中野区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会〔令和６年１月２９日〕
中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会会議記録
○開会日 令和６年１月２９日
○場所 中野区議会第１委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後４時４２分
○出席委員（１４名）
高橋 かずちか委員長
羽鳥 だいすけ副委員長
山内 あきひろ委員
黒沢 ゆか委員
市川 しんたろう委員
立石 りお委員
斉藤 ゆり委員
小林 ぜんいち委員
いさ 哲郎委員
杉山 司委員
平山 英明委員
久保 りか委員
むとう 有子委員
酒井 たくや委員
○欠席委員（０名）
○出席説明員
企画部長 岩浅 英樹
企画部ユニバーサルデザイン推進担当課長 国分 雄樹
企画部資産管理活用課長 瀬谷 泰祐
総務部長 濵口 求
総務部総務課長 浅川 靖
文化・産業振興担当部長、区民部シティプロモーション担当課長事務取扱 高村 和哉
区民部産業振興課長 松丸 晃大
区民部文化振興・多文化共生推進課長 冨士縄 篤
都市基盤部長 豊川 士朗
都市基盤部都市計画課長 塚本 剛史
都市基盤部交通政策課長 宮澤 晋史
まちづくり推進部長 角 秀行
中野駅周辺まちづくり担当部長 千田 真史
まちづくり推進部まちづくり計画課長 安田 道孝
まちづくり推進部野方以西担当課長 桑原 大輔
まちづくり推進部まちづくり事業課長 小倉 芳則
まちづくり推進部新井薬師前・沼袋駅周辺まちづくり担当課長 近江 淳一
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長 小幡 一隆
まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長 井上 雄城
まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長 山本 光男
○事務局職員
書記 早尾 尚也
書記 髙田 英明
○委員長署名
審査日程
○議題
中野駅新北口駅前エリアの再整備について
中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について
中野駅周辺各地区の整備について
都市観光・地域振興の推進について
西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について
連続立体交差事業の区間の延伸について
鉄道上部空間の活用・整備について
区内南北交通と新たな公共交通サービスについて
１ 中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画（案）及び資産の活用について（資産管理活用課、中野駅新北口駅前エリア担当）
２ その他
（１）令和５年度西武新宿線踏切渋滞解消促進期成同盟の要請活動について（まちづくり計画課）
○その他
委員長
定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を開会いたします。
（午後１時００分）
本日の審査日程ですが、お手元の審査日程案（資料１）のとおり進めたいと思いますが、御異議ございませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように進めます。
なお、審査に当たっては午後５時を目途に進め、午後３時頃に休憩を取りたいと思いますので、御協力よろしくお願いいたします。
それでは、議事に入ります。
中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺各地区の整備について、都市観光・地域振興の推進について、西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について、連続立体交差事業の区間の延伸について、鉄道上部空間の活用・整備について、区内南北交通と新たな公共交通サービスについてを一括して議題に供します。
次に、所管事項の報告を受けます。
初めに、１番、中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画（案）及び資産の活用についての報告を求めます。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それでは、中野駅新北口駅前エリアの市街地再開発事業に係る事業計画（案）及び資産の活用について御報告いたします。（資料２）
本報告は、市街地再開発事業の事業計画について、区関連資産について、今後の予定という構成になっております。
再開発の事業計画については、建設委員会との重複報告、区関連資産につきましては、総務委員会との重複報告となります。
それでは、現在の検討状況について御報告をいたします。
１番、市街地再開発事業の事業計画についてです。別紙により順に御説明をいたします。
（１）新北口駅前エリアで実現する機能及び地域貢献の（更新版）について、別紙１を御覧いただきたいと思います。こちらにつきましては、１０月の委員会報告の際に、別紙２としてまとめました実現する機能及び地域貢献の資料の（更新版）となります。施設の概要がまとまっておりますので、再度添付をしているものでございますが、１ページ左上の計画概要の数値等のみ更新をしております。
計画概要については、別紙２で御説明をいたしますので、別紙１のこちらの資料は参考として御覧いただきたいと思います。
（２）市街地再開発事業の事業計画（案）の概要でございます。別紙２を御覧ください。
１ページ目、１番、地区の概況及び事業の目的でございますが、こちらにつきましては、これまでの御説明のとおりでございます。２番、再開発事業の概要です。事業概要は記載のとおりでございます。資金計画につきましては、収入支出ともに２,６３９億円となっておりますが、こちらは別紙３で御説明をいたします。３番、主な経緯と予定でございます。経緯につきましても、記載のとおりでございます。予定につきましては一部変更となっておりまして、これまで施設建築物の工事完了を２０２８年度、令和１０年度と想定をしておりましたが、工事完了は２０２９年度、令和１１年度、再開発事業の完了は２０３０年度、令和１２年度としております。これはこれまで御説明してまいりました物価高騰の状況を受けての工事費等事業内容の検討や施設の在り方についての再整理を踏まえたこと、また、現地調査等により、アスベスト対策工事等が明確になってきたことから、工事期間について精査をした結果によるものでございます。４番、計画配置図につきましては大きな変更はございません。５番、施設建築物の概要でございます。延べ面積が変更になっておりまして、これまでの２９万８,０００平方メートルから３１万５,０００平方メートルとなっております。これは施設計画の見直しによりまして、バンケットや子どもの遊び場施設を追加したこと、住宅などの占有面積増や駐輪場面積の精査によるものでございます。続きまして住宅の戸数ですが、約１,１００戸から１,２５０戸に変更となっております。６番は、イメージ図と断面図でございます。断面図は大きなものが２ページにございますので、２ページを御覧いただきたいと思います。配置等は大きく変わってはございませんが、中間層の住宅につきまして、一層追加をしてございます。これまで最上階は６１階であったものが６２階となる一方で、全体の建物高さについては変更はございません。
次からは主な階の平面図によりまして施設の配置を御説明をいたします。まず地下１階でございますが、南側は事務所、北側は地域施設の荷さばき駐車場になってございます。続きまして、１階、新北口の交通広場階でございます。こちらは南側は商業、北側は中心にホールがございます。続きまして２階、こちらは駅前広場階と歩行者デッキ階の中間階で、南側は駐輪場になってございます。続きまして３階ですが、歩行者デッキ階でございます。南側は商業、北側ホール南側にも商業、またけやき通り側ですが、これまでホールとホテルの間に通路がございましたが、通路が西側けやき通り沿いに変更となっております。４階でございますが、南側は商業、北側はホール、バンケット、ホテルでございます。続きまして５階です。５階は南側は生活関連施設、子育て支援施設、事務所等、また上階の展望施設に行くための展望ロビーとなっております。北側は屋上広場周りに子どもの遊び場、エリマネ施設、バンケット、ホテルとなっております。８階から４２階につきましては、住宅でございます。続きまして４４階から５９階でございますが、こちらは事務所でございます。続きまして６０、６１階ですが、南側は展望施設、北側は事務所となっております。続きまして６２階ですが、展望施設、展望テラス、北側は住宅、続きまして屋上ですが、こちらは展望テラスとなっております。
続きまして、８ページを御覧いただきたいと思います。都市基盤施設の配置図でございます。左側が補助線街路第２２３号線の立体道路、右側が都市計画駐車場の位置図でございます。
９ページ目でございます。こちらはデッキ・広場等の配置図を示しておりまして、左側が１階の駅前広場階、出会いと集いの広場、広場１号、２号、それから敷地周りの歩道状空地などを記載をしてございます。右側が歩行者デッキ階、広場３号と歩行者デッキのネットワークを示しております。
以上が、別紙２の御説明でございました。
続きまして、（３）事業収支案についてでございます。別紙３を御覧ください。
これまでの経過をまとめておりまして、左側が提案時、真ん中が令和４年１２月時点、右側が現時点でございます。令和４年１２月には総事業費２,２５０億円ということで御説明をしておりまして、その後質疑の中で約２５０億円ほど工事費高騰により上振れということで御説明をしておりましたが、現時点では２,６３９億円、これはさらなる物価上昇とその他デッキの用地取得費等を含めたことによる上昇でございます。真ん中の令和４年１２月と現時点を比較して御説明をいたします。真ん中の欄ですが、従前資産評価につきましては６４０億円が６６３億円となってございます。市街地再開発事業の補助金につきましては、４３０億円で変更はございません。続きまして上昇分の３８９億円の内訳でございます。
最初に支出でございます。工事費につきましては物価上昇分、それから施設の配置等調整につきましては、住宅の増ですとか地権者の床に対する対応分、それから機能向上のための施設増につきましては、駅前広場と歩行者デッキを結ぶエスカレーターの事業者負担による追加、その他アスベストにつきましては、アスベストの処理費や解体費の物価上昇分、機能向上のための施設増といいますのは、事業者負担による中野五丁目側の歩行者デッキの用地取得分、そして転出補償金の減につきましては、他の権利者の調整によるものでございます。続きまして、収入についてでございます。事業者による収支改善は住宅の増ですとか、床の処分価格の増といったところ、それからその他につきましては、歩行者デッキ、都市計画駐車場の公共性による別途補助金分ということでございます。
続きまして、（４）市街地再開発事業の費用便益分析及び税収効果評価についてでございます。別紙４をご覧いただきたいと思います。
左側、市街地再開発事業の費用便益分析でございます。市街地再開発事業の社会的な評価としまして、事業採択の判断材料の一つとして用いるための分析でございまして、国土交通省のマニュアル案に基づいて実施をしております。事業に要する費用とその事業から得られる便益から事業を評価しておりまして、下側が評価結果になっております。費用便益比、Ｂ／Ｃと言っておりますけれども、２.１１ということで、事業採択の判断指標としての１.０以上というところを大きく上回っているものでございます。右側、市街地再開発事業による税収効果評価でございます。再開発事業による税収と負担を算定することで、効果の１側面を評価するというものでございまして、こちらも国土交通省のマニュアルに基づいて実施をしております。下側が算定結果でございまして、供用開始から９年目に累積収支黒字転換、供用期間終了までには約２５８億円の累積黒字ということで、当事業につきましては事業による税収効果によって経済的効果のある事業であると評価できるというものでございます。
続きまして表紙に戻っていただきまして、２番、区関連資産についてでございます。
（１）従前資産につきましては、権利変換の評価基準日時点、令和６年８月１日時点の評価額として、以下の表のとおり合計で６６３億円余と示されております。従前資産については、区として３社に不動産鑑定を行いまして、適正であることを確認をしております。このうち４００億円分につきましては転出補償金とするため、まちづくり中野２１の従前資産約３５４億円を差し引きました４５億円分につきまして、区の本庁舎の土地建物の一部を充てていくものでございます。本庁舎建物の一部を転出することは、議会の議決に付すべき契約及び財産の取得または処分に関する条例の要件に該当する見込みであるため、第１回定例会に議案を提出する予定でございます。
（２）モデル権利変換案についてでございます。
転出補償金４００億円以外の従前資産約２６３億円分は、権利変換を受けることとなります。現在の想定では事務所床が約１万平方メートル、それ以外の床で約６,３００平方メートルとなっております。令和４年１２月の時点では、権利変換する従前資産は２４０億円で、事務所が約１万１,３００平方メートルと記して示されておりました。権利変換する従前資産額が約２０億円増加をしているのに、権利床の面積が１,３００平方メートル減少してしまったのは、工事費等の高騰、従前資産の上昇も含めて事業費全体が増額となっておりまして、それに伴い、権利床、保留床を含む従後の床価格が上昇したことが原因でございます。従後資産につきましては、権利変換の同意に向けて引き続き施行予定者と協議をしてまいります。
最後に３番、今後の予定でございます。令和６年の予定につきましては、これまでの御説明からは変更はございません。施設建築物の竣工時期のみ令和１１年度に変更しております。令和６年第１回定例会では、従前資産評価など関連する報告と併せて、区財産の処分に関する議案、それからサンプラザ地区に係るまちづくり整備方針の変更に関する議案を提出したいと考えております。議決が得られましたら、３月に事業計画の同意、令和６年度に入ってから事業計画の認可がなされた後に各種手続を進めてまいりたいと考えております。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はございますか。
杉山委員
報告ありがとうございます。
内容ちょっと前回の報告からいろいろ変わっていて、これ変わっている理由はほとんどが工事費とか物価高とかおっしゃられていましたけれども、それ他にも何かあるんですか。事業計画を何か内部的に見直したり、施行業者からの御提案があったり、何かこれだけ前回の報告からそんなに経っていない中で変わってくる理由がほかにあれば教えてください、ほかにあれば。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
やはり物価高騰、工事費高騰の影響というところが大きいところでございますが、この間に、他の地権者とも協議が進展をしているところがございまして、そうした意向を反映したというところですとか、あと基盤関係では各種協議をしている中でそういったところも反映をして今回の計画になっているということでございます。
杉山委員
先ほどの事務所床が１,３００平米減りますというお話ありまして、前回から減っているということなんですけれども、これはこの１,３００平米の減った分がどっか増えているとか、何かに住宅側が増えているとかそういう感じなんでしたっけ。ちょっともう一回説明いただいていいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
１,３００平米の影響、全体の床価格が高騰しているので、区の権利床というところの面積というところの変更ということでございますが、全体事業としては、それによって大きく影響しているということではないかなというふうに思いますけれども、当然その１,３００平米というところは全体計画の中でやりくりしているというところになりますので、そこの平米についてはほかのところで調整されているものというふうに思います。
杉山委員
分かりました。損益分岐が９年で変わった、いろいろ何か数字は出ていますけれども、建物で大きく前回の報告から変わっているので、ちょっと見た感じですと、中野区として関係あるかどうかは別にして、商業施設が大きな絵で見ると減っていて、駐輪場が２階平面図だと、どんとある感じなんですけど、ここは大きく変わった場所ですけど、確認です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
２階の駐輪場につきましては、これまでも検討はされてきたところではありますけれども、今回改めて施設計画を固めていく中で駐輪場という形で今回お示しをしているところでございます。
杉山委員
ちょっとほかのショッピングモール的なので、例えば、これに限らず、１階がショッピングエリア、２階が駐輪場、３階がショッピングエリア、４階がショッピングエリアみたいな、そうやって何か途中駐輪場挟まっているみたいな、そういう何か造りのショッピングモールって私余り知らないんですけど、例はあるんですかね、こういうの。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
事例としては施行予定者に確認をしておりますけれども、なかなか多く事例があるものではございませんが、都内にも幾つか事例があるというふうに聞いてございます。
杉山委員
何かいろいろね、多分いろんなことが絡んでこういう形で提案をされていると思うんですけれども、やっぱりショッピングエリアって連続性とかは必要になってくる。１階から２階上がって３階上がってとか、４階から３階、２階、１階と降りてきて食品買うとか、いろんなことを考えるときにはやっぱり連続性というのが必要なんで、これ見ると、２階平面図には一切商業エリアというのがない状況になっていますので、そこら辺をやっぱりちょっとは商業エリアとか組み込んでいくという何か方向性というのは、中野区として必要かどうかというのは思ってはいませんか。確認です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
施行予定者からは、１階の交通広場階には生活のための店舗というか、スーパーですとかそういったことを想定をしているというふうに聞いておりまして、３階、４階のところにつきましては、もう少し違う業態の店舗といいますかそういったところを想定をされているということで、直接１階と３階の連携というところは重要視をしていないというふうには聞いてございますけれども、ただ駅前広場階と歩行者デッキ階の連続性、そこのにぎわいの連続性というところもありますので、その１階と３階の商業施設の連携、連続性というところは今後も施行予定者には求めていきたいというふうに考えてございます。
杉山委員
ぜひ商業施設の連続性、上下の連続性というのを考えていただきたい、前向きに検討いただきたいと思います。あと、この仮称の中野サンプラザシティ、２６２メートルのビルなんですけれども、事務所が結構フロアの数があると思うんですけれども、これ中野駅周辺で今やっぱり建物が中野二丁目のサザンテラでしたっけ、新しい中野二丁目の再開発ビルにも、手前が事務所、事務所床になっていまして、囲町のほうも先に多分できる、スケジュール的にはここは一番最後にできるという形だと思うんですが、それでやっぱりオフィスに。どのぐらいのスピードでオフィスが埋まっていくのかというのは、中野区に聞いても分からないと思いますけれども、事業者のほうはどういうふうな計画で、１年でぼんと入るのかやっぱり徐々に入ってくのかわかんないですけれども、そこら辺心配事なんでちょっと中野区として情報入っていれば教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
事務所床のフロア構成につきましては、施行予定者のほうも区の駅周辺全体のオフィスの出来上がってくるタイミング、そういったところを見据えて計画をしているというふうに聞いておりますので、そうしたところも踏まえても、こうした事務所というところがきちんと事業として成立をしていくということを見込みまして事業を進めているものと認識をしてございます。
