中野区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会〔令和３年６月１１日〕

　

中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会会議記録

　

○開会日　令和３年６月１１日

　

○場所　　中野区議会第１委員会室

　

○開会　　午前１０時００分

　

○閉会　　午後０時０２分

　

○出席委員（１４名）

　久保　りか委員長

　市川　しんたろう副委員長

　河合　りな委員

　斉藤　ゆり委員

　羽鳥　だいすけ委員

　高橋　かずちか委員

　吉田　康一郎委員

　内川　和久委員

　白井　ひでふみ委員

　いながき　じゅん子委員

　山本　たかし委員

　南　かつひこ委員

　むとう　有子委員

　来住　和行委員

　

○欠席委員（０名）

　

○出席説明員

　副区長　横山　克人

　企画部長　高橋　昭彦

　構造改革担当部長、企画部構造改革担当課長事務取扱　石井　大輔

　総務部長　海老沢　憲一

　区民部長　鳥井　文哉

　環境部長　朝井　めぐみ

　都市基盤部長　奈良　浩二

　都市基盤部交通政策課長　村田　賢佑

　まちづくり推進部長　豊川　士朗

　中野駅周辺まちづくり担当部長　松前　友香子

　まちづくり推進部まちづくり計画課長　千田　真史

　まちづくり推進部野方以西担当課長　工藤　虎之介

　まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、

　まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長　小幡　一隆

　まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長　石原　千鶴

　まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長、

　まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長　石橋　一彦

　

○事務局職員

　書記　髙橋　万里

　書記　若見　元彦

　

○委員長署名

審査日程

○議題

　中野駅新北口駅前エリアの再整備について

　中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について

　中野駅周辺各地区の整備について

　都市観光・地域振興の推進について

　脱炭素社会の実現を見据えたまちづくりについて

　西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について

　連続立体交差事業の区間の延伸について

　鉄道上部空間の活用・整備について

　高齢化社会における異動の安全・円滑化について

○所管事項の報告

　１　中野駅新北口駅前エリアの再整備について（構造改革担当）

　２　中野駅南口地区まちづくりについて（中野駅周辺地区担当）

　３　中野駅西口地区まちづくりについて（中野駅周辺地区担当）

　４　その他

　（１）西武新宿線沿線まちづくり整備方針（野方駅周辺地区編）（素案）の意見交換会について（野方以西担当）

○その他

　

委員長

　定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を開会いたします。

　

（午前１０時００分）

　

　本日の審査の進め方について協議をしたいため、委員会を暫時休憩いたします。

　

（午前１０時００分）

　

委員長

　委員会を再開いたします。

　

（午前１０時００分）

　

　本日の審査日程についてお諮りしたいと思います。本日は、お手元の審査日程（案）（資料１）のとおり進めたいと思いますが、これに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　御異議ありませんので、そのように進めます。

　なお、審査に当たっては１２時を目途に進めたいと思いますので、御協力をお願いいたします。

　それでは、議事に入ります。

　中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺各地区の整備について、都市観光・地域振興の推進について、脱炭素社会の実現を見据えたまちづくりについて、西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について、連続立体交差事業の区間の延伸について、鉄道上部空間の活用・整備について、高齢化社会における移動の安全・円滑化についてを一括して議題に供します。

　昨日に引き続き、所管事項の報告を受けます。

　昨日、１番の中野駅新北口駅前エリアの再整備についての質疑の途中でございましたので、こちらのほうから入ります。既に御報告のほうは終わっておりますので、質疑を続行させていただきたいと思います。

　本報告について、質疑はありませんか。

吉田委員

　引き続き質疑を続けさせていただきます。整理のためにもう一度申し上げますと、中野駅新北口エリアの再整理についての資料でまとめられております別紙、これについて記載に事実関係、あるいは論理的に間違っているんじゃないかという指摘をさせていただいていました。

　１点目は、まちづくりの実現というところについて、一部転出、底地に全て区の権利を転換した場合、あるいはそもそもその前に、この権利変換方式ではなくて、定期借地権方式でやった場合などについて全く議会へのこれまでの説明と異なることがここに記載されていると。要するに、提案内容の見直しが必要と、ここに書いてありますけれども、見直しをした案を既に事業者には提案してもらっているはずですから、それをきちんと示してくださいと。この一連の動きはずっと、区は区長がエビデンスベースでとか、エビデンスに基づいて透明性・公開性をうんたらと、このようにきちんとおっしゃっているにもかかわらず、エビデンスのある数字を示したことがない。定期借地の場合と権利変換の場合の数字を示して議会に諮ったこともない。あるいは、プロポーザルに関しても、その内容について数字に基づいた説明をしたことがない。そして、事後で、契約後にやっと野村不動産を呼んできて説明を求めたけども、その場でも、数字を求めても最小限の数字しか出してこないので、議会はなかなか全体像をきちんと計量的に、定性的にじゃなくて定量的に図ることがなかなか難しい。まるで議会を妨害しているんじゃないかというぐらい資料を出してこない。そして、今回の資料も同じであります。要するに、提案内容の見直しが必要となった場合について、既に事業者は区に提出しているはずですから、その資料を出して、数字を基に比較検討をさせてほしい。

　二つ目のスケジュールについても同じです。整備スケジュールは遅延すると。遅延しても、それは１年半前、あるいは半年前には事業者に対して、こういうことも議会から言われているから、これについても検討してくださいと言って資料を出してもらっているはずですから、その遅延したスケジュールというのが何日遅れるのか、何か月遅れるのか、あるいは何年遅れるのか、それをちゃんとこの場で示していただきたい。

　そして、資産活用についても、これも言っていることがおかしい。定期借地権方式であれば、例えば豊島区でもどこでもそうですけれども、その提案をした時点で、事前に資産の評価を事業者が行って、その場で契約をしていれば、そのときに区が従前資産としてもらえる金額というのが確定しているから、その後の地価の変動のリスクは事業者が負うんですよ。資産の活用について、追加投資が必要となるのがこの底地の場合だというのは間違っています。契約の時点が違えば、その土地の評価、その変動のリスクを負うのは事業者であるか、区であるか、それが変わるはずなので、そこがここに記載されていないで、一方的に、底地でやった場合も、あるいは定期借地でやった場合も、そのリスクを区が一方的に負うんだと。だから、権利変換のほうがリスクが少ないんだと、意味不明ですけど、このように書いてあることがおかしい。訂正を求めます。

