけに情報提供できるような場があれば、積極的に職員のほうを配置して情報提供に努めていきたいというふうに考えてございます。

斉藤ゆり委員

　ぜひお願いします。特に事業用代替地の別紙１の②の図が示されて、これはひとり歩きするのは怖いというところはあったとは思うんですけれども、でも、こういうふうに描かれることで、ああ、代替地というのはこうなんだと分かりますので、ぜひ多くの方に目にしていただけるようにしていただければと思います。

　そして、こちら、また御意見をたくさんいただいております。やり取りを何回かするということはとても大事なことで、私たちが出した意見がどのように検討されて回答されるのかというのがとても大事だと思います。そして、議論が深まっていく、区の立場もきちんと理解してもらうという経緯がとても大事でございますので、いつも区のほうは丁寧にされているんですけど、なかなか届いてほしい人に届かなかったりもしますので、このところも併せて、きちんと意見を返すということについて、そしてそこで深めていくということをオープンハウスの中でどのようにやっていくのかということについて、今、工夫を考えていらっしゃることがあったら、教えてください。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　当然オープンハウスに来ていただく方については、自由に出入りできるということだとか、あとは当日お越しいただいた方については、アンケートをお持ちいただきながら、各パネルを見ながらアンケートを書いていただくのですけれども、そのときに職員とか委託業者のほうが付添いさせていただきまして、質問事項だとか御意見などを頂いたら、それがそのままアンケートに書かれるようにということで、来ていただいた方に対しては一定程度の御意見いただけるような状況というのはできていると思いますので、まずはここの検討会に出てきていただくというところをさらに充実させていくというところと、あとは広くこういった検討内容を情報提供、情報発信していく工夫というのは必要だと思っていますので、そちらについては、第２回目以降の検討会に向けて考えていきたいというふうに思ってございます。

斉藤ゆり委員

　そうなんです。その場でのやり取りも大事、でも、その後、区で持って帰って検討したけれども、こういうふうな回答があるということをぜひ示していただきたいという意味で申し上げたんですけども、いかがでしょうか。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　２回目のオープンハウスというのが１０月に予定されておりますので、今回８月に実施した内容をどういうふうに踏まえてこれから進めていくというところは、いただいた意見としてお返ししていこうと思っていますので、そういった情報提供については工夫していきたいというふうに考えてございます。

斉藤ゆり委員

　さっき山本委員も話されていましたけれども、相反する意見は当然、区民の側から出てくるわけでしょう。その中で、区としてどういうふうな考えで進めていきたいんだということは、ある程度はっきり示していただきたいというふうに思います。

　それから、しつこくて申し訳ないんですけど、埋蔵文化財が出ております。この場所に地域の方が愛着を持つことも含めまして、ぜひ文化財を、最初は上を解体すると思うんですけども、その後、調査をするときに当たりまして、その場を見られるとか、出てきたものを近隣の学校の子どもたちに見せてあげるとか、ぜひそういうことをしていただきたいと思いますので、いかがでしょうか。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　今後のスケジュールのところでも、別紙１の裏面ですけども、今後のスケジュール予定というところで、今年度解体工事第１期というのは、まさに先ほど委員おっしゃった建物の上物を解体するということで基礎部分は残して、来年度以降、おおむね２年程度と書いてありますけども、埋蔵文化財の調査をやるということですので、地域からそういった声があるというところにつきましては、埋蔵文化財の担当のほうにお伝えしていきたいというふうに考えてございます。

井関源二委員

　２日目の来場者数が４２名と、非常にたくさんの方に来ていただいておりますが、これはオープンハウス形式というもので６時間やっていらっしゃるからたくさんの来場者数が来たのか、それとも、旧洗心寮跡地活用で公園になるという注目度があるからなのか、区はどういうふうにお考えでしょうか。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　まず来ていただくということだと、関心のある方が来ていただいているのかなというところと、あと、日曜日のほうが当然時間が長いですので、来場者数が多いということなのかなと思っているんですけども、ただ、平日の夜と土日の午前中から昼過ぎということで今回やってみたんですけども、情報提供についても、もう少し時間的に工夫する余地があるのかなと思っていますので、次回はより多くの方が出てくれるような時間帯の設定については工夫していきたいなというふうに考えてございます。

井関源二委員

　ありがとうございます。アンケートをざっと見させていただくと、非常にポジティブな意見が多いようにお見受けするんですが、例えば高いビルとかの説明会だと非常に反対される方もいらっしゃいますが、この辺りが公園になるというような、区民が区に対して公園が欲しいというような気持ちが出ていると思うんですが、その辺、区の見解をお伺いします。

角まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長

　委員おっしゃるとおり、ここのところは先ほども言いましたけども、なかなか大きな公園だとかオープンスペースがないということでございますので、地域にとって旧洗心寮跡地というのが貴重なオープンスペースになる場所だという認識があるということで、今回のアンケートにもそういった御意見が出ているものと考えていますので、そういった使い方ができるようにやっていきたいというふうに考えてございます。

いさ哲郎委員

　１点だけお聞きします。その他施設ということでシェアサイクルポートが示されていますが、本来シェアサイクルポートを造成するというのは、事業者の皆さんの努力によって行われるものじゃないかと思うんですが、今も行政の土地に貸している場所があって、とても気になっていますが、これは利益供与の形にはならないものなんでしょうか。

村田都市基盤部ウォーカブル・モビリティ政策担当課長

　これはまだ公園の確定の絵ではないので、そういう状況でございますけれども、まずポートそのものを設けるのは事業者がやるということになります。ここのシェアサイクルポートと書いてある場所が最終的にシェアサイクルポートなのか、もしくは公園用の駐輪場所になるのかというのは、最終的な今後の話合いとか設計の中で決まっていくのだと思っております。

　利益供与ではという話がございましたけれども、今は公有地に関しましては無償で提供しているところがございますけれども、今、有償化に向けた検討というのも進めておりますので、そこら辺は２３区でいろいろ取組状況が違うというところもありますので、そこら辺の検討を今進めているといったところでございます。

いさ哲郎委員

　本来、こうした事業は事業者の皆さんがやるべきことなので、行政の側からシェアサイクルポートという話をあまりすべきじゃないかなと僕は思います。ニーズはあるかもしれません。それに応えるのは事業者さんだということだと思います。意見として述べさせてもらいます。

加藤たくま委員長

　ほかにございますか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　なければ、本報告について終了いたします。

　一回休憩します。

　

（午前１１時００分）

　

加藤たくま委員長

　再開します。

　

（午前１１時００分）

　

　次に、５番、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画改定（骨子）についての報告を求めます。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　それでは、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画改定（骨子）について御報告いたします。（資料６）

　こちらは中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会との重複報告でございます。

　まず資料を御覧ください。

　こちらは中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の改定に向け、その骨子を報告するものでございます。

　まず、表紙の１番です。再整備事業計画改定（骨子）につきましては、別紙１に示してございます。また、その取りまとめに際しての関連資料としまして、都市計画の考え方を別紙２に、ホールに関する比較検討を別紙３に、定期借地権を活用した場合と一般的な市街地再開発事業との比較を別紙４に示しておりますが、まずは先に表紙の説明をいたします。

　続いて、２番、有識者会議の開催です。再整備事業計画改定に向けまして、専門的見地からの意見聴取を行い、計画の公平性や中立性を高めるため、以下にお示しするような形で第１回の有識者会議を開催いたします。

　また、３番、今後の予定です。こちらはこれまで当委員会でお示しした予定と同様のものでございます。

　それでは、改めまして、別紙１の再整備事業計画骨子を御説明いたしますので、別紙１を御覧ください。

　別紙１の表紙をおめくりいただきましたところが目次となります。こちらは現再整備事業計画と同様に４章立てとしているところでございます。

　続きまして、１ページ目の１、計画の基本的事項です。こちらでは計画の範囲、計画の性格、また、計画地の概要として現在定められております都市計画の概要等をお示ししているものでございます。

　続きまして、めくっていただきまして、２ページ目でございます。計画の基本的事項のうち、本エリアにおける当地区の役割として、広域的視点から記載しているところでございます。このうち、本計画につきましては、単独の施設整備ではなく、人・活動・まちをつなぐ拠点として、多様な都市機能を集積するとともに、駅周辺全体の回遊性や交流を高め、中野の魅力向上を牽引することを目指したいというふうに考えているところでございます。

　続きまして、３ページ目です。ここからが２、基本的な考え方（コンセプト）を示してございます。

　まずコンセプトの前に、中野らしさ・継承価値としまして、中野駅周辺や中野サンプラザが育んできた文化や交流の歴史を未来へつなぐとともに、新たな文化や活動が生まれ、多様な人々が集い、交流できる拠点の形成を目指したいと考えているところでございます。

　続きまして、４ページ目、計画のコンセプトです。当地区の整備はユニバーサルデザインのまちづくりを実現するものとしまして、以下に掲げます三つのコンセプトに基づき進めてまいります。

　５ページ目からは導入機能・空間構成の考え方となります。導入機能の全体像として、まず多様な機能が調和する、持続可能なまちをつくるとしてございまして、目指す都市の姿として、以下５項目記載しているところでございます。

　続きまして、６ページ目になりますが、こちらからは導入機能・空間構成の具体的なところを記載しております。

　まずは文化・集客機能としてのホールでございます。文化交流の拠点をつくる、多様な交流とにぎわいを生み出すという観点の下、文化・芸術等発信拠点の中核となるホールはポピュラー音楽公演を主用途としつつ、幅広い舞台芸術に対応できるような段床型のホール、３,０００人を基本とし、２,５００から５,０００人規模を想定としまして、併せて優れた鑑賞環境、また、使いやすい運営環境をホール機能の方向性としているといったところでございます。

　続きまして、７ページ目を御覧ください。こちらでは業務機能、商業・滞在機能、交流機能、居住機能を記載してございます。まずはこれらの多様な都市機能が調和するまちづくりを誘導していくものでございます。

　まず、業務機能につきましては、中野の特色の一つでありますアニメ・コンテンツ関連企業等の集積につながる業務機能の誘導や、スタートアップ企業の活動を支える機能の形成等を促していきたいと考えてございます。

　また、商業・滞在機能としましては、中野五丁目など周辺商業との役割分担や補完を踏まえた商業機能の形成を図ること、また、ホテル等多様な来街者を受け入れる機能の導入を図るものでございます。

　交流機能といたしましては、子どもの遊び場や子育て支援機能など、多様な利用者が安心して利用できる施設や機能の導入を図るとともに、イベントなど多目的な利用に対応できるバンケット・コンベンション機能等の導入を図りたいと考えています。

　最後に、居住機能でございますが、住宅としましては、戸数１,１００戸、また、住宅用途の割合は、延べ床面積の５割を上限といたしたく考えているところでございます。

　続きまして、８ページ目、回遊・空間構造（立体ネットワーク）でございます。まず「人とまちをつなぐ、歩いて楽しい都市空間をつくる」といたしまして、歩行者ネットワーク、広場・公共空間・プレイスメイキング、みどりのネットワークといったところを記載しているものでございます。

　続きまして、９ページ目でございます。９ページ目では、環境性・防災性に優れた持続可能な拠点形成ということにしてございます。こちらでは、安全・安心で持続可能な都市拠点をつくるとしまして、環境性能の高い建築・設備、熱環境のことや防災性・業務継続性といったことを記載しているところでございます。

　続きまして、１０ページ目では、４、実現に向けた考え方として、事業手法のところになります。事業手法は囲みの中の記載にありますとおり、区有資産に定期借地権を活用した市街地再開発事業を基本としたく考えているところでございます。

　また、その下の図にあるように、区有資産を市街地再開発事業の中で、まずは土地として保有しながら、定期借地の活用をしながら運用していくものでございまして、次に、資産の状況によりましては、権利床としての区民サービスの向上や区の価値向上に資する施設・機能を確保したく考えているところでございます。

　さらに、１１ページになりますけども、こちらではエリア連携を示しています。拠点施設の完成をスタートあるいはゴールとせず、中野駅周辺エリアマネジメントの組織との継続的な連携や、ハード・ソフトが地域と連動し続ける魅力と活力ある都市拠点の形成を目指していくものでございます。

　最後、１２ページになります。こちらでは想定スケジュールを示してございます。こちらは既に当委員会で報告したものと同様のものとなってございます。

　別紙１の再整備事業計画改定の骨子については、駆け足となりますが、以上でございます。

　続きまして、別紙２を御覧ください。都市計画の考え方になります。前回の当委員会におきまして、平成３１年の街区再編、都市基盤整備についての都市計画に基づきまして周辺整備が進められていることから、現行の都市計画施設や地区施設の考え方を継承する旨の報告をいたしましたが、それを図にて説明したものでございます。

　図左側、こちらが考え方を継承する、変更しない都市計画としまして、都市計画道路、また、中野四丁目新北口駅前土地区画整理事業でございます。図右側、これから事業者の提案によりまして、変更の可能性がある都市計画としております。そちらが（１）から（４）までにお示ししていますとおり、中野四丁目新北口地区地区計画、また、中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業、高度利用地区、第２３号中野駅北口駐車場となります。