杉山委員
今、御担当からお話あったように、事業としてちゃんと成り立っていくのがやっぱり大事なんで、どううまく微調整しながら提案を進めて、決定して進めるって形だと思いますけれども、そこはやっぱり事業として成り立つかどうかということを軸に置きながら考えて進めていただいて。これはもう要望で結構です。お願いしますということで。
市川委員
別紙３のところでお伺いをさせていただきたいと思います。令和４年１２月からいろいろな事業者による収支改善ということでいろんな提案がなされたんだろうと思います。
一番最初に聞きたいんですけど、転出補償金が４３０億円から４０９億円と減額がされております。これは要因をもう一度教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらにつきましては、他の権利者の転出権利変換という状況ですので、そこによる影響ということで変わってきているところでございまして、詳細は他の地権者のことですので差し控えさせていただきたいと思います。
市川委員
ということは、中野区に係る転出補償、中野区に係るですね、というものには一切関係ないわけですね。他の地権者のみ。我々中野区には関係ないわけですね。要するに、減った要因というのは。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
はい、委員お話しのとおりでございます。
市川委員
分かりました。それでこの転出補償金が減っていて、なおかつ新しい１月の現時点のを見てみると、従前資産評価額は２３億円プラスになったと。これというのは、こういう収入支出だったりとかそういう表を作る上でどういうところに反映されてくるのか教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
従前資産評価のここの区のところ、令和４年１２月の時点で６４０億円になっていたところが、令和６年１月時点で６６３億円になっているところが、こちらの表、グラフの中でというイメージでよろしいでしょうか。
市川委員
今後２３億円というのが、例えば現金としていただけるのかとか、今後さらなる床の活用――今もうここはあり得ないとは思うけれども、床の活用に考えるのか。それは資産管理課としてどう考えているのか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
表紙の（２）のモデル権利変換の案でもお示ししていますが、転出補償金、転出していくところは４００億円、金額に変えているところは変えてございません。で、残るところの従前資産のうち、２６３億５,０００万円余のところを権利変換をして床に変えていきたいというふうに考えているところです。
市川委員
ということは、２３億円は現金でまたもらう分になると。確認です。
瀬谷企画部資産管理活用課長
はい。失礼しました。２３億円のプラスも含めて２６３億５,０００万円余のところを床のほうに変えていくということを考えてございます。
市川委員
では、２３億円足されてきていて、床の評価額とかも上がってきている中で、どれぐらいの前回の令和４年１２月から今回の１月のこの中で、床に転嫁するというのはどういうふうに変わったんですか。２３億円足されたわけじゃないですか、評価額が。で、床はどういうふうに変わったんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
はい。こちらに書かせていただいているとおり、今現在施行予定者側から示されているところについては、事務所の床が令和４年１２月時点からちょっと減って約１万平米、残りの床は変更なしで６,３００平米、合計の１万６,３００平米を示されているところです。
市川委員
分かりました。ありがとうございます。
あとごめんなさい、もう一つ。別紙３の一応右下の「事業費＋３８９億円の収支内容」とございますが、工事費のところで、ポチの三つ目ですかね、三つ目、機能向上のための施設増、エスカレーターが追加されていたりとか、あとはその他のところで防災機能の増、もしくは都市計画駐車場及びデッキ用地の取得ということの表現があると思うんですけれども、これはエスカレーターのところについては、できる場所は地区施設内か都市施設内かどちらなんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
エスカレーターの場所につきましては、こちらの、別紙２の、３ページ目を御覧いただきたいと思いますけれども、こちらの１階平面図の「商業等」と書いてある南側の高層棟の左側に２本印があるかと思いますが、こちらのエスカレーターということで、交通広場階と上のセントラルウォークというふうに呼んでおりますけれども、南北通路から北側に向かう歩行者デッキと交通広場階を結ぶものでして、地区施設にくっつくような形でつくるものでございます。
市川委員
ということは、地区施設内なんですね。地区施設内でこういった動線も広がったりとか、あと１階からの交通広場からのアクセスがよくなったりすれば、例えば高齢者の方が楽に上がれるようになったりとかと非常に公共貢献として捉えやすいと思うんですね。この公共貢献というのは今回で追加されている提案というか事業内容なわけですけど、こういうことを踏まえて、例えば補助金だったり、これは補助金は見てみるとプラスマイナス０になっていますね。こういう提案の中で、補助事業のメニューとして、こういうものは区として補助金のメニューを構築していく上でプラスで見ると算定していくことはできないんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
補助金につきましては、別紙３で、再開発事業の補助金としては４３０億円ということで変更なしということで御説明をしておりますが、３８９億円の収支内訳の収入のところにその他４８億円というのがございまして、こちらについては、これまで御説明してきましたように、歩行者デッキ、それから都市計画駐車場、そういったところの公共性を鑑みて、枠として別途の補助金という形で検討していきたいというふうに考えております。ただ一方で、本エスカレーターにつきましては民間の公共貢献というところで考えておりまして、このその他の別途補助金というところは、中野五丁目につながる歩行者デッキだったり、四季のまちにつながる歩行者デッキであったり、そういったところを核に検討しているものでございます。
市川委員
例えばこれは、さっき申し上げました防災機能の増ということもありますよね。そういう防災のところについても、区が１台使うとかではなくて、例えば都費なのか国費なのか分かりませんけど、そういう防災の網掛けとかで使って、防災って非常に補助金のメニューが豊富じゃないですか。そういうものを活用したりすることできないんですか。そういうのも含めて事業者の収支改善だと思うんですけど、いかがでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
防災機能の増というところですが、より質の高い施設建築物になるように防災の機能を向上させる、そういった検討のためのコストということでございまして、こういったことを行うことによって補助金のメニューも広がるというところも踏まえながら、ここのところは追加しているものでございます。
市川委員
それは豊富になって広がるというのは、今後またさらに補助金を獲得できるかもしれないという意味ですか。もう一度確認させてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
制度がどういうふうになるかというところもありますけれども、そういったところを見据えて今回ここに計上しているものでございます。
市川委員
分かりました。できる限り区の負担がこれ以上増えないように、またさらには活用できるメニューをかつフル活用していただきたいと思います。
先ほど杉山委員からもお話をされた商業のフロアですね。が一層減ってしまったということだと思うんですけど、通常この４層あったものと３層あったものでは、いわゆるにぎわいに関しても具体的にどれぐらい集客効果があるのかとかということが大きく変わってくると思うんですね。この辺というのはワンフロア減ることによってどれだけの、区のにぎわいという観点で見ればですけど、どれぐらいの損失になるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
はい。特ににぎわいという指標での評価というところは難しいところでございますけれども、確かに商業の店舗の面積というところでは減になっているところがございますが、これについては５階に各地権者との調整の中で権利床が入ってきたというところもありまして、その調整の結果になっているものでございます。店舗面積では確かに減っておりますが、一方で、区の権利床というところも踏まえて展望施設ですとか、バンケット、それから子育ての子どもの屋内遊び場、そういったところは当初よりも広がっているところもございますし、全体の商業面積で考えると、当初の提案時とは大きくは変わってはいないというふうに考えております。
市川委員
大きく変わっていないというのは、全体で見れば大きく変わっていないと――なるほど。ただ今、今年中野サンプラザがない初めて年明けになって、新年会とか各今議員の皆さんもいろいろ出ていると思うんですけど、やはりそういうバンケット機能も含めてですけどね、中野サンプラザがなくて大変不便している方が多くて、中野サンプラザ今後どうなるのというようなことをよく僕も聞かれるんですね。で、もともとあった計画ではこれぐらい、例えば地域の商店街のような方たちも含めて、こういうものができたらいいよな、ああいうものができたらいいよなって非常に期待が大きい事業でもあるわけです。
ただ、全体として変わっていないかもしれないけれども、やっぱり商業って一番玄関口になるというか、顔になるわけなんですよね。先ほど杉山委員もおっしゃっていたように連動性だったりとか、あとはこれによって人が集まってきたりとか、もちろん展望テラスとかいろんな話ありますけれども、ただ、その商業だっていわゆる来街者を、例えば中野区に非常に多くの来街者に来ていただくために非常に重要な機能ではあるのは間違いないじゃないですか。こういったもので商業ということだけで考えたときに、あふれてしまった機能というのはどれぐらいだと中野区は思っているのかを聞きたいんですよ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでの中野サンプラザと同様というか、よりは、提案時の商業の面積とは大きく変わってはいないということでお話をさせていただいたところです。これまでの中野サンプラザの商業施設よりは確実に大きくなるものであるというふうには思いますし、さらには、本施設の商業施設が駅ビルの施設ですとかそれから中野五丁目の商店街ですとかそういったところと連携をしてにぎわいをつくっていくものというふうに考えておりますので、今後施行予定者と、商業店舗、商業展開というところはそういった中野駅周辺の特性を踏まえて運営、引き続き取り組んでいきたいということで協議をしていきたいというふうに考えております。
市川委員
いずれにしろ中野区駅周辺で拠点整備、今回のそのサンプラザシティだけじゃなくて周辺の環境も含めてにぎわいを創出していくという話になると。ただ、やはりもちろん全体で見たら来街者とか区民とかに提案できるようなボリューム感は維持はしているけれども、ほかの地権者の入ってくるいわゆる施設だったり、収支改善を行っていく上で一つのフロアを、商業というフロアがなくなってしまったのはこれまた事実なわけですよ。で、こういう機能がもしあったら、それはフルスペックで皆さんにいいものが提案できたんだろうなと思うんです。だからこういった機能があふれてしまったのは、じゃ、どこの地域で、もちろん全体でにぎわいを創出していくのは重要だと思うんですけれども、例えばこれからいろんな地区で開発がされたりとかまちづくりされていくわけですけれども、近くでそういうそのにぎわいの創出というそのあふれてしまった機能を補完する場所が必要だと思うんで、それは今後いろんな、どことは言いませんけど、まだ計画に入っていない地区もありますので、そういったところで補完できないのかという、それも俯瞰してしていっていただきたいと思います。
最後にごめんなさい、別紙１ですね、最後の１０ページ目なんですけど、これもう今さらなんですけどね。ちょっと見ていて、この遠景といってスカイラインの形成ってあるんですよ。これって、東側から見ていると書いてあるんですけど、これ多分ここから見ると一番きれいにスカイラインが描かれるんだろうということでここから見られているんですけど、これって誰目線なんです。誰からの目線なんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
特にどこからということではありませんが、この駅周辺、本施設を一番高く、こういったスカイラインということで、東側からも、西側からも、南側から、北側からもそういったスカイラインになるようにということで計画をしているものでございます。
市川委員
もともとスカイラインって非常に前からある考え方なんですけれども、このサンプラザシティもともと２３０メートルぐらいだった計画だったのが１０００％になって、２６０メートルに変わりましたよね。そうすると、このスカイラインっていうのも３０メートル変われば変わると思うんですけど、これは周りの例えば建物これからの計画のことも含めてですけど、それも同様に引き上げられていくと、そういう趣旨でよろしいでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
町並み形成についてはまちづくり方針に記載をされていたと思いますけれども、特に具体的な高さとかは記載はしておりませんで、この駅周辺を一番トップにする形でのスカイラインということでございますので、そういった形を踏まえて、周辺の今後の施設も計画をされていくというふうに考えてございます。
いさ委員
今市川委員がやり取りしていたところから、商業床がなくなる、減るということについては、昨年私も質疑していて、それは中野区の示しているそのにぎわいとも矛盾があるんじゃないかなんというやり取りをしたと思うんですけれども、改めてお聞きしたいのは、床が減るわけですから当然店舗数が減るということでは来場者数などの影響があるのじゃないかと考えるんですけれども、そうしたことをどのようにお考えでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
店舗の区画面積が減るということですので、店舗の面積、店舗の数としては当然それは減るのは仕方ないというふうに思っておりますが、一方で、先ほどもお話しましたけれども、当初はなかった展望テラスですとか、子どもの屋内遊び場ですとかそういった施設も今回追加されているところでございますので、そういった事業全体の中での来場者数、それが本施設だけではなくて中野駅周辺全体を踏まえてのにぎわい、そういったことを今後駅周辺全体で考えていくのかなというふうに思っております。
いさ委員
もしそうだとすると、これまで区が主張してきたにぎわいとは少し質が変わってきているようにも感じるんですが、それはさておきです。別紙４のところに税収効果評価、どのように上がっていくのかというお話も出てくるわけなんですけれども、この別紙３の話も先ほどから出てきています。このことで聞きたいんですけれども、まず一番右側、赤枠のこの令和６年１月現時点となっている金額で、この事業者とはこれをフィックスということでやり取りするということだったのかちょっと確認をします。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本日お示しをした事業収支案というところの金額、これを事業計画としまして事業認可申請をしていきたいというふうに考えてございます。
いさ委員
この中で従前評価額、床のお金というのも上がっているわけなんですけれども、当初から比べて８００億円ちょっと上がっているということですかね。当初計画から比べて８２９億円ぐらい上がっているということですよね。で、そうなると資産としては増えていいように見えるんですが、実際にはこの権利床は事務所床として貸出しをすることになるんだということですよね。そうしたときに、賃料にはどのように変わってくるのか、この点はいかがでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
権利床の賃料想定ですけれども、前回１２月にランニングということで区の権利床の運用のイメージということで収支想定というのを出させていただきました。そのときの想定につきましては、一応提案時点の賃料相当を積算したものになっていますよって御説明だったんですけれども、今現在の地価が新型コロナ後に下がって、若干持ち直しているというような２３区のトレンドのほうも把握してございます。ただ一方で、こういった大規模の事務所の床価格は、成約件数みたいなものをトレンドで民間の情報のほうがありましたので調べさせていただいたんですが、落ちるところは２０２０年７月頃から新型コロナの関係で落ち込んでいるんですけれども、そこに戻ってはいないような状況が見てとれています。こういった新しい開発のところの原価になるところ、保留床であるとか権利床の事務所の単価、価格のほうは上昇しているということはあるかと思うんですが、なかなか取れる賃料のところは思うように伸びていないような状況が見てとれるかなというふうに考えております。
いさ委員
というようなことは、これらの指標の中の収支だとかのこの評価の中には、盛り込まれて含まれて前提として考えられているということですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今の委員のほうの収支のほうにどう影響しているのかというところですけど、当然賃料想定の中から従後資産の保留床価格が設定されるという意味では反映されてくるところになりますけど、それについて区のほうで特に保留床価格の算定根拠というところの確認はする立場でもないので、それは行っていないというところです。
斉藤委員
御報告ありがとうございました。
今回のこの事業全体に関しては、市街地再開発事業ということで土地の全体の利益になること、事業者の収支はもちろんですけれども、この地域全体がよき開発になっていくという視点が大事なのと、もう一つ区の収支ということも、区の財産を処分するわけですから区のこれからの収支ということも大事だということで、２点あるんだと思います。
そしてまず最初に、全体のほうを眺めていっているところなんですけれども、こちらに初めてきちんと数字が出ました。別紙４のところで、開発事業の評価についての資料を頂きました。おおむね９年後に黒字転換になるということで書かれていますけれども、このカーブずっと上に上がってまいります。これに関しては、本来的にはその事業者のほうでいろいろな努力をしていくことになると思うんですけれども、区として何かアイデアを出したり、これに関して何か力を尽くしていくというような視点については、どういうふうにお考えかお聞かせください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
税収効果評価のところかと思いますけれども、こちらにつきましては、かかった費用というところとその税収の変化というところで、一定マニュアルに沿って試算をしているものでございますので、特に何かこれをよりよくするために区が何か努力をするとかそういったものではなくて、あくまでも事業を一般的な評価指標で評価をしたということでございます。
斉藤委員
ありがとうございました。
それでいろいろな計画を立てていくのかなと思うんですけれども、ここのあと一つ、地下１階のところを教えてください。先ほどから自転車の駐輪場の駐車場のところが真ん中にあって、使う側からすると大変止めやすくて便利なのかなと思うんですけれども、地下１階のところの地下施設のところは何を準備するもので、例えばここを活用する、駐車場に活用するというようなことはなかったのか教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
地下には、そもそも地下２階というところには車の駐車場というところがあって、駐輪場も当初は地下に予定をしていたというところです。地下１階には設備関係の諸室があったり、それから駐車場から各施設につながるバック動線というようなところがあったところでございますけれども、その中で１階のこの部分に事務所棟というところも今回の権利者との調整の中で配置をされることになってきたというところも踏まえて、今回駐輪場の場所も若干動いてきたというところでございます。