　そして最後に、最後の権利者の合意形成の困難性、昨日も申し上げましたけれども、区に関係ない関係者というのは国と都、僅か２者であります。これの合意が困難であったら、そんな人ははっきり言って担当者を辞めていただきたい。そして、権利変換の場合には、後々どんどん権利者が増えていくと。長期的に考えて、将来の再開発のさらに再開発、この合意形成が困難になる、長期的ないつの時点で合意形成が容易であるのか、困難であるのか、それをきちんと時系列でもってここに書くべきであります。この一発の、１回売り飛ばすときのリスクだけをここに書いてあるというのはおかしい。これについて、ご答弁を求めます。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　少しこれまでの経緯も含めて御説明をさせていただきます。昨年、再整備事業計画を策定するに当たりまして、様々区民の方の意見も聞きながら策定をしてきたわけですけれども、その御説明の中で吉田委員から定期借地についての資料要求というのが令和元年１０月の段階でございました。その後、１２月に区として定期借地を想定した事業スキームについて議会で御説明をしております。その際に、定期借地については、新区役所整備費用などの必要とする財源を確保できる保証はなく、リスクが高いということと、地代の収入と建物用途はトレードオフの関係になるということ、また、地権者の資産活用の意向は様々であり、全員で定期借地とする合意形成は困難であること、そういったことを御説明させていただいて、再開発でこの事業を進めていくことが前提であると。前提であるけれども、残った権利変換、権利変換は前提なんですが、権利変換の権利分を土地で持った場合の検討は今後行っていくということで御説明をしてきております。ですので、その後、民間事業者公募に当たっては、土地で持った場合の考え方について、本来の提案とは別に考え方を示していただいたというものでございます。ですので、提出いただいた考え方の中には詳細な検討はございませんで、事業スキームの考え方が示されているというようなものでございます。ですので、その場合の具体的な事業計画ですとか、整備スケジュールというのは示されておりません。土地のみで所有した場合の考え方というのを今回整理をして、御報告をしたということでございます。

吉田委員

　今のお話を聞くと、議会がいずれの時点でどのような提案をしても、区がこれでいくんだと決めたこと以外については、比較検討するための真面目な検討をしてこなかったと言っているんですね。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　議会報告、それぞれのタイミングで区としてはきちんと理由を示して、方向性を定めて進めてきたという認識でございます。

吉田委員

　いや、全然理由にならないってずっと言い続けているわけですよ。数字を示して、定期借地でも再開発に必要なお金の倍ぐらいのお金が出てくる、これを示した。それについても検討も、数字も示して検討もしない。そして、その後プロポーザルのときにも、定期借地あるいは全部底地で持った場合についても、きちんと詳細にスケジュールの見直しが必要なのか、あるいは様々な事業の見直しが必要なのか、それも検討してもらって、それとこの権利変換でいくのの場合の比較をちゃんと議会にも分かるようにさせてくれと、これも要求しました。それについても、取りあえず考え方を示してもらったけど、詳細なスケジュールについては出してもらっていません。要するに、議会で一生懸命質疑していることなんか区には全く関係ないと。要するに、クレーマーが文句をつけているだけだぐらいにしか認識していないと。非常に議会を軽視した再開発の事業というのをやっているということがよく分かりました。これを承認することはできません。以上です。

高橋委員

　今回の再開発に向けての手法なんですけど、ちょっと確認したいんですけど、そもそもサンプラザを取得する経緯から、資料によりますと令和元年に北口駅前エリアの再整備事業計画が策定されましたけども、これよりも前に区役所のサンプラザ地区の事業計画というのが議会で策定されましたよね。そのサンプラザ取得の議会への経緯であったり、この辺についてちょっと、流れというのを説明してもらえますか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　中野サンプラザは、もともと雇用能力開発機構という厚生労働省の所管の法人が所有しておりましたけども、そこから取得、譲渡の打診があって、平成１６年に取得をしたという経緯でございます。取得をするということも、まちづくりを進めるということで取得をするということで進めてまいりましたし、主な経緯の中の平成２０年というところの議決ですね、その中でもやはりまちづくりに当たってサンプラザを活用するというような考え方を示したものでございます。

高橋委員

　要は、区がサンプラザを取得するということになれば、市場価格の半分で取得できるという中で、単にそこのメリットを求めるだけじゃなくて、そのときの取得の考え方として、将来この地を面的な再整備をする中で、中野区が目指すにぎわいであったりとか、都市の魅力作りであったりと。そして、いい施設整備をする中で、区民や来街者が喜ぶような１００年プロジェクトをするという話で進めたんですよね。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　今御紹介した平成２０年の議決におきましても、警察大学校等移転跡地、既存の商業集積地区等の中野駅周辺地域のまちづくりと連動させ、新たな都市機能を備えた交流とにぎわいの拠点となるまちづくりを目指すといったことが議決をされてございます。

高橋委員

　そうすると、例えば今、区役所跡地とサンプラザの跡地が区の所有だという中で、駅前の一等地にある区有地の有効活用案を今議論しているというわけじゃなくて、サンプラザの取得の経緯から始まって、大きな１００年プロジェクトの中で、関係権利者である国と東京都を巻き込んで、しかも施設整備という中においては都市計画という手法の中で、用途容積の割増しであったりとか、そういう大きな都市計画手法の中で、単に面的整備、敷地の有効活用を超えた、きちっとした形になっているということですよね。例えば中野の、今、再開発で権利変換となれば、上物の建物が権利変換相当分の区分所有の床になると。それに相当する底地は共有になりますよという中での事業スキームがそもそものスタートで、それは議会にそれぞれきちっと経緯を踏みながら、サンプラザの取得からずっと始まっているわけでしょうけども、議決もあって、いろいろ取得の後の経緯も、トラブルがありましたよね。その中で議会に報告していると思うんですけど、その辺はきちっと報告してきて今日に至っているということでよろしいんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　サンプラザ地区に係るまちづくり整備の方針ということで、平成２０年のその方針を受けまして、その後、様々新北口の計画を検討してきております。平成２６年には区役所サンプラザ地区の整備基本構想を策定し、平成２８年には区役所サンプラザ地区再整備実施方針を策定しております。こういった中で、公共的な手法である市街地再開発事業を想定して進めていくというようなところも随時御説明をしてきたところでございます。その後、平成３０年に中野四丁目新北口地区まちづくり方針を策定いたしまして、新北口の在り方についても区民会議等を開催して御議論いただいて、このエリア、どういうふうな将来像がいいのかというようなところを議論してきた上で再整備事業計画を策定し、今回、事業者を選定したというような経緯でございます。

　高橋委員

　そうすると、例えば今、再開発手法、権利変換方式で検討を進めているという中で、例えば底地を中野区が全部持って、定期借地にして、上物を定期借地でプロジェクトを進めてというふうになったときに、例えば５,０００人、マックス７,０００人規模の、一応目玉であるアリーナというものを、例えば民間事業者と、いわゆる定期借地で受けた民間事業者、民間のキャピタルが事業スキーム的に考えたときには、例えばアリーナの規模が縮小するとか、あるいは住宅と業務との今のバランスの提案があったけども、事業がちょっと厳しくなるから全部住宅で分譲して割っちゃおうというような話になるんじゃないかと僕は危惧してるわけですよ。定期借地であれば７０年、例えば定期借地となったときには、民間事業者としては最後、後半の、終盤に向けてきたときのメンテナンスというものに、こんなことはあってはならないけども、民間は営利企業だから、いわゆるメンテナンスについての心配事も出てくるんじゃないかと思うんですけども、その辺というのはどうなんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　先ほど令和元年の定期借地を進めない理由ということで御説明しましたけれども、定期借地の場合の地代の収入ということと建物の用途というのはトレードオフの関係にあります。委員御指摘のとおり、やはり地代の収入というところを優先するということになると、分譲住宅が増えていくですとか、多目的ホールも小さいものになっていくとか、そういう関係になります。ですので、再整備事業計画というものをこの再整備に当たっては策定をして、このエリアの将来像というところを描きまして、それに基づいた提案をしていただいたということでございます。