　なお、米印のところにございますけども、補助線街路第２２３号線（立体範囲）につきましては、民間事業者の提案内容や施設計画によりまして変更が必要となる場合があるというふうに考えているところでございます。

　続きまして、別紙３を御覧ください。こちらがホールに関する比較検討となります。図中左側が今回の規模、また、右側が従前計画の規模との比較になります。

　３,０００人規模の場合ですけども、敷地につきましては、イベント利用者、また主催者側、双方の満足度向上に必要な敷地を確保でき、また市場ニーズについても高いこと、また実稼働率の向上が期待できるものと考えてございます。

　対しまして、従前計画規模の場合になりますけども、敷地については利用者、主催者側、双方の満足度向上のためには、もう少し大規模な敷地が必要であると考えております。また、昨今、同規模のホールが増えてきているところもあり、市場ニーズについてはある種低下しているのではないかというふうに考えているところになりますが、一方で座席数が多い分１回の興行収入というのは期待できるものとなってございます。その他の箇所は後ほどお読み取りいただければと思います。

　また、平土間空間につきましては、これまでホールと併設するという形で前計画ではありましたけども、別の空間に設けるということで考えているところでございます。

　続きまして、別紙４を御覧ください。こちらは定期借地権を活用した場合と一般的な市街地再開発事業の比較となります。左側が一部敷地に定期借地権を活用した市街地再開発事業となりますが、全体敷地の一部を区有地として保有し、定期借地権として運用し、地代収入を得ていくものでございます。

　図の右側につきましては、従前の市街地再開発事業で敷地全体が共有となるものでございます。こちらはあくまでも模式的に図示したものでございますので、定期借地権部分にどの用途を当てはめていくかというのは未定となっております。細かい箇所はお読み取りいただければと思います。

　説明が長くなりましたけれども、以上となります。よろしくお願いいたします。

加藤たくま委員長

　ただいま報告について、御質疑ありますか。

斉藤ゆり委員

　御説明ありがとうございました。

　まず、かがみ文についてでございます。２の有識者会議の開催がございます。そして、さらに今後の予定のところで継続的なヒアリングを事業者にしていくとあります。これまでの経緯も見ながら、いろんな専門的な方、また事業者に意見を聞いていくというのはとても大事なことだと思いますので、有識者会議が立ち上がって開催されていくのは大事なことだと思いますけれども、もう一方の継続的なヒアリングのほうは、前回サウンディングの調査をされました。これはずっとどのような形で継続してヒアリングをしていくのか、何社に、どのような対象の会社にどういうふうに聞いていくのか、教えてください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今後の予定のところにございます事業者ヒアリングにつきましては、昨年度実施しましたサウンディング型市場調査、そういったところに御応募いただいた方、事業者さんを中心に継続的にというか、その都度、都度ヒアリングさせていただいているといった形で進めているところでございます。

斉藤ゆり委員

　ということは、応募されてきた事業者さんを中心にその都度聞いていくということになりまして、新たに意見を言ってこられるような事業者さんがもしあったとしたら、そちらの方の意見も聞いていくという可能性はあるのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　サウンディング型市場調査に応募いただいた方以外にも、こちらの事業につきましては注目度も高いところから、様々な事業者さんからの問合せといったものもございますので、そういったところにつきましては、有用なものについては引き続きその中でもしっかりと聞いていきたいというふうに考えています。

斉藤ゆり委員

　事業者さんの温度差もいろいろあると思いますけれども、もしお答えできるのでしたら、今、どのぐらいの事業者さんにヒアリングができる状況になっているのか、教えてください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　昨年度サウンディング型市場調査に御協力いただいた方々につきましては９社ございます。それ以外の事業者さんについても、今ここで何社とは言い切れないんですけれども、様々な問合せあるいは意見を頂くといった機会はあるということでございます。

斉藤ゆり委員

　ありがとうございます。聞こうと思えばたくさんお伺いしたいことはあるんですけれども、ちょっと先にいきます。

　次に、別紙１に入ります。まず１－１、計画の範囲でございますけれども、計画地の概要も示されております。今度、別紙２のほうに考え方を継承する都市計画と、もしかして変更の可能性がある都市計画というふうに分けてあります。これについて、変更する可能性があるものということについて、主な考え方について、簡単でいいんですけれども、御紹介ください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　現行都市計画のうち、街区再編や都市整備の発端となるような都市計画道路、土地区画整理事業については、基本的な考え方を継承していきたいというところで考えているところでございますが、一方で、今後変更する可能性があるものとしましては、民間事業者の提案内容だとか、あるいは施設計画との整合あるいは施設配置、そういったものによりまして、地区計画あるいは再開発事業、それに伴います高度利用地区や都市計画駐車場の配置、位置、そういったものが変更になるというふうに現在考えているところでございます。

斉藤ゆり委員

　分かりました。理解いたしました。

　ただ、一方で考え方を継承するほうの都市計画道路につきまして、補助線街路第２２３号線があります。この道路は、今あるサンプラザの真ん中のところに入っている線ですけれども、この道路がなければならない位置付けというのを説明してください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　補助線街路第２２３号線につきましては、駅前広場を含むものとなってございますけども、基本的にいわゆる立体道路を含む範囲につきましては、北口に整備されます駅前広場へのアクセスのためにも必要な道路として認識しています。

斉藤ゆり委員

　今、中野駅の北口、旧庁舎のところの広場の概要がだんだん見えてきています。今、仮の広場ですけれども、ここからデッキが出て、あそこに広場があるのだな、広場がつくられるのだなということがイメージされつつあります。

　一方で、今、バスの出入りが、北西のほうは西から入れるんですけれども、東の、特に北側のほうのバス停が閉鎖されていて入れなくなっています。また、駅のガード下のところにも暫定でバス停が置かれています。これが完成された場合は、この交通広場にどういうふうなルートでバスが入っていくのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　令和１１年度末に土地区画整理事業のほうが完了いたしまして、その際には駅前広場が完了する予定になってございます。

　一方で、補助線街路第２２３号線が整備されないということになりますと、基本的には駅前広場にバス機能、バスのロータリーだとか乗車場、降車場あるいはタクシー乗車場、そういったものを集約したいというふうに現時点では計画してございますけれども、そういったところが一部補助線街路第２２３号線が開通しないことによりまして、バス路線の一部のところがどうしても今のＪＲさんの高架下のところに残ってしまうといった可能性はあるかなと思っています。

斉藤ゆり委員

　もしかして、今のようにけやき通りのところから入ってきて、出ていくことになっていて、早稲田通りを右折していくというところで道路の渋滞が発生するというような可能性もあったりもします。粛々と交通広場がつくられていく中、今、お話がありましたように、補助線街路第２２３号線というのはとても重要なバスの交通の幹線になるんだというふうに思いますけれども、そうなると、今のサンプラザを残したままだと、それが実現しないということになるのではないかなというふうに思いますけど、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　最終的な形、駅前広場が最終的にできて、補助線街路第２２３号線も開通した場合は、補助線街路第２２３号線、またあるいはけやき通りからのアクセスによりまして、駅前広場に行くといったものになってございますが、委員御指摘のとおり、まだサンプラザが残った状態で駅前広場が完成したという状態になりますと、駅前広場の一部の機能が発揮されないといったことになるかなと考えております。

斉藤ゆり委員

　そこの部分がなかなか共有されていないように考えております。区民の方もそこの道路が何のために必要なのか、今もう既に交通広場の建設に入って、都市基盤整備に入っておりますので、そこの道路がとても大事だということ、そして、それは今あるサンプラザを突き抜けていかなければならない位置にあるということは、もう少し分かりやすく皆様にお示ししたほうがいいのではないかと思いますけれども、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　土地区画整理事業並びに街路事業共に進んでいくところでございますので、また、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の見直しあるいはそれ以降、そういったところについて各事業、連携するものでございますから、折々を見てそういった説明なりをしていければと思ってございます。

斉藤ゆり委員

　いや、だから、分かりにくいなというふうに思っておりますので、その道路の位置付けについてもっと明確にはっきりお知らせいただきたいというふうに思います。もちろんサンプラザを残したまま、道路ができないままになっていても、それは長い年月かけて何か工夫をするということは、都市計画も変えて可能かもしれません。でも、今、中野区は交通広場をつくるに当たって、その道路を大事に考え、機能を持たせて、その道路を都市計画決定されて考えているということは事実なわけなのでございますので、そこについて早いうちにまず示していただきたいというふうに思ってのお問合せなんですけども、折を見てではなく、お話しいただければと思いますが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　区としましては、現在の中野駅周辺におきましては、バス乗車場、降車場が分散していること、あるいはタクシー乗車場につきましても南口にしかないこと、そういったところから、北口におきましても、交通結節機能としての北口駅前広場を整備しているところになりますので、１２月には新たな駅舎もできまして、デッキネットワークも一部できてくるといったところでありますので、そういった中で区民の方々に分かりやすい説明を心がけていきたいと考えています。

斉藤ゆり委員

　ぜひお願いいたします。

　それからまた、別紙１の２ページ、こちらのエリアにおける役割というところが示されております。これは本当に大事な考え方で、本計画は単独の施設整備ではなく、人・活動・まちをつなぐ拠点として、多様な都市機能を集積するとともに、駅周辺全体の回遊性や交流を高め、中野の魅力向上を牽引することを目指します。つまりこの場所は、そこだけで完結するものではなく、中野駅の北口、また南北全部を俯瞰して大事な位置付け、また役割を果たすものというふうに考えて整備をしていかなければならないというふうに思いますので、ここは本当に大事な考え方として進めていかれたいというふうに思います。

　これまでの計画を今検討しているところでありますけれども、私からはサンプラザにはなかった機能ということで少しお話を伺いたいと思います。

　まず、業務機能という言葉が出てきております。別紙１の５ページにもあり、そして、同じく別紙１の７ページにもあります。この業務機能ということについて、前は例えばオフィスだったり、そういう言い方でも含まれている機能なのかなというふうに思いますけれども、具体的にそれが入るというところまではまだ議論が進められていないと思いますけれども、具体的にどのような施設をイメージしているのか、もう少し具体的な名称でちょっとお知らせいただければと思います。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　業務機能につきましては、オフィスを代表としまして、いわゆる昼間人口みたいなところの役割を担っていくのかなというふうに思っているところではありますけども、こちらにも記載ありますとおり、中野の特色の一つとしまして、現在、駅前を中心としまして、アニメだとかコンテンツ関連企業さんが結構集積しているといったところもございますので、地域資源の発掘や発信に資するものというふうに考えてございます。そこだけに限定するものではございませんが、そういったところを目指していきたいというふうに考えているところでございます。

斉藤ゆり委員

　そうしたら、別に会社機能とかオフィスでいいわけなのであって、もう少し何か考えているイメージを膨らませられるものはあるのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　一くくりで業務という形でこちらでは書かせてもらっていますけれども、商業的なところに分類されるのかというのは、非常に難しいところも様々用途としてはございます。例示だけさせてもらいますと、例えばクリニック的なところだとか、そういったところも含めて業務機能というふうに考えているところになります。一般的には、まずはオフィスというところが中心となろうかなというふうには考えてございますけども、様々な用途というところは業務の中にも考えられるかなというふうに思っています。

斉藤ゆり委員

　例えば、最近リカレント教育も大事にされていますけど、大学もたくさんありますので、そちらの機能を持たせたりとか、今お話があったクリニックとか、いろいろな可能性も含めて業務ということでまとめられたのかなというふうに思います。オフィスだけではないということで認識してよろしいのかなというふうには思います。これは旧サンプラザにはなかった機能の一つなのかなというふうに思います。

　もう一つ、旧サンプラザにはなかった機能でとても大事なキーワードになっているのが住居になります。これに関しまして、ちょっとそもそもなんですけれども、なぜ住居機能を入れようと思ったのかについて、今の区のお考えをお知らせください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　本地区の再整備におきましては、多様な都市機能を集積するというふうに考えてございまして、ある意味、バランスの取れた用途構成あるいは事業性の観点からも、住宅は一定程度必要ではないかというふうに考えているところでございます。

斉藤ゆり委員

　多様な都市機能の中に住宅も含まれるということなんですかね。住むということは、そのまちで暮らすということにつながっていきます。ですから、今、大事に考えなければいけないのは、そこに人々が暮らしていくまちが一つできるという、場所が一つできるということだと思います。それはその下のほうにも書いてありますが、８ページになりますね。プレイスメイキングという言葉が出てきます。これは愛着を持ってその場所を生かしていく人たちを中心につくるという意味だというふうに思うんですけれども、住居を置くということにつきましても、プレイスメイキングという考え方は持たれているのでしょうか、伺います。併せてプレイスメイキングの言葉の定義も一つ、今区が考えている言葉の定義も紹介してください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　居住機能といったところで、住宅になりますけども、そういったところに入居される方々につきましては、こちらにもありますとおり、既存地域あるいは周辺地域とのつながりだとか、前回の委員会でも申し上げましたとおり、基本的には地域活動やイベントへの参加、そういったところの協働を促す運営上の工夫というのが求められているのかなというふうに思っているところでございます。

