中野区議会中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会〔令和元年１２月６日〕
中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会会議記録
○開会日 令和元年１２月６日
○場所 中野区議会第１委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後２時５８分
○出席委員（１４名）
大内 しんご委員長
いさ 哲郎副委員長
市川 しんたろう委員
渡辺 たけし委員
立石 りお委員
吉田 康一郎委員
木村 広一委員
ひやま 隆委員
いでい 良輔委員
小林 ぜんいち委員
中村 延子委員
平山 英明委員
酒井 たくや委員
長沢 和彦委員
○欠席委員（０名）
○出席説明員
企画部長 高橋 昭彦
企画部企画課長 杉本 兼太郎
企画部財政課長 森 克久
総務部長 海老沢 憲一
新区役所整備担当部長 滝瀬 裕之
総務部総務課長 石濱 良行
総務部用地経理課長 吉沢 健一
総務部施設課長 髙田 班
総務部新区役所整備課長 中村 洋
区民部長 青山 敬一郎
区民部産業観光課長 堀越 恵美子
区民部観光・シティプロモーション担当課長 桜井 安名
区民部文化・国際交流課長 藤永 益次
都市基盤部長 奈良 浩二
都市基盤部都市計画課長 安田 道孝
中野駅周辺まちづくり担当部長 豊川 士朗
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長 松前 友香子
まちづくり推進部中野駅地区担当課長 小幡 一隆
まちづくり推進部中野駅周辺基盤整備担当課長 石原 千鶴
○事務局職員
書記 山口 大輔
書記 遠藤 良太
○委員長署名
審査日程
○議題
中野駅新北口駅前エリアの再整備について
中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について
中野駅周辺地区一体的整備について
都市観光の推進について
○要求資料の提出
１ 中野駅新北口駅前エリア再整備における定期借地権設定について（中野駅新北口駅前エリア担当）
１ 中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画（案）について（中野駅新北口駅前エリア担当）
２ 中野駅西側南北通路・橋上駅舎等事業に係る鉄道事業者との工事の施行に関する協定の締結について（中野駅地区担当）
３ 中野駅周辺地区駐車場地域ルールの検討状況について（中野駅地区担当）
４ 中野駅南口地区まちづくりについて（中野駅周辺地区担当）
５ その他
○その他
委員長
定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会を開会します。
本日の審査日程について御協議したいため、委員会を暫時休憩いたします。
（午後１時００分）
委員長
委員会を再開します。
（午後１時００分）
本日はお手元に配付の審査日程（案）（資料１）のとおりとし、要求資料の提出と所管事項の報告１番は分かれず一括して受けたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ございませんので、そのように進めます。
なお、審査に当たっては、５時を目途に進め、３時ごろ休憩をとりたいと思いますが、よろしいでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
では、議事に入ります。
中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺地区一体的整備について、都市観光の推進についてを一括して議題に供します。
初めに、要求資料の提出ですが、提出のあった資料と所管事項の報告１番が関連しますので、一括して報告を求めます。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それでは、まず、報告でございますけれども、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画（案）について御報告申し上げます（資料２）。
こちらにつきましては建設委員会で報告させていただきましたので、大部分につきましては、報告についてはもう終了とさせていただいて、ポイントの部分だけお伝えしたいと思います。
ということで、１番の区民会議につきましては、これはお読み取りください。
２番の再整備事業計画（素案）に係る意見交換会等につきましてもお読みいただければと思います。こちらについては、別紙１で意見、要望等を取りまとめてございますので、そちらをごらんください。
次に、３番の再整備事業計画（案）についてでございます。
別紙２でございますが、特に、この中で、表現をわかりやすく表現しているという項目、それから、内容について変更している項目がございますが、内容について変更している項目について御案内したいと思います。
１５ページ、１９ページのところでございます。別紙２をお開きください。別紙２の１５ページでございますけれども、４－１、事業手法というところの上から三つ目の丸になります。市街地再開発事業は個人施行を想定し、地権者の了解の上、民間事業者を施行予定者として選定しますということとしております。地権者の、これまでは合意の上というものを、了解の上ということで書いております。合意という場合は法律上の合意ということと混同してしまうということで、現段階では了解ということで表現を変えたものでございます。同じような表記が１９ページにもございますので、そちらについても御確認いただければと思います。
それから、次に、１９ページでございます。民間事業者の公募・選定のところでございますけれども、（３）基本協定の締結のところでございます。この中で、関係権利者との間でという表現が入っておりましたけれども、これを削除いたしました。こちらにつきましては、まず、今回選定いたします施行者と区の間で協定を結ぶ考えでございまして、他の権利者については、そのことを了解してもらった上で事業を進めていくという考えでございます。
それから、次に、１９ページの公募・選定の流れのスケジュールでございます。これまで御案内しておりましたスケジュール、民間事業者の募集要項の公表は２０２０年１月としておりましたけども、これを２月に変更いたしました。これは、今の権利者の了解の手続ですとか、あるいは、審査委員の了解の手続、そうしたものを踏まえて２月という予定になったものでございます。それにあわせまして、提出期限を、６月末となっていたものを７月、それから、審査結果公表を、９月としていたものを１０月ごろということで変更してございます。
次に、戻りまして、今後の予定でございますが、１２月、パブリック・コメント手続の実施、これは１２月４日から開始をしてございます。それから、再整備事業計画については１月に策定をし、２月に募集要項を公表する考えでございます。
以上でございます。
引き続き、資料要求があったものについて御説明をしたいと思います（資料３）。
中野駅新北口駅前エリア再整備における定期借地権設定についてという、そちらのペーパーをごらんください。
まず、定期借地権方式の考え方についてということで示してございます。
定期借地権方式の説明についてはそこに書いてございますので、お読み取りいただければと思います。
今回、本事業につきましては市街地再開発事業で行うということでございますが、定期借地権の設定だけでやるといった場合には、我々としてはなじまないというふうに考えております。この理由でございますが、本事業の目的は、シンボル空間となるまちづくりと新区役所整備財源の確保であり、これを両立させるためには資産の一部の処分が必要でございます。定借による土地と地代の確保を優先させた場合、目標とするまちづくりが成立しない可能性が高い、こうしたことで定借になじまないという考えでございます。
これについては、特に３点掲げてございますが、新区役所整備など必要とする財源を確保できる保証はなく、リスクが高いという考えです。それから、もう１点は、定期借地権による地代収入と建物用途はトレードオフの関係になってしまうということでございます。それから、三つ目は、地権者の資産活用の意向はそれぞれであり、全員で定期借地とする合意形成は困難であるということを考えております。
なお、市街地再開発事業による借地の考えということを示しておりますけれども、権利変換をした場合、基本的には土地は共有、床は区分所有となりますが、仮に土地のみで所有するということの場合は、建物は借地の扱いとなるということでございます。
次に、裏面に、定期借地権を設定した場合の試算ということでお示しをしたものでございます。この試算方法につきましては、土地区画整理事業における従後評価想定額に基づいて、７０年間定期借地権を設定した場合に見込まれる前払地代から既存建築物除却費等を差し引いた受取額を試算したものでございます。地代につきましては土地の時価や土地利用等に応じて変動するということがございますので、拠点施設整備に係る整備・誘導方針による影響を勘案し、固定資産税・都市計画税相当額ということといたしたものでございます。
その下がその結果でございますけれども、区につきましては、前払地代が１５７億円、そこから除却費等２２億円が引かれまして、受取残額は１３５億円。ＭＮ２１につきましては、前払地代が２３３億円、そこからさまざまな経費を引きまして、受取残額は４５億円。新区役所整備費を見ますと、新区役所整備費が２５４億円でございますが、受取残額の合計が１８０億円になるということでございますので、差し引きマイナス７４億円ということになるものでございます。
３枚目は参考で豊島区の事例をつけてございますので、こちらはお読みいただければと思います。
報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
渡辺委員
御報告ありがとうございます。
今回、具体的な数値というものを出していただいたということで、初めて目にした数字、マイナス７４億円ということで定期借地にはそぐわないとの説明をいただいたわけなんですけども、これは、今回の事業スキーム、いわゆるアリーナとかも民設民営とか、そういった今の事業を想定した上で算定した数値ということでよろしいでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この試算のところにもありますように、拠点施設設備に係る整備・誘導方針による影響を勘案しているということはございますけれども、具体的に、ホールが入り、ほかの機能も入って、それで厳密に試算をしたというものではございません。
渡辺委員
厳密に試算したものではないんだけれども、ホールは一応入っているという想定でやっているということでいいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前払地代を出す場合には、建物の用途とか、そういったものを設定した上で評価をしていくということになろうかと思いますけれども、今回はなかなかそこの評価をしていくまでが非常に難しいということでございまして、区として得られるであろう最低限の前払地代ということで、この固定資産税相当額というもので出したものでございます。
渡辺委員
そうしましたら、この金額以下にはならないだろうという数字としてのデータとして認識してよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
最低限ということで、実際のところ、評価でどうなるかはありますけれども、まずは、この金額は確保できるのではないかということでございます。
渡辺委員
あと、土地区画整理事業における従後評価想定額に基づきというふうに記載がされているわけなんですが、要は、今の路線価ではなく、土地区画を整理して道路とかが整備されて土地の価格が上がったであろうということでの前提での試算ということでよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回、この事業の場合は土地区画整理事業をやります。ＵＲ施工でやるということになっておりまして、今、そこから出てきている従後評価の想定額ということで試算をしたものです。
渡辺委員
その想定額は当然今よりも高く設定しているのかなと思うんですけれども、大体どの程度割り増しをしているのかという、その辺をちょっと具体的に、教えられる範囲で教えてもらえますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際、ここに出てきている、例えば区の１３２億円というものは、これは固定資産税の評価額ということではございますが、これのもととなっているのは、区のところの１８９億円という額がその評価額というふうに捉えております。また、ＭＮ２１のほうは２８０億円というものをベースにしております。固定資産税の評価額ということで、おおむね７割ということで計算をしているのが、この１３２億円であったり、１９６億円という数字となっております。
渡辺委員