高橋委員。

　そもそも最終的な、いわゆる民間の事業者が確定したときの、提案を募集したわけですよね。これというのは、そもそもコンペじゃないですよね。例えば設計コンペであったりとか、事業コンペとなれば、設計のきちっとした図面で、完全な絵図面なり、施設構成がフィックスされていると思うんですよ。あるいは、事業コンペであれば、事業収支とかをきちっとした形で、完全なフィージビリティスタディをきちっとした中で詰めてくという、そこの中身が問われることになると思うんですけど、今回は民間事業者の、いわゆるこれから協定を結んで一緒にやっていくという中での、確度というか、その中身を確かめるという中で、細かい数字という事業的な中も完全にフィックスした形での提案ということじゃないと僕は認識しているんですけども、その辺はいかがですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回の民間事業者募集は再整備事業計画という、区としてこの新北口駅前エリアで示している将来像というところを踏まえまして、どういった提案ができるかということで提案を求めたものでございます。ですので、考え方といいますか、再整備事業計画のコンセプトにいかに合致をしているかというようなところで審査を進めたということでございます。具体的な事業計画については、協定締結後、今まさに検討をしているところでございまして、詳細についてはこれから決定をしていくものでございます。

高橋委員

　３番のスケジュールのところで、令和４年度都市計画手続とありますけども、これはいわゆる権利変換等を含めた事業計画を含めて事業決定するための都市計画手続に入るということだと思うんですけど、ということは、それに先立つ、区としていわゆる事業スキームが大方フィックスするというのは、お尻はいつ頃になるんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今後の予定のところですけれども、令和３年の秋頃、拠点施設整備計画案に関する区民説明会ということで予定をしております。この秋までには、ほぼほぼこの建物計画の外形といいますか、規模感というところは決めていきたいというふうに思っております。令和４年度から都市計画手続に入ってまいりますので、令和３年度中に権利変換の考え方についてもおおむね確定をしていきたいというふうに考えております。

高橋委員

　そうすると、事業計画が今年度の秋頃には大方決まって、都市計画手続に入ってからも細目を詰めてきて、最終的にフィックスをした中で事業決定になると思うんですけど、事業決定後も微調整ができるのかというのが一つ、それともう一つは、権利変換というのは、要は地権者ごとの交渉事になると思うんですけども、進め方としては地権者協議会みたいな会議体を開いて、そういう権利調整をきちっと進めていくようになるんでしょうかね。その辺はどうですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　具体的な事業認可については令和５年度を予定しておりますが、令和５年度、事業認可のタイミングでは事業計画というのを提出して認可をいただくので、ほぼそのままいくというようなことでございます。細かい変更は変更手続が必要というようなことになるかと思います。それから、地権者との合意形成についてでございますが、今まさに各地権者と権利床をどうしていくのかというようなところの調整は始めているところですけれども、どこかのタイミングで全体で権利床について調整するような場も設けていきたいというふうに思っておりますし、今後、都市計画手続を始めていくという前には、各権利者との了解を得て、協定になるかどうかはちょっとあれですけれども、何かの形でこれで進めていくというような合意は得ていきたいというふうに考えております。

高橋委員

　その交渉事というのは、まさに企業の命運を背負って多分民間事業者は来るでしょうし、区としては議会からの要請に基づいて、区の資産、区民の財産であるものをしっかりと確保していく、しかも床取得であったりとか、権利というのはしっかり進めていくということだと思うんですけども、そういう具体的な数字というのを明らかに、例えば民間企業、こないだの説明会の話の中でもありましたけど、限りなく企業の機密情報に近いノウハウとかを含めた形があると思うんですけど、そういう過程であったり、交渉事の中での具体的な数字というか、交渉の中での数字というものは公開されるもんなんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　権利者としてどう考えていくかというところになるかと思うんですけれども、区の財産、資産活用という点ということでございますので、調整の各段階はありますが、どこかのタイミングで御説明はする必要があるのかなというふうには思っておりますが、ちょっと今の段階で、いつのタイミングでというところまでは申し上げられません。

高橋委員

　区のほうは、区民の財産だし、それは経緯なり、あるいは経過報告なり、当然決定する前に議会に報告をしていただかなきゃ困るし、きちっとした説明は必要だと思うんですけど、民間に関わることについて、民間が公表するかどうかというのは民間の考え方に基づくと僕は思っているんですよ。いずれにしても、もう時間がないんでやめますけど、今後、議会にその都度、特別委員会をいろいろ各期ごとに開いてきた中で、サンプラザの取得から含めてずっと経緯で議会に説明をしていく中で、手順を踏んで進んできたと僕は認識しているんですけども、要は、土地の有効活用じゃない、大きな１００年プロジェクトとは言いながらも、やっぱり区民の資産であるわけだから、きちっと転出の残った権利分については、権利をしっかりと主張して、少しでもプラスになるような形になるとか、あるいは中野区の資産の権利確保と同時に、まちづくりに資する中野区の発言力というのの行使をきちっと考えていただいて、その都度、議会に報告していただきたいと思うんですけど、その辺はいかがでしょうか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　この間、こういった特別委員会を開いていただきまして、サンプラザ、この新北口駅前エリアの過程について御報告してきたところでございます。私の立場で申しますと、区の資産をどう活用するかという立場でこの場に出席をしてございますし、また、中野駅周辺まちづくりということに関しては、まちづくりをどう進めていくかというところの立場でこの場に出席してございます。いずれも連携しながら、このプロジェクトを成功させなくてはいけない。さらに、中野駅周辺まちづくりを、中野駅周辺を、まさに１００年に一度の開発ということで、さらに価値を高めていくような取組に持っていきたい。こういったことで、区として連携をしながら進めていきたいというふうに思っております。それぞれの立場で、私の立場でしたら、資産をとにかく有効に活用する、それからまちづくりの立場でしたら、まちづくりをより有効に進めていくと。そういったことで、しっかりと進めていきたいというふうに思っておりますし、今後も適宜、状況については区議会に御報告をし、また様々な御意見をいただく中で進めていきたいというふうに思っております。