　また、プレイスメイキングという表現をしておりますけども、基本的には広場や公共空間、それをどう使っていくかといったところかなというふうに思ってございます。単なる空地というわけではなくて、新しい住民さん、あるいは周辺の住民の方々あるいはこちらに働きに来てくれる方々、来街者の方々も含めまして、日常利用あるいはイベント利用、また、災害時利用まで幅広く活用できる空間としての確保というところを目指していきたいと思っています。

斉藤ゆり委員

　ですから、来街者も含めて、住んでいる人も含めて、このまちに居場所がある、そして、そこを使う人、住む人を中心に考えていくというまちづくりの考え方だと思います。そういうふうに出されてきたことはとても大事なキーワードだと思いますので、大切にしていただければいいなというふうに思います。

　とはいえ、駅の真ん中に住宅だけばんとあるというのは、そういうまちづくりはどうなのかなということで、今いろいろ議論も全国的にあるところでありますけれども、ここで、居住機能で１,１００戸、そして住宅用途の割合は延べ床面積の５割を上限の目安とするというところで、バランスを持たせるということで考えられたのかなというふうには思います。ただ、前の野村さんの案のときには、バランスを考えるに当たって、昼間・夜間・交流で４対４対２というところで割合を示されていたと思うんですけれども、５割ということで割合が増えています。これについてはどういうふうにお考えなんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　住宅機能につきましては、今回１,１００戸並びに延べ床面積の５割を上限の目安として、ホールだとか商業・業務、そういった滞在も含めまして、そういったところとのバランスというのを前提としているものでございまして、住宅に偏り過ぎないような形を取っているところでございます。

　実は現行の再整備事業計画につきましても、住宅の割合を昼間人口、夜間人口、交流人口の中で示しているものではございません。前施行予定者の際にそういったバランスがいいというところで４・４・２といった形が示されているものでございます。今回それが５割に増えたというところにつきましては、ある程度、事業性だとかといったものを考慮しながらの結果というふうに考えています。

斉藤ゆり委員

　住宅をどのぐらい置くかのバランスを考えるというのは、まちをつくっていく中で一つの大きなポイントになると思います。１,１００戸、５割というのは、「または」なんでしょうか、「かつ」なんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　一応今のところは、「かつ」ということで考えています。

斉藤ゆり委員

　そのバランスをどう考えていくかというのは、とても難しい判断だと思います。今、まちの機能を高めるという意味からも住居を用意したいということは、先ほど私の質問に対しておっしゃってくださいましたけれども、そこに収益性という言葉が入っていたように思います。もしかして住居を準備するということに関して、ここに都市機能の一つとして住まいを持ってもらうという区の思いのもう一つの理由に収益性ということがあるというふうに考えてよろしいでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　市街地再開発事業につきましては、保留床というところを生み出しまして、それを事業原資として進めていく事業でございます。その保留床をどういう用途に充てるかといったところになるかと思いますけども、それについては住宅だったり、あるいは業務といったところになるかなというふうに思っていますので、いずれにしましても、市街地再開発事業で進めようとしていますので、保留床に基づく原資、それによって事業の公平性だとか区の資産というところがしっかりと保たれていくのかなというふうに考えています。

斉藤ゆり委員

　市街地再開発事業で進めるというふうに、今、基本的な動きがありますので、そうなると、建物を建てていくに当たっても、この先、まちづくりを進めていくに当たっても、事業収益性というのはとても大事になると思うんです。だから、ここの場所の開発はとても一筋縄ではいかない。ここだけじゃないですね。全国的になんですけれども、難しいのかなというふうには思っているところであります。

　一つ、話題を変えますけれども、区民の皆さんからキーワードとして、タワマンについてどうなのかというような御意見があると思いますけれども、区として区民の方から、タワマンに関してですけれども、どのような意見を頂いているというふうに認識していらっしゃいますか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　様々、居住機能につきましては、高さ、形状のみならず、様々な形で意見を頂いているところになります。

　一方で、この敷地の在り方、形状とか、他用途とのバランスというのを考えると、どうしても少し上に延ばさざるを得ないといったこともありますので、タワー型になるというところがかなり想定されるところでございます。

斉藤ゆり委員

　高い建物が課題だというふうに区民の方は思っているというふうに認識されているのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　高い建物だけというわけではなくて、居住機能そのものであったり、高さのみならず、様々な御意見があるというふうには思っております。

斉藤ゆり委員

　その様々なをちょっと伺いたかったんですけれども、進めると、高い建物に住まわれるということで、降りてきて地域の活動に参加していただけないというか、まちをみんなでつくっていくというマインドに居住の方がなりにくいのではないかなとか、そうだと言っているわけじゃないんですよ。そういう意見があるということで御紹介しておりますけれども、それから、投機的な方々の資金が入って売買の対象になってしまって、せっかく区民となっていただく方の住まいを確保したいのに、そうならないのではないかとか、それから、これも大事な視点なんですけれども、何十年か後には、これは定期借地かは分からないですけど、いつか寿命が来たときに壊さなければならない、そのときに皆さんの合意形成をして、その後、既設施設の更新をするのに大変な労力がかかるということまで見越していかなければならないのではないかとか、多分多くの区民の方々のタワマンという言葉に対する疑念というのは、そういうところにあるのかというふうに思いますけれども、それについて区としては今どのようにお考えでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回は居住機能というところで導入していくという考え方の下で整理をしているところでございます。まず最初に、ちょっと先ほど申し上げましたけども、基本的に新しい住民の方と既存地域の中で、新しい住民の方にも地域活動の参加だとかイベントへの参加だとか、あるいは協働というのは促していくような運用を求めていきたいというふうに考えているところになります。

　また、昨今ちょっとにぎわしているような投機的な転売対策、そういったところにつきましても、不動産協会、特に大手の不動産デベロッパーさんを中心に取組を進めているところでございますし、一部実施されているところもございますので、まずはそういったところについて、我々としてもしっかり注視していきたいというような考えでございます。

　また、更新の考え方になりますけども、確かにマンションの建て替えにつきましては、合意形成が必要であったりというところでの課題というのは認識しているところでございます。現時点で決め切っているわけではございませんけども、例えば定期借地権のところで運用することによって、何十年後かに返ってくるという仕組み、契約形態、そういったものをつくっていくことによって、ある程度区としての定期借地権の活用といったところでうまくできればなというふうに考えています。

斉藤ゆり委員

　駅の真ん前のここの土地に住居の準備をするということに関して、今申し上げたように、市街地再開発事業でやるためには、やはり収益を考えていかなければならない、そのためにある程度住宅を造らなければならないというところは一定理解するところではありますので、今私が申し上げたような懸念が起きないように、住民の方々の意思が、皆さんの思いが何かまちに還元できるように、そしてプレイスメイキング等の考え方も含めて、中野に愛着を持っていただけるように、そして投機的な活動にならないように、そして最後の更新のところにも、最初に建てるときから工夫をしていくように、区の事業者さんにお願いするわけですけれども、そこのところは懸念がないように、リスクがないように思いを伝えていくということを、もし住居を建てるのであったら、区の思いがつながるような建て方にしていただきたいというふうに思いますけれども、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　居住機能のみならず、様々な用途がございます。区としましては、再整備事業計画の中で区として求める都市機能といったところをしっかり整理して、今後の公募なりにつなげていって、委員御指摘のようなところについても、可能な限り事業者さんとともにつくり上げていくといったところかなというふうに思っています。

斉藤ゆり委員

　最後ですけれども、だから、そういう意味からいうと、ここは定期借地でするのがいいのかなと今、私は思っております。ちょっと長くなるので、一旦ここで質疑は終わりにしますけれども、ぜひまち全体を見渡してまちをつくっていくという視点を大事に、区の思いを大事にしていただきたいということは申し上げておきます。

加藤たくま委員長

　ほかにございますか。

　休憩します。

　

（午前１１時４３分）

　

加藤たくま委員長

　再開します。

　

（午前１１時４３分）

　

　その他ございますか。

　

伊藤正信委員

　前回の検討状況から、８月、この時期に骨子ということで、スケジュール的にはそうなってはいると思うんですけども、全体を見回して、検討状況から骨子に変わったところがちょっと見づらいなというのは印象で思います。

　それで、再整備事業計画になる前の計画、頓挫したんですけども、何か魅力がなくなってきているのかなという印象なんですね。というのは、ちょっとコンパクトになったり、住宅が５割というのは、そもそも４・４・２で来たのが増えたりして、実際には前の計画は１,２００戸でしたっけ。最初の計画は１,０００戸かな。１,１００戸。それはそれとしても、事業者側の気持ちが大きく入っていて、区の意見とか考え方をどうも見通すことができないんですけども、区の考え方というのはどこに反映されているのか、伺います。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　区の考え方をこちらでまとめたものというふうに認識しています。再整備事業計画自体につきましては、区が求める都市機能であったり事業化の方針、そういったものを定めるものでございますので、この中で区が求めていきたい機能だとかそういったものを示しているものでございます。

　事業化につきましては、現在、市街地再開発事業ということで、その中で定期借地での運用を含めた市街地再開発事業ということで考えてございますけども、どうしても再開発事業の場合、公平性だとか、あるいは権利者の資産の保護、そういったところがまずはしっかりと担保される仕組みでございます。その一方で、保留床をつくって権利保護だとか、そういったところのために保留床をつくって事業費を賄っていくといったところもございますので、一定程度の住宅等については我々としても考えているところでございます。

伊藤正信委員

　サウンディング調査をされて、各事業者さんからいろいろな意見を入れて、また区民からの意見も反映されてつくられて、そこに区の考えが整っているということなんでしょうけども、まずホールなんですけど、文化・交流の拠点をつくるホールなんかは、当初７,０００人ということで考えていたのが、３,０００人とコンパクトになった。それは先ほど説明のあった３,０００人前後だと稼働率がいい、７,０００人だと悪いのか、稼働率が低いのか、また採算性がどうなのかというんですけども、７,０００人前後のホール、評価を見ると、二重丸なんか一つもない。例えば実際にホールをやっているイベント会社なんかにもヒアリングするとか、そういう検証とかはされたのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　事業者ヒアリングにつきましては、先ほど申し上げましたとおり、サウンディング型市場調査に応募いただいた方以外にも、例えばホールを運営している会社、維持管理している会社、また、音楽プロデューサーというか、イベンターみたいなところ、興行主みたいなところにも複数社ヒアリングする中で、こういった結論というか、内容を得てきているものになります。

伊藤正信委員

　もう少し幅広くイベントをやっている会社、全国的にも、ほかの地方、そういったところの意見なんかも聞いてみたらいかがかなと思うんですけども、その辺はどう考えていますでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　先ほども答弁申し上げましたけども、プロモーターみたいな方のみならず、音楽会社みたいなところ、そういったところにもヒアリングをしてきているところでございます。

伊藤正信委員

　何か３,０００人だと、今のサンプラザも、サンプラザはたしか二千二、三百ですかね。そういった意味では少しは大きくなっていると思うんですけども、採算性だけを考えるんじゃなくて、稼働率を考えるだけじゃなくて、魅力あるホールをつくっていただきたいなと思っていますので、その辺はちょっと残念なのかなと思っています。

　また、住宅の件なんですけども、たしか小林委員の質疑の中で、駅周辺の人口というか、マンション、どのぐらいの人数、戸数が増えるのかといって調べていただいたら、中野駅新北口駅前エリアの１,１００戸を含めて、また、中野四丁目西地区の住宅も今後予定されておって、たしか４,５００戸になっていくという数字が出ていたかと思うんですけども、そんなに駅周辺に戸数が増え、当然、都市インフラの整備も必要なんでしょうけども、今後、人口が減少していく上で、本当に１,１００戸が必要なのかどうか。また、５割という数字、先ほども質疑がありましたけども、どうしても収益性も考えていけばそうなるんでしょうけども、その辺がどうしても分からないですよね。その辺、もう一度お考えをお示しいただきたいと思います。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　住宅につきましては、基本的には様々な用途といった中で、バランスのいい用途といった中で、まずは住宅もあってもいいのかなというふうに思っているところでございます。

　一方で、再開発事業の仕組み上、どうしても保留床を生み出して、そこで全体的な事業を賄わせているといったところもございますので、そのためにも住居といったものが採算、事業性の観点からも必要というふうに考えているところになります。

　今回、一方で従前の計画のように、計画がどんどん進んでいく中で住宅の割合が増える、あるいは戸数が増える、そういったことがないように、今回５割及び１,１００戸といったところでキャップをはめさせていただいているといった形で検討しているところになります。