今聞きたかったのは、要は、今の路線価よりは高くなるであろうことを想定して計算をしているはずですよね、従後なわけですから、土地区画整理をしたわけですから。その差分というか、今の路線価はこれぐらいですと。それを大体これぐらいにして考えて計算をしたと。その辺を聞きたいのですけども。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これは鑑定評価をいろいろ見積もったりして出しているもので、どのくらいというのは非常に難しいところがありますけれども、土地区画整理をすることによって上がる部分というものはございます。ですから、従前の評価よりは上がっているというものでございます。
渡辺委員
わかりました。
あと、これは、容積緩和を伴うような土地開発手法とか、そういったものを想定したものではないですよね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ここで再開発をやる場合は容積緩和なども想定しておりますので、再開発でやる場合はそういった容積の上乗せはあるだろうということでございます。
渡辺委員
ということは、この数字の中身は、容積緩和をしたということを想定して出した数字という認識でよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この土地の上物が何になるかということは想定が難しいということで、今回出している前払地代は、あくまでも固定資産税の相当額ということで出しているものでございます。
渡辺委員
だから、容積緩和というものは入れていないということで、入れているか入れていないかだけ答えてもらっていいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
特に容積緩和とかがあるとかないとかは関係ないと思います。
渡辺委員
わかりました。
そうしましたら、あともう１点ちょっと確認したいのは、期待利回りは何％ぐらいで想定して考えていますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
このところは、実際の土地の評価額からすると、これは１.７％を掛けておりますけれども、土地の評価額に対して１.２％ぐらいになるということになりますので、そのぐらいは見込めるだろうと見込んでございます。
渡辺委員
１.２％は見込めるであろうということは、期待利回りに関しては１.２％という数字を入れて計算したものでよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この計算は固定資産税で出した金額でございますので、特に期待利回りとかということで出したものではございません。
渡辺委員
これもちょっと確認なんですけども、期待利回りゼロ％という、要は数値に入れていないというような認識でよろしいでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
特にそういった期待して上げているものというのではなくて、固定資産税として評価されるものをベースに、それを７０年で前払いで幾らになるかということで出したものでございます。
渡辺委員
期待利回りを入れていないというのがどういうことかというのは、私がいろいろ不動産、専門の方とかからお話を聞いている限り、期待利回りがゼロということは、オーナーが土地を貸すと。必要経費、税金とかいろんな支払うべき、そういったものは最低限、この計算式で言うと、それは地代としていただくけれども、オーナーの利益になる分というものが全く入っていないというような、そういった数字というふうな認識になるわけなんですね。それというのは現実的にあり得るのかなという話なんです。普通、オーナーは、土地を貸すというのは、お金もうけをするために、利益を得るために当然土地を貸すわけであって、それがいわゆる、私が聞いている限りは、標準で２.５％から３％と私は聞いているんですけれども、それぐらいのものを見込んで地代として出すというのが一般的な手法というふうに私は聞いているんですが、それを今回入れていないというのはどういった理由で入れていないのですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区としては、資産活用をしようということで試算をしているものではなくて、我々としては、新区役所の財源ですとか、その他の経費を確保するということが目的でございまして、それをどう確保するかということで計算しておりますから、特にどのぐらいが欲しいということで提示をしたものではございません。
渡辺委員
新区役所整備の費用が欲しいから、捻出したいからということで権利変換するというふうに私は今まで説明を受けてきたんですね。定期借地というのは、それだと見合わないと、今、説明も受けてきたわけなんですけども、そういった資産活用をするつもりもない、土地の地代を上げる努力もしないで、こういった、要はオーナーとしては利益をいただきませんというような形で出すというのは、ちょっと言っていることが矛盾しているように聞こえるんですが、その辺はどういうことなんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回の試算は、実際、定期借地権を設定してどのくらい地代が見込めるかということで出したものであって、区として欲しい額はこれだから、何％にして、これだけ欲しいということで出したものではないということでございます。
それで、これから事業を進める上で、まず最低限見込める額ということで、固定資産税相当額ということで設定をして出したものでございますので、こういった試算の仕方をしたというものでございます。
渡辺委員
最低限の保証というか、そういった価格のデータとして、私はありだとは思います。要は、これ以上、これ以下にはならないだろうと。ただ、定期借地の議論をするのであれば、最低を出すのであれば、せめて、最高とまでは言いませんけども、市場価格のいわゆる何というんですか。でも、最低を出すのだったら、最高も頑張ればこれだけ出せるよというような、そういった数値もやっぱり出してもらわないと、議論というのはできないような気がするんですけども、そういった数字を出してほしいと私は今思っているんですが、その辺はどう考えていますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
出すつもりはございません。
渡辺委員
出さない理由を教えてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
我々は本当に市街地再開発事業で進めようということで考えておりまして、その中で確実な財源を確保するということで進めておりますので、これ以上不確定要素の多い定期借地権の設定で進めるということは考えていないということでございます。
渡辺委員
不確定要素の強いものも何とか努力して頑張って確定要素にしていくのが担当者の仕事なんじゃないかと私は思うんですね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
さまざまな不確定要素というのは、これはまさに、地代が変動しているということもありますし、上物がどんなような建物用途になるか、それによっても全然変わってまいります。我々はまちづくりを進めるということで計画を立てて、ずっとまちづくりを目的として進めてきているものでございます。我々が盛り込みたい、導入をしたい機能、これを入れるということになりますと、これまでやってきた中では再開発が妥当であろうということでございまして、定期借地権だけで進めていくのは非常に危険であろうという考えでございます。
渡辺委員
定期借地権を設定して市街地再開発というような手法も、やろうと思えばできるんですよね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業の中で、仮に土地だけをとった場合、そこは借地ということになりますので、それを定期にするのか普通にするのかはございますけれども、借地という扱いにはなります。
今の事業を進めていくに当たって、権利変換にするか、それとも、土地を手放さないで定期借地という形でやっていくかという、その二つの選択肢をどうするかというような議論というのが、今まで私は抜けていると思っていて、定期借地にこだわってきたところはあるんですね。どれだけ頑張っても、今お話ししたように、リスクが高過ぎると。この事業を進めていく上で、区がこうむる損害というものがあまりにも大きい、高い。やむを得ず権利変換という手法をとらざるを得ないというような、そういったプロセスを経て、議論をした上でそういった結論が出たのであれば、それはいたし方ないというふうに思うんですけれども、土地を持ち続けることというのがどういうことかというのを、改めてやっぱり私は議論すべきだと思うんですね。
例えば、権利変換は、売却ではありませんけども、やっぱり土地を手放すということには変わりはないわけであって、一度手放した土地というのは二度と戻ってこないわけですよ。ところが、定期借地という形で７０年間地代という形でのやり方をするのであれば、７０年後には土地は更地で戻ってくる。そこでもう一回７０年後の人たちが種地としてどう使うか。改めてこういった資金調達というようなこともできるのではないか。売却のほうが確かに定期借地よりかは高い値がついて売れるのは間違いはないんですけれども、大きい目で見た場合、土地を持ち続けたほうがはるかに中野区のための利益になるんじゃないかというような議論というのが一切なされていないのに、ただただ区役所をつくるためだけに、資金が足りない、リスクが高いから権利変換にしますというような、そういったことで駅前の超一等地の土地を手放すという結論というのはあまりにも早過ぎるのではないかと思うんですね。その辺はどう考えていますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この開発は、まさにまちづくりを目的として進めてきたということでございます。仮に土地を手放さないということを前提に進めるとしたら、そういうやり方はあったかと思いますけれども、あくまでもここでのまちづくり、今回、サンプラザのＤＮＡを継承するという言い方をしていますが、そうした機能をここで設けていくこと、それから、周辺の交通環境の改善を図っていくこと、こうしたまちづくりの大きな課題に向けて取り組んでいくという中では、まずは、まちづくりでどんな機能をここに導入していくか、こういったことで検討を進めてきたものでございます。そのまちづくりの目標とするための手法として最適なものとして、市街地再開発事業であると。その中では、権利変換、それから、転出補償ということの中で、我々がもう一つの目的としている新庁舎の財源を確保するということ、それも見込めるということの中では、この事業のスキームで、我々はこの事業として進めることができるだろうという考えでやってきているものでございます。
渡辺委員
その今お話しした内容は、私は別に否定もしていないですし、そのとおりにやればいいと思うんですよ。問題にしているのは、土地を手放すべきか残すべきかという、そういった議論をもっと真剣にやってほしいという話なんですね。今まで、少なくとも私は、総括ですとか一般質問で定借にすべきじゃないかというふうな質問をしてきましたけれども、ただただ区役所を建てる建設費が賄えない、あまりにも定借だとリスクが大き過ぎる、だから権利変換にしましたというような、そういった答えしか返ってきていないから納得していないだけなんです。普通、地方とかいろんな事例を見ますと、通常であれば基金を積み立てて、そして、足りない分は起債をするというようなやり方が一般的でもあるわけですし、そういった選択肢だってあるわけじゃないですか。今回、最低の期待利回りすら入れていないその金額でマイナス７４億円であるならば、ちょっと頑張れば、定期借地権で土地を持ち続けたとしても、十分区役所を建てかえる費用、プラスアルファの金額だってたたき出せるのではないかというような期待すら私は今、持っているんですね。だって、そうじゃないですか。高度利用の容積率緩和とか、そういったものも入れていないわけですから。もちろんリスクはあるかもしれませんけれども、マイナス７４億円であれば、期待利回りを１％載せただけでも恐らくプラスになると思いますよ、これは。そういう計算をちゃんと出してほしいし、その上で、これだけ頑張れば、こういった計算方式であれば、きちんと今の事業の中で定期借地というような選択肢も十分あり得るのではないか。入ってくる事業者が少ないかもしれない。誰も入ってこないとかというような可能性があるのであれば、リサーチをすればいいじゃないですか、いろんな事業者に。そういったことも何もしないで、一生もう手に入ることもないであろう中野区の超一等地の土地を手放すという決断というのは、あまりにも早計過ぎるのではないかというようなことを、私はずっと訴えてきていたんですね。土地を手放すというのは大きな決断だと思うんですよ。しかも、中野サンプラザ、全国で誰でも知っているネームバリューのある超一等地の、これから再開発をしていく、これから大きな大きな価値を生み出すであろうその土地を手放しますという決断は、痛みを伴ってもおかしくないのではないか。泣く泣く頑張って守ろうとしたのだけども守り切れなかった、申しわけありませんというぐらいの大きな土地の価値があるんじゃないかと私は思っているんですが、そういったものが一切感じられないんですね。庁内全体でこういった議論をしたことはあるんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