高橋委員

　もうやめますけども、いずれ東京都心にできるとトーチタワーというんですか、日本一高いビルとか、ああいう三菱地所とか森ビルがやるプロジェクトと勝負するつもりは、僕はする必要はないと思うんですけど、でも、そういうことを除くと、東京で一番いいプロジェクトになり得るし、エリア的なポテンシャルもあると思うんですよ。集客交流施設との併用も含めて、２３５でしたっけ、２３５メートルのオフィスと住宅と複合施設というのがね。ですから、その辺しっかりと１００年プロジェクトという、その気概を持って進めていただくことを要望して質問を終わります。

吉田委員

　今の高橋委員の質問に対する理事者の説明に疑義があるので、確認を求めます。定期借地をやめて権利変換方式でいくことについての経緯説明に当たって、これまでこの特別委員会の前身である中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会でずっとお聞きをしてきた、確認ができたことと違うことをおっしゃっている。中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会のときに確認をした事実というのは、定期借地制度で、豊島区やほかの区が、中野区以外の全ての区がやっているような７０年定期借地のようなやり方でも、我々議員が日本で最も大手の、豊島区などでも土地の資産評価をしたような事業者に不動産の鑑定をしてもらったところ、有効桁数２桁で７,０００人のアリーナなど不採算部門を入れても５００億円の前払い地代が出ると。アリーナみたいなものを造らないで全部分譲マンションみたいなものにすれば、１,０００億の前払い地代が出ると。これを議会有志がきちんとした第三者の、国の資格を持つ不動産鑑定をしてもらったときに、鑑定とはいえないけれども調査結果を出してもらいました。それに対して、区はどういう鑑定、あるいは評価をしたんですかと聞いたところ、非常にお粗末な数字を出してきて、要するに簡単に言えば、租税以外の利益はないという、日本、世界の常識であり得ないような算定式を出してきて、要するに建設、建て替えなどの２５０億円ぐらいの資産以上の前払い地代がもらえませんとお粗末な説明をしたので、おかしいですねと。その算式は何ですかと確認をして、その算式がおかしいことを指摘して、そして、その上で、これは誰がやったんですかと。ＵＲ都市機構がやったんですかと。まるでＵＲ都市機構がやったように言うので、違うでしょうと確認をしたら、ＵＲ都市機構にやってもらったんじゃなくて、自分たちで勝手にやりましたと。そんな調査では全く世の中に通用する算定式になっていないので、きちんと第三者、要するに資格を持つ人の監査をしてもらったほうがいいんじゃないですかと。それもやらないで、要するにエビデンスに基づかないで、勝手に間違った算式でもって、７,０００人アリーナを造ったら赤字になるとでたらめなことを言って、ごり押しで、定期借地の方式を検討もしないで権利変換方式にしたということを前の中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会で確認をしたんですけども、それがなかったかのように、非常にきちんとした評価をしたかのようにおっしゃっていますが、違いますよね。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　これまでの経緯で御説明をしているように、この地区のまちづくりということを考えて、この地区の将来像というところを考えて、これまで進めてまいりました。その際に公的な制度である市街地再開発事業を前提にしていくということで御説明をしてまいりまして、それを前提に進めてきたところでございます。令和元年度には定期借地について、定期借地で進められない理由ということで御説明をしておりまして、その際にも、再開発が前提ですということで、残った権利変換の権利分、それについては土地で持った場合の検討は今後行っていくということで御説明をしていたかと認識しております。

吉田委員

　前に答えたことと違うことを答えていますね。要するに、定期借地でやっても、先ほど高橋委員が期待をされて、区議会議員、あるいは区民みんなが期待しているような、まちづくりに資するすばらしい再開発計画は定期借地でやっても十分にできるという数字を第三者の鑑定の資格を持つ会社に調査を依頼したら、要するに、再開発の費用の倍も前払い地代がもらえるから、十分余裕を持ってできるんですよねということを我々は確認をして、それに対して違うエビデンスがあるなら、勝手な間違った数式で、区が勝手に鉛筆なめるんじゃなくて、ちゃんと第三者に前払い地代の評価をしてもらって比較したらどうですかと。それをやっていないんですよね。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　区として第三者に御意見を聞いて評価をしたということは、これまではやっておりません。

吉田委員

　だから、それをちゃんと言ってくださいよ。ちゃんとエビデンスに基づいて、第三者、ちゃんと資格を持つ人に評価をしてもらったという、そういう比較じゃなくて勝手にやったんでしょう。議会に示しもしないで。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　これまでの市街地再開発事業を想定してきているというところのスキームの中で民間事業者募集をして、今回提案を頂いたというようなことでございます。

吉田委員

　最後にします。最後に言います。我々議員は第三者に、日本で一番でかい不動産鑑定できる会社に依頼をして、豊島区のように７０年、前払い地代でやってもすばらしい、区が想定する、あるいは区議会議員がそれまでずっと期待してきたような再開発ができるということを議会から調査結果を示しましたけれども、それを否定するような、何のエビデンスも示さずにそれをつぶした、こういうことであります。ですから、定期借地でやってもすばらしいやつはできた、７,０００人のアリーナみたいなもの、不採算部門を入れても、前払い地代のやり方でもできるんだということを確認して、質問を終わります。

委員長

　確認ということは、質疑ということですか。

吉田委員

　いや、もうどうせ答弁ないんで、それを申し上げて質問を終わります。どうせ答えられないんで。

来住委員

　今回示された中身について、何点かお聞きしますけども、私たちは、党議員団としては既にこれまで都市機能を備えた交流とにぎわいの拠点となるまちづくりを目指すという、中野駅を中心としたこれまでの計画、その都度これでいいのかということを申し上げてきました。特に、平成２４年度に中野区中野駅周辺まちづくりグランドデザインＶｅｒ．３で示された中では、中野駅を中心とした一極集中型の都市開発、これでいいんですかということも申し上げながら、立ち止まって、いま一度きちんと考えるべきではないかと。同時に、近隣区、新宿などの先行区に比べても周回遅れになるのではないか、なっているのではないかということも申し上げてきました。そこで、今回、中野サンプラザのＤＮＡを継承した新たなシンボル拠点ということになるわけですけども、新たな状況が生まれているコロナの状況ですね、これは想定になかった、当初の計画段階ではなかった事態だと思います。

　まず１点伺いたいのは、コロナの影響で中野サンプラザの売上げ状況というのが、今までちょっと聞いていないんですが、例えば宴会場、ホール、ホテルが中心になっていますけども、これについてのコロナ以前とコロナの１年との関係での売上げはどうなっていますか。

海老沢総務部長

　新型コロナの影響によりまして中野サンプラザの売上げということでございますけども、非常に減収が見込まれているという状況については聞いてございまして、まだサンプラザのほうの決算が終了していないということでございますので、正確な数字はちょっと申し上げられないところがありますが、聞いているところによりますと、現在までのところ、宴会場で前年比で１６.４％ぐらい、ホールで３５％ぐらいというところでございまして、やはり宴会を中心とした、そういった会合ですね、宴会場の売上げというのはサンプラザ収益の柱になっているところでありますけれども、これについて大きな減収が見込まれているというところでございます。