伊藤正信委員

　そうしたことによって、まちの形成が組み込まれていくんだろうとは思うんですけども、駅から二、三分の一等地に住宅が建つということは、かなり高級な住宅になっていくんだと思うんですけども、それは事業者さんの考えであると思いますけども、その辺を含めて、さっきも言ったように、投資する方の購入になってしまうんじゃないかなと思っています。また、区民が本当に買い求めできるのかどうかというのも不安なんですけども、そういった点ではどのようにお考えでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　現在、都心部を中心としまして住宅価格が非常に高騰しているといった状況は、我々も認識しているところでございます。今後の住宅販売価格がどうなっていくのかというのは、見通しが非常に難しいところではありますけども、基本的にはそういったところについてはまずは動向を注視していきたいというふうに考えているところでございます。

　また、一方で、短期の転売対策みたいなところについては、先ほどもお話し申し上げましたけども、現在取組方を大手不動産事業者さんを中心に進めているところもありますので、そういうところもしっかり見ていきたいなというふうに思っております。

　また、例えばなんですけども、これはあくまでも例示ではありますけども、例えば定期借地権のところに権利が細分化しないように、その上に住宅を乗せた場合ですと、最終的には区の資産として戻ってくる形にはなりますけども、定期借地権の住宅の場合、比較的借地権の残存期間というところが決まってきますので、借地権の全体的な中で価値が下がってくるといったところが考えられます。そういった意味で、比較的投機目的の購入に向かないところもあるように聞いておりますので、様々なところを検討しながら進めていきたいと考えています。

伊藤正信委員

　住宅に関しては、考えをもう少し改めていただきたいなと思っていますし、また、計画自体の想定スケジュールなんかを見ましても、前の計画をそのまま、とにかく早くつくらなくちゃいけないというのが見えたり、また、施設にどういう機能を入れればいいのかということばかり考えられていて、どうしても私は魅力ある施設になっていくのかどうかというのが心配なんですね。もっとスケジュール的にもゆっくりと考えて、じっくりと考えて、いろんなヒアリングを受けて、区民の意見もまた聞いたりして、５０年、１００年先を考えて、他区からも、また、日本中から、世界からもこの施設はすばらしい施設だなという施設をつくっていただきたいと思っていますし、スケジュール的にちょっと拙速過ぎるのかなと思うんですけども、だって、来年の２月には案が取れて、スケジュールが決まっていって、それから４月に募集するというので、ヒアリングされている事業者も恐らくあるんでしょうけども、本当に手を挙げて事業者さんが来るのかどうかというのも心配なんですけども、その辺はどう考えていますでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　基本的にサンプラザも閉館しまして３年が過ぎてございます。そういった観点からも、まず駅前にこれまでサンプラザが担ってきたようなにぎわいだとか区民の方の憩いの場みたいなところをしっかり整備していきたいと、それを早期に実現させたいというのが区の思いではございます。

　一方で、今、最後に御指摘ございましたとおり、現在、公募に応じる事業者がいるのかというお話がありますけども、公募に応じる事業者さんが出なかった場合について、現在検討している段階ではございませんけども、ただ、経済的な状況あるいは社会的な状況もすごく厳しいということは我々も認識してございますので、様々な想定はしていく必要があるかなというふうには考えているところでございます。

伊藤正信委員

　そういった意味で、もっともっと幅広い考えを持って、何か拙速過ぎて、どうしようもないんですよ。こういう５０年、１００年の未来をつくる施設、中野区の中心のまちづくり、これをいいものにするには、もう少しじっくり考えていかなきゃいけないなと私は思っていますし、区民の意見なんかもいろいろと聞いてはいるんでしょうけども、もう一度、ゼロベースとは言わないですけども、少しその辺も考えて進めていただきたいと思っていますけども、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　基本的には、区民意見につきましては、今後、素案の段階で意見交換あるいは案の段階で意見交換、パブリック・コメントという形で聴取していきたいというふうに考えているところでございます。

　また、昨年度、区民意見の交換会あるいは団体等の意見聴取を含めまして様々やってきて、インターネットによる意見聴取も含めまして、様々な形で意見の募集を行ってきたところでありますので、そういった声をきちんと踏まえまして、再整備事業計画の改定というところに臨んでいきたいというふうに思っているところでございます。

　ただ、一方で、先ほどもお話しさせてもらったんですけども、サンプラザが閉館して３年たってきているところでございますので、なるべく早期のにぎわい創出だとか、駅前の基盤施設の整備、そういったところにつなげていきたいという考えではあります。

加藤たくま委員長

　休憩します。

　

（午前１１時５８分）

　

加藤たくま委員長

　委員会を再開します。

　

（午後１時００分）

　

　報道機関の方から当委員会の様子を撮影・録音したいという許可願いがありましたので、御相談のため、委員会を暫時休憩いたします。

　

（午後１時００分）

　

加藤たくま委員長

　委員会を再開します。

　

（午後１時００分）

　

　傍聴者、報道関係者から写真撮影・録音の許可を求める申出については、これを許可するに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　ご異議ありませんので、そのようにいたします。

　それでは、先ほどの報告の続きを進めます。

　御質疑ありますか。

井関源二委員

　先ほど斉藤委員との質疑の中で、事業者の採算性が大事だというお話でありましたが、私は全く考えが違って、伊藤委員もそうじゃないということをおっしゃっていましたけど、頭紙の２番、有識者会議の開催、計画の公平性や中立性を高める、これが一番大事だと思うんですよ。公平性と中立性。採算性ではないということを主張したいですね。これはいさ委員もおっしゃっていましたが、事業者の採算性のことを考えてあげると、利益供与じゃないですか。これはいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　再整備事業の改定に当たりましては、委員御指摘のとおり、公平性、中立性というのは重要だと思っております。一方で、市街地再開発事業におきましては、採算性が取れなければ、そもそも事業として成り立ちませんし、区の財産の保全、そういったところにも到達することができませんので、一方で採算性というのも一つ重要な視点だと思っております。

井関源二委員

　私の申し上げたいニュアンスがもしかして伝わっていないかもしれませんが、区がまず何をやりたいかというのを決めるのが必要なんじゃないでしょうか。それで事業者にこれは採算が取れるのか取れないのか、そこで採算が取れませんということであったら、計画の練り直しというのは一定あってしかるべきだと思いますが、最初からマンションで１,１００戸あったら事業の採算が取れますという、これは何かちょっと違わないですかと思うのですか、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　区として求める機能というのを再整備事業計画で規定しているものになります。その一方で、事業手法というところもしっかり書かないと、事業者公募における競争にならないと考えておりますので、まずは基本的に求める都市機能といったものを再整備事業計画の中でお示しして、事業手法とともにそこでうたって、今後、事業者の自由な発想の下、事業を進めてもらえればと考えているところでございます。

井関源二委員

　では、マンション１,１００戸が上限というのは、区が求めている機能性、事業者の採算性に基づいての提案ではなくて、区が求めているということでよろしいでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　基本的には、当地区につきましては、多様な用途がバランスよくということで規定しているところでございます。その中で、住宅につきましては、様々なお話がありますけども、バランスのいいというところからも一つ、ただし、一方で、事業性というところも一つあるといったところでございます。

井関源二委員

　あと、ページでいったら、別紙４、２パターン、半分、定期借地権と権利変換と載っておりますが、今、御説明を伺った限りでは、左側の図のところで進めるようなことだったかと思うのですが、この割合、マンションも上限を５割にするということで、これは５割、５割程度と考えてよろしいのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらの別紙４では、説明上、定期借地権を活用した場合と一般的な市街地再開発事業をある種模式的にお示ししているものになります。この絵でいうと、確かに左側を仮に全部住宅とした場合、絵的には５割、５割になっていますので、そういう認識かなというふうに思っていますが、一方で、例えば定期借地部分のほうに住宅を乗せるだとかというところに決まったものではない、また、その範囲とかが決まっているものではないということだけは御理解いただければと思います。

井関源二委員

　じゃ、いわゆる１,１００戸のマンションの下に商業地がつく可能性なんかもあるということでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　委員御指摘のとおりです。

井関源二委員

　それから、パークシティというのが北口にできましたけど、最初は完売したというような話を私、伺ったんですけど、今ちょっと見ると、もう中古も出ていますし、賃貸も何部屋も出ていますし、どういう契約になっているのか分からないですけど、新築の部分もまだ出ているんですよね。これはパークシティでこうなので、供給過多になるんじゃないかと思うんですが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　住宅動向につきましては、市場の動向等もありますので、そういうところは先ほども投機だとか転売のところで少しお話申し上げましたけども、住宅価格とともに、様々市場動向についてはしっかり注視していきたいというふうに考えてございます。

井関源二委員

　では、注視して、マンションは難しいとか非常に価格が上がっているねという話になったときに、区は事業者に対して計画の変更を求めることというのはできるんですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　そちらは、どこまで求めるかは未定でございますけども、事業の進捗によりまして、様々事業者とは協議していくもの、協議しながら進めていくべきものと考えてございます。

井関源二委員

　あと、前段の質疑の中で様々な想定が必要だというような御返答があったかと思います。どういった様々な想定をされているのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　休憩してもらっていいですか。

加藤たくま委員長

　休憩します。

　

（午後１時０６分）

　

加藤たくま委員長

　再開します。

　

（午後１時０８分）

　

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　当地区に求められる様々な用途というところになりますけども、こちらにつきましては、別紙１の６ページから７、８、９ページ辺りに示しているところでございます。

　一方で、その中でざっくり業務機能というお話だったかと思いますけども、そちらにつきましては、例えば代表的なのはオフィスかと思っていますけども、例えばクリニックだったりとかそういったところも含めて業務というふうに考えているところであります。ただ、クリニックのところであれば、商業に含めるのかというのは様々議論があると思いますので、今後整理していきたいというふうに考えています。

井関源二委員

　ありがとうございます。

　そしてまた、別紙４のところ、これは今回骨子としてお示しいただきましたけど、例えば左側の図だと権利床、保留床、用途Ｂというところの下が保留床処分者というふうに書いてありますけども、全ての土地を定期借地権でやることは考えていらっしゃらないのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　まずは、区としては一部のところ、ここの図でいうと黄色いところを区が土地として所有して、その上に定期借地権と思っておりますが、一方で、当地区につきましては、地権者は区だけではありません。他地権者の事業運営、そういったところを考えまして、現時点では敷地全体を定期借地というところは、ちょっと難しいかなと考えています。

井関源二委員

　また、この図のところなんですけど、右側の図、そして左側の図でも、右の緑のところ、国・都・区・保留床処分者と書いていますが、国と都はこれも再開発に関わってくるというのは決まっているんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　国と東京都につきましては、地権者ですので、当然関わってくると思っています。

井関源二委員

　これはこの図を見ながらなので、こういう聞き方になりますけど、定期借地権がマンションだと、ホールその他はどういう活用されるかはまだお示しはないですが、右側が権利変換なのかということだと思うんですが、５割を上限にマンション１,１００戸というところであると、ホールの上にも何かタワーのような建物があって、オフィスなり商業施設なり入るのかまだ分からないですが、ツインタワーのような想定をされているんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらにつきましては、あくまで模式図でございますので、二つなのか、一つなのかというところは、まだ我々として、事業者のほうの提案にもよるかなというふうに思っております。ただ、どうしても定期借地の部分とそれ以外の部分を区切る必要があるので、模式図的なところになろうかなというような想定はしています。

井関源二委員

　今日はホール３,０００人前後というようなことをお示しいただきましたけど、これまでの質疑の中で、展示場的な機能も検討しているみたいな話でございましたが、それはまだ引き続き検討されているのでしょうか。それとも、もうホールのみということになるのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　これまでの計画、前計画では、いわゆる平土間空間的なところとして、ホールと併設する形、ホールの中でいえば平土間空間というものがございましたけども、平土間空間における例えばイベントあるいは地域の会合的なイベント、あるいは事業者によるイベント、そういったものにつきましては、ホールでの平土間でやるというよりは別空間で用意して、そちらのほうでやってもらうことを今考えています。

伊藤正信委員

　先ほどの質疑でのやり取りでまた質疑をさせていただきますけども、とにかく前の計画は２６２メートルという、東京都庁よりも高いというので魅力的であったんですけども、先ほども冒頭で申し上げましたが、今回はコンパクトになっているような感じで、前の野村不動産の計画を劣化したような感じで、全く夢がないなということで申し上げますけれども、例えばトーチタワーみたいに、国家戦略特区というのは、たしか全国で５００事業があって、東京でも１４０事業ぐらいあるのかな。そう伺っておりますけども、そういう国家戦略特区の申請なんかをしてみて、そういうチャレンジもいいのかなと思うんですが、その辺、考えていますでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　区としましても、従前計画の前辺りに委員御指摘のようなところも考えたんですけど、なかなか認定されないというか、そういう状況だったというふうには聞いてございます。