斉藤委員
この地下施設というのはいろいろな機械のようなものが入るということでございますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
地下につきましては、駐車場とそれから荷さばきですとかそういったところのバック動線それから設備機器というところでございます。
斉藤委員
分かりました。こちらの事務所というのは区とは関係のないほかの地権者さんのもの、または事業者さんのもので、区の権利床とは関係ないということでよろしかったでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区の権利床とは直接関係ございません。
斉藤委員
承知しました。ということで、いろいろ検討の結果、自転車駐車場はその位置になったということで理解いたしました。
区のもう一つ考えなければいけないのが、この区の財産をいろいろ変えていくということで、区の収益ということも考えなければならないと思います。前回の委員会では展望施設について大変な議論になったと思います。そちらについて入場料を取るか取らないかという話が議論になっていたと思うんですけれども、幾らか取るということを検討はされているのでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
竣工後の権利床また展望テラス等考えているところの運用について、先般いろいろ展望施設について御議論いただきまして、それも踏まえて検討しているところです。検討の中では、施工予定者側の商業コンサルみたいなところから、規模的にも１,０００円程度は取れるような施設ができるのではないかというところとか、あとは集客についても３０万人から４０万人程度の集客が見込める施設の可能性があるというふうに意見も頂いているところでございまして、そういったところを踏まえまして運営についても検討を進める必要があるというふうに考えてございます。
斉藤委員
要するに全体の今の考え方としては全体区としてはマスターリースという形式を取って区の収益もしっかり取れるようにということの検討の中で、展望施設も有料にすることを検討しているということで理解いたしましたけど、それでよろしいんですよね。
瀬谷企画部資産管理活用課長
委員おっしゃるとおり、展望施設の運営の仕方、併せて展望テラスのところの運営の仕方につきましても、引き続き検討してまいりたいというふうに考えてございます。
斉藤委員
そして最後になります。私も今までこの特別委員会では議決のところきちんと区議会としての態度、また判断をすべきだということで質疑をさせていただいてまいりました。ようやくこの財産処分に関して行うということがここで明らかになりまして、今これからいろいろな細かいことについて質疑をされて、結果どうするか判断していくことになるんだと思います。そしてもう一つ議決の案件となりますまちづくりの考え方についてのサンプラザ地区に係るまちづくり整備方針の変更に関する議案ということで、もう一つ提出されております。これは以前まちづくり中野２１のほうで、こちらのサンプラザ地区は全部一体的に整備を行うものであり、また、まちづくり中野２１に将来にわたって同社の私有地を保有させ、中野駅周辺のまちづくりを牽引させるものとするという方針がありまして、これを変更するという内容になるんだと思いますけれども、これに関しては、結局このまちづくり中野２１が解散となることの議決と、そしてこのまちづくりの方針を今後どうするかということについては、何か明らかにされるものがあるのでしょうか。
浅川総務部総務課長
今回の資料で示されておりますまちづくり整備方針の変更に関する議案提出ということで、具体的に議案を提出するのはこれからということになりますけれども、これまでの質疑等の中でもお示ししておりますとおり、今この方針は委員おっしゃいましたとおり４項目があると、この中で今度事業計画の同意をするという中で、内容といたしましては、この３項目目にありますまちづくりの中心として主体的に取り組ませると、まちづくり中野２１にですね。それから４項目目にあります将来にわたって同社の所有地を保有させるというところ、まちづくりを牽引させるというところが、この今回の事業計画の同意というところに当たりまして、完全にこの内容がなくなるということで、そこを削除するということを考えているものでございます。
斉藤委員
削除ということと、あと何か新たにということはなく削除ということで提案されるということでよろしいですか。
浅川総務部総務課長
ここでは、まちづくり整備方針の変更に関する議案ということを考えてございますので、私が言ったとおりの内容でございます。
平山委員
いよいよ大詰めを迎えてきていますので、大詰めというのは、警察大学校跡地から始まってこの中野駅周辺一帯、これを将来にわたって持続可能性を持った区民にとって利便性も強化されたような安全なまちをつくっていく、魅力的なまちをつくっていく、それによって中野の一つの財政基盤の確立を図っていくという様々な思いがあって、もう何十年という取組にはなっているかと思います。私が議員になる前から先輩方が取り組まれた。我が党としては一貫してこの開発は進めて完成をさせるべきであるという立場は変わっておりませんで、そういう意味でいよいよということになりました。ただ、途中やっぱりもう一回今の中野サンプラザを残そうかという検討もやられたり、確定はしていませんでしたけれども、ホールの大きさが問題なんじゃないかということで、そのホールの大きさも見直そうということで、おおむねそんなに変わらない３分の２程度のアリーナになったというような、そういう検討もありましたけれども、おおむねこれまでどおりの考え方のまま進んでるというふうに思っています。で、いよいよ大詰めだからこそ、この開発の持続可能性というものをやっぱりしっかり考えていかなきゃいけないと思うので、少しおさらいも含めて私の認識不足のところもあるのかもしれないので伺っていきたいと思います。
まず、別紙の３なんですが、先ほど市川委員もお尋ねになられていた転出補償金のマイナス２１億円、この理由については云々ということを話されていらっしゃいました。理由については区のほうでお答えになるようなものではないということなんですが、これ教えてほしいんですけど、この全体の開発の中でかかる事業費の中で転出補償金の割合というのが決まっているんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
特に割合が幾つまでとかというふうに決まっているということは聞いたことはございません。
平山委員
先ほどマイナス２１億円になった理由云々ということで話をされていらっしゃいましたけれども、逆に従前資産の評価額は上がっているわけじゃないですか。ここで埋めちゃうということはできなかったんですか。区としては４３０億円まではうちがきちんと転出補償としてもらえますよということはできなかったんですか。そのほかの要因というのがよくわかんないんですよね。お答えになれないほかの要因というか、区は区としてパーセンテージが最初何かによって定められているんでなければ、今後の区の財政運営を考えたときにも４３０億円、この令和４年１２月のものは確保しようということはできなかったんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでの御説明のとおり区としては転出補償金は４００億円というところで変わらないところでございます。その他の権利者がおりますので、その他の権利者が転出をするのかそれとも施設内に権利変換をするのかによって価格が変わってくるところがございまして、転出するというところが権利変換に変われば転出補償金としては減になるというところでございます。
平山委員
区の転出補償金は４００億円として変わっていない。だけど４３０億円になったり４０９億円なったりしているわけじゃないですか。これをちょっと教えてほしいです。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本事業全体での収支ですので、その中からどのぐらい支出として転出補償金を出さなきゃいけないかという視点でこの資料は書かれております。なので、当初はこの転出補助金を１００億円というところは区の転出補償金のみの想定で書かれておりましたが、４３０億円というところは、区の４００億円プラス他の権利者分が３０億円というところで書かれておりまして、その他の権利者のところが動きましたので、今回４３０億円が４０９億円に変わっているというところでございます。
平山委員
そういうことですね。１００億円は区で４００億円は変わっていないと。で、同じようなことを聞くんですが、この従前資産が変わっても転出補償金というのは変わらないものなんですか。要するに価値が変わっているわけじゃないですか。例えば、最初円にすると４００億円なんでしょうけど、４００というものを受け取ろうと思ったけれども、４００の価値が上がっているわけですよねという考え方にはならないんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この資料で言えば、真ん中の令和４年段階では６４０億円、区で言えばですね、区の６４０億円の評価のうち４００億円転出をするということです。で、右の令和６年の段階で言えば、６６３億円のうち４００億円転出するということですので、全体の価値は上がっておりますけれども、転出補償金をもらう金額というところが、区がこう、逆に権利者がどう考えるかによって変わってくるものでございます。
平山委員
そこで言う権利者というのは、区ですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
区もそうですし、一般的にということですが、評価が上がっても、上がった分だけ全額もらうということであればもらうという主張もできるでしょうけど、上がった分だけれども、もらうところは変わらないということであれば変わらないということかと思いますので、その権利者の考え方によるところかと思います。
平山委員
区は４００億円と一応決めていらっしゃいましたよと。ただ恐らくここまでの地価の高騰というのは予測されていなかったと思うんですよ、当初提案時。で、そうなってきたときに床をその分取るという判断もあるんでしょうけれども、この令和４年当時もそうですし令和６年の現在もそうですけど、いや、もう少し転出補償金に一定の比率として回すというのも判断の一つだったんじゃないかと思うんですが、そういう御検討というのはされなかったんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
区といたしましては、令和２年１月に定めました再整備事業計画の中で一応方向性、考え方を定めております。従前資産につきましては、新区役所整備の財源等を確保して、残りのところについては権利変換をして従後の資産を保有することにより資産を保全していく、事業への一定の関与を保持していくという考えで考えてございました。そこについては、昨今の地価高騰の状況も踏まえて、変わりなくそのまま進めたいというふうに考えているところでございます。
平山委員
もうこれは質問じゃなくて――にしますけど、いや、そうなんですよ。令和２年当時のね。でも、令和２年当時のって言っちゃうと、そこに書かれていることと今の権利床の扱いは少し違うように感じますが、それはそれとしてね。それはそうなんですけど、全体が膨らんだわけですよ。事業費も評価額も。というときに、いやいや、あくまでここの分しかってこだわる必要もなかったんじゃないのかなと。区役所の建設費用だって、膨らんでいるわけですよ。じゃあ、それはどう考えるんですかって。区役所の建設費用が変わらなかったかというと、物価高騰で変わっているじゃないですかということもあるので、どうしてそれだけ令和２年の自らこう決めましたからというのにこだわれたのか、もう少し柔軟な対応はできなかったのかなと思います。これは今変えてくださいって話ではないんで、疑問としてお聞きをしました。
その上で、同じページの補助金の４３０億円と４８億円の違いを教えてください。
補助金につきまして、４３０億円と補助金で記載をしているところは市街地再開発事業の補助金ということで、事業側から見れば収入として見込んでいるものでございます。収入の改善――改善というか、今回の収支内訳のところのその他の４８億円のところにつきましては、一番大きいのは、各方面のデッキ整備それから都市計画駐車場に関する補助金ということで、これについては公共性も鑑みて、区で一部この費用を負担するという形になりますけれども、区としてはそこのを負担する費用について別の都市地域交通戦略ですとかそういったところの補助金を歳入として見込んだ上で区が一定負担するということで考えてございます。
平山委員
それは令和４年１２月当時の想定では、得られることは難しいような補助金だったんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
令和４年１２月の時点では、もともと歩行者デッキと都市計画駐車場につきましては、事業者の負担で事業者側から整備をするという提案でございましたので、この時点ではここでは見込んでおりませんでした。その後に物価、地価の高騰等を踏まえて、今回の事業収支改善というところで検討した結果、方向性としてお示しをしてきたものでございます。
平山委員
ということは、令和４年当時でも手法を変えれば得ることができた補助金ということでいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
単に当時同じように検討すればということではなくて、その後にデッキの所有をどうするかとか、区の関与それからそこの歩行者デッキの事業成立性というところも整理をしてきた上で、今回別途補助金として見込めるのではないかということで計上しているものでございます。
平山委員
どうして単に当時ではなくてという、そこが分からなくなるんですけれども、令和４年１２月当時はそこまでの検討が進んでいなかったからということなんですか、それは。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
確かに令和４年当時はそこまでは検討は進んでおりませんでしたし、デッキをどういう事業で造っていくのかまた所有はどうするのか、そういったところを整理をした上で今回事業収支に見込んでいるものでございます。
平山委員
一生懸命努力をされたことはいいことだとは思うんですけど、ちょっと令和４年１２月当時だってこの事業をいかにコストを最小限に抑えながら、補助金をうまく活用しながら進めていくかということって考えられていたわけじゃないですか。何か話を聞いちゃうと、物価高騰でちょっと事業採算性が厳しくなったから一生懸命考えましたというふうに聞こえてしまって、その前は考えられてなかったのかなって。だって、令和４年当時だって別に検討していておかしくない話じゃないですかと思ったんですけど、そんなことはないのか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初は事業者側の負担で提案を求めておりまして、事業者側で作るということで整理をしてきておりましたので、そこに区のほう別途補助金というところを見込むというところはちょっとなかなか簡単ではないのかなというふうに思っておりました。それ以降、デッキの事業スキーム、所有等整理をした上で区が最終的に所有をしていくということであれば、それを収支に見込んでいこうということで検討を進めてきたものでございます。
平山委員
努力をされたことは評価しているんです。ただ他方で、そもそもの市街地開発事業の補助金だって１００％見込めるか否かというリスクもしょっているわけじゃないですか。そのリスクを軽減するために、こういうものをこういうものということに対する努力というのは、一定程度はなされてきたんだと思うんですけど、このタイミングでというよりももう少し早いタイミングで様々検討もできたのかなと思ったんで、そこはそこで伺いました。そういう意味でおさらいで質問ということなんで、お気を悪くなさらないようにお願いします。
次、この下の部分の事業者による収支改善３４１億円、これは具体的にどんなものなんでしたっけ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらは、事業の収入を増やすという意味で住宅を増やしたというところもございましたし、処分できる床を増やした上でその処分の床の価格をできるだけ上げていくというところでの改善というところでございます。
平山委員
この改善の中に区が持つ権利床の割当ての変更――変更というか正式には決まっていなかったんでしょうけれど、いわゆる上層階を取るということは入っているんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほど来御説明のとおり、その保留床の床単価が上がれば区のそこの権利床の取得床単価も上がるということで、そういうところで影響は来ておりますし、その区の権利床も含めたこの収支になっているというところでございます。
平山委員
いえ、そういうことを聞いているのではなくて、事業者による収支改善の内容の中に、３４１億円の中に、本来事業者が行うと提案の中ではされていたいわゆるバンケットであったり、展望のようなフロアの機能であったりというものがあったわけじゃないですか。それが令和４年１１月からこの令和６年１月、この間に区がそこの床を持ってやりますということになったわけじゃないですか。それは３４１億円に入っていますかって聞いているんです。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
すみません。事業のスキームとしてなんですけど、まず再開発事業そのものが建設されたこの従後資産、これを処分等で収入を得るというのと、あと補助金等の歳入を得るというところで、この収入と支出がバランス取れるようにというのが基本的な事業の仕組みで、今の委員おっしゃっているほうの部分、従後資産の中には当然保留床として一般に処分して収入を得るケースと、あと権利床としてそこを与える部分というところがありますので、今回この事業の収入見直しというところの意味であれば、この権利床の価格が上がってそれで区に割り当てている部分が減れば、当然その減った部分については今度市場に売る床としての部分は増えてきますので、その部分とのバランスの中で行われているということで権利床の部分の評価には影響しているというところになります。
平山委員
ごめんなさい。難しい言葉で私全然理解ができないんで、もう一回同じことを尋ねます。本来、事業者提案の中で事業者がやると言っていた事柄について、それが現在の計画では、それは区がそこの権利床を持ってそれらの事業を行うということになっている。これはここにある――これそちらが作られた資料ですからね。この中身を教えてくださいって聞いているのに、そんな難しいこと言われても困っちゃうんですよね。事業者による収支改善約３４１億円の中にこれが入っていますかって聞いているんです。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
当初から先ほどの区の従前資産につきましては、４００億円相当の補償金を得て、それ以外については従後資産を取得するという形がそのままの事業スキームで、区が取得するその床の種類がこの展望機能等に振り替わったというところですので、この収支の中の改善の中に入るかというところの要素というよりは、むしろ権利床として取得する区の用途の床が変わったというところですんで、全体の中の床を売ることでの収入という意味では影響してくるんですけど、そこの部分が変わったから事業改善のほうになったかというとそれはまた違うということです。
平山委員