来住委員

　ホテルなども３割台というようなこともちょっとお聞きはしておりますが、レストランや研修室もありますけども、平均して極めて深刻な状況、運営状況に陥っていると言わざるを得ないと思います。こういう中野サンプラザのＤＮＡを継承しながら新たなシンボル拠点にしていくわけですけども、今回示された、従前評価についての額が示されています。これは２０１９年１月時点ということになるんですが、まず別添資料の中のその他の経費などというのが、新区役所整備費用が２５４億円、借入金返済が４３億円、その他の経費ということで示されています。これは転出補償金などの受け取りに対する課税などが入るのかなと思いますが、ここについては、どのくらいを見込む必要があるんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回の民間事業者募集の際には４００億円分の転出ということで仮想定をしておりまして、その内訳としましては、新区役所整備費用、参考資料のところですけれども、２５４億円と借入金の返済が４３億円、これで３００億円ほどでして、残り１００億につきましては税相当ということで想定をして、４００億ということで仮設定をしてございます。

来住委員

　従前評価が社会的な変容といいますか、今かなり経済状況やコロナがどこまで長期化するかも誰も予測できない状況に陥っていますので、そういう経済状況の落ち込みなど、特に今、中野サンプラザの、こういうものが取り込まれる計画になる、ホテルを含めてなっていくわけですけども、そうしますと従前評価を行う時点、２０２３年頃ということでいいんでしょうか、その頃にさらに評価、権利変換に伴う従前評価というのがかなり変わってくるのではないかということは、予測の範囲ですけども、考えておかなければならないということになるんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　権利変換の時点というのは、権利変換の事業認可後ということになりますので、令和５年度ということになります。ですので、その時点の資産の評価ということになります。それに向けて、これから事業を作っていく中で様々調整をしていきますけれども、令和５年の従前資産評価というところをにらみながら、まさに今後事業計画を作っていく中で、時点ごとにその価値というようなところを見ながら計画を進めていくというようなことになります。

来住委員

　事業者がいろいろ出してくるものに対して、区がどう判断していくかということになるんだと思うんですが、その点を最後に申し上げますけども、床を権利として確保していくという方向も示されています。具体的に床の権利を持つとしますと、おおよそどのくらい、例えば１００億円ぐらいの床を持つというようなことに、現時点では考えていいということでよろしいんでしょうか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　単純計算で申しますと、参考資料にあるとおりの従前資産評価が中野区役所、あるいはまちづくり中野２１、合わせて５５９億円ということでございます。そこから４００億円というのを転出するということでございますので、残りの１５９億円が権利変換をする額ということでございます。

来住委員

　私たち会派としては、区民の財産を有効に、しかも次の世代にもきちっと引き継げるということが大事ではないかという立場であります。床を持つということは、当然それに見合う土地を保有するということでよろしいんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　再開発の仕組みとして、共有の土地と、それから権利床を持つという形になりますので、相当分の共有の土地は持つと。中野区の持分があるということでございます。

来住委員

　そうしますと、７０年先か１００年先か分かりませんが、さらにここをどうするかというときに、区の権利としては担保されているということでよろしいんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　共有の中の中野区の持分、そこの権利はあるわけでございますので、そこの権利は担保されているということでございます。

来住委員

　さらに、床を持つということになりますと、区民の皆さんのニーズがどこにあるのか、何を求めて区民はおられるかというのは、まだ正確な、皆さんの区としての把握はされていないと思います。区がやっぱり区の政策を進めていく上で、そういう事業者を、その中で区の政策に沿った事業をやっていただくということは当然提案できる範囲ではないかと思うんですけども、そういうことでよろしいですか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　区で持つ権利床につきましては、今回の報告の中で考え方を示させていただきました。民間事業者への貸付けなど、行政サービスの財源確保を目的とした資産活用ということでございますが、民間で取得をする部分、そちらについては、やはり区民の方も、例えば商業の施設とかになりますと使われるでしょうし、あるいは公共空間、それもかなり多く確保できるかと思いますので、区民の方にとってよい空間となるような形で進めてもらいたいということで投げかけはしていきたいと考えております。

来住委員

　区民の皆さんが区民の財産を今後生かせるようなことというのは、区ができること、やらなきゃならないことだというふうに考えています。これまでも中野二丁目の先行している開発部分について中心に、私は子育て先進区の象徴的なものを誘致するということも含めて、埼玉のあいぱれっとという施設の提案もさせてもらったりしています。今後、やはり出会いの広場、今回のいわゆる空間としてある出会いの広場であるとか、集いの広場であるとか、屋上広場であるとか、そういう広場も絵の中に示されています。したがって、屋内と屋外を生かした、子育てに寄与するような、いわゆる広場空間と一体となったそういう機能を、子育て応援施設、としまキッズパークとかありますけども、そういうのも含めながら、参考にしながら、区民が本当にこの開発によって、日陰になる、風害にさらされる、いろんな状況がまだまだこれから声として出てくると思います。したがって、区民のニーズがどこにあるかということをやっぱりきちっと捉える必要があるということも含めて、区民の声の反映、これは１００年に一度と言われているわけですから、やっぱり住民参加の位置付けというのがちょっと見えなくて、今後進めていく過程の中で、どういう住民参加の形式をとっていかれるのか、その点についての、ちょっと所管でないかもしれませんが、その点については十分力を注いでいただきたいと思うんですけども、考え方の中にあるでしょうか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　まず、ここの開発そのものというのが、今回市街地再開発事業ということで、法に基づいた公共事業ということで進めていくということでは、公共性の高い事業であるというところでございます。この中で、今御案内があったような公共空間を多くとっておりますし、その中での様々な有効な活用ということは、さらに投げかけていきたいところでございます。一方で、区としても区の政策、区としては子育て先進区を目指すということでいっておりますので、そうした政策の方向も視野に入れながこの開発を進めていただきたいというふうに思っています。この中で、さらによい活用が図れるよう、適切に協議を行っていきたいと思っております。また、区民の参加ということでございますけれども、来週になりますけど、区民の説明会を予定してございます。また、秋にも区民の説明会を予定してございますけれども、今後も適宜そういった説明の会などを設けながら進めていきたいというふうに考えております。

来住委員

　最後にしますけど、説明会というのは当然のことですが、やっぱり常設の、そういう区民の声を集約できる、そういうものを設置していただきたいということを申し上げておきます。資産活用の考え方、今回の中身に示されているのは、これは公募事業者の提案を基に区がこの委員会に出されたものであるのか、出された数字の妥当性なりについて、専門的な判断が妥当なのかということを判断できる何らかの手立てが必要ではないかというふうにも思うんですが、今後のことも含めて、どのようにお考えでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回の御説明については、民間事業者の提案の内容について確認をして、土地及び床に権利変換で進めていくということで整理をしたものでございます。今後、この事業計画を作っていくに当たって、細かく詰めていきますけれども、権利床、従前資産、権利変換の考え方については、不動産鑑定士から意見を聞くとか、そこの適正な価格の評価というのは区としても確認をしていくというようなことで進めていきたいと考えております。