伊藤正信委員

　それは申請しようとして考えたんでしょうか。それとも問合せした結果、今のお答えなんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　すみません。ちょっと前のことになるので、多少不明なところはありますけども、区としてもそういうところをにらんでというか、申請というか、申請までいかないにしても、相談だとか、様々してきたところになりますけども、なかなか要件を満たさないというところで、正式な名前が出てこないんですけど、そういう地区への認定というのは見送った経緯はあるというふうに聞いています。

伊藤正信委員

　ここだけ頓挫した計画で、私、先ほども言ったゼロベースに近い計画なので、練り直しから始めて、もう一度そういう問合せ、この２.３ヘクタールの土地を中野のまちの中心として、また、全国から、世界から注目される施設ができるように、もう一度挑戦してみてはいかがかと思うんですけど、その辺の考えはいかがでしょう。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　国とか東京都における制度も様々変わってきているところもありますので、そういったところの制度あるいは要綱とかに合致するのかというところをしっかり見定めていく必要があるというふうに考えているところでございます。当然そういうところに認定できるような条件なりが整っていくのであれば、様々な事業性のところにも有利になるところもあるかもしれませんので、そういったところを幅広く見ていきたいなと思っております。

伊藤正信委員

　ぜひまた検討していただきたいなと思っております。

　それから、先ほどからホールの話なんですけども、７,０００人から３,０００人になったということで、採算性が取れないということで３,０００人にということなんですけども、採算性だけでは納得ができないなと思っています。３,０００人にした場合は、例えば昔、サンプラザはアイドルの聖地として、有名な歌手なんかもサンプラザから育ったりしておりますけども、アイドルの聖地としてそういう目的があるのでしたら納得がいくんですけども、例えばハロープロジェクトですか、そういうところとのタイアップなんかも考えてはいかがかなと思うんですけど、その辺はどう考えていますでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　基本的には、我々は３,０００人前後と書いていまして、２,５００から５,０００人というような幅を少し持たせているところではありますけども、基本的にそのくらいのレベルでポピュラー音楽を主要としつつ、若手や中堅あるいは人気アーティストまで幅広い公演利用が見込まれる規模かなというように考えているところになります。

　ある一定のところと現時点でタイアップするというところについては、まだそこまでは考えているところではございません。

伊藤正信委員

　アニメを中心とするならば、それに合わせた仕様など、アリーナはどんなコンテンツになるのか、先にソフトを検討するではなくて、ハードもあるべきだと思いますが、その辺はいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今のところ、ホールにつきましては、こちらに記載してあるような規模感で考えているところになりますが、一方で、委員御指摘のとおり、様々な使い方、あるいは先ほどお話ありましたアニメとの、今、中野駅前に大手アニメ企業さんも結構進出しているところがありますので、そういったところでどういう活用ができるのかというところについては、ヒアリングしながらでも、そういったところが使いやすい環境だとか、そういったところについてはきちんと検討していきたいと考えています。

伊藤正信委員

　３,０００人の規模で呼べるコンテンツというのは、推し活傾向が強いため、周辺の商店街にも影響は及ばさないと思うんですよね。大きなホール、例えば我々建設委員会で去年、神戸のＧＬＩＯＮ ＡＲＥＮＡを見てきましたけども、それだけの規模でないと、この周辺の商店街への波及効果というのは生まれないと思うんですよね。その辺もいま一つ考えてほしいなと思っておりますが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今、我々３,０００人クラスで考えているのは、いわゆる公演の回転率の高さといったところ、あるいはそれがほぼ毎日といいましょうか、そういった中で公演なりやっていれば、ある程度にぎわいの創出になるとも考えております。その中で、規模が７,０００人クラスになると、どうしても舞台準備あるいは撤収の時間に日数を要するというところも様々ヒアリング結果から得ているところでありますので、そういった場合、どうしても準備期間というのが空いてくるといったところになります。

　一方で、７,０００人クラスについては、１回の興行収入は非常に大きいですし、来る人数も大きいので、波及効果という意味では、確かに３,０００人より多いかもしれないですけど、全体として回転率のよさだとか考えたときに、決して３,０００人が見劣りするものではないのかなというふうに現時点では考えているところであります。

伊藤正信委員

　それは分かっているんですけども、やっぱり一つの挑戦として、だって、前の計画では７,０００人から１万人と言っていたじゃないですか。それが３,０００人になったということは、それを否定しているってことですよね。ですから、もう一度見直しして、いろんな企業からのサウンディングというか、ヒアリングをしてほしいなと思っていますので、それはぜひ検討していただきたいと思います。

　それから、前回も申し上げましたブロードウェイのことなんですけども、ブロードウェイはアニメ・サブカルチャーとして有名ですけども、サンプラザの跡地にもそういうのが必要なのかどうかというのも、ブロードウェイにはアニメとサブカルチャーの拠点となっています。それをもう一つまたつくるのかというと、分散しちゃうので、その辺も考えていかなければいけないのかなと思っていますので、お願いいたします。

　それと、ブロードウェイの建て替え、前にも申し上げました。やはりこの計画が長い計画であるので、暫定利用じゃないですけども、ブロードウェイの建て替えの代替地、これは私ども、この間も申し上げましたように、そちらの答弁では考えていかなければいけないという答弁でしたが、今後どう考えていくのか、いま一度御答弁いただきたいと思います。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　中野ブロードウェイにつきましては、今回の骨子の中でもある種、サブカルチャーとかの例示としてお示ししているところでございますけども、一方でさきの第２回定例会の一般質問でもありましたとおり、中野ブロードウェイについては、完全民間所有の複合施設といったことになってございまして、建て替えには様々な権利者の合意形成が必要になってくるというふうに思っております。しかも、権利者も非常に多くいるというようなことで我々は認識しておますので、そういったところの合意形成とどこまでリンクできるかというところかなというふうに思っているところでありますので、合意形成状況というのをある種見極めながらかなと思ってはいるんですけども、一定程度、本当に建て替えるのか建て替えないかというところの合意形成にかなりの時間を要するものというふうに考えておりますので、そこの時間軸が合うかというところは、検討かなと思っております。

伊藤正信委員

　ぜひその辺も、ブロードウェイの住んでいる組合でしょうかね、そういうところに区が聞き取りをしたりとか、そういうこともしていただければと思いますが、その辺はもう一度お願いいたします。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　そういったところについては、我々、中野五丁目のまちづくり等も行っているところではありますので、そういった中で必要に応じてやっていければと思っています。

井関源二委員

　ちょっと聞きそびれたことがあったのでお伺いします、私、結構、音楽のライブに行きまして、視察に行ったＧＬＩＯＮ ＡＲＥＮＡ、１万人規模のライブも行きますし、今回お示しいただいた３,０００人以下のやつも行くんですけど、私が行ったことがあるライブハウス、Ｚｅｐｐ東京とか、赤坂ＢＬＩＴＺとか、横浜ＢＬＩＴＺ、ＧＬＩＯＮ ＡＲＥＮＡもそうなんですけど、定期借地権でやっているんですよね。だから、説明いただいた定期借地権が難しいという御説明が非常に納得いかないんですが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　定期借地権のところにおける用途については、まだ我々検討中でございますので、特にホールを乗せるとか、そういうところについてはまだまだ検討中ということで御理解いただければと思います。

井関源二委員

　じゃ、今日説明いただいた、この図で示しているマンション以外の部分、定期借地権じゃないのは、私、よく分からないんですが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらについては、あくまでも定期借地権を活用した場合と、右側にあるのは前回の事業計画のように、全体敷地を再開発事業として回した場合の比較検討になってございます。一部敷地を定期借地とする場合だとしても、全体の２.３ヘクタールのうちでどの部分を定期借地とするのか、あるいはその上にどういう用途を乗せるのか、そういうところについては、まだ検討中ということでございます。

井関源二委員

　じゃ、もしかして、私に誤解があったのかもしれないですけど、まだ権利変換で上にマンションが建つという可能性もあるということでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　権利変換というのは、従前権利者の権利を保護するために行うものでございます。こちらについては、従前権利者は都と国と区のみになりますので、従前権利者が住居を建てるというよりは、保留床として事業者のほうで生み出していく、それを基に再開発事業の事業費に充てていくといったスキームかと思っています。

井関源二委員

　ちょっとすみません。私、理解が遅くて分からなかったんですけど、じゃ、マンションが建つ可能性があるということでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　あくまでも多様な用途の導入だとか、あるいは事業性の観点、そういったところから住宅というのは建つものと認識しています。

山本たかし委員

　ちょっと質問させていただければと思います。３,０００人規模を基本とし、２,５００から５,０００人規模を想定と記載されております。これは前回も報告を頂いているのかなと思うんですけど、改めて確認なんですが、３,０００人規模を基本としといって、そこまで明確にされた理由は何でしょう。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらについては、表に載ってあるような別紙３の特徴だとか採算性だとか、そういうところの理由の中から以前３,０００人規模というふうにしているところではありますけども、一方で３,０００人ときっかり決めているというわけではなくて、骨子のほうにもございますとおり、２,５００から５,０００人という形で少し余裕というか、事業者の提案というところの余裕しろというか、そういうところを持たせているところでございます。

山本たかし委員

　サウンディング調査をされて事業者とお話されていく中で３,０００人という数字を、そうだろうなということで思われたんですよね。それは来ていただいた、サウンディング調査で応募いただいた事業者のみならず、皆さんの中でプロモーターというんですか、音楽興行を専門にやられている皆さんとのヒアリングというのも伺いに行かれたんですか。その辺の詳しい状況を教えてください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　いわゆるサウンディング型市場調査に応募していただいた方以外にも、ホールを運営している会社だとか、あるいは興行主というんですか、音楽関係者みたいなところ、そういったところとのヒアリングを重ねてきて、３,０００人規模というところで決めています。その理由としましては、市場性のみならず、バックヤードの充実だとか、搬入の容易さ、そういったところについても今後は求められてくるといったところが様々分かってきまして、今の敷地形状等から考えて３,０００人クラスを選定してきたといったところになりますが、先ほど申し上げたとおり、きっかりその規模、それというわけではなくて、２,５００から５,０００人ということで少し幅を持たせた形かなというふうに思っています。

山本たかし委員

　実際に運営されている会社にお伺いしたとおっしゃいましたけれども、その方々が主に運営されているタイプ、要は音楽なのか、演劇なのか、様々あるんだと思うんですが、どういったところがメインで運営されている事業者になりますか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　ホールの使い方というところで様々あるかと思います。基本的には音楽メインのところかなと思っていますけども、当然のことながら、演劇だとかそういうところもやっていらっしゃるという、ホールでもやっているというようなところで聞いているところでございます。

山本たかし委員

　音楽がメイン興行になると思われるわけですよ。なので、音楽ということに関して申し上げれば、要は何が言いたいかというと、これから骨子で計画を改定される中の、当局からこういったものでということで書く中に、基本としというのは、書く必要性がないんじゃないのかなと思っているわけですよ。要は、聞いていく中で３,０００人規模という御判断を皆さんはされたのかもしれないんですけれども、２,５００から５,０００人規模を想定だけでいいんじゃないですか。実際に市場に任せて３,０００人と皆さんが思われていても。「３,０００人を基本とし」とここに記載があると、応募してくる事業者としてはそっちに寄せるじゃないですか。でも、皆さんとしては可能性を狭めてしまうのではないかなと思うんですけど、その点、いかがですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　我々としては、現在３,０００人規模を基本としという表現をしていますけども、それは別に狭めているわけではなくて、２,５００から５,０００人という形で少し余裕を持たせて、事業者の意見の自由度というか、そういうところについて配慮していきたいというふうに考えています。

山本たかし委員

　だから、皆さんが成し遂げたい思いは、ここに３,０００人規模を基本としという文言を削除しても到達できるわけですよ。分かりますか。だから、別にあえて書く必要性がないんじゃないかな。むしろ寄っていってしまうから、ここだけは削除されたほうがいいんじゃないのかなという点を申し上げているんです。それは同じ答弁になるかもしれないと思うので、意見として、要望として言っておきます。

　それから、延べ床面積の５割を上限というのが今回入ったわけなんですけれども、これはいろいろ他の委員からの質疑も通して、基本的に前回と同じ轍を踏まないといったらあれですけれども、一定キャップをつける、抑制のためにまずやられたという認識でよろしいですよね。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　御指摘のとおりでございます。

山本たかし委員

　要は、いろいろ事業者が決定して、協定を結び、議決し、そして進んでいくんだと思うんですが、急激な社会情勢の変化に鑑みというのがあるわけじゃないですか。そこでどこまでの抑制というのがここに縛られていけるのかなというのが疑問なんですけれども、そういった点は皆さんの中で何か新たに考えていらっしゃるところというのはあるんですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　そういうことがないように、今回１,１００戸並びに約５割という上限を目安とするということになってございます。単純な制度論だけでいいますと、例えば１,１００戸と都市計画を定めて、それを変更する際には大体１割を超えるような、１割の増減がある場合には都市計画の変更というところもできなくはないと思っておりますけども、そうなると、また今後少しずつ事業認可だとかやっていく中で増えていくというのもちょっと困ってくるかなと思っていますので、ある程度これを上限の目安として、今回定めたものでございます。