繰り返しになるかもしれませんけども、やはり、まちづくりをやってきているということでございます。特に、サンプラザについては、サンプラザは平成１６年に取得しましたけれども、これはまちづくりをするために取得をしたものでございます。一旦、今後の新たな再整備の方針を出し、その中で、その機能をこのまま継承していくような計画を出しているということでございますので、サンプラザのまちづくりを進めていくというところの目的は達成をしましたし、その次に継承していきたいということでございます。
民間の活用によって新たな施設をつくるということになりますけれども、決して民間の建物でおしまいということではなくて、やはり、区民の方々にも利用していただけるような施設にしたいと思っておりますし、そういった提案を求めていきたいということでございます。こういったものを今後７０年なり１００年なり、それをつくっていくということが、やはり区民にとって、非常に今後のまちの価値につながってくるものだというふうに思っているところでございます。
渡辺委員
すみませんが、その話はもう何回も聞いたので、部長に聞きたいのですけども、今お話ししたように、駅前の超一等地の区役所、サンプラザの土地を残すべきか手放すべきかという、そういった議論というのは庁内でしっかり行われたでしょうか。行っていなくてもいいんです。どっちか、ちょっと教えてもらっていいですか。
豊川中野駅周辺まちづくり担当部長
土地を持つべきか持たざるべきかに絞った議論はしてございません。それを含めた総合的なまちづくりの手法等については、これはかなり議論をしたところでございます。
渡辺委員
もう最後にしますけれども、今、質疑の中でやっぱり私が感じたことというのは、今回出された資料、まず一つは、最低限の地代しか出していないのであれば、アッパーの数字、最大限、この地を活用して得られる地代というのはどれぐらいになるのかという、いろんな容積率緩和の、そういった要素も取り入れたなどをした、そういった数字をやっぱり出してもらいたい。これは要望です。
あともう一つは、やっぱり、土地を手放すべきか手放さないべきかという、その議論はしっかりと行ってもらいたいです。その上で、その議論をした内容をしっかり提示した上で結論を出してもらいたい。今のままの結論だと到底私は賛同しかねるということだけは申し上げておきます。
以上です。
吉田委員
同じく、定期借地権の問題についてお伺いいたします。
まず、今回、前回の委員会で、私の資料要請に対しまして、委員長をはじめ、同僚議員の皆様に、これを委員会の要求としていただきました御判断に心より感謝を申し上げます。そして、この要請を受けて、今回、この資料、積算を出していただいた区にも感謝も申し上げます。
質問に入ります。
この定期借地権を設定した場合の試算、これはいつつくった数字ですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この試算の数字は、実際、直近の数字でございます。区画整理の従後評価で出しているということもございまして、直近の数字ということでございます。
吉田委員
すみません、直近というのは、平成あるいは令和何年何月ごろですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ことしの１０月から１１月ぐらいということでございます。
吉田委員
そうしますと、他の委員の質問でもございましたけれども、今回、再開発という手法を用いるべきであって、定借という手法はなじまないという判断は、今回の令和元年１０月から１１月に積算したこの根拠以外のどのような数字に基づいて判断をされたのですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回お出ししているこの試算については、今申し上げましたとおり、直近の１０月から１１月でございますけれども、この間、同じような試算、似たような数字になりますけれども、そんなもので試算をしてきたという経緯はございます。ですから、実際、ことしの初めのころ、そのころにもこういったものを行っているところでございます。
吉田委員
この中野駅新北口駅前エリア再整備の検討を始めたのはことしの初めとか、そんなことではなくて、そもそもいつから検討を始めた事業ですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この再整備につきましては、初めに基本構想というものを出しました。これは平成２６年でございます。そのときから具体の検討を進めてきたということでございます。
吉田委員
平成２６年から今に至るまでの間に、再開発という手法と定期借地という手法についての比較考量はいつ行いましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
平成２８年には再整備の実施方針というのをお示ししました。この中で、市街地再開発事業、これで行うことのメリットがあるということもございまして、市街地再開発事業を想定して検討していくということで検討しているものでございます。ただ、並行して、市街地再開発事業とあわせて定期借地とした場合はどうなるのか、こういった試算も行ってきたところでございます。
吉田委員
その間、議会から、定期借地を設定したときの試算について、説明の要求はありましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
質疑の中で、定期借地ということでの質疑もありましたし、その試算がどうなのかということで質問されたこともございます。
吉田委員
今回、この定借の数字は議会に初めて提出されたという説明に変更はございませんか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この数字で出したのは今回が初めてでございます。
吉田委員
それ以外の数字は出したことがあるんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
定期借地権については今回が初めてで、出したことはございません。
吉田委員
つまり、数字を見せずに議会に承認を求めたのですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際、再開発でやるということをお伝えしながら進めておりましたし、その間、特に定期借地権の数字で示すということはしていなかったということでございます。
吉田委員
確認でもう一度聞きますけども、議会から定期借地という方法についての検討も求め、その検討の内容についても求めてきた。そして、区では、この今回提出いただいた資料以外に、似たような数字ではあるけれども、数字は持っていたが、議会から要求があったにもかかわらず資料を出さなかった、こういう理解でよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
一部の議員の方から定期借地権についてはどうかという質疑はございましたが、具体の資料要求という形はなかったというものでございます。
吉田委員
資料要求がなくても、議会から質問があれば答える必要があるのではないですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
その時点での定期借地権の考え方については述べているものでございます。
吉田委員
数字を出すべきであったのではないですかとお聞きしておりますが。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
数字については不確定要素もございますので、お示ししてはいなかったということでございます。
吉田委員
これは同僚議員の皆様にお考えいただきたいのですが、これは議会軽視だと思うんですね。きちんとした数字に基づいて、きちんとした判断材料に基づいて議会に判断を求めないで、数字もなく、こっちがいいと区は思うからこっちに賛成してよと。これは、議会に対する対応として非常に瑕疵があったと。これまでの経緯、判断には、区の不誠実な議会への対応があったと、私はこのように問題提起をいたします。そして内容に入ります。
前払地代、区とＭＮ２１について、それぞれ１５７億円、そして、２３３億円という数字をいただいております。合わせて３９０億円ですね。これについて、前払地代は標準課税相当額掛ける固定資産税・都市計画税標準税率１.７％を７０年分掛けて出していると、こういう認識でよろしいでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この備考に書いてあるとおりで計算で出しているものでございます。
吉田委員
これはおかしいですね。私どもは、この問題を勉強するに当たって、不動産の価値を鑑定する専門の会社あるいは社団法人等にも、事前にいろんなことをお聞きして勉強をしておりますが、定期借地の積算においては、例えば積算法、あるいは取引事例比較法などを使いますけれども、今回はどのような手法を用いて算定いたしましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
固定資産税の相当額ということで出したものでございます。
吉田委員
それはお聞きをしているんですが、我が国において、不動産の取引の前提となる不動産の価格の鑑定、積算には、法定で定められた、あるいは、実際に行われている、学問的にも検討されているさまざまな名称のついた算定方式があります。どの方式に基づいて算定をされましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回は、繰り返しになりますけども、固定資産税相当額としたものでございます。ほかの比較をするという方式で出したものではございません。実際、不動産の取引をする場合には、きちんとした鑑定評価をし、それで、こちらでその数字を持っていく、それによって交渉をしていくという段取りになるかと思いますけれども、今回はまだ、それで何か交渉をしようという数字を出しているものではございませんし、現在、確実に見込めるであろう固定資産税の相当額ということで出したものでございます。
吉田委員
今の御説明をお聞きすると、不動産取引などの鑑定で通常使われる積算方式を使っていないという認識でよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
さまざまな評価方法はございますけれども、きちんとした鑑定評価をしていたものをベースにした試算ではございません。
吉田委員
中野駅、駅前、区役所並びにサンプラザ、中野区が持っている、あるいは、中野区の関係１００％子会社が持っている土地、中野区が持っている土地としては最重要、最も貴重な財産であると思います。これの再開発をするときに、今おっしゃったような、きちんとした評価を行わずに、その数字を議会に示すということでよろしいのですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでお示ししてきた数字というのは、この再整備事業計画にもございますけれども、従前評価額として出していたものでございます。こちらについては路線価をベースとして試算をしておりますし、こういった数字をベースに事業を進めていくという考え方をお示ししたものでございます。
吉田委員
きちんと質問に沿ったお答えではないと思うんですけれども、私はきちんと、我が国において、不動産取引において、きちんと契約の裏付けとなるような鑑定をまずしっかり行って、それに基づいて定期借地の是非を検討し、それを議会に対しても誠実に説明する必要があると思うんですけれども、そのような認識はお持ちじゃないんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際、取引をするとなりましたら、それなりの評価をしていくということではございますけれども、まだここで何か取引をするための数字で出した試算ではございませんし、事業を進めるためにどう判断していくかというところで試算をしたものでございます。
吉田委員
事業を進める上で、個人のポケットマネー、プライベートマネーではなくて、区民の税金でもって、再開発の手法を使うか、定期借地という手法を使うか、これは区民全体の利害を決めるものですから、精緻な積算、議論が必要であります。
そして、この前払地代について、土地に係る税相当額を充てるという考え方は受け入れられません。妥当な積算根拠にはなり得ません。ちなみに、これは区が出した数字ですか。それとも、例えば、ＵＲですとか、少しでも不動産に目鼻のきくというか、経験者が積算した数字ですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これは、ＵＲに委託をしている関係もございまして、ＵＲが出した数字でございます。