その理屈が正しいんだとすれば、区が今持とうとしている床を持たなくたってこの事業収支は成り立つという理屈になりますよ。違いますか。今の理論であれば、そういうことが成り立っちゃうんですよ。じゃあ、事業改善できちゃうんだから持たなくたっていいじゃないですか。普通の事務所床を持てばいいじゃないですか。だって直接的には関係ないんであれば、事業者さんは区がそこの権利床を持たなかったとしたとしても、３４１億円の事業改善ができるわけでしょう。こういう理屈になっちゃうんですよ。だから聞いているんですよ。逆に同じ答えであれば、区は、じゃあ事務所床を持つほうに切り替えられたらどうですかという二つの問いです。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今の委員のおっしゃるとおりで、区としてはどのような用途の床を選択するかというところが区の考えではあるところで、仮にですけど、区が展望機能について取得しなかったら、じゃあ誰か新たな人が取得するのかというようなところになってきて、取得する者がいなければ、民間のほうで展望機能としての提供がされないというような事業に切り替わってくるというところで、これについて先般から、区としてはこの事業の中で展望機能を提供していきたいというところで考えているところです。
平山委員
ちょっとそこは違うんじゃないかなと思うんですよ。事業収支というのは、事業が完了するまでの間の事業収支なんですよ。その後の運営等はこの事業収支には入っていないわけなんですよね。ということであればですよ。ちょっと意地悪な言い方をしてしまいますけれども、じゃあ、いや他にやる方がいないって、でも約束してんだったら、だからちゃんと事業者にやらせればいいじゃないですか。約束ですからって。ただ、完成した後、その後の経営について、運営について、やっぱりなかなか民間でやるものはということであるから、なかなかここを積極的に引き受けていただけないんじゃないんですか。だから今の部長のお答えだと、いや、このままだと他でやる事業者が手が上がらないと。いや、そうじゃなくて、契約交わして約束しているわけじゃないですか。だからそのとおり履行してくださいということもできなくはない。要するに何を言いたいかというと、事業者による収支改善３４１億円のうち、中野区だって一生懸命努力されている部分があるわけでしょということを言いたいわけですよ。だけど、それは区が努力したというよりも、将来的にわたって区にもたらされる収入というのが幾つか減してしまうようなこともあるというのが、私はこれ正確な姿だと思っていて、だからここで、いや、事業者の方も一生懸命頑張られたと思いますよ。でも、区も一緒になって頑張って、その果たしてきた役割というのは大きいわけですよ。だから、どうもここの表現が納得いかないなと思って伺っているんですけど、いま一度、この事業者による収支改善約３４１億円というものについて、簡単に御説明いただけませんか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
もう少し言葉を選びながら平たく言えば、まず床を、当然売れない床を作ったら、それについては左側のこの収入に入らないというところになりますので、やはり収入を見込めるような床構成ができないと事業計画として成立しないというような形になります。あと一方で、今委員の後段から頂いたお話のように、今回こちらについては区としてこの事業を通じて展望機能を提供していきたいという中で、区がこの取得を表明したことでこの３４１億円の中で大きな貢献を果たしているということは間違いないと思っております。
平山委員
ありがとうございます。この別紙３のところはこれで最後にしますけど、要はそれなりに、物価高騰というものに対して区もある意味リスクもしょいながらこの事業を成功させようというふうにやっていらっしゃるということだと思うんです。現実はね。それを否定するものではないんですけど、そのリスクが区民に及ぶようなことにならないようにしていただきたいと思っているんです。具体的に言うと、区が進めようとしているものについて、なかなかうまくいかないことによって持った床がなかなか有効活用されないというようなことがないように。だから、そこについては今回これ以上の質問は多分できないとは思うんですけれども、一番懸念しているのはそこだということはお伝えをします。
その上で別紙４、これ簡単に尋ねますけど、費用便益比２.１１というのがどれぐらいのものなのかがわかんないんですけど、この費用便益比ってそれぞれの市街地再開発事業ではちゃんと出されるわけですよね。これ、いいほうなんですか、都内で比較して。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
事業の採択、補助事業として採択というところの判断材料としての一つということでございまして、一番下のところに記載しましたが、１.０以上で事業採択できるということでございますので、２を超えるというところはかなりいい数字というふうに考えてございます。
平山委員
把握されている範囲で、今、同時並行している再開発の中でこの２を、中野区と同じぐらいのところってあるんですか。把握してなかったらいいです。
ほかの地区、中野二丁目とかあと囲町東とかでも進めているんですけど、大体それが大きいところで３とか３.幾つ、あと低いところだと１.３３とか、割と中に入る商業施設の面積であったりとかそういった割合によって変わってきているのかなという印象を受けております。
平山委員
区内じゃなくて、他区。２３区で、それを把握されていないか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
他区については、ちょっとすみません、今手元に資料がありません。
平山委員
大丈夫です。いや、こういう１に対して２.１１で、まあまあいいほうなんですということだったんで、ほかの再開発進んでるところと比べて、中野の再開発でこういう数値で見ると、どういうランキングなんだろうなって、これ単純に気になっただけなんで。その上で右の税収効果評価。これって、同じ条件ではないんですけど、四季の森公園の開発のときにもやられたんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
申し訳ありません。今ちょっと把握してございません。
平山委員
分かりました。いいです。いや、これはどう見ればいいのかなって。税収って一つの要因だけではないわけじゃないですか。間違いなくある一定の効果はもたらすと思いますけど、そのときの経済がどうなっているかというので、税収って全然変わってしまうんで、これは余りそういう意味での分析の参考にはならないですかね。あくまで今回の市街地再開発事業がもたらす効果を、一つの側面を一つ断面として見ているだけというふうに見ればいいんですかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
国土交通省のマニュアルに沿って評価をしているもので、算定項目とか算定条件とかも記載をされているとおりに算定をしているというところなので、一つの側面というところでございます。
黒沢委員
私からは大きく２点質問させていただきます。
１点目が、等価交換を区が自信を持ってできているのかという点で、本日不動産鑑定士３名がこちらの施行予定者から示された従前資産評価額というところにその３名の評価と併せたときに、不都合がないというか範囲内に入っていたということで確認させてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
委員おっしゃるとおり、従前資産評価につきましては、区のほうで委託をした不動産鑑定士さん３社の方に鑑定をしていただきまして、その結果を踏まえて財産価格審議会のほうからも意見聴取をしております。で、今回提示があったところにつきましては、おおむね適正範囲内、その範囲内の評価であるというふうな認識でございます。
黒沢委員
ありがとうございます。その３名の方というのはもちろんこの施行予定者とは全くつながりのないような３名の方ということでよろしいでしょうか、念のためお聞きします。
瀬谷企画部資産管理活用課長
施行予定者と関係のない鑑定士さんでございます。
黒沢委員
従前資産評価については、そのように適正に第三者の意見を取り入れながら確認ができたということで理解しました。従後についての現在の考え方をお教えください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
今回の資料に書かせていただきましたが、現時点の想定というところで最終的に――今現在資料に書かせていただいているモデル権利変換の案のところの数字につきましては、現時点の想定でして、最終的には権利変換計画の認可をもって確定することになります。その前段のところで、権利変換計画が区のほうに示されまして、それに区のほうが同意をするかしないかというところになってきます。で、権利変換計画が示されたところで、区としても、設計等が詳細決まっているわけとか建物がそのままあるわけではないので、鑑定というのは難しいんですけれども、不動産鑑定士の方に意見を頂いた形で確認をしたいというふうに考えております。
黒沢委員
そうですね。施行予定者の方々とは利益相反関係ともなるということで、そういった第三者の意見を必ず取り入れていただけたらと思いますので、よろしくお願いいたします。
２点目なんですけれども、今回施設の中で５階の平面図のところに生活支援施設というものが入っておりまして、これはこれまで入っていなかったような気がしていたんですけれども、こちらの施設については、拠点施設の導入機能という、以前示していただきましたシビックプライドの醸成、子育て先進区の実現、文化・芸術等の発信拠点の形成などありましたけれども、どのところに入ってくるような施設になるのでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらにつきましては、施行予定者からの提案による民間施設というところでして、スポーツジムが想定をされているところでございます。これまで中野サンプラザにもそういった機能があったということで、機能の継承ということで提案がされておりまして、ここで実現をしていくということでございます。
黒沢委員
中野サンプラザのＤＮＡ継承というようなところに含まれる要素というイメージでしょうか。最初支援施設となっていたので、子どもの関係の施設なのかなというふうにも思ったんですが、位置付けとしてはそういったイメージなんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
生活支援施設のところについては、スポーツジムということで想定をされているというふうに聞いてございまして、一方でこの子育て支援施設、南側の高層棟にあるところについては、アフタースクールが想定をされているというふうに聞いてございます。
黒沢委員
スポーツジムが急遽入ってきた、結構唐突な感じもあったんですけれども、それは民間の事業者の方々の、先ほど事業者による収支改善というお話もあったんですけど、そういった要素からもジムを置いたほうが持続可能だというふうに考えられたからなんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
スポーツジムにつきましては当初の提案時からずっと変わっていないところがありまして、今回改めて図面のここの箇所というところで初めて出てきておりますけれども、拠点施設に入る施設というところでは当初提案から変わらずにあるものでございます。
立石委員
私も別紙３のところで伺っていきたいんですが、まず事業者による収支改善、これは３４１億円となっておりまして、主に保留床の価格等面積が広がったことによって増えているということなんですが、上の図を見ると、処分金３３１億円で、収支改善３４１億円で１０億円合わないんですよね。ちょっと私の勘違いなのか、この１０億円の内訳について教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回１億円単位で記載をしておりまして、これで事業計画で認可申請をしていこうというところでございますけれども、令和４年１２月の時点では１０億円単位に丸めておりまして、そこのところの差かと思われます。
立石委員
何かさっき四捨五入みたいなことが聞こえてきたんですけど、単純に数字の丸め方のミスなんですか。何か１億円というこの端数がすごい中途半端に思うんですが。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
こちらまず令和４年１２月のところの今委員御指摘のところ、保留床処分金が１,８３０億、補助金４３０億円、足すとここのところが２,２６０億円というようなところで、１０億円のところが、四捨五入の関係で右と左で収入と支出のところで、これ御報告したときの資料がこうなっていたというところです。一方で、今回はいよいよ事業認可に向けて事業計画を３月に確認するという段階になってまいりましたので、そこら辺は１億円単位でより精査した数字を載せて、その結果として収入と支出の四捨五入の関係で１０億円の差が開いていた前回とは違って、しっかり数字が合ってきているというようなところでございます。
立石委員
何か、ちなみにこれはどっちが正解の数字で、正確な収支改善は３００幾らなんですか、本当は。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今回執り行った収入については３４１億円というところが対象となっているというところでございます。
立石委員
３４１億円ということで、そうしたら保留床の処分金のところが、正確には数字がずれているということですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
すみません。今回のこの資料帳票のほうの手順のほうから言えば、やはり今の令和６年１月段階での収入と支出というところで、こちらも今の物価高騰も含めて整理をさせていただいて、この収支について令和４年のときと比較したらどうなるかというところで、そこでマイナスをしている形になりますので、ですからまずは収支としての整理としては、今こちらの令和６年の右、それについて前回と比較したらどうなのというところについては、それを前回お示しした資料から引いたというような形になります。
立石委員
すみません。ちょっと私の理解が追いつかないんですけど、これはまだ変わるということなんですか、この１月現時点のものというのは。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在検討中のものでございますが、この収支で事業認可申請をしていきたいというふうに今考えてございます。
立石委員
分かりました。この支出の部分をちょっと伺っていきたいんですが、３８９億円増えていて、その他の増額とかの影響もあるんですが、デッキの工事費ですとか、ほかの防災機能増とありますけれども、こういう新しい機能を差し引いて単純な物価高騰の影響、この大体１年ぐらいで１０％ぐらい上がっているのかなと思うんですが、ちょっとそこを正確に知りたいので、新しく追加した機能とは別に単純な物価高騰の大体パーセンテージを教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この内訳の中の、物価上昇分というふうにちょっとここの中で区分けをしていないので、物価上昇分というのはこの中で何億円というところは出ないんですけれども、前回令和４年１２月時点から現段階までで、建設物価指数とかを見ますと６％ぐらい上がっているというところでございます。
立石委員
ちょっと個人的に今後のリスク等も考えてその物価高騰の影響というのがどのぐらいなのかというのはちょっと知りたいので、そこは切り分けて計算できると思いますので、お願いをしたいと思います。今後、さらに完成するまで物価が上がっていったりとか、あるいは想定しない工事ですとかで事業費が上がっていくことが当然予測されるわけですが、その場合の負担というのは、区としてはどのように考えて、どのように持つ考えなんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
そのときそのときで検討できることを検討していくということになりますけれども、事業者の側でのさらなる努力、施設改善というところと、場合によっては物価高騰の補助金ということがあればそこも活用していくことを検討する、そういったことで再開発を推進していきたいというふうに考えてございます。
立石委員
この場合、再開発事業ですから基本的には一般財源での持ち出しというものは余り発生しないという認識なんですけれども、その辺を都なり交付金でしっかりその増額になった分を獲得していけるという認識でよろしいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
補助金という側面では委員お話しのとおりですけれども、もちろん事業者側でもきちんと努力をしていただいた上で、再開発事業を推進していくということでございます。
立石委員
それと転出補償金のところで４３０億円から４０９億円とマイナス２１億円ということですが、これ転出補償じゃない分権利変換で別の床を取得されたということなんですかね。余り答えられないことかと思うんですが、ちょっとイメージが余りつかないので、例えばそれによってどういった床が獲得されたのか、これはお答えできる範囲で結構なんですが。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ここは区ではなくて、他の権利者の権利変換というところでして、当初転出にして予定をしていたところが、権利変換で床を取得するということでここの転出補償金が減になっているものでございます。
立石委員
まあ、具体的に誰がどこをというのはちょっと今答えられないということですかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
具体的には、東京都が権利変換で地下１階部分の事務所等にあてるということで検討しているというふうに聞いてございます。
立石委員
地下の事務所って何でしたっけ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
別紙２の２ページの地下１階平面図というところの高層棟のところの事務所等というところでございます。
立石委員
ごめんなさい。これは前からあったものでしたっけ。これ今回出てきたものですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
内容としては今回初めてお示しをしているものでございます。
むとう委員
他の方の質問とやはりちょっと重複する部分もあるんですけれども、私もすごく気になっているのが駐輪場が２階に来ているという部分なんですけれども、これまで示されていた部分では駐輪場も地下の駐車場のところにあったかと思うんですけれども、今回ここに移動せざるを得なくなった理由は何なんでしょうか。この駐車場も駐輪場も、外からここに来る人もそうであるし、それからここに住まわれている方とか、みんなが一緒に使う部分であろうと思うんですけれども、かつての計画では、地下にあった部分がどうして駐輪場だけが２階にはみ出てしまったのかというのを教えてください。それは建設費のコストダウンということで、何か地下の部分の工事を検討し直すなんてことおっしゃっていましたから、それによることであろうとは思うんですけれども、御説明をお願いいたします。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
まずこの２階部分ですが、交通広場階と歩行者デッキ階の高さが決まっておりまして、ここに１階、２階というところを入れると、１階の商業施設で２階も商業施設にするにはちょっと階高が取れないというようなフロアになってございます。そうした中で具体的に検討を進めていくに当たりまして、地下の部分のコストを削減したいというようなところもございますし、一方で、地下の１階の権利床、こういった床の調整というところもあります。それと駐車場の駐車場動線を見直したというところもあります。そういった側面の中でこの階高の取れない階に駐輪場を持ってきてはどうかということで、ここの中では住宅用、商業用、公共駐輪場、それぞれ中ではここの中に入っているけれども、区分されているものではございますけれども、このフロアのところに駐輪場が来て下の交通広場、上のデッキにも容易にアクセスできる場所ということで現在の検討になっているところでございます。
むとう委員
全体が６２階になって１階増えたけれども高さが変わらないという中で、この今言った駐輪場のところは階高が取れないということは天井が低い、そういうことになるわけですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