来住委員

　要望しておきますけども、やはりこういうことこそ、区民の立場で、区の立場でアドバイスをしていただく、そういう、むしろアドバイザーとなる人がこういう事業にこそ必要ではないかというふうに思うんですよ。ですから、区の理事者の皆さんも、もちろん専門的に知識もあると思うんですが、これに長けた、区民の立場で事業者との関係で、区の立場で提案できる、アドバイスしていただくという、そういうことが必要ではないかということを申し上げて、これは要望しておきます。

いながき委員

　今の区のスキームですと、４００億円を転出補償金でもらって、残りは権利床でもらうということで、この４００億円のうち１００億円、税金関係でかかるということなんですが、もし仮に４００億円を現金ではなく全て床で、権利床でもらった場合、この税金というのはどういうふうになるんでしょうか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　そのまま権利変換をするということですから、その点についての税金というのはかからないと考えています。

いながき委員

　１００億円というのも結構な額ですので、皆さんもおっしゃっているように、ここは区民の皆様の本当に大切な資産であり、区民の利益が最大化するように活用をしなきゃいけないということで、この４００億円を現金で、転出補償金でもらって、残りは床という、このスキームというか、内訳というか、まずこの根拠というのはどういうふうに決めたんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　先ほどの説明とも重複しますが、４００億円については新区役所整備費用の２５４億円、借入金返済４３億円と課税相当１００億円ということでございます。

いながき委員

　ですので、区民の利益を最大化するために、この４００億円を現金でもらって、残りは床という、この方法でいいのかということをちゃんと比較して検討していただいたのかなと。４００億円って、一見は大きな額ですけれども、現金でもらってしまうと一瞬で消えてしまうわけですよね。既に区役所の建設費用については、５０億基金を繰入れして、１６４億円は起債するということも決まっている中で、４００億円を最初に現金でもらって、それを充てますということが、本当にここの資産を有効に活用して区民への利益を最大化できるのかというところがちょっと分からないんですが、例えばといいますか、この建物、５０年、１００年もつということですので、床を、現金をできるだけ少なくして、権利床の部分を大きくした場合、その床を貸して、活用して、もらえる費用が幾らになるのかとか、そういういろいろシミュレーションをして考えてみられたのかなと。本当にこの４００億円を最初に現金でもらってしまって、まずこれを確保して、その残りを活用という、その前提が本当にこの土地建物を最大に活用することに、有効に活用することになるのかなというところがちょっと分からないので、その辺、シミュレーションをちゃんとなさったのか、お聞きしたいんですが。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　４００億円というのは、再整備事業計画、それから民間事業者募集に当たっての仮設定ということでございます。方針としては、新区役所整備費用、それから借入金の返済、必要な課税相当分ということで設定をしておりますので、そこのところは転出補償金で賄っていくという方針は変わらないかなというふうに思っております。具体的な金額については、それぞれの費用を精査していく中で細かく決まってくるものというふうに考えております。

いながき委員

　すみません、具体的な費用というのは。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　例えば新区役所整備費用についても、２５４億円というところよりは事業が進んで動いてきているということはございますし、借入金についても現在の状況というところを確認をしながら、最終的な転出補償の金額、仮に４００億円としているものがどのぐらいの数字になるのかというところが決定していくというふうに認識しております。

いながき委員

　ですので、その４００億円を現金でもらって、それを区役所の建設費に充てるのが一番よいのか、区債を発行して、起債をして、利子はかかったとしても、この資産を売るより貸すほうが長期的に見たら利益が大きいのではないかと、その辺を考えたのかというふうにお聞きしています。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　新区役所の整備、今回この開発によって新区役所整備の財源を確保するということは、これまで区としても進めてきたところでございまして、この再整備事業計画の中で、こういったスキームということでお示しをしたところでございます。ですから、新区役所については、今のところ基金と起債で充当してございますけれども、特に起債をした部分の償還金、これについてはここでの事業を財源として充てていくという考え方で進めていく考えでございます。

いながき委員

　ですから、その財源の確保の仕方が、最初に４００億円を現金でもらってしまって、それを充てるのが一番最適なのかどうなのかということをお聞きしているんです。ですので、起債したら利子が発生するのは当然なんですけれども、売ってしまって現金を最初にもらってしまうより、売るより貸したほうが、言い方はあれですけど、得なのでは、お金がたくさん入ってくるのではないかって、普通、我々も、もし自分の自宅ですとか、売るとか貸すとか、どちらがより利益を生むんだろうと必死に考えますよね。そこで、区役所の建設費用ともろもろの経費、税金、これを最初に現金をもらってしまうことが、充てることが最大限この土地・建物の資産を活用しているのかどうかということを考えていただきたいという、そういう、これがベストなのかと。貸すほうが、貸して家賃なりをもらって活用するほうが、より利益が大きいのではないか、そこを検討していただけないかというふうにお聞きしているんです。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　基本的に、やはり転出をするという考え方はあるわけですが、残った権利変換をする部分、こちらについては今回の考え方でお示ししたとおり、行政サービスなどの財源確保を目的とした資産活用ということでございますので、取得をした床、それは貸付けをして収入を得ていきたいという考えでございます。

羽鳥委員

　市街地再開発の手法による土地の共有に関わって、ちょっとお尋ねをしたいんですけれども、底地を区が持つというのに対して、市街地再開発をやって事業関係者全てによる共有というふうなことになった場合、この土地というふうなのは全体としてみんなで所有するということになるということで、例えばここの土地は区の土地で、この土地は都の土地であるとかというふうに区分として分かれているとか、そういうことではなく、全体として共有されているという意味でよろしいですよね。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　全体として共有をされているというものでございます。

羽鳥委員

　そうしますと、７０年後、１００年後、次、さらに次のビルなり何なりの建て替えなり再開発というふうになったときに、どういう形態をとるのかは分かりませんけれども、そうしたときに区の一存でこういうふうにしたいというふうなのは、なかなか困難かというふうに懸念をするんですけども、それについてはいかがでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　共有者全体の中で理解を得て進めていくというようなことになります。

羽鳥委員

　理解を得て進めていくと言うけれども、向こうも権利者なわけで、権利を侵害することはできないわけで、理解を進めるというふうなのは、つまり同意をきちんと得られるというふうな、全体の同意がきちんと得られるというふうなことじゃないと結局は動かせない、何かできないというふうなことでよろしいですね。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　同意を得て進めていくということになりますが、マンションの建て替えとかを見ますと、一定の割合以上の同意をもってというようなことになります。

羽鳥委員

　それは区分所有の緩和されたやつの５分の４以上というふうなやつのことだと思うんですけれども、今回、権利者となる人たちというふうなのは、先ほど吉田委員も言っていますけども、区と都と国と、あとはお金を出す事業者というふうなことになるわけですけども、全てがやっぱり２０％以上を持つことに、まだスキームは分からないというふうなことなのかもしれないですけども、なるんじゃないんですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　割合等は、現時点ではまだ分かりません。