吉田委員
ＵＲが出した数字を区で積算したのではなくて、議会に出す数字ですよと言って、これ全体がＵＲが積算したものですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中身についてはＵＲが全て把握しているということではございませんけれども、特に、前払地代のベースになる金額ですとか、その他について、ＵＲが算出をして試算をした数字を使っているものでございます。
吉田委員
正確にお聞きをしますね。この前払地代１５７億円及び２３３億円をＵＲが出したのか、ＵＲが出した土地の価値を区として税の税率を掛けてこの数字を出したのか、どちらかなんですが、どちらか、お答えください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ここでいう標準課税相当額というその数字そのものはＵＲが試算をした額でございます。１.７％というのは、これは、固定資産税、都市計画税の標準税率として決まっているものでございますので、１.７％を掛けた額です。それが年間で見込まれる固定資産税の額になるだろうということでございまして、それに７０年を掛けたというだけでございます。
吉田委員
質問をより細かくします。ＵＲが前払地代としてこの算式を充てるのが妥当だと、そういう認識で区に示したものなのか、ＵＲは積算根拠の土地の価格を区に示し、それに基づいて土地に関する税率を前払地代として相当額として考えるというのはＵＲの考えなのか、区の考えなのかをお聞きしているんです。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こういった前払地代を想定する試算をする中で、こういった固定資産税相当額というものを一つの目安にする場合もありますし、これまで委員がおっしゃったようなさまざまな評価方法によって出す場合もあると。今回について確実に我々が申し上げられる数字としては固定資産税相当額であろうということで、この数字を示したものでございます。
吉田委員
その判断をＵＲがしたんですか、区がしたんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区が判断したものでございます。
吉田委員
ありがとうございます。ＵＲであればこのような数字は出してきません。
基本的な不動産の定期借地の前払地代の査定というのは、まず、こういういろんな所与の条件が流動的な場合は、積算法を使います。そして、年額地代を求めます。そして、その年額地代を求めたものに、７０年の定借などの場合は、複利年金現価率というのを加味することによって、７０年で支払ったときの割引率とか、そんなものを勘案します。そして、積算法によって求める地代は、基礎価格、ここでいう価格ではなくて、基礎価格に期待利回りを乗じて純地代を求めた上で、さらに必要諸経費、公租公課を加算して求めます。ここで、地価の税率、１.７％に７０年を掛けたもの、これは、必要諸経費の公租公課の部分だけを載っけているんですよ。つまり、今回の想定は、期待利回りはゼロだと、こういう想定であります。別に期待利回りがゼロであるからいいとかいけないとかを言っているのではなくて、それが妥当か妥当でないかということが問題なんです。別に、もうけるために期待利回りを上げろと言っているのではなくて、想定をされるのがゼロ％かゼロ％じゃないかといえば、普通、ゼロ％ではないのです。普通は、期待利回りは、他の委員からもお話がありましたが、２.５から、あるいは３.５、こういう利率、期待利回りを想定します。これを、例えば、今回の積算、今、一生懸命手計算で計算しましたけれども、この前提で０.５期待利回りがあれば、それだけで１１４億円地代が上がるんです。ここでマイナスは７４億円じゃないですか。期待利回りが０.５、１でもない、１.５でもない、０.５だけ期待利回りがあれば、この今回足りないと言われている７４億円を上回る、ざっくりと１１４億円の前払地代が出てくるんです。この計算は合っているか、合っていないか、教えてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
その計算が合っているかどうかはちょっと何とも言えませんけれども、我々が今回お出ししたのは、そういった変動の要素を見込むのが非常に難しいと。最低限、今御案内にあったとおり、公租公課の額であることに違いはございませんけれども、そこについては見込めるということでお示しをしたものでございます。実際、上物の建物の用途、それによっても大きく変動するものでございますし、そこで実際何％に設定するのが妥当かというところの判断も非常に難しいものでございます。我々が事業を進めていく上では、こういった数字をベースに進めていくのがよいのではないかということで、今回、試算をしたものでございます。
吉田委員
これは、再確認で、他の委員もしましたけども、これ以下はないだろうという数字が、今回区が提出していただいた数字なんですよね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
最低限確保できる額であろうということでお示しをしました。
吉田委員
それであれば、私はこの数字を見て、逆に、いろいろ従前、先輩議員の方々から、サンプラの土地のいろいろ難しいところ、それから、１００％子会社から例えば区に所有権を移すといっても、巨額の税金をとられますよと。これは全部入り込んでいますよ、この数値の中に。借入金返済充当額４３億円、評価益課税分９４億円、それから除却費、それぞれ２２億円と５１億円。これまで議会が、数字が出てこない中でいろいろと心配して、定借とか、そういうほかの方法だと、区が言うようにお金が足りないだろうから、どうぞ、区の言うとおり、数字も見せてくれないけれども、再開発でいきましょうと区を信頼して、これまでずっとゴーサインを出し続けてきた。しかし、やっぱり数字が出てこないのはおかしいと。今、議会の皆様の御判断で数字を出してもらった。出てきた数字はこれであった。期待利回りはゼロでも７４億円。７４億円というお金を工面するためにサンプラと区役所の土地を売ってしまうという判断と、これを定借で、前払地代でも、前払地代じゃなくてもいいですよ。今回の区役所の金額２５４億円というのは、先に起債をして、それから、基金のお金も入れて、先に建設費を出すわけですよね。それで、後から再開発のお金でもって後から返済していくというスキームでしょうから、今回は起債をしないわけでもない。基金のお金を入れないわけでもない。その金額７４億円、この一番ひどい数字でも、頑張るだけで、区の、あるいは、区の子会社の土地を、今回は処分しないで、将来いつでも処分できる、財産として保持し続けることができる、この判断の数字を本日まで出してこなかったことに、そして、その中でどんどん既成事実だけが進んでいったことに、大変に私は残念な思いを持っていますけれども、残念で済まさないで、ここできちんと基礎から、何が一番区民のためになるか。他の委員からもありましたけれども、本当に今回、区有地を処分してしまっていいのか、一部でも全部でも処分してしまっていいのか、これをもう一回立ちどまって考える必要があると思います。
そして、時間をとっておりますけれども、もう１点申し上げますが、今回の再開発事業、これに定借の手法を今後取り入れていけるスキーム的な可能性はありますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほどもちょっと申し上げましたけども、土地ということで権利を持った場合は借地ということにありますので、そこに定期とするか普通の借地にするかはありますが、借地ということにはなるものでございます。
吉田委員
今回、区がどういう数字が出てくるかがわからなかったものですから、ある議員が有志を募って、私も参加して、独立の第三者で専門性のある大きな不動産鑑定ができる会社に、今回の事業の評価、試算というのをお願いして、近日、きょうに本当は間に合うのがよかったのですが、出てくる予定でございます。今回の数字は私は認められません。きちんと期待利回りを、どのような不動産鑑定の評価法かをきちんと明示しつつ、それに基づいて、期待利回りがゼロではなくて、０.５ということもなくて、１％か２％は普通は想定するんですけれども、そういうきちんと適切な定期借地権設定についての試算を行っていただいて、それであれば、区の判断も議会の判断も区長の判断も変わる可能性があるのではないかと、このように問題提起をいたしまして、本日はその数字が出てきておりませんので、ぜひ定期借地の真剣な検討をお願いして、何か答弁があれば答弁をください。
基本的には、今回の計画でお示ししたとおり市街地再開発事業でやっていきますけれども、残った権利変換の権利分ですね。そこの取り扱いの中での借地、土地で持った場合の検討ということは、今後していく必要があるというふうに思っています。そういった中で、土地の権利の持ち方は、そんなことでの検討はしていきたいというふうに思っております。
長沢委員
ちょっと１点だけ教えてください。
区民会議のところで、主な意見の最後に出ている、民間事業者公募に当たっては、１者のみの応募の場合は再公募としというんだけども、この考え方は、今、区としては、１者だけでも、これはそのまま実行するというお考えなんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、検討中ではございますけれども、１者しか出なかった場合は、その時点で中止する考えでございます。
長沢委員
ありがとうございます。
それで、資料要求として出てきました定期借地の方法の考え方、伺います。
本事業が定借になじまない理由ということで３点挙げられているんだけど、最初に、最後のを聞きますね。地権者の資産活用の意向はそれぞれであり、全員で定期借地とする合意形成は困難であるとあります。５者のところなんだけど、ＭＮ２１や土地開発公社は、言ってみれば、ここにも書いてあるように国と東京都というところなので、言ってみれば、ここでの合意形成を図る上で、他者というところで言えば、現実問題としては国と東京都だと思うんです。ところが、ここで、現時点で施設配置や資産活用は未定だとしているね。未定としながら、なぜ定期借地とする合意形成は困難かという、これは一見矛盾するんだけども。つまり、区は、先ほど来言っているように、定借の考え方で進めるあれはなかったと。もちろん、仮定においては定借ということも一応検討というか、議論の俎上には上がってきたけども、資産の活用云々、あるいはまちづくり云々で、これが１点目、２点目のところだと思うんだけども、こういう考えをもとに定借という考え方はないというところから、現実には合意形成を図る上での、つまり、そういう働きかけのあるのはやっていない、そういうふうに見ていいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この間、ほかの地権者にも働きかけをしてきております。それで、基本的には、ここのまちづくりについて協力をしてほしい。それから、市街地再開発事業を想定しているということについては了解をしてほしいということで投げかけているところでございます。そちらについては基本的には了解をしてくださっているというところでございます。ただ、市街地再開発事業をやっていく中で、権利変換をするのか、転出補償をするのかという意向、そういったことについては現段階では未定であるということでございます。
長沢委員
そうしますと、市街地再開発のお考えは、もう既に区としてはお持ちだったし、そういう意味では、国や東京都に対してそのお考えは伝え、おおむね了解を得てきた。しかしながら、今おっしゃった、権利変換をするのか、転出というのがあるのか、そういうところで、まだそちらは国や東京都も決まっていませんよということをここで言っていると。
改めて、他の委員が言ったように、定期借地での考え方というのを仮にというのは、要するに、仮に中野区自身がその判断をした場合においては、これはまさにこれからの合意形成にあるのではないかと思うんですね。そういう意味では、これは難しい、困難であるというのを、単純にこういうふうに書いているけども、これはまさに区の姿勢というか。もちろん、持たれている権利者の考え方はあると思いますよ。しかしながら、今のお話だと、それ自身はしていないわけだから、場合によっては、そのことによって合意形成を図るということは、これは現実的には可能だというふうにも思えるんですけど、その点はいかがですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまで再開発ということでお話ししてきているのがございます。やはり、市街地再開発事業が都市再開発法に基づく事業であるということ、それによってみずからの権利が保全をされているというところでは国、東京都も一定の理解を示しているということでございますが、これが、仮に市街地再開発ではなくて定期借地権設定だけということになりますと、任意の土地の取引にもなりますので、また別の判断にもなってくるかというふうには思っております。そういった点で、定期借地権を設定するということだけで進めていくということについては、合意形成については成り立つことはあるかもしれませんけれども、非常に時間がかかるだろうというふうに思っております。