施設の階数とはちょっと直接は関係ないんですけれども、駅前広場の階は駅前広場で高さが決まっておりますし、南北通路から出てくる歩行者デッキ、それはＪＲの改札からつながってくるものなので高さが決まっています。この上と下の高さが決まっている中で、この中で２階商業施設を造るには２階部分はそんなに床の階高が取れない、天井が高くできないというところの空間であるという特性も踏まえて現在の検討になっているというところでございます。
むとう委員
そうすると、これから詳しくなっていくんでしょうけれども、移動が、先ほど他の委員からの質問もありましたけれども、商業エリアって３階まで行って降りてくる人もいれば、１階から上がっていく人もいるわけですけれども、その際に駐輪場を通っていくんですか。何かエレベーター、エスカレーターでうまいことスルーできて別ルートというふうになるんですか。駐輪場を通らなきゃ上下行けなくなるんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
１階と３階の間に当然駐輪場が入っておりますので、そこの空間を抜けていかないと１階から３階には行けないということになりますけれども、そこは駐輪場が広がっているということではなくて、縦動線というのはきちんと区画をされているということになるかと思いますし、先ほど杉山委員からも意見頂きましたけれども、その１階と３階の商業空間の連続性そういったところも踏まえて、うまくしつらえを考えていただきたい、そういったことで今後も協議をしていきたいというふうに考えてございます。
むとう委員
ちなみに駐車場、それから駐輪場とか、およそ台数というのはどれぐらい想定されているんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ちょっとお時間いただきたいと思います。一旦答弁保留で。
むとう委員
はい。でも、今回示されたわけですけれども、要するに本当に僅かな期間でまた別紙３で今回新たに示された建設に関わる総額が２,６３９億円ということで、本当にどんどん上がってきていて、立石委員もおっしゃったように今後もやはり物価が上がっていく、止まるだろうというふうにはなかなか思えず、上がる可能性のほうが多いのかなというふうに思うと、この計画このまま突き進めていって、本当に大丈夫なんだろうかという懸念は私はずっと払拭できないでいるんですけれども。その上で、先ほど平山委員からも質疑がありましたけれども、ここに別紙の４に書いてある本開発への費用便益の分析結果ということで、２.１１で大丈夫なんだという御説明なんだけれども、この数字の表す意味というのはやっぱり全然素人の私にはぴんと来なくて、中野の中では、これ数字が１.０以上ならいいということで、数字が大きくなれば大きくなるほどいいんだろうというふうに思うんですけれども、先ほどの御答弁だと中野の中で高いところでは３.幾つだかがあるというふうにおっしゃっておりましたけれども、それは具体的にどのビルが一番中野の開発の中で、一番分析結果が良かったビルはどれなのか教えてください。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
先ほど申し上げた中で数値が高かったのは中野二丁目地区が一番高かったものでございます。
むとう委員
中野二丁目のところというと、今南口の、今やっている左側のあそこがいいんですか。そうするとそこが３.幾つか。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
先ほどの数字でいくと３.６だったと思います。
むとう委員
そこは３.６で、今回のこれは２.１１、その違いはどの辺にあると。これは高いほうが安心なんでしょう。どうなんですか、これ。高ければいいということでもないんですか。これはどういうふうに、この数字の意味するものがよく分からないので教えてほしいんだけれども、どこが妥当なのかどうか、どうだったらいいというふうに安心できるのか。全くよく分からないので、あえて聞くんですけれども、この今度造る建物は２.１１、中野二丁目は３.６ということは、３.６のほうがいいんだとするならば、どういう違い、この数字の差がどういったところから出てきているのか。これをやはり上げていく努力をさらにしたほうが今後のためにはいいものなのかどうなのか、この数字についてどういうふうに理解すればいいのか、もう少し分かりやすく説明していただけますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まずこちらの地区につきましては、再開発のほうの区域の中で事業を実施した場合としない場合、そのときを基本的に比較して考えるというような性質で、事業の実施効果が高いか否かというようなところの指標で、安定性とかそういうところの視点とは若干違うというところでございます。
むとう委員
再開発をしたときに事業の効果がより高くなるよという数字が高くなるということなんですね。じゃ、安定性とは全く別物ということなんですね。ということは、今、中野二丁目ではそうそう利益が生み出せていないから、この再開発によって大きく利益が得られるよと。今やっている今回のこの駅前の再開発については、そこそこ利益が上がっているから２.１１に収まっているんだということというふうに理解すればいいんですか。もっと上げる必要もないということなんですね。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
資料のほうの左のほうの便益というところを見ていただきたいんですけど、この中で特に注目いただきたいのは、この事業を実施することでこの区域内はもちろんのこと周りにも波及効果のある事業ですと、都市計画事業としての実施が相応ですというような資料ということでお示しさせていただいているところでございます。
むとう委員
ということは、余りよく分かるようで分からないんだけれども、区は進めていきたいわけですから、１.０以上だったらば一般的に進めていっていいという事業になるので、これはこのまま進めたいという、そういうことであるということに一応理解はいたしました。
今回新たに示された部分で、住宅の利益を、事業費を捻出するために住宅棟の戸数が、以前言っていたのがたしか１,１００戸でしたが、それが１,２００戸だかに増えるということに今回示されたわけですけれども、前回にも私はこのことをすごく気にしていて、確かに分譲部分が増えれば当然のことながらそこで事業収益が得られることはもちろん分かるんだけれども、これってそのときはいいんだけれども、本当に地権者数が増えるということがやっぱり今後このビル全体が老朽化していったときにどうなのかというのが、私はずっとずっと気になって仕方ないんですよね。多分駅前の一等地ということもあり、多分海外の方もお求めになられるだろうというふうに思いますので、様々文化、考え方の違う地権者が増えることによって今後このビルが一体どうなっていくのか、そこが一番懸念しているところなんですけれども、売るときはいいんだけれども、今後ということはやっぱりもうちょっと考えていただいたほうがいいんじゃないかと思うんですけれども、区は今後このビルが老朽化していったときに、次の世代にどう渡していくのか、中野駅前の一等地の再開発が今後の未来の人たちにも本当にいいものを残してってほしいって、負担になるものは残していってほしくないなって思うんですけれども、そういったことを区は考えてはいないんでしょうか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず今御指摘いただいた点につきましては二つの視点がありまして、一つはこの施設そのものをいかに長く使っていくかというところで、長寿命化の運用というところが一つ今後この事業者中心に区としてもまちづくりの視点から関与していくというところになっていくと思います。またもう一つにつきましては、今後将来やがてこの建物そのものを更新するという場面が来るときですけど、これに当たりましては今既存の法律、既存の制度も、例えばこの再開発の権利変換手法を建て替えに使う円滑化法による認定の建て替えとかそういった制度もございますので、そういったものを、現在でもそういう制度がありますので、そういった制度を見据えながら円滑に建て替え更新をやがてそのときするということになってくると思います。
むとう委員
そのときになってするんでしょうけれども、やはり今後のことも踏まえた再開発、まちづくりというのを進めていただきたいなというのは私はずっと思うところでございます。あとやはりもう一点、前から言っていますが、気になるところは事務所のところですよね。中野区は大都会ではありませんし、この間この委員会で視察に行った虎ノ門とか、もう全く立地条件も違いますし、全体のまちづくりも全く違うわけですから、あのようになかなか中野のこの地でうまいこといくものなのかなという不安をやはり払拭することがなかなかできないでいるんですけれども、この事務所についても、事務所床についても区は持っていて、事務所床全体を委託して任せるので大丈夫なんだということなんだけれども、これ本当に中野はそれなりに全体として借主借りてくれて賃料が入れば全体で賄っていくから大丈夫なんだというような御説明だったかと思うんだけれども、それって本当にこれある程度埋まっていく想定というのはできているんですか。事務所床についてもちゃんと借りてくださる方が本当に中野というところであるのかというところのリサーチというのは十分できているのかどうかというところもずっとこの計画を見ていて心配な点なんですけれども、そこは何か少しは今後の見通しみたいなところで立っているところはあるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
先ほどの答弁にもございましたけれども、新北口の施行予定者、中野駅周辺のその他の再開発事業、それから都内の各地区の再開発事業、そういったところを見据えて本地区を計画してございますので、需要の見込みがあってこの計画になっているというふうに認識してございます。
むとう委員
見込みっていなかなか見込み立たないという状況も難しいかとは思うんだけれども、これ万が一そこもうまくいかなかったとかということになっていったときに、この事業全体の最終的な責任を取るのはどこになるんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず市街地再開発事業の特徴でございますけど、こちらの都市計画を運用しながら、なおかつ民間の資本とあと民間のノウハウ、そういったのを活用して保留床等の運用についての妥当性等を求めながら適正な事業計画を組んでいくというのがこの第１種市街地再開発事業の特徴というところでございます。したがいまして、都市計画を定めた責任っていうのは当然定めた区にございますし、今後それに基づいて事業を進めていくにはその事業認可、施行認可を受ける施行者が一番主体となっていくと。一方で、その事業計画の中に資金計画等も付されて、その中に公共支援の部分として補助金というのも入ってまいりますので、そういったのを適正に確保する努力というのが区にも課されるというようなところでございますので、双方がそれぞれの立場の中で役割と責任を持ってこの事業を前に進めていくというような形になります。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
すみません、駐車場と駐輪場の台数ですが、駐車場については荷さばき含み９０台、自動二輪が８０台でございます。駐輪場につきましては公共用としては１,５００台位なんですけれども、住宅用と商業駐輪場も合わせると、駐輪場については約４,５００台というところでございます。
むとう委員
分かりました。それからあともう一点気になるのを聞き忘れていたので、今回の報告にはそういう具体的なものはないんですけれども、風害についての風害対策というのが事業者の説明のときに出ましたけれども、大した風害対策がないなという気がしていて、それについては何か進んでいる検討というのはあるんでしょうか。本当に風の強い日、今の状況でもすごいです、サンプラザのところは。それ以上に本当に高いものが建って、風害については何だか検討が進んでいるものというのはあるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
風環境につきましては、環境影響評価の手続の段階でも、風環境についてさらなる対策を講じることということで指摘を、御意見頂いているところでございます。これを踏まえて事業者で検討するということでございますが、現時点で具体的にどういう検討をしているというところは聞いてはございません。
むとう委員
それっていつの段階でもう少し明らかになってくるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今後、施設計画の実施設計とかを進めていくことになりますので、設計作業の中でこういった配慮についても出てくるものというふうに思われます。
委員長
よろしいですか。他に質疑はございますか。
では、３時になりますので、ここで休憩を取りたいと思います。再開は３時２０分でお願いいたします。
（午後２時５７分）
委員長
それでは、委員会を再開いたします。
（午後３時１９分）
酒井委員
別紙２のところで教えてください。３ページです。私も気になるところが、商業施設のところに、２階に駐輪場が入っていますよね。先ほど来の説明ですと、階高がそんなにないのでということだったと思うんですけれども、これは駐輪場自身はもともと地下１階にあったんですよね。すると、もともとこの２階のスペースはどういうスペースになる予定だったんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初の提案では住宅のエントランスと、あと１階の商業施設が吹き抜けになっていた、そんな空間であったかと思います。
酒井委員
なかなか階高がありませんので、商業の施設は入りませんけれども、１階の商業部分の吹き抜けで考えておったわけですよね。やっぱりこの中野の玄関口の一番窓口になるところが、当初はやっぱり吹き抜けにして、一定、開放感であったりだとかそういうのを設けるというふうな考えだったと思うんです。それが駐輪場が２階に入ることによって、１階から３階、４階へ行く際への連続性であったりだとか、圧迫感であったりだとか、それからここまで超高層の施設の一番窓口のところの商業施設の真ん中に駐輪場が入るというの、ちょっと僕非常に違和感を感じておりまして、今からでも地下のところに駐輪場を設けていただいて、ここのところ、当初のとおり開放感があって住民を迎えられるような、そんな２階の使い方というのはできないんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでの検討の中で事業収支改善とか、そういう点も含めて地下配置をどうするですとか、それからＢ１階の床をどうするですとか、どういった施設にするですとかそういった検討の中で今駐輪場がその階高の関係もあって２階に来ているところでございます。ですので、それを大きく動かすと、また事業計画に大きく影響することになるので、ここを大きく動かす変更はもう難しいのかなというふうに思っておりますけれども、先ほど来、１階と３階の商業の連続性、そういった御意見も頂いているので、きちんと区画をした上で２階部分を駐輪場と感じないようなしつらえといいますかといったところですとか、１階と３階の連続性、そういったところは引き続きできることを事業者には求めていきたいというふうに考えてございます。
酒井委員
そんなこと当然だと思うんですよ。やっぱり先ほど来申し上げておりますが、中野の本当に大きなビッグプロジェクトの施設の中で、商業のやっぱりそういう吹き抜けの部分があったほうが望ましいというふうに当初は提案あったかと思うんですよ。それが真ん中に駐輪場が来て、１階商業スペースは当然圧迫感もあるでしょうし、１階から３階に移動する際のこの商業施設のある種連続性というところも、僕は影響あるのかなと思うんです。事業者さんも努力してくださっているのは重々承知しているんですけれども、当初提案のあったやっぱり展望施設も持たれない、それからバンケットも持たれず、最後中野の玄関口のところがこういうふうな提案があるというのは、ちょっと僕はもう少し調整できないのかなというふうに思うところなんです。再度何とかなりませんかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野の西側南北通路から出たところ、東西連絡路から上がったところというところで、これからの中野の顔になっていく場所かというふうに思っておりますので、出会いの広場それからそこから商業施設につながる空間というところは、きちんとしつらえるように引き続き事業者には求めていきたいというふうに考えてございます。
酒井委員
それはこの２階の駐輪場のところに関しても含めて要望していただけるという理解でいいんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐輪場を別のところに配置をしてというところ、大きく変更するのは現時点ではもう難しいかなというふうに思っておりますので、その１階と３階の連続性ですとかそういったところの工夫について、できるところ限界あるかもしれませんけれども、引き続き事業者とは協議をしていきたいというふうに考えてございます。
酒井委員
いや、７０年ぐらい続く中野の玄関口になるところで、それ後世に、いや中間部分に駐輪場があって開放感がないんだとかね、ちょっとグレードダウンしているんだというのは、僕はちょっと悲しいことじゃないのかなと思いますので、しっかり交渉してくださいよ。商業施設は当初５層だったのが、これ今４層になっている――４層と言えばいいのかな、もともと４層だったんです。５層だったけれども、吹き抜けがあったので４層だったんですよね。それが３層になりました。じゃあ、この商業施設がやっぱり一定あることが僕はまちのにぎわいにもつながると思っているんですけれども、これ現実的に今当初の考えから商業施設どのくらい減っていますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初の提案と比較をしますと、店舗区画面積、純粋に店舗となるところについては、７０％弱になっているということになりますが、一方で、先ほどの質疑にもありましたけれども、展望テラスですとか子どもの屋内遊び場、バンケット等そういった施設も商業空間と捉えれば、提案時と面積としては変わらないというふうに考えてございます。
酒井委員
それはそれだと思うんですよ。やっぱり一定、交流施設だとかよりも、１階部分に、この超高層ビルの下に、どれぐらい店舗が入って商業施設があるかということが僕はにぎわいにもつながって大切なのかなと思っているんです。で、７０％減になりました。じゃあ、当初どれぐらいの平米数考えていたのがこれぐらいに減りました。強いてはその平米数はどれぐらいのところの商業施設と同じぐらいなんだというのもお答えできますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
商業の店舗区画面積で言いますと、当初１万平方メートル弱であったところが今６,０００平方メートルぐらいというところですね。中野マルイさんの商業の店舗区画面積というところが約５,０００平方メートルというところが出ておりますので、中野マルイ約５,０００平方メートルというところの新北口約６,０００平方メートルという感覚でございます。
酒井委員
中野マルイより少し広いぐらいで、マルイのＢ１から上のところまでという理解でいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ちょっと詳細まで把握はしていないんですけど、中野マルイさんのホームページに出ている店舗区画面積の数値でございます。
酒井委員
ちょっと商業が減ってしまったのはこれ残念なところなんですけれども、やっぱりせめてこの２階部分のところだけはちょっともう一度話し合っていただけませんか、難しい難しいと言うんじゃなくて。いかがですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐輪場の台数とかの関係かとも思いますが、中野の今後の駅前の顔というところでもございますので、私もよくしたいという思いは一緒ですので、できる限りそこは事業者と話をしていきたいというふうにも考えてございます。
酒井委員
そこは、ではよろしくお願いします。