羽鳥委員

　分かりました。先ほど、次の世代のためにもというふうなことをおっしゃったと思うんですけども、①の場合、「一部転出＋土地に権利変換」をするというふうな場合は、土地の権利は区が持っているわけですから、区が７０年後、１００年後、次の開発、計画なりを立てたときにどうするかというのは、区にやっぱり大きな権限があるわけですよね。一方で、右側の場合、「一部転出＋土地及び床に権利変換」をするというふうになった場合は、土地が共有というふうになっているということで、かなり区の裁量が狭まってしまうんじゃないかというふうなことを思うんですけども、それは正しいと思うんですが、いかがでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　①の場合は、底地の権利を区で持って定期借地ということで、借地権付きの建物ということになりますので、一定の期間後には取壊しをされて返ってくるというようなことになります。Ｂのほうは、土地の共有、それから床相当の持分というようなことになります。単純に①と②の図を見るとそういうことなんですけれども、今回のスキーム比較でお示ししているとおり、①のケースについては区の権利変換分では底地を全て持つというほどの区の権利変換の資産はなくて、その分については追加投資が必要となると。ですので、この絵のスキーム自体が、絵だけ見れば今の進め方では成り立たないというようなことでございます。

羽鳥委員

　追加投資が必要になるんだというふうな区の言い分は分かりました。合意形成というところでちょっとお尋ねをしたいんですけども、合意形成が困難というふうなことで、土地に全部変換した場合は合意形成が困難ということが書いてあるんですけども、現在の権利者との関係でどういった合意形成の困難があるんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　具体的には、他の権利者として国と東京都がおります。ちょっと中野区関係分のところは除きますと、完全に他者としては国と東京都ということになります。その国と東京都についても、通常の一般的な市街地再開発事業で進めていくと②のようなスキームになるわけなんですけれども、そうした前提でこれまでもお話をされているというようなことがございまして、①のようなケースになりますと、底地権を持たないというようなことになりますし、定期借地権付きの床ということで、東京都や国の同意が得られるか、それは不明であるというようなことでございます。

羽鳥委員

　困難であるというふうなことと不明であるというふうなことは違うと思うんですけれども、この場合だと、それはちょっと同意できかねないよというふうなことが何か先方のほうから出されているんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　一般的に考えますと、このスキームですと底地権を持つということがなくなりますので、困難ではないかというふうに考えております。

羽鳥委員

　区がそのように考えているということでよろしいですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　そのように認識しております。

羽鳥委員

　その合意形成について、国や都と話し合われたことというのはあるんでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　②を前提にこれまでお話を進めてきておりますので、①については、現時点では話したということはございません。

羽鳥委員

　今後はどうするおつもりでしょうか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回お示ししているように、②「一部転出＋土地及び床に権利変換」で進めていくというふうに考えておりますので、こちらで引き続き協議をしていくということで考えております。

吉田委員

　今の説明も全く説得力ないわけですよ。さっき私の質問に対して、Ａについて数字を示してくれと言ったら、考え方だけ示してもらったから数字はありませんって、さっき言いましたよね。なのに今は、①のときは底地が足りないから、このやり方だと追加投資が必要となる可能性、しかも必要となると書いていなくて、「必要となる可能性あり」と書いてあるわけですよ。幾らですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　考え方として追加投資が必要になる可能性があるということでお示ししております。

吉田委員

　いや、訳分かんない。必要になるのか必要にならないのか分からない、可能性があるだけだったら、もしかしたらちゃんと不動産鑑定したら底地権はちゃんとあるかもしれないでしょう。定期借地というのを検討してくれと言ったときに計算間違いしたみたいに、今回も計算間違いしているかもしれないですよ。だから、あなた方の失敗ばかり続けてきた、議会に数字を示さないもので、これで納得してと言っても納得できない、数字を示してくれと。でも、その数字はまだないんでしょう。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　こちらについては従前資産額がどう評価されるというようなこともありますので、具体的に今決まった数字はございません。

吉田委員

　だから、ちゃんと後々、②に決めてから不動産鑑定しますとさっきぽろっと言っていたけど、そうじゃなくて、定期借地かどうか決めるときも第三者の不動産鑑定が必要だったし、今議会に示す段階でも不動産鑑定は必要だし、その数字が、例えば１３０円ぐらい足りないんだったら、議会は追加１３０円出しますよってオーケーしますよ。そのほうが、底地権が全部取れるんだったら。必要なのが１００円なのか、１,０００円なのか、１億円なのか、１０億円なのか、１兆円なのか、ちゃんと示してください。今の考え方を示してください。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　資産活用という点だけで今回判断しているわけではなくて、資産活用では金額は未定で、必要となる可能性はあるということでお示しをしておりますが、ほかにもまちづくりの実現に影響する、スケジュールが遅延する、こういった全体のところから判断しているということでございます。

吉田委員

　だから、議会が判断できないわけですよ。ちゃんとエビデンスベースで、区長の言うとおり、数字を示して、これぐらい、１００億円ぐらい足りないですとか、５０億円ぐらい足りないですとか、そういうことをちゃんと、だって地価が流動していきますから、いつの時点だったらこれぐらい足りないですと。でも、コロナが収まったら、これぐらいまた地価が持ち直すからとか、そういうシミュレートを出すんですよ、普通は。企業だったら、社外取締役にこんなのを出してきたら首になりますよ。

委員長

今のは質問ですか。

吉田委員

　はい、質問です。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回、判断するに当たっての考え方を示しているということでございますので、具体的な数字は今はお示しできません。

吉田委員

　いつなら示せますか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　今回は②のスキームで進めていくということでございますので、①については数字をお示しするという考えはございません。

吉田委員

　ちゃんと示してくれなきゃ判断できないですよ。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　資産活用の部分だけの判断ではございませんので、まちづくりの実現、スケジュール、そういった全体の点から、今回②で進めていくということで方針を整理したということでございます。

吉田委員

　だから、全体を示してくれって最初から言っているんですよ。ここだけ示してくれと言っているんじゃない。全部示してもらって、議会にちゃんと判断する材料をくださいと。今、何も分からないけど、これでいきますからねじゃなくて、議会と行政の関係って、そういう関係なんですか。違うでしょう。ちゃんと全部示して、エビデンスを示して、こちらのほうがいけるんだということを、議会に納得できるエビデンスを示して、議会も納得した上で進めるべきでしょう。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　繰り返しになりますけれども、今回は土地のみに権利変換した場合の考え方というところを御説明いたしまして、その考え方で、なかなか①で進めていくのは難しいということで、②の土地及び床に権利変換で進めていくということで整理してございます。

吉田委員

　だから、その考え方の元が分かんないから、難しいということか本当に難しいかどうか分かんない、難しくてもできるかもしれないでしょう、それだったら①のほうがいいでしょう、そういうことも含めてちゃんと数字を示して進めてください。数字を示さないで進めるのか、数字を示して進めるのか、どっちですか。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　数字については、これから変わっていくものでございますし、お示しはできません。今回提案の、①のケースの提案の内容とか整備スケジュールという詳細も現時点ではございませんので、これ以上お示しはできません。