このまま市街地再開発でと、きょうも案という形でお示しをしていただいているから、そういう意味では、合意形成の、これからもし仮に定借ということになれば、言ってみれば考え方、ちょっとこの後聞きますけど、事を大もとから変えていくような話でもあるから、その手法としては。ですから、そういうところでは確かに時間はかかっていくのだろうと、そういうところかなと思っております。
中身を聞きますけども、２ページ目のところの、いろいろ試算のことについては他の委員の皆さんがいっぱいやられたので、私はそれ以上聞くこともないんですが、一つだけちょっと確認させてほしいんですね。ＭＮ２１の除却費というのが出ています。こんなにかかっちゃうのかと思う。これも考え方の一つかなと思っていますけど、これはだから、こっちは総務のほうに聞かないといけないのかもしれない。これはもともと、厚生労働省の雇用・能力開発機構から中野区が、有償でしたけど譲渡をされる。その際の要件として、この除却費、解体費というのかな。除却費についてはどういう扱いだったんですか。
石濱総務部総務課長
除却経費につきましては、何ら条件はございません。
長沢委員
そうすると、これを新たに壊す際には中野区の側で支出をしなければならない、そういう性格のものだということでいいですか。
石濱総務部総務課長
条件はございませんので、そういうことになると思います。
長沢委員
それで、言ってみれば、この開発問題のところで、先ほど来、課長も言われたように、一つは、区が求めているというか、これまで積み重ねてきて、そういうまちづくりにしていくのだと。その一つとして、全体のような、グランドデザインなんかもありますけど、区役所、サンプラザ、駅前の新北口エリアについては、そういう構想がまず一つありますよと。もう一つは、新しい区役所の財源をここで生み出すのだと。この二つが両方ともかなわないとならない。それには市街地再開発の手法がよろしいだろうと、そういう話です。
先ほどのいわゆる財源の問題については、出していただいたのは、言ってみれば最低限。その考え方自身は、僕は、最低限のものとして動くものだからと。だから、これが本当に定期借地を進めていくというものになれば、区自身の姿勢をやっぱり変えていかなくちゃいけない。やっぱりそこの判断になるとは思っているんです。
その判断の一つになるのは、もう一つの側面である、まちづくりをどうするのかという話なんです。まちづくりのところに行くと、結局、定借にしちゃうと、区が考えているような、今は素案とか、その前のまちづくり方針とかで出した、それ自身がかなわなくなるのではないかと、そういうお話だと思うんです。じゃあ、実際に、方針そのものは、改めて問いたいんだけども、区としては要するに、商業が入ります。業務が入ります。住宅が入ります。ホテルなんかもあったのかな。言ってみれば、当初はアリーナという言い方をしていたけど、ホールでもいいです。そういったものもあります。もちろん公共的なという施設。ただ、ここのことだけで言えば、広場とかそういうものもあるんだけども、そこはある意味では規模に応じた形で一定の拠出をしていくような形になっているから、そこは少し度外視してもいいかもしれないが、いずれにしても、じゃあ、どういった規模で、あるいは、どういったそれが入っていくかということなんだけど、それは、まさに定借にしてしまうと、ある意味ではそこの事業者にもうお任せになってしまって、いろいろそこに条件をつけてしまうと、当然ながらそれは定借のお金、要するに、前払いでも何でもいいんだけど、そういったものも下がっていく、そういうリスクはあるという話だったんですね。これを両方とも成り立たせる。だからやっぱり、どうしたって一定の基準のところの、先ほどお二人がやられたけども、要するに、期待利回りとか、０.５で幾つというお話もありましたけど、そういうものを一定出していかなければ、本当の意味で財政、費用がどのくらいかかるのか、どれぐらいここで出てくるのかというのはわからない話じゃないかなと思うんです。
そうなったときに、言ってみれば、もっと交渉してというか、区の考え方をちゃんと示しながら、そういったものを取り入れていくということも可能じゃないかと思うんだけども、先ほどのを聞いていると、もうとにかくこれはないんだというところから始まっているものだから、そういう議論になっちゃうのかなと思っているんだけど、少しその辺は、もし定借でというところで、当然ながら区役所の、僕も、それはここで出さないとならないというぐらいに思っていますよ。でも、同時にまちづくり云々というところであったって、まだまだそれは議論の余地はあるのではないかと思っていますけど、いかがですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
まちづくりを目的としてやっていくこと、それから、新区役所の整備の財源を確保すること、これを大きな目的ということで進めてまいりました。それによる手法として市街地再開発事業でやると。これはもう繰り返しになりますけども、そういった事業ということでございます。
あと、やはり、残った権利分、それをどのぐらい確保していくのかということであるとか、それをどう活用していくのか、そのあたりが今後の検討のところだというふうに考えています。
長沢委員
本会議の場でも、これは質問というか、触れさせてもらいましたけど、例えば、今の５,０００から７,０００でしたか、規模のとか。それだって、区民会議や、あるいは、この一覧の意見のあれなんかを見ていても、決して納得はしていないんですよね。どこかのところで区が判断していくというのは当然あると思うんですけど、こういう計画事業というのは。だけど、今改めてこういった、もう本当に大きく言えばその二つだと思っているので、この二つ自身を両立させていくというところでは、片方では今さらみたいなところの御意見もあるかもしれないけど、しかしながら、例えば、さっきの変更をするという事業者の募集についても、これをもっとおくらせて、もっと議論をする、時間をかける、そういうことで進めていったっていいんじゃないかと思う。なぜならば、これは最後の質問のあれにしますけど、何でここを急がなくちゃいけないのかというところがあるんだけど。これは何か急がなくちゃいけない理由はあるんですか。これは、例えば１年ぐらい時間がおくれたら、一体どういうリスクというか、どういう問題が発生することになるんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ここの整備は駅前広場の整備と一体的に進めていくものでもございますし、駅は仮にこのまま整備を進めたとしても、駅前広場周辺の整備が追いつかないということでは、このまちの不便な状況が続いていくということもございます。できるだけ早くこのまちをつくり上げて、活動しやすいまちにしていくというのが我々の使命であるというふうに考えております。
長沢委員
この後、御報告になると思いますけど、西側の南北の自由通路ね。ここはここの開発よりもおくれたらまずいんですよ、絶対に。だけど、そっちは先に置いていても、こちらはおくれても、それは行く行くはできるんですよというふうになれば、そんなに大きな問題にならないというふうに思っています。
ごめんなさい、最後と言ったけど、もう１点、最後にこれだけ聞かせてください。今、区が考えている市街地再開発を進めていくという場合は、議会において何らかの議決の案件ということになりますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
資産の処分、財産の処分が絡む話ですので、いずれかの段階で議会の議決が必要な部分だと考えております。
平山委員
すみません、何点か伺います。
先ほどからいろいろなお話が出ていますけど、最終的に区が権利変換でいこうと意思決定をされた。これはどういう場面でいつになりますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回、素案という形でお示ししましたけど、その前に、考え方ということで２定にお出ししましたが、その時点でこれでいきましょうという考えをお示ししたものでございます。
平山委員
要するに、今年度に入って正式に意思決定をされたと。意思決定をするというのは、それなりに手続が必要なわけですよね。どういう手続をとられたのですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
まちづくりの会議を進めておりまして、その中で、その考え方、あるいは素案、これについて、区の報告はこれで示していこうということで決定したものでございます。
平山委員
まちづくりの会議の中心者は誰ですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区長をはじめ、区の幹部で構成されている会議でございます。
平山委員
それで、先ほど答弁で気になる答弁があったんですけど、いろんな手法を考える云々という中で、これから市街地再開発事業としてやっていきますと。権利変換でやっていきますと。その選択の大きな部分の中に、権利をどれだけ残して所有して、それをどのように使っていくかというような御答弁をされていたんですね。そういうことは御報告いただいているものに書いてありましたか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回の示した事業計画の中では１７ページになりますけれども、権利変換により保有する資産については、今後の計画・調整の過程で公的資産の有効活用や公共施設の適正配置の観点から総合的に判断するものとし、土地のみでの所有も視野に入れて検討していきますというふうに示しているところでございます。
平山委員
土地のみでの所有も検討すると書いてあるわけじゃないですか。だけども、先ほどの御答弁では、あたかも決まっているような答弁をされていたんじゃないかなというふうに聞こえたので、ちょっとどうかなと思ったことと、そこが、今回、いわゆる権利変換という手法をとった要因の一つでもあるんですよというふうにおっしゃるのであれば、だったら、権利変換後、どういうふうに活用するかということに対してももう少し具体の説明というか。具体の説明ではないですね。そこについての区の考え方というものももっと明確にお示しをいただかないと、なかなか難しいなというふうに、答弁を聞いていると非常に不安を覚えちゃうんですよ。いやいや、それはこれからの話で、土地所有だけという場合もあり得るんですよと。だけど、いや、今回、権利変換という手法をとった一つの大きな理由は、あそこのいわゆる権利床をどう活用するか。区民にも云々なんということまでおっしゃっていましたからね。というような答弁が出てきちゃうと、おやおやと思っちゃうんですよ。お尋ねしている意味はわかりますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほどの答弁も活用という言い方をしましたけども、基本的には、土地のみで持った場合、あるいは床も活用した場合という、両方を含んだものでございます。これは今回の一般質問の中でもお答えしたことだと思っていますけども、そういったことがございます。区民云々というところは、この施設そのものが、単純に民間の方だけが利用する施設ということではなくて、一般の区民の方も、買い物であったり、さまざまな用途で楽しまれる空間になるということを含めて、区民にも親しまれる施設ということで表現したものでございます。
平山委員
わかりました。それであればそれでいいんですけど、何かさっきの答弁を聞いているとそういうふうには聞こえなくて、何か心の底にしまっているものが思わずぽろっと出ちゃったというのであれば、ちょっと聞き捨てならないなと思ったので伺いました。
次に行きます。このつくっていただいた資料のいろんな額が記載してある部分の、ＭＮ２１の評価益課税分というのがあるじゃないですか。これについて具体的に教えていただけますか。一応説明も書いてあるんですけどね。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これは、備考のところで評価益課税分の計算式が入ってございます。時価というのは、これは現在の土地の評価額。それから、簿価というのはサンプラザを取得したときの簿価で、それは変更してございませんので、それの簿価と、時価と簿価の差が評価益ということになります。それに法人税がかかってまいりますので、そこは４０％で見るとこんな金額になりますよということです。
平山委員
これは定借の場合のみ発生するんですか。それとも、権利変換の場合でも発生するんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
権利変換でそのまま持ち続けるとすればその権利は引き継がれますけれども、転出補償ということで現金を得た場合、それの場合は、またちょっと計算としては違うかもしれませんが、何らかの課税は発生するというものでございます。