次に、別紙２の７ページですかね。展望テラスがあります。展望テラスの取扱いは共有部分だったのかなと思うんですね。一方、うちの展望、中野区が床で持つ展望施設とこの展望テラスの連続性がなければ、魅力であったりだとか価値の向上につながらないのかな、そういう意味ではこの展望テラス等の取扱い、共有部分の取扱いというのがどういうふうになっているのか、それを教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
展望テラスについては全体共用部ということになるという認識でございます。施行予定者側とは、おっしゃるとおり展望施設とテラスというのを有料にしたいとかということも含めますと、一体的に考えたらどうかなというところも考えております。今現在想定しているところでは、こういった全体共用部につきましては、区のほうがそこの共用部の使用権を預かりまして、一体的に運営することはできるんじゃないかと、専用使用権というものを預かって運営するということができるのではないかというふうに考えてございまして、マスターリースの中でそういった付帯設備とセットで運営していただくことができないかどうかということを今後検討していきたいというふうに考えております。
酒井委員
ここ非常に大切ですので、それを、そういった場合は区は賃料をお支払いして借り受けるのか、そうではなく、一定、区が使いやすいような形で利用できるのか、どういうふうな話になっていますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
今回の展望テラスの運用につきましては、やはり当初この事業に対してのこの展望機能の提供というような、これまでの経緯も踏まえた中で事業者にも一定協力を求めるというところが基本姿勢でございますので、我々といたしましては、区のほうで取得する展望施設と、あとビル全体の展望テラス、そこのところを連携してうまくやるというところで改めて区がそこを借りるというような形では考えない方向で協議を進めていきたいと思っております。
酒井委員
ありがとうございます。やはり事業者さんも当初展望の施設を提供するというふうな形の中で、共有でこういうふうな展望テラスの考えを示された経緯を考えると、やっぱりそういうふうにしっかりと議論していっていただきたいと思います。
次に、別紙３ですね。様々収入支出のところがありましたが、１点ちょっと気になったのが、収支内訳のところで改善策の内容の中で様々エレベーターを追加したりだとか、３８９億円のところですね、右下の。で、デッキ、アスベストの解体工事であったりとかあるんですけれども、デッキ用地取得という、これ、簡単に言うと何ですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回の事業で、中野四丁目と五丁目についてデッキで接続をする都市計画駐車場の一部として地下通路で接続をする計画としておりまして、その中野五丁目側の受け口の用地の取得について今回の事業の中で実施をしていくということで今回のこの支出に計上しているところでございます。
酒井委員
これは令和４年１２月の時点も中野五丁目側に下ろすというふうな考えはあったかと思うんですが、そのときは費用には入っていなかったのか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
令和４年１２月の段階ではどこの事業でどういうふうに取得をしていくのか、そこまできちんと整理がされていない段階であったかというふうに認識してございます。
酒井委員
中野四丁目と五丁目を接続するというのは決まっていましたけれども、どちらがやるかというのは決まっていなかった。で、今回こちらに関しての費用というのは事業者さんが持ってくださる、そういう理解でいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
はい、委員お話しのとおりでございます。
酒井委員
次が今後の予定で、１年遅れますね。前回半年ぐらい遅れますって言ったときに、いろいろな区役所の新庁舎の起債をかけているのにも影響しますであったりだとか、中野サンプラザの管理であって影響しますというようなことがありましたが、この１年遅れることによる影響というのはどういうものがありますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
従前資産、あとは権利変換の手続のところについては令和６年度中に一応済ませられるという認識でございますので、そこの部分につきましては影響はないものというふうに認識しております。
酒井委員
ということは、当初おっしゃっていました新庁舎の起債であったりだとか諸々には影響ない、そういう理解でいいですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
はい、そのような認識でございます。
酒井委員
それから従前資産が６４０億円から６６３億円に修正されたわけです。まもなく議決を控えるに当たって財産価格審議会を通されたというふうなお話があったかと思うんですけれども、財産価格審議会はいつ開かれたのか。それから３社の不動産鑑定も行ったとおっしゃっていましたけれども、それはいつだったのか教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
財産価格審議会につきましては令和５年１０月に行いました。そちらのほうに鑑定士さん、３社の鑑定士の意見を付して、意見を聞いておりますので、その前の期間で鑑定のほうも得ております。
酒井委員
今後、先ほど黒沢委員のほうからもどうするんですかというふうな御質問あったと思うんですね。で、３社程度で不動産鑑定するというふうなお答えだったと思うんですけれども、それは権利変換計画同意の時期だったんでしょうか。そのスケジュールも教えてください。
瀬谷企画部資産管理活用課長
従後のところの鑑定の関係でよろしいでしょうか。――はい。従後資産につきましては、権利変換計画につきまして事業計画の認可を頂いた後を考えております。今の想定でございますけれども、事業認可のほうが令和６年６月頃を想定しておりまして、その頃には権利変換計画が示されるというふうに考えてございます。そこから権利変換計画の申請、まあ同意期間があって申請に至るわけですけれども、申請のところを大体１０月めどと考えておりますので、その間には不動産鑑定士さんからの意見を聴取して適切かどうかというのを確認したいというふうに考えております。
酒井委員
はい。それから先ほど財産価格審議会が令和５年１０月というふうなことだったと思います。これから事業認可の同意であったりだとか財産の処分が議案が２月、３月ですかね、この令和５年１０月からもこの物価高騰化の中で区の資産というのはまだちょっと高騰するところもあるのかなと思うんですね。そういうところの最終の調整なんかもできるんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
不動産鑑定自体は過去のものについてとか現時点についてというのの評価を頂けるという認識でございます。不動産鑑定自体は２０２３年４月１日という基準日を求めて、そこについて施行定者側は幾らかか、鑑定士さんは幾らかかという確認をしているところです。そこからの時点修正、今回は算定日を令和６年８月頃、８月１日というところで時点修正をかけるというところを考えておりまして、そこの時点修正率につきましても、鑑定士さんの意見を聞いたものと施行予定者側で検討したものをすり合わせ――すり合わせというか確認をして適正だと考えているところです。
酒井委員
よく分かりました。ありがとうございます。
それで今後区の財産の処分に関する議案の提出になってくると思うんですけれども、前回の報告では、権利床の運用の想定収支であったりだとかを示されていたわけなんですね、様々。こういったものって、もしくは区が持つ権利床においての活用の仕方というのも、前回は詳しくかなり書いておったんですけれども、今回それは変わっていないんで報告ないんだと思うんですけれども、議会が議決する判断に当たって今後の、なかなか難しいのかも分かりませんけれども、権利床の活用の想定であったり様々なものというのは前回よりも進化したものというのを示されますか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
検討のほうは引き続き進めていく必要があるかなと思っております。収支想定みたいなものについては、なかなか今後の運営の仕方によってもがらりと変わってくる部分もあるのかなというふうなことを考えておりますので、ちょっと報告ができるかどうかは別ですが、引き続き検討はしていきたいというふうに考えております。
酒井委員
ただ、前回はお出しになっているんですよ。先ほど質疑のやり取りの中で、例えば展望施設に関しては一定入場料を取るとこれぐらいの収支になるだとかも示され、今答弁で示されたんですよ。それを考えると、一つの例としてでも、やはり議会がまちづくりの整備方針の変更に関する議案にも議決もしますし、財産の処分にする中で今後の区民財産であるこの権利床はどういうふうになっていくのかというのは当然想定でもまた出すべきだと僕は思うんですけど、出していただけませんか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
テラスの運営も含めまして、出せるかどうかも含めて検討させてください。
酒井委員
最後にします。
先ほどの展望テラスの在り方のところもやっぱりしっかり報告していただきたいですし、これから区が持つ展望施設であったりそれからバンケットであったり子育て支援の施設であったり、その辺りの収支のところが例えば改善されていて、区民の財産をこう活用するんだって示せるんだったら僕は示していただきたいと思いますし、それに関してはぜひお示しいただきたいと思います。部長いかがですか。
岩浅企画部長
先ほど答弁で申し上げましたように、展望の有料化した場合にはこういうことも考えられるよというレベルにはなるかと思います。前回お示しした後も、引き続き都内の事務所床の価格ですとか当然調査はし続けておりまして確認もしているところでございます。大きく変わったところがなかったということで今回お示しをしていないところでございますけれども、２月、３月の議決を頂くに当たりましてお示しできる、明らかにできるものについては明らかにしていきたいと考えております。
久保委員
すみません。ちょっと今の酒井委員の御質疑を伺って、展望施設のことから伺いたいと思います。展望施設と展望テラス、この展望テラスについては全体共有部として区のほうが賃貸契約するのではなくて使用権を預かって区として運営をしていく。展望施設は区ですよね、そもそもね。有料化の話が出ているんだけれども、この有料化というのは、展望施設と展望テラスと一体的に考えての有料化なんですか。それともテラスはテラス、展望施設は展望施設で考えているんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
若干繰り返しになりますけど、今回区が展望施設として床を取得する、またこれまでの経緯も踏まえて事業者のほうから展望機能に資するような空間を提供してもらう、そこが展望テラスということで、今後ここで提供する具体的な機能、さらには運用の仕方、そしてそれに伴う運営コストの負担、そういったのを今後検討していって随時御報告に上げるという形を想定しているところです。
久保委員
まだ決まっていないということなんだと思うんだけれども、運営コストの負担については、ずっとエレベーターはどうするのとかそういう話をしてきたんだけれども、この運営コストの負担についても、当然のことながら共有部なんだから区だけが運営コストを負担するということはないんだろうと思うんですけれども、そこは大丈夫ですね。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
現段階の区としての考え方でございますけど、それを基に今後協議を進めていくという形になりますけど、やはりビル全体の全体共用部分としての役割、その維持の機能については当然ビル全体に求めていくと。一方でここ専用使用権に基づいて、例えば一部植栽を置いたりデッキを置いたり、そこについて修繕等が必要になるとか、そういったコストについてはやはりそこの専用使用権に基づく設置者が維持管理するものということで認識をしているところです。
久保委員
専用使用権というのは区が専用使用権を持つわけですよね、これはね。だから今言われたようなところで専用していくに当たって、植栽が必要だよねとかそういうところでいろんな設備も伴うかもしれないんだけれども、区が持たなければいけないというところですね。で、そこは明確にどちらが運営コストで、その専用使用権があるものがこれは責任を持たなければならないのかというところをちゃんと明確に出してほしいと思うんですよ。考え方を。そこはいつお出しいただけますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
こちらについては、やはり協議成立の証としてそういった共同運営に関する定めというのを行っていくことになると思うんですけど、ただ一方で、我々としては今回のこの事業者のほうに最大限協力を求めたいという思いもございますので、余りこういった場でここまでやりたい、ここまでは無理だと思うというのは若干控えさせていただきながらも、適宜まとまった段階でしっかり御報告させていただきたいと思います。
久保委員
そうですね、まだいろいろ調整中のこともあるんでしょうから、区はこういうふうに考えているんだから断固やるということはなかなか言えないかもしれないので、そこはまずちゃんと適切に協議をしていっていただきまして御報告をまた頂きたいなと思いますので、お願いいたします。
先ほどむとう委員のほうから駐車場のお話があって台数が変わってきているということで、令和４年ときとはこれ台数が変更になってきているんですよね。確認です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐車場については変更にはなってございませんで、都市計画駐車場７０台と地域の荷さばき駐車場が２０台で、９０台というところでございます。
久保委員
こちらのほうは変わっていなくて駐輪場の台数が変わってきているということですかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐輪場の台数につきましては、公共の駐輪場ということで１,５００台ということで、これまで御説明をしてまいりましたが、そこに住宅を造ることによって附置義務で造らなきゃいけない駐輪場の台数、それから商業施設に付随する駐輪場の台数、そこを合わせると４,５００台というものでございます。
久保委員
先ほど来２階のところで駐輪場って言われていて、この駐輪場に今言われた４,５００台が全て入るということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それぞれ役割に応じて区画がされていたりというところありますけれども、４,５００台全てここにということで考えているというふうに聞いてございます。
久保委員
４,５００台がこの駐輪場に入る。で、ここってそもそも住宅エントランスもあったんだと思うんですけど、住宅エントランスはどこに行くんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
平面図の３階とか４階辺りを見ていただけるかと思うんですが、デッキ側の部分が一部白くなっているかと思うんですけど、この辺りが住宅のエントランスとして想定をされているというふうに聞いてございます。
久保委員
ということは、住宅のエントランスに上がる際にもエスカレーターやエレベーターを使用して上がるということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
その辺の駐輪場からの動線まで詳細までは聞いてはおらないんですけれども、商業施設の駐輪場であればそこから商業施設にアクセスするんでしょうし、住宅は住宅にアクセスする駐輪場、そういうことで、駐輪場自体も区分けをされ、動線としても区分けをされるものと認識してございます。
久保委員
今回は高さは変わらないんだけれども、フロアは階数１フロア増えていますよね。単純に考えると、１フロア増えて、だから別紙３かな。違うな。別紙２の最初ですね、別紙２の一番最初のところで延べ面積と住宅戸数が変わっているから、ぱっと見ると、じゃあ、このワンフロア分は住宅戸数が増えたのかなというふうに一見すると見えるんだけれども、そうではないということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
建物として住宅部分中間階が一層増えたというのは大きいというところでございますが、その要素だけで延べ面積が増えているというわけではなくて、これまで御説明してきた中で、例えば子育て支援施設とか、バンケットというところも拡充というところであったり、その辺の面積もこれには加算をされていますし、住宅が１層増えたところも加算をされて、それで３１万５,０００平方メートルになっているものでございます。
久保委員
先ほど来駐輪場の天井高が低いから駐輪場しか使えないという話が出ているんだけれども、これは今回、要するに高さは変えないんだけれども階数変えたということで、天井のいろんな高さを変えて調整をしたのかなと思うけれども、それと駐輪場の位置との変更は全く関係はないんですね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐輪場の階高は駅前広場とデッキの高さで決まっています。なので、建物全体の高さで１層というところとは直接は関係はございません。
久保委員
直接は関係がない、でもどこかで調整をしているからワンフロア増えたんだと思うんだけれども、それはどのように調整をされたんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでの施設計画の中で、商業と住宅の間の中間階の辺りに機械室というのがあったというふうに聞いてございまして、機械室をそこの分をほかの場所にちょっと動かすという工夫をしたり、それから住宅のそれぞれの階高というところを検討したり、そういった検討の結果住宅の１層分を生み出したというふうに聞いてございます。
久保委員
分かりました。先ほど平山委員のほうから事業者による収支の改善というのがあって、まさにそれがそういうところに入るのかなというふうに思うんですけれども、これって今後もこういった天井高とかいろんなことの調整によって、容積率とかは変わらないんだけれどもフロア数が変わるというようなことは起き得ることですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
敷地面積から来る容積率というのは変わりませんので、その中で容積対象外の面積とかを工夫しながらこの面積３１万５,０００平方メートルという数字になっているというところでございます。今後の検討というところですが、設計作業の中で細かい変更はあると思いますけれども、もうそんな大きな変更というのはなかなか難しいのかなというふうに思っております。
久保委員
ということは、住宅戸数であったりそういったものは、もうこれ以上は変わることは考えにくいと思っていていいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
住宅戸数については、施設全体というよりは１戸当たりの面積みたいなところでも変わってくるところがあるので、そこはもう少し動く可能性があるのかなというふうに思っております。
久保委員
分かりました。そうですね。１戸当たりがどのぐらいの面積なのかというところはここにはもちろん記されていないところなので、そのときの状況によるのかなというふうに思いました。