山本たかし委員

　分かりました。これはまた追って質疑等していければなと思うんですけれども、最後に、防災機能でいろいろ事業者に促すですとか、空間形成を誘導するというのも書かれているんですけれども、備蓄に関して、とりわけ求められる位置にもありますし、そういったことに関して、区側で用意しておいていただくのではなくて、事業者としてしっかり責任を持ってやっていただくという方向性でよろしいのか、確認いたします。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　あくまでも、こちらの施設も、四季の森公園を中心とする広域避難場所への一中継点といいますか。帰宅困難者対策等もしっかり行っていただければと、事業者のほうの立場として、駅前でもございますので、帰宅困難者対策だとか備蓄というところについても配慮いただくように促していきたいとは思っております。

山本たかし委員

　促すんですけども、要件に入れていただきたいと思っているんですよ。どうですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今後、公募要件を作成する中でどういった記載にするかというところについては、改めて検討してまいります。

山本たかし委員

　最後にします。要は、北広島市のエスコンフィールドに視察に行かせていただきまして、市は、民間さんでいろいろアイデアはあるんだけど、できないこと、例えば都市計画とかそういったところについては国土交通省ともんだりして、どうすればできるのかというのを一緒にやる、そのかわり、防災に関しては、皆さんの中でしっかり責任を持ってやってくれということで、役目を分けてしっかり両輪で頑張られていたなと思って拝見していたんですよ。なので、そういったところも重視していっていただければなと思いますので、よろしくお願いいたします。

　私からは以上です。

斉藤ゆり委員

　ほかの委員が御質疑がないようなので、定期借地について伺わせてください。

　別紙４のところに定期借地権を活用した場合と一般的な市街地再開発事業との比較というところがあります。いろいろな項目があるんですけれども、いい面、メリットのある面が書かれておりますが、でも、やはりデメリットもあると思うんですね。比較検討するためにはそこも記載していただきたいと思うんですけれども、今、お答えできる範囲で教えてください。

加藤たくま委員長

　休憩します。

　

（午後１時３４分）

　

加藤たくま委員長

　再開します。

　

（午後１時３５分）

　

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　定期借地権を設定した場合のデメリットといいますか、そういったところにつきましては、事業採算性に影響する可能性が高いというところがあるため、そういったところの課題というのはあるのかなと思っております。

　一方で、メリットとしましては、一般の定期借地権設定でいきますと、５０年以上という形になりますけれども、その契約期間が満了すれば、一旦更地で土地を持っている方に返却されるという形になりますので、そういった意味で次世代のまちづくりに区として積極的に関わっていけるのかなというふうに考えているところが大きなところかなというふうに思っています。もしくは安定的な地代収入だとか、そういうところも当然メリットとしてあるかなというふうには思っています。

斉藤ゆり委員

　確かに定期借地権を設定することで、区有地を手放さずに、区のほうでまちづくりを考えていけるということになるのは承知しておりますが、まず先におっしゃっていた採算性の懸念ということは何を指しているのか、教えてください。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　どうしても定期借地権の場合ですと、土地の所有権というのが担保されない形になりますが、例えば上に住宅が乗ったような場合、分譲価格というのが少し低めに設定されてしまうといったところがございます。そういったところで、ただ、一方で建設費については大きく変わらないところがありますので、そういった意味で事業性に課題があるといったところかなと思っています。

斉藤ゆり委員

　価格が少し下がるかもしれないということもあります。あと、例えば国や都の補助制度との関係はいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　市街地再開発事業の補助の中でどれだけ補助していただけるのかというところは、これからの検討になろうかなというふうに思っているところになります。

斉藤ゆり委員

　またそれから、安定的な地代収入が見込まれるとありますけれども、それはどういうふうに地代を設定されるのかとかにもよると思うんですけども、これは安定的と言い切っちゃっていいんでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　地代収入として期待できるというところもありますので、安定的なという表現にさせてもらいましたが、現時点で地代を設定するとかというところまでは、まだ検討途中ということでございます。

斉藤ゆり委員

　つまり、どのぐらいの地代が確保できるのかということは分からないですし、もしかして、いろいろな社会状況が変わったら、またそちらの金額も変わる可能性もあるのかなというふうには思います。

　それから、あと、定期借地が終わった後の例えば解体も含めて、区分所有者との調整というようなことも発生するとは思いますけれども、それは先ほど申しましたように、マンションができるのか分かりませんけど、建物を壊さなければならないとか、そういうところまで考えていかなければいけないんじゃないかなというふうに思いますけど、その辺はいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　現時点では、別紙４の左側の図の黄色のところにありますとおり、土地の一番上のところで用途Ａの所有者や運営者のところに転定期借地権というような形で記載されていますので、そういったところを一旦かませて、定期借地権のほうの運用をしてもらえればというふうに考えております。

斉藤ゆり委員

　まだ今それを示せる状況ではないと思うんですけれども、比較するときにこういう懸念点もあるんだろうなということはお示ししていただきたいかなと思います。

　今回の事業手法を考えるに当たりまして、定期借地を採用するならこういう条件は必要なんじゃないかなというような検討事項がありましたら、それを教えていただきたいんですけど。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　定期借地権の用途、範囲あるいは借地代、そういったところについてはまだ現状未検討というか、検討過程のものでもございますので、今の段階でなかなか申し上げにくいところではあります。

斉藤ゆり委員

　そうだろうなとは思いますが、要するにここの土地を最大限、区民の皆様の思いが乗せられる、土地の価値を高めるような、そうした場所にしてほしいということが、区民も、もちろん行政もですけど、私ども議会もみんな思っているところだと思うんですね。ですから、本当に詳細に条件を整えて、それが実現できるような、そうした手法を選んでいただきたいと思いますし、それに対しては、何とかができる、何とかが期待できるだけではなくて、こういうデメリットもあるよということは紹介していただきたいと思います。

　もう一つ最後に申し上げておきたいのは、先ほど私が冒頭申し上げたように、補助線街路第２２３号線の話とか、都市基盤整備との兼ね合いとか、サンプラザを残せないと今考えている理由とか、ゆっくり考えるというのも大事かもしれませんけれども、あまり長く考え続けていると、それはそれで、土地をどうよき形で活用できるかというところも課題となってまいりますので、その辺のスケジュール感とか、それも区の考えをしっかりと区民の方に示していただきたいし、もちろん当然議会にもですけれども、示していただきたいと思いますので、その辺、強く強く要望しておきたいと思いますけれども、最後にいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　委員御指摘のとおり、新北口駅前エリアに限らず、駅前については様々な事業が既に動いていて、それとの絡み、関係性というのも非常に大きなところかなというふうに思っております。それが全体としての動きというところは、なかなかお示しが不十分だったという御指摘かと思いますので、今後はどういう形かまだ想定はできていませんけども、様々な形あるいは媒体、あるいは見せ方、そういったところを工夫しながら、理解いただけるようなもので周知できればと思っています。

斉藤ゆり委員

　検討が不十分と言ったわけではありません。区の思いを示していって、この土地の価値を高めるような開発をしてほしいというふうに申し上げました。よろしくお願いします。

小林ぜんいち委員

　中野駅新北口駅前エリアの今回、事業計画の骨子ということで報告いただきました。前の委員会のときには概略、文字で出てきていたものが、今回、絵というか、図というか、文章ではなくて、少し分かりやすく出てきたかなという印象を持っています。

　今日いただいた報告が前回とほとんど変わりはないとは思うんですけども、大きく違っている点が二、三あるのかなというふうに思います。一番大きいのは、定期借地権を前面に出していること、それから、事業採算性、事業性、つまりデベロッパーさんになるのか、どなたになるか分かりませんけども、その方々の立場、それから区の立場が大きく変わってきている、明確になってきているかなというふうに思います。

　結論から言うと、定期借地権を今回設けた内容をより明確にしたことによって、事業の規模、将来性、それから、多分デベロッパーさんたちが手を挙げるか挙げないかの事業性はすごく大きく影響しているなというふうに思います。なぜかというと、まず幾つか明確になったのは、先ほど来出ていますけれども、ホール、私の嫌いなポピュラー性の富んだホールが３,０００人規模を基本とする、これが一つ、それから、住宅戸数は１,１００戸の延べ床面積５割を上限とする、これで建物の規模、私がこれまで言ってきたところの空地率を含めた建蔽率、容積率がここである程度出てくるのかなと。それから、あと、突出して、保有するプラス定期借地ということで、別紙４などに書かれているところ、別紙３、４に書かれている３,０００人前後のホールと定期借地権の話があります。ここは何といっても大きなところなのかなと。私が仮に事業者の立場に立ったときにというと、多分手を挙げないんじゃないのかなというふうに思います。なぜならば、定期借地権を設けるということは、５０年なのか、６０年なのか、７０年なのか、８０年なのか分かりませんけれども、定期借地権を設けたところは、その年が来れば評価がゼロになるわけですよね。ゼロ、なくなるわけ。返さなくちゃいけないわけ。そうすると、オフィスであっても、住戸であっても、その部分の売出し価格は下がるわけですよね。家賃も下がるわけですよね。つまり、この再開発における価値は低くなるわけですよね。いいか悪いかの判断ではなくて、定期借地権を設ける場合と設けない場合を比較すると、定期借地権を設けない場合のほうが事業採算性は高くなるわけですよ。だって、私が得たところを５０年先に返してくださいと言ったら、家賃を安くしてくださいよ、単価を安くしてくださいよとなります。借地権を設けなくて自分の財産になれば、それは１００万円で買おうと、２００万円で買おうと、家賃１,０００万円払おうと、自分のものなんだからということになってくるので、そこで事業採算性が大きく変わってくると思います。

　そうしたときに、要するに従前の考え方と今回は大きく変わってきているのが、定期借地権によって事業者の採算性は大きく変わってくることが明確になっていると思います。これについては、サウンディング調査をしてきた区の立場として、事業者さんから様々な意見、情報を得ていると思うんですけども、事業者側の採算性についてはいかが考えていますか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　委員御指摘のとおり、定期借地権を設定するといったところにつきましては、まさに事業性のところについて大きな影響があるというふうに思っております。ただ、一方で、区としては、従前の再開発事業のように、全体敷地での再開発事業としますと、どうしても権利が分散化されるといったところは、様々な御要望だったり御意見だったりあったところから、現時点では定期借地権というものを想定しているところになります。

　ただ、一方で、事業者からもそういった懸念の声というのはいただいているところでございますので、今後、範囲だとか、あるいは地代だとか、そういったところ、様々検討を深めていって、実現性を検討していくものというふうに考えています。

小林ぜんいち委員

　保留床の価格も下がるわけですよね。単価が下がっているわけですよね。そうすると、なかなか事業性というのは高まっていかない。言葉がふさわしくはないと思いますけども、坪単価が安くなるということは、それなりのところが取得をされるわけですよ。それは住戸であっても、オフィスであっても、商業スペースであっても。それから、中野の駅前という立地についての価値はありますけれども、そこにどんな方々が来るかということの、今度、クオリティの問題にも関わってくると思います。

　それから、ホールについて、平土間型ではなくて、固定席型になっていくということになってくると、平土間は別に設けますというふうに先ほどおっしゃっていらっしゃいましたけれども、こういった面でも、ある程度、方向性が明確化されてきているわけですよね。もちろん事業者に参加していただくための方向性を狭めていかなくちゃいけないので、そういった表現になっているのかとは思うんですけれども、そうしたときにどの部分を定期借地にしていくのか、また、どの部分を定期借地にしないのか、ホールを定期借地にするのか、住戸を定期借地にするのか、商業スペースをそうするのかによっても、事業者が手を挙げるか挙げないかというときに関わってくる要件になってくるわけですよね。そういったところを区はどのように見ているのか。つまり、逆に言うと、何をやってもいいんですけど、事業性が成り立つのというところを、区は事業者さんがやってくれるからいいんですよと、事業者さんが採算が取れるようにやるからいいんですよという立場ではなくて、本当に手を挙げてくれるのという立場に立ったときに、区はどのように考えているのか、お伺いします。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　当事業につきましては、ホールあるいはいわゆる施設のみならず、歩行者の考え方だとか、広場の整備だとか、様々なところで求めるものが多いかなと思っています。そういったところも含めて、事業者ともヒアリングしながら、細かいところも含めてどういった条件なら参画可能なのかといったところについては、今後も詰めていかなければいけないと思っております。ただ、詳細については、まだ我々も設定し切っていないというか、決め切れているところではございませんので、様々ヒアリングを重ねながらいければいいなというふうに思っているところにはなります。