平山委員
今まで議会に提出された資料の中で、転出補償というものを当然想定されている。でも、まだ具体的ことが決まっていないので、何ともあれかもしれないですけど、この評価益課税分について示されたことはありますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ここについてはその他の経費ということで、課税を想定していますということでお示ししています。
平山委員
だから、積極的な資料に対してはぼやかしてしまって、消極的な資料に対しては、いやいや、これは実はこんな新しい税金がかかるんですよというような、こういう書き方というのはどうかなと思ったものですから、ぜひ、今後示されるものの中でも、想定できるものはきちんと入れてくださいよ。そういったものがかかるんじゃないかというふうには思っていましたけども、こうやって具体的に示されたのは初めてなんですね。じゃあ、仮に、２５４億円分を転出補償として得た場合というのは、当然シミュレーションができるわけでしょう。そうでないと、先ほど来出ているような、いわゆる報告に誠実性を少し欠くなんということをこれからも言われかねないような事態になると思いますので、そこは大丈夫ですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今後、事業化を進めていくということになりますと、具体の内容もお示ししながら御理解いただきたいなというふうに思っておりますので、こういった対応をしていきたいというふうに思っています。
平山委員
それと、もう一つだけ。先ほど、長沢委員の御質問の中で、今後議会として意思決定をする場面というときに、御答弁をされていたんですが、ということは、来年度予算とかなんとか、そういったもの──まだ事前審査をするわけじゃないですけど、──には、全く、例えば土地の活用の仕方というのは影響してこないのか。要は、今、区が進めようとしている方式なのか。あるいは定借にするのか。例えば、定借にするということも検討をすることになるのかどうかはわかりませんよ。でも、そうでなかった場合、現状どおり進めていくとなった場合に、当然、来年度の中でもまちづくり関係の予算というのが出てくると思うんですけど、そういったものには全く影響しないんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
すぐに来年資産が動くということではございませんで、市街地再開発でということになりますと、権利変換というのが一つのポイントになりますので、それまでの間ということになります。その適切な時期がいつなのかというのは、もうちょっと見きわめていきたいというものでございます。
酒井委員
ありがとうございます。
まず、先ほどの平山委員の質問にもあったんですが、評価益課税分、こちらが定期借地であった場合の課税分だと思うんですけれども、これは転出補償をした場合と大きく変わりますか。僕はそんなに変わらないのかなというふうな理解だったんですが、大きく変わりますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
転出をする者においても、対象となるものが違うかもしれませんけれども、評価は、今回、定借の場合は土地の評価ということもありますが、そのほかの評価の部分も入ってくるということもございますので、大きくは違わないかもしれませんけども、相当の額の課税はあるだろうというふうに見込んでいます。
酒井委員
まちづくり中野２１でずっとその土地を持つという考えというのは恐らくないんだと思うので、そういう中では、処分をした際に何らかの税がかかって、一定程度この金額で同じなんだろうというふうなことだと思うんですけれども、それで、今回、定借でこのような数字を出していただきました。固定資産税の相当分であって、最低限だと思っておるんですけれども、他方、不動産の売却だとか鑑定額だとかだと、さまざまな積算方法があるんだと思うんですね。例えば収益還元法であったり、土地残余法だとか、いろいろありますよね。
それは置いておいて、今回見せていただいた資料だと、除却費が２２億円ですね。もちろん、定借の場合は更地にして貸さなきゃなりませんから。ＭＮのほうの除却費５１億円、それから、評価益課税分９４億円、それから、サンプラ購入の際の借り入れがありますね。それが４３億円、これが必要ですよ。それとあわせて、区役所の財源を捻出するんだと。それを足し上げると４６２億円程度が必要になってくると思っているんです。
先ほど来、定借でこの金額を捻出できるのかというふうな議論があったかと思うんです。だけど、大切なのは、他方、中野区としてサンプラザを取得して、その後に区役所、サンプラザ、この中野駅周辺をどのようにまちづくりをしていくのか、そういう中でまちづくりグランドデザインVer.３ができていますね。それから、さまざまなまちづくりの方針を固めていって、そして今回、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画というのが出てきています。その中には、中野駅の駅前の一番の好立地が、今後サンプラザと区役所がなくなった中でどのような機能を誘致するのか、どのような機能がこの中野の駅前の拠点に必要なのかということで議論が練り上げられてきたんだと思います。そこには、アリーナであったり、それから、バンケットであったり、それから、ホテルであったりというのがあるんです。そう考えると、僕は、定借で４６２億円というのは、さまざまな計算方式では、出る方法もあるんだろうと思うんですよ。あるんだろうと。ただ、中野区がこれまでまちづくりで考えてきたこの考え、アリーナがあって、バンケットがあって、ホテル、さまざまな区がまちづくりを考えてこのような施設を誘致したいというものに制約をつけると、そのあたりがすごく難しくなってこないのかなというところを感じているんですけれども、その辺をちょっとわかりやすく教えてください。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ただいま御指摘いただいたところは、今回のなじまない理由のところになりますけれども、定借による地代収入と建物用途はトレードオフの関係になるというところでございます。地代収入を優先すると施設・機能の誘導が成立しない可能性があるということが考えられるところでございます。今御案内のとおり、ホールとか宴会場、これらは民間からしてみても収益性の低い施設ということでございますので、やはりそれは地代の評価に影響するということでございます。ただ、我々は、ホールや宴会場、そういった機能を誘導したいということをまず優先としているということもございますので、その点でなかなか地代収入を見込むまでのものには難しいなというふうに考えています。
酒井委員
もう最後にします。
それで、例えば、定期借地でやりますと、土地をずっと未来にも残していくことができるんですね。７０年というふうな数字があって、７０年後にどう残せるか。それが残せて、そのときの住民、もしくは首長、議会の判断でさまざまな用途ができればいいでしょうと、それは思います。他方、やはり、区の考える、先ほど来申し上げましたグランドデザインから練り上げてきて、このまちづくりのところのホテル機能であったりバンケット、それから、アリーナのところ、このところが誘致できないのであれば、そこが非常に難しいと思うんですね。今委員会でも資料要求もさせていただいて、さまざまな議論がある中で、そのあたりがやっぱりもう少し説明をしていただけると、私なんかはもう少しすとんと落ちてくるんですけれども、アリーナという不確定な要素のところの部分でどういう事業者が参入するのかだとか、先ほどおっしゃっていましたホテル・バンケット機能は収益性が低い、そのあたりがやっぱり定借に向いていないところがある。それから、うちらのまちづくりのこれまでというところだと思うんですけれども、要するに、まとめますと、最終的にそのあたりがやっぱりひっかかってくるんだというのをちょっと。もう少し詳しく、改めて最後にお尋ねしたいと思います。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際、ホール、宴会場、これは必須のものと考えていますので。ただ、民間のヒアリングなど、これは、事業協力者だけでなくて、ほかの事業者にもヒアリングをしたという中では、非常に民間でそれを所有するということの厳しさというのは聞いているところでございます。仮にそうなったときには、やはり地代に影響してくるだろうというふうになります。
今回、豊島区の事例をお示ししていますけれども、豊島区ではそれなりの定期借地の前払地代を得ている部分はありますが、一方で、これは、区がホールの部分を取得しているということもございます。そうした中で、豊島区としては見込んでいたであろう前払地代が確保できたということだとは思っています。
我々もこれから事業を進めていって、必要な額を確保していきたいという中では、やはり市街地再開発事業で確実に得ていく、それで、事業もおくらせないということで進めていくことが非常に重要だというふうに思っておりますので、今回の計画に従った事業の推進を図っていきたいという考えでございます。
酒井委員
最後にします。すみません。
さまざまな考えがあって、単純に、先ほど申し上げたとおり、もしも全ての費用が捻出できて、それから区の考えるまちづくりが誘致できて、それで土地を持つことができれば万々歳なんだろうと思っています。そのあたりが非常に難しいのであるならば、やはり、今後のプロポーザルに向けて、そういったところも、ぜひ数値も出せるところでは出していただきたいとも思っておりますので。やっぱり、皆が理解した中で、この中野区の一番大きなプロジェクトを議会全体でも理解をした中で進むことが大切だとも思っておりますので、引き続きのできる範囲での情報の提供をお願いして、意見とさせていただきます。
立石委員
定期借地権の設定についての２ページ目の資料で、区役所の除却、あるいは、サンプラザの除却や税金の金額が示されているわけですけども、１ページ目のところに、市街地再開発事業であれば利用できる補助金が、今回、定借の場合は使えないとありますが、市街地再開発事業の場合に、こういった除却費等に係る費用のうち、どの程度補助金で賄えるのでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業ですと、地権者そのものが負担ということではなく、市街地再開発事業の施行者がその費用を負担するということでございます。それで、そのうちの解体費につきましては補助金の対象になる部分でございますので、その対象経費について補助金が見込めるということでございます。
立石委員
ありがとうございます。
それと、先ほどの長沢委員の質問の中で、議決のタイミングはいつかということで、資産の処分にかかわるタイミングだというお話がございましたが、具体的に整備計画（案）の中で示されている先行のスケジュールのフローです。１９ページの公募・選定の流れのところの具体的にどの部分にかかわるのでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際に資産が動くのは、２０２３年、権利変換計画の認可のところですね。ここが一つの大きなポイントであろうというところです。ですから、その前に、どのタイミングがよいか。これは他の事例等も見ながら考えていきたいと思いますが、こういったタイミングで権利変換をしていくということでございます。
立石委員
ということは、こちらの表にある民間事業者との協定締結の後のタイミングになるということでよろしいですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
民間事業者との協定は、事業者を今回選定した後に、協議が調いましたら協定を締結するということでございますので、実際は２０２０年度中の話だと考えていますので、その後、事業を進めていって、都市計画の決定、事業認可という段取りの中で、また事業者と協議をしながら進めていくということでございます。
立石委員
先ほどから、他の委員からも権利変換、転出補償の具体的な区の方針をもう少し示してほしいという意見がございまして、私もそのとおりだと思っております。仮に資産を処分する議決のタイミングになって、今になってから覆せないみたいな形になってしまうとあれなので、再整備事業計画を１月に作成する中で、もう少し具体的な金額等も明らかになってきておりますので、資産のうち一部と書いておりますが、もう少し具体的に残す方針というものを示していただきたいと考えているんですが、その点について、いかがでしょうか。
現時点では、転出補償を幾らにするかとか、権利変換が幾らになるかというのは、この時点ではまだ明確なことは申し上げられないなというふうに思っています。今後、区にしても、まちづくり中野２１、その意向によって権利変換の計画をつくっていくということでございますので、それをまたそれぞれで検討していって、この金額が固まっていくというものでございます。
市川委員