それで、私も事業者による収支改善のところのさっきの御説明に全然納得がいっていないんだけれども、展望施設と展望テラスのことを伺いました。今後の運営コストをどうしていくのかとか共同運営に努めていくということなので、そこを一生懸命調整をしていただけるとは思っているんだけれども、これ、さっきの御説明だと、収支改善のために区はこの施設を引き取ったという発想がないのかなって思うんだけど、当初はそういうふうに私は受け止めていたんですよね。なかなかこの事業者サイドが展望施設を所有をして運営をしていくのは難しいので、なので、区がここは運営せざるを得ないという判断になったのかなと思ったんだけれども、そこのところが実際はそうではなくて、かなり区のほうが前のめりで、ここは何が何でも区がやりたいというふうにどんどん変わってきたんだなというのは前回総括質疑とかでもやっているところなんだけれども、そういうふうに感じています。その辺のところは実際どうなんですかね。この収支改善というところからそもそもスタートをしたものなのかどうなのか、そこのところをもう一度御説明いただけますか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
これはどちらの視点からも関わることなんですが、やはり事業者のほうで一番当初提案としてこの展望機能を提供するというところがございました。そういった中でも展望機能のレベル感とか在り方とかそういったところが、この市街地再開発事業として区民に提供される最上階の在り方というところがまた議論になって、あとまた事業としての将来的な後年度の負担ということで事業者がなかなかこの床を持つのが難しいというところで、じゃあ、区として区民に展望機能を提供しなくていいのか、それともやはりこの再開発事業という性質上区民にも提供できるようなものにしていったほうがいいのか、そういった様々な議論の中で区としても床を取得してそういった機能を確保していこうというのが、今これまでの流れというところでございます。
久保委員
なので、ということは今後本当にこの運営をどうするのかというところが肝なのかなと思うんですよね。だってこれ何が何でもやるわけですよね。やるということで言っているわけじゃないですか。だから本当にやっぱり区民のための公益性というふうにおっしゃっているんだけれども、それが区民にとっての負の財産みたいなことになってはいけないので、そこは本当に慎重にどのような運営なさるかというところは、また御報告も頂きたいし、きちっと私たちも見届けなければいけないなって思っているところです。答弁はきっと一緒になると思うので、結構です。
もう１か所ですけれども、デッキ用地の取得でこの中野五丁目の土地のことについてはこれまでにも様々お伺いをしてきたところなんだけれども、ここは先ほどの市川委員の御質疑なんかによると、地区施設になるわけですよね。要するに、デッキが降りたところの中野五丁目側の今回取得をした土地の部分も含めて、ここまでは地区施設となるということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
デッキの位置付けにつきましては、今回の都市計画の変更では、中野五丁目側は接続をするという考え方を示しているところでございまして、中野五丁目側の地区計画、まちづくりの検討によるところもございますので、今後その検討の中で新ためて位置付けをしていきたいというふうに考えております。
久保委員
改めて位置付けるということは、今は何なんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在は歩行者動線をつないでいきます、必要ですという考え方を示しているのみというところでございます。
久保委員
でも、ここにはデッキ用地の取得も入っているわけですよね。デッキ用地を取得をしたのは、先ほどの酒井委員の御質疑によると、これは事業者なんですよね。なんだけれども、これはデッキ用地を取得をして向こう側に渡るけれども、そのデッキ及び降り口のところはまだ地区施設というふうに決定をしていないということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点では地区施設としては決定はしてはございませんが、将来的に位置付けることも含めて今検討を中野五丁目のまちづくりと併せてやっているというところでございます。
久保委員
中野五丁目のまちづくりについては様々課題があるところかと思います。やっぱりデッキを降りたんだけれども、やはりそこのところで安全性がちゃんと確保ができるのかどうかというところもあるかと思うんですけれども、その辺のところは見通しは立っていますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回の接続の敷地だけでは、中野通りの歩道に出るしかないというようなところにありますので、そこの動線の改善、また中野五丁目側への回遊性、また防災避難路の安全性、そういったところも含めて引き続きそこの空間の在り方については、区としても検討していきたいというふうに考えてございます。
久保委員
デッキはできたんだけれども降りることができないみたいなことになってしまってはいけないんだろうなって思うので、そこはやっぱり中野五丁目側と本当にこれからどうやって調整していくのかというのは大きな課題ではないかなって思います。当然のことながら、そこはやっぱり区が行っていかなければいけないまちづくりになってくるんだと思うんだけれども、そこは今回のこの事業者が管理をするのではなく、区が主体的に進めていくということでいいですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回の事業計画でこの用地の取得費を事業に入れているということで、デッキと地下通路を接続して地上に出るというところまではこの敷地の中でできるかなというふうに思っておりますが、そこからさらに中野五丁目への回遊性、そういった視点での検討というのは今後区が検討していくことになります。
久保委員
分かりました。そこは少し時間がかかる話なので、きっと建設完了時までには何とか少し目鼻が立てばいいのかなというような気もするんだけれども、で、これ９月のときに御報告を頂いたときに、様々な、例えば都市計画駐車場のことであるとか、今回のこのデッキのことであるとか、どういった補助金使うのかというのを少しこの考え方も整理をしたような感じで出てきたんだと思うんですけれども、その辺のところも今回出されているのでしょうかね。これ具体的にここにはこういったものというようなことをきちっと示されるような時期って来るんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでデッキですとか都市計画駐車場、区が所有することで補助金というところも検討しているというところで御説明をしてまいりましたが、具体的には都市地域交通戦略推進事業、こういったところを検討しているというところでございます。きちっと事業スキーム等整理できた段階で、また御報告をしたいというふうに考えてございます。
羽鳥委員
ちょっと費用便益分析に関連してお尋ねをしたいんですけれども、これまで区は事務所床の貸出しの率について９５％ということを見ているということで言っていたんですけれども、
これというのはビルの耐用期間中ずっとこの９５％でいくという想定で計算しているということなんでしょうか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
委員御指摘の点は、竣工後のランニングの収支の想定のところでよろしかったでしょうか。――こちらは収支想定として竣工から数年経った安定的なところをイメージしてというところで、事務所につきましては９５％の入所率――入居率というんですかね、そこを想定して組んでいるというものでございます。
羽鳥委員
いや、ではそれはその時点は９５％だということなんですけど、それがずっと続くって想定をしての税収効果だとか費用便益分析のことなのか、それに適用されているのかという。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
費用便益分析と税収効果については国土交通省のマニュアルにのっとって一定の考え方に沿って出しているというところでございますので、区の権利床９５％なんかそういう設定で算出をするものではなくて、算定項目に基づいて一評価指標として計算をしているというところでございます。
羽鳥委員
そうですよね。じゃあ、区はどういう計算をしているんですか。その数年経った後、１０年後２０年後とかというのが、どのくらいの実際には借りられるだろうというふうに想定をしているんですか。これは実際の、要は割合に応じて、どのくらい貸し出せているかって割合に応じて区の収益に関わってくる話じゃないですか。どれくらいを想定されているんですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
想定収支の話になりますけれども、ここはあくまでもその１時点を切り取った形の想定収支ということなんで、委員おっしゃるとおり、これが未来永劫その開いてる間ずっと、拠点施設が使える間はずっとこれの収入が得られるというふうには考えていないところです。そこの積算については、どうやって積算したらいいのかも含めまして今後検討が必要だなというふうに考えております。
羽鳥委員
今後耐用年数が７０年だとか１００年だとかって言われている中で、数年の時点では９５％だけれども、その後の７０年だとか９０年だとかその後はもうどのくらいのその貸出し率かという想定すら何もないんですか。そんなことはないんじゃないですか。
瀬谷企画部資産管理活用課長
現時点で想定をそこまでは組んでいないというところでございます。
羽鳥委員
はい、分かりました。組めないというところもあるのかもしれないんですけれども、組めないんですね。これはちょっと区に言っても余り仕方ないところかもしれないんですけど、別紙４の費用便益分析で、費用が２,５６１億円ってなっていて、これは別紙３にある今の事業想定額２,６３９億円とは少し違うんですけれども、これはこの費用便益分析をした際の金額は２,５６１億円だったけれども、その後の物価上昇とかで上がってしまったということなんですか。この金額の差は何なんでしょう。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
費用便益分析のここの費用のところの算出と事業収支の算出というのはちょっと全く別物でして、費用便益分析の費用のところについてはマニュアルにのっとって算出をするものなんですけれども、そもそもこの再開発について用地を買って施設を整備して、それをこの期間維持管理をして、最後解体をするまでというところを想定をした費用というのが２,５６１億円になっているので、現実的な事業収支とはちょっと全く性格の違うものでございます。
羽鳥委員
分かりました。あとこの費用便益比というのが何か実態的に意味あるものなのかなという、もうすごく疑問だし、ただ区域内の便益で２,２７２億円で、区域外の便益で３,１２２億円で、便益は５,１９４億円になると。で、費用便益比は２.１１だと。掛けた費用に対して非常に利益が得られるものなんだということを言っているんですけれども、じゃあ、区域外便益のこの金額って何なのかって言ったら、上にちょっと書いてありますけれども、事業の実施前と事業後における地価の差分なんですよね。これは地価の差分でこの３,１２２億円が１００年ぐらいの耐用年数の間に生じるということなんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
あくまでも、すみません、マニュアルに沿って算出をしているものなんですけれども、その地価の変化分というのが地価の要因データによって何か地価の関数を推定をして差を算出するというやり方で算出をしているものでございます。
羽鳥委員
課長に聞いても、いや、それは国交省のマニュアルなんだと言うけれども、いや本当にこの額って本当に正しいのかというのは本当に疑問なんです、何度も言うんですけど。この国交省のマニュアル見ると、３区分あるんですね。５０メートルで隣接部、５００メートルで周辺部、で、１０キロで広域圏ってなって、地価が近いほど上がっていくんだという、こういうのが書いてあるんですけれども、１０キロというと、東は皇居を越えて秋葉原に行って、西は吉祥寺、北は赤羽、南は自由が丘まで行くようなそういう広大な圏域でこのビル建てたことによって地価が上がるんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
マニュアル広域圏としてはその距離で算出をしなさいということなので、それに基づいて算出をしているということでございます。
羽鳥委員
税収効果もこれは国交省のマニュアルなのかと思うんですけれども、供用期間終了後、竣工後４７年で累積黒字は２５８億円だって書いてあるんですね。これも、マニュアルに沿ってと、そういう費用なんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
はい。こちらも国土交通省のマニュアルに沿って算定をしたものでございます。
羽鳥委員
そのマニュアルに沿っても４７年で２５８億円ですから、都全体とかなのかな。で、１年間で平均すると５億円。じゃ、区に入る分はもっと１年間で少ないじゃないですか。これマニュアルどおりに収益――収益というのかな、便益が……。これは収益というか、税収か。税収が入るというふうになっていますけども。区に１年間に入るのはせいぜい１億だとか２億だとかそれぐらいになっちゃうじゃないですか、マニュアルどおりだとしても。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まずお示ししたこの二つの要素のところを再度御確認いただきたいところなんですけど、やはり費用便益調査、こちらについては、例えば、様々この事業をやることで、ここの区域だけがいいんじゃないかと、周りにとっていいことないんじゃないかというようなものに対して相対的に評価する指標としてお示しているというところですので、あくまでこの評価指標としての御活用をというところが基本線になります。税収についても、今回４３０億円というような補助計画を持っているところですけど、そういった税を投資したときに、相対的な評価としてどう見込まれるのというところをこの一定の基準の中で評価するというところでの価値で活用していますので、そういったところでぜひともこの事業についての参考資料と御認識いただければと。個別のこの１個１個の税の何割と見たところが本当にそうなのかというところは、これまた別の視点というところで考えています。
羽鳥委員
もうまたちょっと費用便益分析に戻りますけれども、地価の差分ということは、周りの区民にとっては地価が上がって固定資産税が増えるとかというそういう関係になるんじゃないですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際に地価が上がればそういった事象も発生するのかなというふうに思っておりますが、あくまでも地価の差分ということで一定の基準で算出をしたというところでございます。
羽鳥委員
ちょっとこれ以上やっても、国交省のマニュアルだということだから、なかなか実際にはどうなるのかというのは分からないところですけれども、この前１月、ひょっとしたら、部課長の中にも見られた方いらっしゃるかもしれないんですけれども、１月２１日にＮＨＫで、見ましたかね。ＮＨＫスペシャルがやったんですよ。そこタイトルが何なのかというと、人口減少時代のまちづくりというふうな、そういう都市再開発、人口減少時代のまちづくりってこういうタイトルでしたけれども、その中で都内のビルの空室状況についていろいろと触れられているんですね。新宿とか渋谷とかは１％台ということだったんですけれども、品川とかそっちの山手線東側のほうではもう既に１０％を超えているということや、また大手通信会社の担当者の方が出てきましたけれども、この中でオフィス需要が大きく減って、じゃあ、オフィスどうしようかというのを見込むときに、その会社さんは結構新しいビルに入っていたそうなんですが、見直しのときにリノベーションをじゃあしようかどうしようかという判断のときに、築１５年経ったビルでできるリノベーションは限られているということで、別のビルに移ったというようなそんなお話とかがあったんですね。また別の出演されていた専門家なんかは、今後人口減少が起こる中で、オフィス需要がずっと続いていくって考えるのは余りにも楽観的だというふうに言っているわけですよ。そういう中で本当に収支採算というのが取れるのかな、今後考えていない、考えられるものないかのようなことをおっしゃっていましたけれども、本当にこれ、考えてないというような状況で大丈夫なんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
市街地再開発事業については昨今物価高騰もありまして、将来設計について様々な意見が多く、いろんな角度から出ているのは認識しているところです。一方で再開発事業は、先ほどの繰り返しになりますけど、そもそもこの事業とは何かというところを考えたときに、やはり都市計画等運用して民間の資本とあと民間の経済ベースでしっかりと必要なまちづくり整備を進めていくというのが基本でございますので、やはりこれについては事業者の責任の中でしっかりその資本の確保とそれに対する将来的な運営の見通し、そういったのはやはりこれ民間活用がまさにこの事業の特性だというふうに思っておりますので、そこのところは我々も適宜確認して注視しながら、この事業の完了、竣工そして運用というところも見ていきたいというふうに思っております。
羽鳥委員
注視して、最初の提案時は容積率９００％とか、１,０００％になったりだとか、いろんな今ほかの委員からも自転車駐輪場がこんなところに来てどうするんだというふうな意見だとか展望プランを取得してどうするんだとか、そんな意見いろいろありましたけれども、注視して何か区としてこれはどうしてもという主体性を発揮できた部分というのはあるんですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず二つの要素があると思いまして、一つは区の財産、取得する財産として運用する、そちらについては普段区として様々行政計画、行政目的、そういったところを照らしながら考えていく要素というところだと思います。一方で、このビル全体の中の、例えば駐輪施設というところとかについてですけど、我々これ都市計画で定めた一般に開放されるような地区施設とか、あとそれに準じるようなもの、そこについては、やはりこのまちづくりの目的でもありますので、積極的に関与してその機能確保に努めていきたいということで、これは今まさにやっているというところです。
一方で、民間ベースの中で施設の効率化なりなんなり行われるところ、ここについては、例えば先ほどの駐輪場の一つを例にとりまして言えば、やはり我々としてはこの商業というのもにぎわいに資するものということで考えておりますので、一部権利床として交流人口に資するような床活用、まあ東京都の部分、そういったところとうまく連携しながら商業全体のにぎわいを確保していくというようなものとか、あと先ほど委員からも御指摘あったように、商業空間としての魅力が低下しちゃうんじゃないかというようなハード的な部分についても我々としてはしっかり造り込んでいくように求めていきたいというところがございますので、それは実現して誘導できるところと。ただ一方で、今工事のいろいろ支出の整備とか事業の効率化という中で、もう一回地下に戻したらどうかというのはなかなか我々としては言えない範疇かなということで認識しています。
羽鳥委員
にぎわいを生み出す人そのものが減っていくんじゃないかって、私が言いたいのはそういうことなんですけれども。いや、今後その事務所、特に事務所床なんか本当に需要が減っていくというのが見込まれる中で、いざ、その床が空いたときとかなんかに、私がこの開発を進めるんだというときに心配するのは、その床を埋めるために区が何とかしましょうというので、さらなる補助金の投入だとかあるいは区が埋めてあげるだとかそういうことが起きないかというのは非常に心配するところなんですけれども、区としてはそういう考えはないですか。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
まず市街地再開発事業というものにつきましては、一定のこの都市計画事業としての完了を迎えたところで終わりますので、あとはこの施設の民間運用というところが基本になってきます。ただこの施設の特徴としては、区がそのうちの財産の一部を取得するというところになりますので、そういった意味で地権者としての運営というところが今委員おっしゃるようなところに関わってくるのかなというふうに思っております。
羽鳥委員