小林ぜんいち委員

　答弁のトーンが少し低くなったかなというふうに思うんですけども、定期借地権ということは、仮に６０年とすると、６０年先にはその部分の価値はゼロになるわけですよね、さっき言ったように。となってくると、つまりデベロッパーさんなのか、事業者さんというのか分かりませんけども、その方々にとっては、あまりもうけがない。前回の案でいえば、住戸を多くすることによって採算性を得ていく。他の部分で、例えばホール１万人なのか、７,０００人なのか分かりませんけれども、ホールで採算性が合わないところはそういったところでペイしていきましょうとか、ほかの部分で採算性が合わないところを、住戸を売ることによって先に利益を得ておきましょうとかということが想定できたんですけども、今回はそういったことが全く、定期借地権を採用する場合は、定期借地権でやりますよと区は言っていないので、今、検討段階ということで、定期借地権でやりたいという人の手が挙がらなかった場合には、定期借地権ではなくて、従前の計画のようにしていくのか、その見極めは区はいつされるのか。要するに、定期借地権を使わないという人が出てくるかもしれないというときの最終的な見極めはいつされるのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今は再整備事業計画の改定並びに来年度に向けた公募の準備を進めていきたいというふうに考えているところでございます。ただ、一方で、社会情勢も日々刻々といいますか、結構厳しいものというふうにも認識しておりますので、今現時点では骨子や別紙２から別紙３にありますとおり、こういった形で区は進めていきたいという区の思いとして示させてもらっていますけども、社会情勢と照らし合わせながら、事業者ともいろいろヒアリングをして見極めていければと考えています。

小林ぜんいち委員

　今おっしゃったところで、昨年の３月から比べれば、一旦、野村不動産案が白紙になったところで、再開発は白紙にはなっていませんから、１年半たって市場は大きく変わってきています。変わってきているのは、例えばマンションの新築物件販売戸数は２,０００件ぐらいでありますけれども、価格とすれば、例えば１年前から比べると、都内、場所にもよりますけれども、地域によっては６０％も上がってきていますよとか、１億円を優に超えていますよとか、場所によって違いますけども、そういう変化もあります。

　それから、オフィス需要、中野はすぐ近くに新宿を抱えています。新宿駅では、西口で小田急の跡地で大きな開発も行われています。大きな床もそこで計画されています。というときに、山の手線の内側と外側ではもちろん話は違います、まちづくりとして考えていったときに。そうしたときに中野での事業性というものも事業者さんは当然考えていかなければいけない。そうすると、定期借地なのか、定期借地では合いませんよとかというのは当然出てくる。多分出てこないわけがない。事業者さんにしてみれば、私が事業者だったら、絶対定期借地なんてもうからないと思う。私がもしそういう立場になれば、これまでのものを見ると。過去の案を見てきていても、定期借地ではないから成り立っていた。もちろん区役所の新築に関わっての転出補償金のことを考えなくてもよくなったとしても、やっぱり定期借地であれば事業性は回っていかない。つまり、中野のまちとして歴史的に考えていくと、定期借地になったときには、その部分は一旦ゼロになるわけですよね。つまりそこは解体という言葉がふさわしいかどうか分かりませんけども、誰かにまた貸すのか分かりませんけども、一旦そこでゼロになる、更地になるという考え方があったとすると、持続可能なまちには決してなっていかないわけですよ。と私は思います、定期借地になった場合。まして、全部が定期借地になって、こっち側で考えれば、定期借地だから返してくださいねと、更地にして返してくださいねというのか、次の人、今のままで手を挙げられないよということも考えられる。もう一方、定期借地じゃなくて、真ん中で半々だったとすれば、でもどこかは削っていかなくちゃいけない。となってくると、７０年後に回収できない部分が、６０年後に回収できない部分が定期借地の場合は出てくると。となってきたときに、今日まとめていただいている案というのは、そこが一番あやふやなので、つまり定期借地にするかしないか、どこまでするかしないかということを区側で明確に持っていないので、曖昧な、これから先のことについての考え方が明確になっていないというふうに見えるんです。私はそう思うんですけど、いかがお考えでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　御指摘のとおり、まだ別に定期借地の条件あるいは範囲、そういったところを我々としても決めているところではございません。それは先ほどもお話ししたとおり、これからの検討事項というところになりますが、一方でこれまでの議論だとか踏まえて、こちらの別紙４の左側にあるようなスキームで今時点では進めていければと考えています。確かにおっしゃるとおり、事業性については大きな懸念は我々としても認識はしております。

小林ぜんいち委員

　やっぱりそこが一番大事なんですよね。結果的に事業者さんが手を挙げるか、挙げないか、そのときに採算性があるかないか、民間だったら結局利益を追求していったときに、そこになると思うんですよ。一社で全てマンションをやっている、都心のとある場所でありますけれども、そこは自分たちでマンションを中心にして、一部神社もありますけれども、そういったところでやっているから採算性が合うのかもしれませんけれども、公共事業の一部、国とか都とか区が抱えた土地で定期借地を持って、保留床として必要な部分は公共が取るにしても、それ以外のところを定期借地にしていくという考えは本当に慎重にやっていかないと、中野の持続可能なまちづくりとしてはどうなのかというところもしっかりと見極めていってほしいと思います。

　長くなるといけないので、ここの部分はこれで終わります。

　もう一つ、都市計画の考え方についてですけども、継承する部分と改めていく部分がありますよということで別紙２を頂きました。都市計画の斜線を引かれているところは場合によって変えていく部分ですよということで、これは新たな施設ができる範囲を示してくださっています。高度利用地区だとか駐車場なども入っています。それは多分事業者さんの計画によって配置が変わってくるから、ここは当然変えなくちゃいけないよねと。都市基盤は基本的には変えないですよと。そのほかは多少変わってもいいですよということになってくると、これも都市計画の変更になるので、時間もかかってくると思うんですけども、スケジュールとして、事業主さんが決まって、都市計画の変更まで行っていくということになると、どのくらいの変更を事業主さんが提案してくれるか分かりませんけれども、都市計画の変更までどのくらいの時間を想定しているのでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　別紙１のほうの１２ページにございますとおり、都市計画変更手続につきましては、２年弱くらいはかかるものというふうに現時点では見込んでおります。

小林ぜんいち委員

　単純に、諮問されてから答申が出るまでの時間を考えれば、そのくらいになるのかも分からないんですけども、ここは本当に何度も何度も都市計画の変更をしてきているんですよね、中野駅新北口については。なので、これがそのとおりにいくのかなという懸念があります。また変える、また変える、また変えるで来ているので、これで最後だよねと思って、着工するんだよねという瞬間でまたぽしゃってしまって、白紙になって変えてくるという、その辺の信頼性というのはありません。都市計画審議会にかけて変更までしていくという信用性が薄れてきている感じがします。それはまちづくりが変わったんだからしようがないですよね、都市計画の変更をしないと建たないので、都市計画審議会をお願いしますという思いはあるかもしれませんけど、受ける側で本当にそれでいいのというふうには思います。なので、２年という期間がどうなのかなというふうにも思うところで伺いました。

　そうした中で、今度、中野通りを挟んで中野四丁目と中野五丁目との関係というのは、この範囲には入ってはいませんけれども、中野の防災性を含めた、それから、避難経路を含めた、それから、これまでだと、別紙１の９ページにも帰宅困難者等、矢印だけですけれども、あと中野四丁目側と中野五丁目側の回遊性、つまりどれだけ中野五丁目側に流れていくのか、中野五丁目からどれだけ流れてくるのかということについて、区はどのようにお考えでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今、中野五丁目との接続というところですけれども、骨子（別紙１）の２ページ目にエリアにおける役割として、計画地を含む広域視点ということで書かせてもらっていますけども、あくまでも左の図ではなくて、右の図、今、地区計画で示されています方針附図の絵になりますが、こちらのほうの歩行者ネットワークというか、そういったところについては、これまでの考え方を引き続き継承したいというふうに考えてございますので、そういう意味では、例えばデッキのネットワークの一つとして、中野五丁目とつないでいくだとかというところの考え方については、これまでどおりでいければというふうに考えています。

小林ぜんいち委員

　分かりました。じゃ、中野五丁目側の、前回もその部分は確認の意味で質疑をさせていただきましたけれども、とある敷地がもう確保されていて、まちづくりとして、そこに確実に中野五丁目側と中野四丁目側が中野通りを挟んで連携というのかな、回遊性が持たれていく。それから、中野駅新北口から区役所までのルートというのも確保されていく。そこは変わらず、都市計画の変更があったとしてもそこは変えていきませんよということでいいわけですかね。ということでよかったですよね。確認で。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　委員御指摘のとおり、歩行者ネットワークの考え方については、大きく変えるようなことは考えてございません。

小林ぜんいち委員

　最後に、ホールのことについてですけども、ホールに関する比較検討ということで、先ほども少し触れました。３,０００人規模で固定席型で考えるのは妥当なのかなと区は考えている。今まであった平土間、アリーナと言われるようなところは別に事業者さんが考えて設けてくださいと。ステージを設けて、固定席で３,０００人ぐらいの規模で、２,２２２人の元サンプラザと比較すると少し人数が大きくなっただけということで、決して私は、だからといって視認性がよいとも何でもないと思うんですけど、別に距離は関係ないと思っているので、小さいほうが演者がよく見えるからとかよく訳の分からないことを言う人もいるんですけど、３,０００人前後だとこんなふうに考えますよという、明らかに二重丸なんかしちゃっているんですけれども、すごく偏って評価されているように見えるんです。例えば敷地のことで、イベント利用者のことについて書かれています、７,０００人の場合と３,０００人の場合で。人が多くなれば敷地は必要です。ただ、今まで１万人で考えるときにも、この敷地の中で考えてきていたわけです。３,０００人でもこの敷地、７,０００人でもこの敷地。となると、何か後から取ってくっつけたような評価になっているわけですよね、一重丸にするために、二重丸との比較をするためにとか。

　それから、特徴の一つについても、幅広いアーティストや公演での利用が見込まれる。大きいから見込まれないんじゃなくて、小さいから見込まれるのではなくてという、その辺についての記述はされていない。ただ、大規模公演の利用が中心になるから一重丸になっちゃうよという、その辺の評価の仕方もすごく偏っているように見えるんですよ。

　公演数、どこでしたっけ。つい最近、公演数が格段と上ったというのがこの一日、二日に、データで見たんですけど、千葉県じゃなくて、どこだっけ。昨日だったかな、ニュース的なのもので見たんですけれども、神奈川県だったかな。昨日のニュースです。見ました。それは運営の仕方によって大きく変わってくるというふうに聞きました。なので、内容については、もう少し興行者というのか、ホール運営者というんですかね、そういった方々に詰めていく必要があるのではないのかな。本当にそうなのと思っちゃうわけですよ、根拠が本当という。これが本当ですというふうに言われても、いろんな考え方があるものがここに比較検討されてきていないと。

　東京を中心にして、８,０００人、１万人、１万人を超えるところ、それから２,０００人、３,０００人、場合によって１,０００人、ＺＥＲＯホールみたいな、というのを幾つか比較検討したものを、１０年ぐらい前にこの計画を始めるときにつくって比較したことがあるんです。それから、あと、事業の仕方について、事業者が持つのか、公共が持つのか、いろんなパターンがあって、横浜アリーナのように区が貸し出すんだけども、税の負担の部分については公が払うよと。あと、事業について採算性についてはきちっと市民を入れてみたいな、いろんなものがあったはずなので、そういったことを含めると、もう少し根拠のあるものにしてほしいなというふうにこの比較検討は見ていて思いました。なので、もう少し、実際にあるアリーナでどういうふうになってきたのか。視察に行ったアリーナは定期借地だけど、これだけ立派にやっていますよ、こっちのホールは自前で建てて自前でやっていますけど、こんなにできていますよとか、いろいろなパターンがあると思うんですよね。その辺、しっかりと見せていただくということも必要だと思うんですけども、ホールの比較検討についてはいかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　現時点では、我々はこういった形で少し取りまとめさせてもらって、議会でもお示ししているところになります。今後、さらに検討を深めていくに当たりましては、事例の収集だとかも含めて、より根拠を持ったもので御説明できればというふうに考えてございます。

小林ぜんいち委員

　最後に一つだけ聞きます。私は、途中でも言いましたけれども、今の区の計画、定期借地も含めて、どっちつかずの計画では、事業者さんからの手が挙がらないんじゃないのかなと思います。ごめんなさい。これはあくまで私のレベルの話です。私がそういう立場に立ったとしたらという話です。デベロッパーさんではないので、それだけの多くの資料は持っていません。資質も議論もありません。だけど、今、幾つか質疑したこと、それからここに書かれていることだけで言うと、なかなか手が挙がらないんじゃないのかなと。挙げにくいと、挙げたとしても、相当偏った案が出てくるのではないのかなというふうに思います。そうしたとき、区はどこか挙げてよというふうになるのか、それはともかくとして、挙がってこない可能性もあるものをつくっていく、まとめていく、まとめ過ぎていく、萎縮し過ぎていく。前回私も言いましたけど、つまらないものというふうに言葉では言いました。夢のある中野のまちとしてふさわしい、これからの持続可能性のあるまち、歴史をつくっていくものになってほしいということを前回言いましたので、ポピュラーというのは私はそぐわないと。さっきはメタポリズム、新陳代謝のまちという言い方をあえて変えて言いましたけれども、そういうことを区は本当に真剣になって考えているのかどうなのかというところが、手が挙がらなかったときにどうするのという、たらればの話ですけれども、そこまで考えた素案をつくっていかないと、本当の事業性は担保できていかないんじゃないのかなというふうに思うんですけども、いかがでしょうか。