御説明ありがとうございました。
施設そのものについて、ちょっと御質問をさせていただきます。
至るところに中野サンプラザのＤＮＡを継承した施設ということが明記されているわけでございますが、どんな機能が入るか等々、これまでもお示しをいただいたところでございますが、施設そのものの形というものに、非常に地域の方だったりとか区民の皆さんの関心があるというのを日常的に感じております。
以前にも事業協力者からこういった形をお示しいただいたこともあったんですけど、それ以降、こういったものというのは、中野区の中でビジョンだったり、そういったものというのはお持ちなんでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
具体の建物のデザインそのものは、特にそれ以降はありませんね。今回お示ししたコンセプトの中でも、中野サンプラザのＤＮＡについて、ホールもございますけれども、中野サンプラザの記憶を残すデザイン、これを一つのＤＮＡとして継承していきたいということでございますので、何らかの形で、そのままというよりは、何らかのモチーフとしたようなものを望みたいと思っています。これは事業者の提案によるところでございますので、それに期待したいというものでございます。
市川委員
ありがとうございます。
それで、今後、来年になると審査委員会等々が集められて、評価のテーマなんですね。公募の中に、そういうＤＮＡとか、そういう地域に根差したとかいうことは、評価テーマに入れる予定はございますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
基本的には再整備事業計画に沿った提案ということになりますので、基本的には事業計画に沿っていることを評価していきたいというふうに思っています。
市川委員
ということは、とどのつまり、こちらの中に書いてあるんですけど、例えば、不動産鑑定士だったりとか会計士だったりという方たちを入れるということが書いてあるんですが、例えば、そういった地域にということであれば、どういった方を対象にその審査委員会に入れるかということの想定をしていますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
審査委員会は有識者のみで構成した審査委員会ということで考えていまして、都市計画や建築、それから、今御案内のあった会計士や不動産鑑定士、そういった方々で構成される審査委員会とする考えでございます。
市川委員
それで、今後、地域の方たちとお話し合いをしていくわけで、まちづくりというお話もありましたけど、今後、エリアマネジメントも発展をしていくわけでございます。このエリアマネジメントに対して、商店会だったりとか地域の町会というものに対してのかかわり方、エリアマネジメントの考え方も書いてありますけども、どのように捉えておられますか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この再整備事業計画でいうエリアマネジメントについては、このエリアを中心として、地域の方々とも連携を図りながら進めていくというものでございます。特に、五丁目の商店街の方々ですとか、そのあたりと連携をとりながら進めていきたいという考えでございます。
市川委員
それで、今後、エリアマネジメント等々で回遊性が広がっていくという考え方もあるんですが、素案の計画の８ページにある多目的ホールの配置についてちょっとお伺いしたいんですけども、集いの広場というものがございます。これは２,５００～３,０００平方メートルを想定と書いてありますけども、広場が二つ必要な理由というのは何かあるんですか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それぞれで機能分担がございまして、１２ページにはそれのそれぞれの考え方を示しています。駅前の空間は、これはこれで駅前の滞留空間にもなりますので、一定の空間が必要であるという考えでございますが、一方で、まちのにぎわい、それから交流ということで、いろいろなイベントができるような空間を設けていきたいというところでございますので、これは、敷地の形状や建物の配置からすると、このあたりに広場として設けるのが妥当ではないかと考えております。
今、現時点でも、にぎわいフェスタだったりとかチャンプルーフェスタとか、１年を通じていろんな事業、イベント等々が、今はサンプラザの前の広場で行われているわけですけども、それが例えば二つに分散すると、イベントとして閑散としてしまうようなイメージを抱かれるのではないかなというふうな危惧もするところなんですが、逆に、集まったものがコンテンツが分散してしまうようなことはあり得ませんか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それぞれの空間の使い方かと思っています。機能の違いもありますけれども、イベントの性質ですとか、それによってだと思っています。むしろエリアマネジメントでも関連する話ですけれども、単にあいている状態というよりは、やはりそこでにぎわいを生み出す。それから、さらには、周辺のもうけにもつながっていくようなイベントにしていく必要があろうかと思います。それは、エリアマネジメントとして、民間事業者を中心として、その取り組みを進めてもらいたいなというふうに思います。
市川委員
今のお話にもあったんですけども、なかなか、例えば、四季の森公園だったりとか、駅前に広場があったりとかで、分散してしまうという危惧を先ほど申し上げましたが、例えば、回遊性というか、エリアマネジメント、商店街だったりとか地域だったりとかということもあって、この文書の中にも書いてありますけども、行政がどうやってかかわっていくのかということが非常に重要かと今後考えます。本日も観光・シティプロモーション担当課長もいらっしゃっていますし、産業観光課長もいらっしゃっていますけども、庁内の全体としてエリアマネジメントに取り組んでいくということが非常に重要かと思うんですが、いかがでしょうか。
石井まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
関連する部署がさまざまでございます。私どもはまちづくりの立場でございますけれども、特に、産業振興、観光、そめから、文化といったところも非常に関連しておりますので、特にこれから、ハードのまちづくりというよりはソフトのまちづくりを進めていくということの中では、そういったところで連携を進めていくところが重要だと考えております。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了いたします。
引き続き所管事項の報告です。
２番、中野駅西側南北通路・橋上駅舎等事業に係る鉄道事業者との工事の施行に関する協定の締結についての報告を求めます。
なお、これは建設委員会でもう既に報告済みなので、その点を考慮して報告してください。
小幡まちづくり推進部中野駅地区担当課長
それでは、中野駅西側南北通路・橋上駅舎等事業に係る鉄道事業者との工事の施行に関する協定の締結について、御報告いたします（資料４）。
本委員会は建設委員会との重複報告でございますので、特に、費用及び負担と、それから、別紙の工事の進め方というところを重点的に御説明させていただきます。
１番、工事施行協定の締結でございますが、建物本体の工事の協定の締結、それから、支障移転工事の変更の協定を締結するという予定でございます。締結日は１２月中旬ということで予定をしております。
（４）、費用負担のところでございますけれども、建物本体工事につきまして、全体は総額概算ということで２６８億５,０００万円余、そのうち区負担分ということで８８億４,０００万円余、ＪＲ負担として１７９億５,０００万円余、東京メトロの負担として５,０００万円余でございます。
続きまして、下のほうへ行きまして、支障移転工事の費用及び負担というところでございますが、総額概算で４３億８,０００万円余、区負担として２０億３,０００万円余、ＪＲ負担として２３億５,０００万円余、こちらは、実施設計の結果、９億８,０００万円ほど総額で減となっております。
参考までに、両方を合計した総額としましては、全体の事業としましては３１２億円程度、それから、うち区負担分としては１０８億７,０００万円余でございます。
裏面に参りまして、支障移転工事の減額の理由につきましては記載のとおりでございます。
先に、３番、今後の予定でございますが、今回、協定を締結後に、令和２年３月ごろより工事着手をする予定ということでございまして、工事着手前に説明会を予定してございます。
最後に、２、工事の進め方でございますが、別紙１をごらんください。こちらは、これからの工事の様子をイメージで示したものでございます。駅北側の中野通り上空から南西方向を見た図となります。２０２０年度でございますが、２０２０年度は人工地盤の杭工事、２０２１年から２０２２年にかけまして、人工地盤の鉄骨の仮設が始まります。２０２３年になりますと、建物上階への鉄骨仮設工事というふうに進んでまいりまして、２０２５年になりますと、外装及び駐車場等の整備工事、２０２６年に内装・設備工事と進んでまいりまして、２０２６年末には通路と駅舎の開業予定、その後、２０２７年度に駅ビル、それから、道路一体建物の完成ということで進んでまいります。
御報告は以上でございます。
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了いたします。
３番、中野駅周辺地区駐車場地域ルールの検討状況についての報告を求めます。
小幡まちづくり推進部中野駅地区担当課長
それでは、中野駅周辺地区駐車場地域ルールの検討状況について、御報告いたします（資料５）。
本報告は、昨年１２月の第４回定例会で、その策定の検討を進めるということで御報告をしておりまして、今回はその検討状況の御報告でございます。
最初に、駐車場地域ルールについて、概要を簡単に御説明します。
一番後ろになりますが、別紙の参考資料をごらんください。
まず、附置義務駐車場の設置についてでございますが、一定規模以上の建物を新築する際には附置義務駐車場を設置する必要がございまして、建物用途ごとに、店舗であれば２５０平米に１台ということで決められてございます。しかし、実態としましては、中野セントラルパークなど、基準どおりに設置をすると余剰となるというケースがございまして、２番の地域ルールのところでございますけれども、本検討を進めることで、条例に基づいて、地区の特性に応じて台数の軽減ですとか駐車施設の集約が可能となる制度でございます。
３番の対象範囲は裏面に示しております。
４番、策定の考え方、検討組織等につきましては記載のとおりでございます。
表紙に戻っていただきまして、１番、検討会等の開催状況についてでございます。
１）、駐車場地域ルール策定協議会についてでございますが、これまでに２回開催しておりまして、まちづくり、駐車場の現況の共有、それから、渋谷、新宿などの他地区の事例等の紹介、地域ルール（案）の方向性などについて御議論をいただいております。
２）荷捌き駐車に関する勉強会としまして、こちらも２回開催しておりまして、荷捌きの現況と課題、荷捌き駐車場のあり方についての意見交換をしております。
その下が、これらの会で出ました主な意見でございますが、附置義務駐車場を隔地・集約化していく場合には、駐車場の距離感ですとか時間について分析が必要。また、駐車場所について適切な周知が必要ではないか。また、下のほう、荷捌きについてですが、中野区のにぎわいにとって重要な要素であるので、安全・安心に荷捌きができる駐車環境を目指すべき。こういったことで記載のような御意見をいただいております。
その御意見を踏まえて地域ルール（案）の方向性ということで示しておりまして、こちらは別紙１で後ほど御説明をします。
先に、３番、今後の予定でございますが、１２月に第３回の協議会を開催予定、年度内に地域ルール（案）の作成、２０２０年度に入りまして、地域ルールの告示、施行という形で進める予定でございます。
それでは、別紙１をごらんください。
まちづくりの目標として、歩いて回れるまち、それから、背景としまして、駅周辺の大規模開発の進捗ということがございます。
駅周辺まちづくりの主な課題としましては、中野五丁目地区の駐車場整備による歩行者ネットワークの分断やにぎわいの低下、中野通り沿いでの多数の路上荷捌き駐車、駐車場利用率の不均衡、こういった課題がございます。
こういったところから、地域ルールとしまして、基本方針として、附置義務駐車場を隔地・集約化していく、荷捌き駐車場を集約化・共同利用していく、附置義務台数の減免ということで、三つを掲げております。
その次、地域ルール（案）の検討内容というところでございますが、こちらは、先ほどの方針に基づきまして、まず一つ目、附置義務駐車場の隔地・集約化につきましては、駐車場につきまして、一定の条件のもとに隔地を認めていくと。隔地をする際には適切な案内、誘導等の対策を求めていくということを記載してございます。