ちょっと今の答弁全然よくわかんない。何を言ったんですか、今。僕が今聞いたのは、そういう区が事務所床が開いたときに、そういう区が補助金を投入なり何か考えてきてあげて投入するだとかあるいは事務所床借りてあげるだとか、そういうことがあり得るのかということを聞いたんです。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
それにつきましては、つまり一般のビルのオフィスが開いているから、そこに行政として何か行政支援するのかというのと全く同じという意味です。このビルに限って何かするというようなことではなく、あくまで行政の関わりとして将来オフィス事業でそのような状況があったときに何か行政サービスを検討するんですかというような話であって、区が共同所有をしているんでこのビルに限って区が税金投入して何かやるということはないということです。
小林委員
確認からまずさせてください。資料２のその２階の駐輪場のレベル、２階、１階とか２階とか３階というのは言葉はいいんですけれども、中野通り地上３４メートルとして、それから西口改札のレベルが４８メートルとして、２階というのがまずレベルとしたら、標高から見て何メートルになるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
交通広場の階が４０メートル、標高ですね。で、南北通路の階が４８メートルなんで、そこの４０と４８の間ということになりますが、普通に２で割ったら、４メートル、４メートルというところですけれども、商業空間もう少し階高を高く取るというところで、１階を少し高く２階は低くで、そこで８メートルというふうに設定をされていると思いますが、ちょっと具体的に何メートルに２階が設定されているかという数値はちょっと今持っておりません。
小林委員
分かりました。そうすると中野通りよりも高いのが、北口のバス停、タクシー乗り場のレベルです。それが４０メートル、それから４８メートルが西口改札から出てまっすぐのレベル、その中間ぐらいのレベルになりますと。分かりました。
その上で、今度４,５００台という台数がにぎわい軸、にぎわい軸というのが中野通りに並行をして――当初の考え方ではありましたよね、そもそも提案時というときもそうですけれども、そのにぎわい軸の中にこの駐輪場って入ってくるんですよね。入ってきている。しかも、地上ではない、核ではない中間層に自転車が４,５００台。実際来るか分かりませんけれども、４,５００台を想定するということは４,５００台が入るということですから、集中してくる、場内に。そこに入ってくるという考え方、駐輪場今回初めてこの地上４０数メートルのところに、地上じゃないや、標高で言ってるんですよね。そこに入ってくるようにするという考え方を、これってもう決定ということでさっきおっしゃっていました。もう一方では、中野駅周辺の自転車については、中野四丁目、中野五丁目のほうについては入れてこない。特に中野ブロードウェイの東側のその先の、昭和新道、あちらのほうぐらいまでのところに入れてこないという、たしか整備計画があったと思います。そうすると、４,５００台ってめちゃくちゃすごい台数なんですけれども、かつ、南口には中野二丁目に５００台、それから中野三丁目に想定として１,５００台ぐらいを予定している。でも、それは駅から見れば、駅からの距離からすると大分離れたところに一定の駐輪場は設けられる。それに対して、この一番人通りが多くてにぎわい軸になるようなところに、あえて駐輪場を設けた。つまり、交通の人と自転車と錯綜するようなところに、一番にぎわいが持たれるようなところに自転車を集めてくるという、その考え方というのはどっから来たんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
駐輪場の配置計画というところでは、中野二丁目ですとか囲町ですとかそれぞれ台数の考え方を示しておりまして、新北口についても公共駐輪場としては１,５００台ということで、位置付けがされておりまして、なんで４,５００台のうちの１,５００台が公共駐輪場、住宅については今１,２５０戸ということですので、例えば１戸当たり２台とするとそこでもう２,５００台ということになります。それプラス商業施設の駐輪場というところ合わせて４,５００台ということです。ただ駐輪場については、中野通り側歩行者の通行もありますし、にぎわいというところに余り自転車を誘導するということは好ましくないというふうに思っておりますので、駐輪場の入口というのはこのホールの西側のけやき通り側から入っていただくと。ちょっと住宅の駐輪場は別のところと、別の入口から居住者のみなので考えているというふうに聞いておりますが、公共と商業施設についてはけやき通り側から入ってきていただいて、少し上がった形でここに駐輪していただいて、１個下に行けば、交通広場のバスに乗っていけるということになりますし、一つ上の階に上がれば、歩行者デッキから南北通路、改札に行けると。また駐輪場から出て１層デッキに上がれば中野五丁目にも行けるということで、駐輪場のアクセス性というところはかなりいいのかなというふうに思っておりますが、それと駐輪場のその動線というのを両立させた上でこのフロアの配置ということで考えていきたいというふうに思っております。
小林委員
資料２の３ページの２階平面図というところのホールの下にグレーで配色されている部分が駐輪場ですよと。それで一番けやき通り側にちょっと尾っぽのように伸びている、そこがスロープの入口になって、そこからホールまで行く４０メートルの上、４８メートルの下をスロープ状で上がってきて、先ほどの４０数メートルのところの駐輪スペースに行くと。なので、にぎわい軸とは交差しないというそういう話だとは思うんですけれども、しかしながら一番メインになってくる中野通り、つまり中野通り側のにぎわい創出に寄与するような計画にしなさいというのが提案時の委員さんからの指摘もあった。そのこと前回私も――前回というか以前にも確認をしました。しかしながら、商業施設のレベル、階はもちろんありますけれども、そういったところ、１階は商業等というふうになっていて、３４メートルのレベルはこれかもしれないですけれども、その一歩上を見てみれば、ガラスができるかどうか知りませんけれども、決してそのにぎわいの軸には入ってこないんではないのかなというふうに見受けられます。そしてそれだけの自転車が、入口がどちらかといえばけやき通り側であれば、けやき通り側に台数が集中していくわけですし、中野五丁目側に行くにしても集中していく、半分に分けたとしても２,５００台、一気に出ることはもちろんないんでしょうけれども、そういったところについてはやっぱりより安全性も含めて、にぎわいも含めて、それから動線の交差がないようにということは、十二分にもう一度見直していくべきだというふうに計画上思います。それが１点目。もう最後、要望です。
次の話。今回ほとんど最後に、もう議案に出てくる前の最後の報告ということになるので確認ですけれども、今回はこの事業計画について、収支も含めてですけれども、どちらかといえば、この高層棟の住宅それから商業、そして事務所、高層階で言えば、プラス住宅の展望施設というところでの事業収支ということがありました。一方で、低層部にはホールもありますしホテルもある。そういったところについての事業収支合わせて、この全体の評価も含めてなんですけれども、それも行っているというふうに考えていいんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ホテルとホール等につきましては、提案時最大収容人員７,０００人というところがございましたけれども、そこから大きな変更は特になく、今のところ施設計画だけが進んでいるという形になっていまして、ホールの面積が少し大きくなったりということは施設計画の深度化の中であるんですけれども、そういったところで現在事業収支の検討に来ているというところで、そこは収支に大きく減になったり増になったりという要素にはなっていないというところでございます。
小林委員
もう１点、このホールとかホテルというのは非常に――そうか、事業のことで言うと完成するまでの話なんで、完成した後の運営のところでまたある意味変わってきてしまって、どっちかというと、その完成した後の運営のほうに関わっていく話なんですけれども、全体としてというのはつまり令和９年以降の収支というのは先ほど出ていました。グラフが、資料４でしたっけ、ありましたけれども、そういったところまで見込んでいくとすると、非常に流動性の高い施設、流動性とはつまり、収支としては流動性の高い施設かなというふうに思われます。なぜならば、５,０００人までの施設はそこそこありますよ。また７,０００人以上１万人前後のところもありますよ。一番ないのが、５、６、７,０００人ぐらいのところなので、ここは非常に需要があると見込まれているというこの表記なのかなというふうに資料３でしたっけ――のところには表現がされています。そういったことであるとすると、もう１本手前の今回の全体の、先ほど面積が若干増えたっていうのは多分建築計画上の話だとは思うので、そこは気にしないとしても、今回の事業収支全体の中で、そこをも見込んだ、つまり営業されていくところまであると見込んで、この収支というのはされているのか、全く着工して完成する、それだけの話なのか。でも実際には、後があるから、運営があるから見込める収支なのかなというふうには思うんですけれども、その辺はどういう関係にあるんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
別紙３の事業収支案につきましては、再開発事業の収支ですので、事業が始まって建物が完成してというところまでの収支ということになりますので、ここに運営の収支というところは直接は関係していないというところになります。再開発事業が終わった後に、床ができて、ホールとホテルというところについては、事業者グループが取得、運営をしていくということで聞いておりますので、そこは民間事業として運営をされていくということになります。
小林委員
確かにそのとおりなのかなというふうに思います。民間事業者が御自身で提案されたホールやホテルを併設をしたこの再開発事業だというふうに思います。しかしながら、そこは一番流動性が高くて、後々に影響してくる。つまり、区側がそこを私たち運営できないのでもう区で引き取ってくださいよということが一番後々に心配になってくることで、この全体事業費の２,５００億というところに、これはこれで完結してしまったとしても、その後のことが非常にやっぱり気になってくることなんですね。先ほど別な言葉で言えば、持続可能な施設なのか、５０年、６０年、７０年先はどうなっているんだ、まあ私たちの世代ではもちろんな大いになくなってくる時代にはなってくるんですけれども、そういったところまでの一定の、多分協定を結んだときからあるかとは思うんですけれども、そういったところまで見える化していていただくことも一つ大事なのかなというふうに思っています。今回についてはあくまでも再開発事業に係る事業計画ですから、今回の事業だけで終わってしまって、議案控えるようなところまでいったと思っています。それから、関連資産としては従前の評価ということで、先々のことについてはこれには全く含まれていないということから鑑みれば、先々のことについても一定のある程度の報告というか見解についても今後示していただきたいなと思いますけど、いかがでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ホールそれからホテルの運営というところは、正直申し上げて、経済状況そういったところがこの先どうなるかというところは分からないところもあるので何とも言えないところではありますが、事業者グループからは、このホールのこの最大収容人員７,０００人という規模、それからホテルの規模というところを十分に運営を見込みを踏まえて提案をされていると思いますし、それについて、現時点ではその後、変更したいというところも聞いてございませんので、そういった見込みの中で今後も民間側で運営をされていくというふうに認識してございます。
小林委員
最後にします。やはり過去になってはしまいますけれども、やっぱり提案時に指摘された部分、この事業者さんの計画上の指摘された部分、それから今後についての指摘された部分、それから収支についても指摘をされていたわけですので、そういったところをやっぱり大きくクリアしていくという改善がなされていかないと、いや、区の財産だの、民間だの、それから権利変換があって、そこだけに集中をしていってしまうと、全体の計画が足元からすくわれるようなことにならないようにという意味合いを込めての意見というか要望です。そういったことも十二分に踏まえていただいて、パズルのようにかちっと合ったからいいですよという、決して物ではないので、人がそこで往来をして、手足がそこにきちっとついている、そこの中で、心のある人が豊かに、町を自分の体の一部のようにして過ごしていくためには、そういったところまで、パズルではないというようなところまで心を込めての計画ということがすごく大事だと思っているので、そういったところへの配慮がフィードバックされて形になっていくことであれば、それはそれとしてというふうに思いますけれども、そういったところまでよくよく見ていっていただきたいなというふうに、要望で終わります。
市川委員
すみません。今後のちょっと質疑のために教えていただきたいんですが、先ほど副委員長のほうから、空きオフィスの話があって、そこが空きオフィスがもし出てきて、例えば今回の計画の中で言えば、例えば保留床が全て処分ができないとかそういう話になったときに、さらなる区が取得をしてもらえないかとか活用してもらえないかというお話があったと思うんです。これについては先ほど千田部長お答えになったんですけれども、こういうのって企画部の所管じゃないんですか。ちょっと確認なんですけど、どちらですか。
岩浅企画部長
先ほどの中野駅周辺まちづくり担当部長が答弁した内容ですけれども、将来的に再開発ビルがありますよと、そこに対して空室がたくさん出てきた場合に、それは権利床だけの問題ではなくて、床全体の問題だということで、そこに特段、そのビルに対して区として補助金を出すということは考えていないという御答弁させていただいたことになりますので、当然権利床として事務所を持っておりますので、そこで入所率が下がった場合にはその分賃料が入ってこないという状況は起きますけれども、そのリスクを対応する内容で区だけの分で運営するではなくて、ビル全体の事務所一体で運営をしていってリスクをなるべく落とすということは今調整をしているところでございます。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
すみません。私の説明が足りなくて申し訳なかったんですけど、そういった空室とかそういう課題の中で、この再開発事業としての何か補助を考えるかといったらそれを考えないというようなところでございます。
羽鳥委員
それは再開発事業終わっているんだから再開発の補助金は出ないに決まっているじゃないですか、そういうことを言ったんですか、さっき。
千田中野駅周辺まちづくり担当部長
この再開発事業の中で当然運営というところも視野に入れて、今後何か再開発事業ビルということでの補助を考えるかというところでは、もちろん建設中もそうですけど、事業完了後も今は想定していないというところでございます。
羽鳥委員
再開発事業つくったときに終わるんですから、再開発事業の補助金がそれ以上出ないのは当たり前の話じゃない。そういうのごまかしているんじゃないですか。僕が言ったのはそうじゃなくて、政策判断とかで保留床を埋めてあげるよとかということがあり得るのかということを聞いたわけですよ。それはだから政策判断として、それは将来のことは分かりませんというふうな答弁になるか、あり得ないというふうになるかどっちかなんじゃないですか。
岩浅企画部長
民間のビルで床が埋まっていないところに対して、区として特定のビルに対して何か支援するというのは現在ございませんし、それは区が権利床を持っているビルだからどうのこうのというのは基本的にないというふうに考えておりますので、将来的に今の時点で何か支援を入れていくというのは考えていないということでございます。
平山委員
もともといわゆる住宅棟とかの３,０００台の駐輪場というのはどこに設置予定だったんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
住宅は１,０００戸だったら２,０００台とかということかと思いますけれども、駐輪場については全部地下で最初は計画をされていたというふうに思っております。
平山委員
もともと住宅の数が増えておりますけれども、いわゆるその当時は４,０００台だったのか何千台だったのかわかんないですけど、要するに区の駐車場と含めてね――をこのスペースを地下に作る予定だったんですか。これなんか見ると、どうしてもそんなふうに見えなくて。本当はどっか別のところだったのがこっちになったということはないですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初は、地下も、地下２階、３階、駐車場も含めてかなり深く掘る計画だったので、その中で地下に計画をされていたというふうに思っております。
平山委員
その地下の計画が深くならなくなったのはいつなんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでも事業収支改善の検討の中で方向性を示してきておりますが、地下についても掘れば土の処分ですとかそういったところもお金がかかっていくので、地下についてはできるだけコストダウンのために減らしたいという中で、地下の削減という中で、もう一つ今回の計画に至ってきたという要素の一つというふうに思っております。
平山委員
じゃあ、地下の削減もこの物価高騰の中で出てきて、行き場所がなくなっちゃったから２階に持っていったということですね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
まあ、行き場所がなくなったというか、中間階の階高というところも踏まえて適切に配置をしたというところかと思います。
委員長
他に質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了します。
次に２番、その他で、理事者から何か報告はございますか。
安田まちづくり推進部まちづくり計画課長
西武新宿線踏切渋滞解消促進期成同盟による要請活動について口頭で御報告申し上げます。
本報告は建設委員会と重複報告でございます。
昨年８月に開催しました期成同盟の決起大会における決議文を国及び東京都に直接お渡しし、要請活動を行いましたので、御報告をするものでございます。
国に対しては昨年末の１２月１９日国土交通大臣に対して直接、また東京都に対しては今月の１月１９日に東京都議会に対して、期成同盟の大野会長を始め、区長、議長、また都議会議員の同席のもと、決議文をお渡しし、開かずの踏切解消に向け西武鉄道の一層の工事の推進、また着工準備採択を受けている野方以西の早期事業化に向け、直接要望活動を行いました。今後は西武鉄道株式会社に対しても同様の要請活動を行っていきたいと考えてございます。
私からの報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対し質疑はございますか。よろしいですか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
質疑がなければ、以上で本報告について終了します。
他に報告はございませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で所管事項の報告を終了します。
次に、審査日程のその他に入ります。
委員会を暫時休憩します。
（午後４時４１分）
委員長
委員会を再開します。
（午後４時４２分）
次回の委員会は第１回定例会中とし、急な案件が生じた場合は正副委員長から招集させていただきたいと思いますが、御異議ございませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように決定します。
以上で本日予定した日程は終了しますが、各委員、理事者から御発言はございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
以上で中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を散会いたします。
（午後４時４２分）