小幡中野駅周辺まちづくり担当部長

　委員お話のとおり、中野駅新北口、中野の顔となる場所について夢のあるものにしていきたいというふうに思っておりますし、先ほど斉藤委員からもありましたけれども、土地の価値をできるだけ高めていきたいということで、ここに導入していく機能ということで整理をしてきているところです。

　一方、お話のとおり、確かに事業採算性というところで、これが実現できるのかというところも見極めていかなければいけないというふうに思っておりますので、引き続き、先ほど課長の答弁にもありましたけれども、事業者ヒアリング等をしながら、見極めていきながら進めていきたいというふうに考えております。

いさ哲郎委員

　順番に聞きます。別紙１、改定骨子のところの２ページ、計画の基本的事項のところに歩行者動線についての図があります。矢印が書いてあるモノクロの図ですね。これをまず最初に聞きたいんですけど、歩行者動線となっていて、駅から矢印が伸びているんですが、駅から一番最初に分かれる線路沿いに西に行く、これは囲町東に向かうデッキですよね。次の税務署跡地に向かう斜めの線もデッキだと思います。その次、セントラルパークイーストに水平に入ってくるこの矢印はデッキですか。それとも地上の横断歩道でしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらにつきましては、ある種デッキレベルで記載しているものになります。建物の施設計画上、デッキ形状なのか、あるいは建物の横を通っていくような、横というか、廊下じゃないですけど、そういうところを通っていくのか、そこについては今後の公募内容によって変わってくるものと思います。

いさ哲郎委員

　そうですか。ここにデッキというのは今まで示されていなかったので、なるほどです。じゃ、どういう形状になるのか、例えばセントラルパークイーストの南側のところ、歩道というか、空間が広くなっている、公開空地が、そこに落っこちてくるようなイメージなんでしょうか。今のところはどうですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　前施行予定者さんの計画の中でも、こういった動線というのが確保された計画でございました。それは例えば建物の中を通るだとか外を通るだとか、様々形態はあったかもしれませんけども、歩行者経路としてはこういうことを実現できるものとなったというふうに認識しています。

いさ哲郎委員

　そうですか。僕があまり認識していなかったらごめんなさいね。

　それで、その次、中野通りを越えて中野五丁目に向かうこの矢印は、地下の駐車場を抜けるところと同時に、歩行者も使う部分も検討が今まであったと思うので、これもデッキということですか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　デッキレベルと来街者とか区民とか歩行者で、いわゆる地下レベルで例えば荷さばきから持ってくるというところを想定したところでございます。

いさ哲郎委員

　もう一回、地上部分もある。地上というのは、デッキレベルもあるんですよね。確認。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　デッキレベルもあったというものでございます。

いさ哲郎委員

　分かりました。ありがとうございます。

　ちなみに、一番奥が中野四丁目新北口西エリアを通って区役所のほうにという計画もあるという線が示されているということですね。

　次なんですが、別紙１の４ページ、基本的な考え方（コンセプト）のところの３番目に「人とみどりをつなぎ、歩いて楽しく安全な都市空間をつくる」とあります。今までも緑を増やす質疑の中で、どこで増やすんだとなったときの一つが再開発の場所だったと思っているんです。ここにも方針としてそれが示されているということになるんですが、じゃ、具体としてどうなっていくのかというところはまだまだ姿が見えません。ここを考えたときに、今ある旧区役所とサンプラザの間の並木、あれを生かしたやり方というのは考えられないかなということなんですけど、今のところはどんな検討ですか。あそこの並木については、伐採してしまうのかどうなのか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　新北口地区の緑化方針というものを令和６年度に定めてございまして、その中で様々な、まずは今ある樹木として残せるものは残していく、どうしても残せないものについては移植を前提として考える、移植が耐えられなくらいであれば材として利用するだとか、様々なものやあるいは緑量の考え方というのをお示ししてございます。現時点ではそれをしっかりと継承しつつ進めていきたいというふうに考えているところになります。

いさ哲郎委員

　今までの使われ方としても、あの場所は通ったらちょっと涼しいし、皆さん使っていたと思うんですよ。何なら、サンプラザが閉じてしまった後もあそこを歩いている人はたくさんいて、やっぱり涼しいなという場所だったと。そういうものこそ緑の価値として残すべきじゃないかなと思って、できる限りあの形状で残すということは検討があってもいいんじゃないかと思うのが一つなんですが、つまり、あのままの形を生かした形で事業者に提案するということは考えられないのかという点です。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　現時点では、区役所のところ、あと、サンプラザのところを一体的に再整備するという考えでございます。ですので、あそこの道路については、少なくとも機能としては失われていくものと考えておりますので、特に中野駅新北口駅前エリアと言われる、骨子で示す１ページ目の赤の着色部分のところにつきましては、一体的な整備を目指すところでございますので、そこにある部分の樹木については、少なくとも移植をせざるを得ないかというふうに思っています。

いさ哲郎委員

　最低限移植にすべきだということは強調しておきたいなというふうに思います。開発する場所によっては例えばなくしてしまう、もしくは今あるものを伐採して同じ本数を植えるから、本数が合っているようなやり方をしている場所もあったと記憶していますが、そうならないようにしていただきたいなと思います。

　３点目なんですが、ホールの機能について、骨子では６ページになるのかな。別添資料もあるということなんですけれども、どっちかといえば別紙３ですよね。先ほどからホールの質疑があるんですけれど、今のこの考え方で全然いいんじゃないかと思うわけなんです。今までもこういうことを求めてきたし、７,０００人規模で使えるアーティストがどれだけいるのかみたいなことも議論があったはずですし、都内にはこの規模のホールが少ないよね、ニーズはあるよねということも議論されてきたので、その方向で今進んでいるということについては僕は歓迎したいなというふうに思います。なのですが、どちらかといえば、今ここでは比較検討の資料の在り方そのものがこれでいいのかなと思う部分があります。というのは、今の検討になっていく一番大きな変更の部分は、ホールの規模というよりは、今までは可変型のアリーナと考えていたわけですよね。それがそうではなくなるわけなんですよ。ここが大事じゃないですか。今まで議会側からも、やれ、ＭＩＣＥだの何だのということで、いろんな機能を使うんだと、形を変形させるんだと言ってきた。でも、それだと音質が犠牲になりますよねと。本来継承すべきは、なぜサンプラザのホールが世界からも選ばれてきたのかといえば、音質だという話もしてきたという点では、そこが可変型ではなくなったというところの変更こそが大きな点だと思うんです。だから、資料にそういうことを表すべきじゃないかなと思うんですが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　そちらの考え方につきましては、前回の委員会報告の中でもお示ししていますし、今回はちょっと絵的なもので別紙３の下の方に書かせてもらっているところではあります。視認性だとかそういったところも含めて、現時点では別紙３の図の左側のところを区としては目指したいというふうに思っているところであります。

いさ哲郎委員

　なので、これは説明資料だから、そこには今までこういうふうに考えていましたよというところは、こう変わったという点で、可変型で何でも使うものから変わったというところは書くべきじゃないかなという気持ちで言っているんですね。せっかくよくなったと僕は思っているので、バンケットなんかは別に設けるというんでしょう。それだったらそれで役割を分ければいいし、そもそも大きなアリーナというのは、都内でほかにも計画があるんですよね。びっくりするほど、あっちもこっちもアリーナをつくろうとしているので、７,０００人規模のほうが明らかにバッティングすると思うし、今の計画で僕はいいと思います。だから、それを正しく伝わるような資料にしてほしいなという気持ちで今聞きました。

　時間がないので、次にいきます。別紙１の１１ページ、一番最後のページかな。エリアマネジメントのことが出てきます。これは８月３日に総会をやっていますよね、エリアプラットフォームの。立ち上げて総会をやってということなんですが、今日報告がないんですよ。それでいいのかなという気持ちで今聞いています。エリアプラットフォームの報告というのは、今回何でなかったんでしょうかね。

増子まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長

　エリアマネジメントについては、エリアプラットフォームの総会を、おっしゃるとおり８月の上旬に行ったところでございます。その前には運営会議をつなげながら、エリアマネジメントの方向性としましては、前回１月に報告をしておるところで、その活動について続けているところでございますので、その一つに今回の総会があったということになりまして、方向については変わらなく活動をしているということになりますので、今回については報告はしなかったということになります。

いさ哲郎委員

　１月に報告したとおっしゃっていますけど、３月３日にエリアプラットフォームの設立決起大会もやっていると思うんです。報告がないんですよ、その間。そうじゃないんじゃないかなと思います。だって、これでエリア連携をして公共空間の使い方を決めていくんでしょう。やっぱりこれは報告すべきだったというふうに思います。

　ついでながら、エリアマネジメントもしくはエリアプラットフォームが成功するかどうかというのは住民参加だというのはずっと言ってきました。今のところ、そこがやっぱり見えてこないんですね。地域住民がどうやってここに加わって公共空間の価値を高めていくのか、どう使っていくのか、そこにかかっていると思うんです。だから、そういう意味でも報告を頂くとともに、ここで議論する必要があったんじゃないかなと思うので、これはぜひ次の議会なりで報告してほしいなと思います。

　次にいきます。最後です。別紙４です。再開発の手法についてのこと、先ほどから議論になっています。定期借地部分というのは、住宅棟というのかな、そういうふうに方向性が出されていて、その中で住宅の投機の規制の話も出てきました。僕もここが気になっています。今、担当さんは、定期借地である場合は相対的に価値が下がるので、投機に向かないということもおっしゃられていたんです。それと同時に、事業者さんも考えていますよねということを言っていたんですけど、ちょっとそれでいいのかなという思いがあります。定期借地にすることで投機に向かないという話は、あくまで権利変換と比してという話だと思うんですよ。つまり、そのものの住宅の価値が十分に高ければ投機の対象になるんじゃないのということじゃなかろうかと思うんです。

　それで、過去の質疑の中でも自治体でやっているところを具体的に出して、議会のほうからも投機規制についての質疑はあったと思うんです。改めて、行政として投機規制の在り方について検討を深めていく必要があるんじゃないかと。少なくとも他の自治体がどういうやり方をやっていてという情報収集だったりというのは必要だと思うんですが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　いわゆる転売対策的なところ、投機的な対策というところにつきましては、昨年７月に千代田区さんが不動産協会に要請したという事実がございますし、他の区でも例えば要綱を定めるなりというところの動きはあるようでございます。

　現時点では、我々としましては、そういったところの動きを見ながら検討すべき事項かなというふうに考えていまして、現時点でこれを要請するだとか何かするだとかというところまでは至っていないのかなと思っております。

いさ哲郎委員

　ほかにも横浜市だとか神戸市だとかいろいろ話が出ていたと思いますし、注視から一歩先に進んでほしいなという思いはあります。やっぱり区民の皆さんの多くの懸念がここだと思うんですよ。タワマンに対する批判というところもここだと思います。今どんどん地価が上がって住めないまちになりつつあるという中で、一方で駅前は高い建物がどんどんできるということで、本当にこれでいいのかという話の批判が出てくるのは当然のことだと思います。これは再開発の事業だから、単純に比べるというのは難しいかもしれませんけれども、少なくとも駅前の区も計画として関わるような事業が投機の対象になるというところについては、もう少し踏み込んで検討いただきたいなと思っていますが、いかがでしょうか。

近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　投機的な対策につきましては、我々の中野駅周辺まちづくりだけじゃなくて、全国的な話にもなっておりますので、住宅部門とも相談しながらというか、どういうことができるのかというのは、検討を深めていければと思っています。

加藤たくま委員長

　ほかにございますか。

　

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　なければ、本報告を終了いたします。

　次に、６番、その他で理事者から何か報告はありますか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　なければ、以上で所管事項の報告を終了いたします。

　次に、審査日程のその他に入ります。

　委員会を暫時休憩いたします。

　

（午後２時２７分）

　

加藤たくま委員長

　委員会を再開します。

　

（午後２時２８分）

　

　休憩中に御確認いただきましたとおり、次回の委員会は第３回定例会中とし急な案件が生じた場合は正副委員長から招集させていただきたいと思いますが、御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　御異議ありませんので、そのように決定いたします。

　以上で本日予定した日程は終了いたしますが、各委員、理事者から何か発言はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

加藤たくま委員長

　以上で本日の建設委員会を散会いたします。

　

（午後２時２９分）