二つ目、荷捌き駐車場の集約化・共同利用では、中野通りの路上駐車を解消する取り組みとしまして、荷捌きについての近傍への隔地・集約化を認めていくと。ただ、地域ルール適用を受ける際に集約荷捌き駐車場を整備する。そういった応分の負担を求めていくことなどを記載しております。
三つ目は商業・業務等に対する附置義務台数の減免でございますが、こちらにつきましては、減免する際に目安となる考え方を示しまして、１棟ごとに審査していくこと。それから、地域へのまちづくり貢献として、集約荷捌き駐車場、自動二輪車駐車場等の整備などの負担を求めていこうということで記載をしております。
その下、地域ルールとあわせて、地域ルール外になりますが、検討が必要な事項としまして、荷捌き駐車場の集約化・共同利用のために、四丁目の再整備施設内に集約荷捌き駐車場を設けていく。それから、その際に、中野通りの横断施設の整備をあわせて検討していくということを記載しております。
一方、最後になりますが、大規模集合住宅の附置義務台数の減免についてですが、ヒアリング調査を行った結果、個々の事例によってかなり稼働状況が異なっているということがございまして、今回のルールには盛り込ませずに、将来の検討課題とする方向性でございます。
御説明は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了します。
４番、中野駅南口地区まちづくりについての報告を求めます。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
それでは、中野駅南口地区まちづくりにつきまして、御報告をいたします（資料５）。
本案件につきましても、１１月６日に開催された建設委員会において報告をさせていただいております。ポイントを絞って説明させていただきます。
中野駅南口地区、具体的には中野二丁目のまちづくりでございますが、このエリアでは、現在、土地区画整理、市街地再開発事業が一体的に進められてございます。今回、両事業におきまして各組合から事業計画変更の申請がございましたので、その報告でございます。
１番、事業計画変更についてでございます。
まず、（１）、市街地再開発事業の事業計画変更でございます。主に事業計画と資金計画の変更だけを御説明いたします。
下のほうの②の事業施行期間等をごらんいただければと思います。特に、一番下のイ）と書いてある建築工事期間をごらんください。再開発ビルの竣工時期が１年２カ月ほど延伸となりました。着工が今年度末、竣工が４年後の２０２４年２月の予定でございます。
２ページ目をごらんください。③、資金計画でございます。総事業費６６０億円につきましては変更はございません。その内訳の変更でございます。
まず、ア）、収入金でございます。その他負担金１２億円、これは区画整理からの繰入金でございますが、これを皆減とし、これにかえ、国庫補助での対応が見込めることになりましたので、補助金で対応することとしてございます。
イ）、支出金でございます。当初の事業計画策定時から資材費や人件費等が高騰したことなどにより、工事費用が２２億円増加してございます。これに対して、もともと工事費の増加を見越して予備費として計上していたその他経費、あわせて、土地整備費等を減額したことによって対応をすることとしてございます。
３ページ目をごらんください。（２）、ここからは土地区画整理事業の事業計画変更でございます。こちらも、主に事業施行期間と資金計画の変更でございます。
まず、①、事業施行期間の変更でございますが、先ほど御説明しました市街地再開発事業の１年強の期間延伸、これに伴いまして、玉突きで駅前広場整備の着工が１年先となります。結果、２０２５年３月末の完了予定だったものが２０２６年３月末と、１年延伸となりました。
次に、②、資金計画でございます。事業費総額は８５億８,０００万円から９８億円、１２億２,０００万円増加してございます。
ア）、収入金でございます。保留地処分金、これが、売買契約の結果、１０億円増加いたしました。
イ）、支出金でございます。主なものとして、アスベスト処理や土壌汚染処理費用など、当初見込んでいなかった費用の増加として、１２億円強増加するものでございます。
最後、４ページ目をごらんください。２番、今後の予定でございます。今年度は再開発事業における権利変換計画認可、建設工事の着工。２０２３年度には建築工事が完了、２０２５年度には駅前広場の整備が終わり、両事業が完了する予定でございます。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
平山委員
資金計画のところを教えていただきたいんですけど、今の御説明で２ページ目のほうです。収入が変わったというのは理解ができました。繰り入れするお金が、補助金が見込めたので、繰り入れを少なくしますと。それは理解できたんですけど、支出のところで、その他の２１億云々が６億５００万円になりますという御説明の中で、その他の部分に入っている予備費で見込んでいたものを圧縮したような御説明だったんですが、その他に予備費というのは幾ら入ったんですか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
この２１億円の中に、工事費の増額の見込みとして、工事費総額の４.４％程度を見込んでございます。なので、１７億円程度を当初見込んでいたものでございます。
平山委員
１７億円を見込んでいたものが１５億円に圧縮をしたので、予備費としては１億円か２億円になっちゃったわけじゃないですか。これは大丈夫なんですか。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
確かに、この後もさまざまな要因によって工事費の増が見込めるところではございますが、そういうものも見越した上で、組合として、この残りの６億円の中で対応できるというふうに判断したものでございます。
平山委員
それはそうなんでしょうけど、当初組んだときに１７億円ぐらい予備費が必要だと。全体の４％ぐらいが必要だという。それは、一般的にそれぐらい見ておくことが安全ですよということで組まれたわけじゃないですか。ただ、今回、この資金計画の変更でぐっと減ったわけでしょう。じゃあ、その中でおさめていきましょうと。その中でおさめられたら全く問題ないんですけど、それは、やっていく中で、やっぱりこれぐらいの振れ幅は担保をしておかないと、後々また難しいことになるという予備費なんじゃないのかなと思うので、ここで予備費を本当に１５億円も削られて大丈夫なのかなという疑問が残るのですが。改めて伺いますけど。
石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
工事費等々の伸びというところは、不確実性という言葉を使ってしまうとあれなんですが、なかなか設計時にはどこまで見込むのかというのが難しい中では、その時点においての工事費を積算するしかないといったところで、当初の工事費として４８０億円と設計したものでございます。その後の増加分、あるいは減額分については、そのときの事情によって、あと、総事業費の中での対応という形で事業計画を組むといったものが組合の考え方でございます。
委員長
他にございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了します。
次に、５番、その他で何か報告はありませんか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
中野四丁目地区地区計画の変更につきまして、口頭で御報告を差し上げます。
中野四季の都市の北東エリア、新庁舎整備予定地及びその隣接する民有地につきまして、都市計画の変更の手続の運びとなりました。具体的には、再開発等促進区と地区整備計画を追加する、変更するというものでございまして、本日１２月６日から１９日まで、都市計画変更の原案、これが縦覧をされます。また、地区計画の関係権利者の方につきましては、１２月２６日まで意見書を提出できるということになってございます。
報告は以上です。
委員長
ただいまの報告について御質疑はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告については終了します。
他に報告はありませんか。大丈夫ですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で所管事項の報告を終了いたします。
次に、審査日程のその他に入ります。
委員会を暫時休憩いたします。
（午後２時５３分）
委員長
委員会を再開します。
（午後２時５４分）
休憩中に確認しましたとおり、次回の委員会は１月２０日（月曜日）午後１時から行うことで御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように決定します。
以上で本日予定した日程は全て終了しますが、各委員、理事者から御発言はありませんか。
すみません、お時間をいただきまして。
実は、１点、中野四丁目西地区の再開発計画に関してちょっとお伺いします。
というのも、議会側に、私どもの会派のほうに参考送付となって、申入書というのが参考送付でありました。これは実は、通知の宛先は東京都知事、小池百合子殿、中野区長、酒井直人殿、中野区議会議長、高橋かずちか殿ということで、３者にわたって同じ文書が着きます。これについては御承知されていますか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
そのような申入書があったことは承知をしてございます。
長沢委員
実は、前回の環境の調査で御報告もいただいたところだし、また、常々やっぱり心は、今現在、準備組合が立ち上がって、要するに組合施行でやるわけで、当然ながら、住民の皆さんの合意自身がどうなのかと。それをちゃんと配慮というか、見ながらこれを進めるということになるかと思います。
実は、その中身で、これを出されたのは、当該エリアにいらっしゃる。要するに地権者の方なわけです。ここの中で、今現在進められているけども、多数の住民がこの再開発に反対していると。あるいは、だから、準備組合に何人入られていますかとなると、あまり動きはないはずですね、たしか２９名でね。しかも、準備組合の中にも、同様の理由から、同様の理由からと心配されているわけですけども、再開発に強い疑義を抱いている方が一定いるという話なんですね。
したがって、この求めるというところでは、非常に丁寧にやっていただきたいんだと。時間をかけてやってほしいんだと。性急に決定、実施をすべきじゃないということをおっしゃられているんだけども、そもそも、今の準備組合でいろいろ中で御報告なんかを受けて、区自身もオブザーバー参加をされていると思います。ここでも、そういう中でも、準備組合に実際は入られている権利者の方々のところからそういう意見があることは御承知をされていますか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
準備組合に加盟されている方にもいろいろなお考えがあるということは承知をしてございます。
長沢委員
それで、これから実際には正式な組合を立ち上げるだろうし、その前にも都市計画案を示していくような話になっていくのかと思うんです。そういう意味では、ここで懸念されているように、性急には決めてほしくないと言っていますし、もう一つ大事なことは、情報をちゃんと、これについてきちんと権利者に対して出してほしいんだと。当然ながら、正式な組合員になれば情報は開示しなければならない。これは義務付けられていますけども。じゃあ、準備組合の段階のときは、そこは確かに義務付けがなされていない。しかし、これは一定、そういう情報自身を出すことは可能なわけですよね。オブザーバーで参加しているというのは、言ってみれば、ある意味では制度的に精通されているから出ているわけで、そういったところもやっぱり鑑みて、ちゃんと区としても、そういった要望自身を開示させていくというような。それをやっぱり取り組みとして、準備組合に対してもそういった一定の助言なり、そういうことはしていくべきではないかと思っているんですが、その点はいかがですか。
松前まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
準備組合に対しましては十分な合意形成を図るようにということは、従前から申し上げているところでございます。また、その要望書に記載されているような内容につきましては至極当然のことでございまして、地権者の皆様がどのような検討をされているかというところは、まさに事務組合に入っている、入っていないにかかわらず、十分その情報として入手できる事柄であると認識をしてございますし、区としては、そういった合意形成の状況、そういったものを十分に踏まえながらでないと、この事業の手続等は進めることができないというふうに認識をしてございます。
委員長
他にございませんか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
では、以上で中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会を散会いたします。
（午後２時５８分）