吉田委員

　これで終わります。数字を示さないと判断できません。以上です。

むとう委員

　皆さんの、他の委員の質疑応答を聞いていて、やっぱりどう考えてもおかしいですよ。きちんと、今日は考え方を示しただけと言って、その考え方は②ですって結論をおっしゃっているわけじゃないですか。考え方を示すときに、やっぱり吉田委員やいながき委員がおっしゃっていたように、きちんと数字で、この考え方だとこういう金額ですということをやっぱり提示してもらえないと、なぜ②なのかしらというのはずっと疑問を持ちますよ。これは区の財産じゃなくて区民の財産なわけですから、区民の皆さんが自分たちの財産がどうなっていくのかというところは、すごく注目している大規模開発なわけですよ。その際に、きちんとした数字がないまま、エビデンスを示さないまま、②の考え方でこれまでも進めてきましたから、このままいきますというのは、誰が聞いてもおかしいですし、納得できませんよ。土地の値段は変動することは十分分かっていますし、建設のコストも変動することも分かっています。ですから、本当繰り返しになりますけれども、吉田委員がおっしゃっているとおり、この段階ではこの数字という、数字を伴った考え方をＡ案、Ｂ案、Ｃ案なり、示していただかないと、やっぱりこれは納得できないということを、他の委員と同じ意見ですけれども、私もそういう考え方を持っているということを言わせていただいておきたいと思っていますので、決してこれは私だけの意見ではなくて、私の周りにいる多くの区民もそういう考え方を持っているということを伝えておきたいと思います。今後も数字は示さないと答弁されているけれども、本当にそのかたくなな姿勢、変えたほうがいいですよ。他の区の区役所の建設についても、きちんと数字を示した上で、この方法でいくということを議会にきちんと説明しているということも聞いておりますので、中野区のやり方はおかしいと私も思います。他区の先行する区役所の建て替えの事例などは十分区としても検証しているんだと思うんですけれども、様々なよその区で成功している事例を検証した上で、区はこれなんですか。やっぱりきちんと数字を基に示していただかないと、このときこの場にいる議員として、何やっていたんだというふうに未来の区民からも言われてしまいます。きちんと数字を示して説明すること、じゃないと、②番でいきますと言われても、やっぱり私も納得できない議員の１人であるということを言っておきます。何か答弁があれば、ぜひ答弁してください。

小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長

　繰り返しになってしまいますが、資産活用、金額、数字だけで判断しているものではございませんので、まちづくりの実現、スケジュール、そういった全体から②で進めていきたいということで整理をしたことでございます。

むとう委員

　何回言っていても始まらないんだけれども、まちづくりは、そうですよ、数字だけではないということは分かっています。でも、資産の活用がどうなのかという、その数字がなくして語られても説得力ないんですよ。本当に御自身どうなんですか、自分の家を建て替える、買おうというときに、数字関係なく、数字は置いておいて考えるんですか。そんな人、いないでしょう。まず数字があって、トータルで考えるということが重要なんじゃないんですか。どこか税金って人ごとだから、自分のお財布が痛まないからというような態度に見えてなりません。本当にいながき委員がおっしゃったように、４００億円、現金でもらうことがどうなのかとか、やっぱり長い目で、自分の財産だったら長い目で考えるでしょう。子どもにどういう家を残すのかって考えるんじゃないんですか。子どもに借金のローンをどう残すのかとか、今２世代のローンなんかもありますけれども、やっぱり数字があって、どういうものを造っていくのかということがないと本当に説得力なくて、皆さん、本当に自分の懐が痛まないから、いい加減なことをしているように見えてならないんです。やっぱりその態度、その答弁は改めていただきたいということを、もう答弁は結構ですが、言っておきます。

白井委員

　昨日からに引き続いての委員会で、２日やることはなかなか異例ですよね。午前中の時間帯であったというところもあるんですけど、やっぱり僕は聞いていて、他の委員の質疑をどうこう言うというのは本当は違う、イレギュラーな言い方かもしれないですけど、勉強不足だなと思う話と、一方で、委員が質問したことに対して答弁がかみ合ってないなというのはずっと平行線であって、整理する必要があるかなと思うんです。別に、僕は役所の側を味方するつもりもないし、敵対するつもりもないです。一方、批判的なものを言っている方々の委員を応援するつもりもないし、これを批判するつもりもないですよ。ただ、端的に言うと、本当に区にとってどのスキームが一番いいのか、資産運用もそうだし、今後の区財政に大きく大きく影響する物事なので、本当に一番いいのがどれなんだというのは厳密に判断したいと思うんですよ。ただ、個人的にも、そんな自分が一生懸命勉強しているという言い方をするんじゃないんですけど、これだけでは判断つかない、正直言ってと僕は思う。別に吉田委員の言っていることが正しいと言っているんじゃないんですよ、正直言えば。吉田委員の言っていることも、あべこべだなと思うところもいっぱいあるんですよ。

　単純に言うと、一部転出と土地の権利変換だと書いてあるんですけど、まず本当に一部転出というのはどうしてもしなきゃならないのかという、ここからスタートだとも思うし、権利変換もそうなんですけど、定期借地にもいろいろ種類があるんですよ。単純に定期借地と言っているんですけど、一般的な定期借地なんて言ったときには当然、土地の更新もあったりとかして、桃丘小学校のときに中野区は非常に痛い目にも遭っているわけですよ。条件整備をしていなかったりだとか、期限の定めのないやつをやってしまったりだとか、主に契約がというところがあったりするので、僕も一部の議員さんたちがお金を出し合ってというときの、政務活動費みたいですけど、その事業者さんに会ってくれと言うから、お話を聞きました。もともとうちの会派にその声はかかっていないので、当然、資料をもらっていないんです。後からお話を聞いたんですけど、やっぱり定期借地で条件つけないと、一般的な手法じゃないとなかなか苦しいという話もされていたんですよね。だから、定期借地ならいけるという先ほどの吉田委員の言い方というのも、多分条件を絞り込むと非常に難しい線もあるのかなとも思うんですよ、聞いていて。一方、事業認可がされて、令和５年度に資産評価をすると。このコロナ禍の中、本当に底値になるんじゃないかなという不安もあってね。ただ、一方で、これをあらかじめやるといっても、今、多分、資産評価、資産評価と言っても、当然変わるんでしょうね。何回も何回も資産評価をするのが正しいのかというと、それはお金がかかるだけだというのもあるし、難しいものもあるわなと思います。

　一部転出の話、一度に全部言っちゃいますけど、まずかったら削除してください。４００億円のうちの１００億円が税と言うんですよ。単純に言うと、これ、市街地再開発事業は自治体が仕掛けるやつですよね。今、持っているのって、中野区で言うとまちづくり中野２１なんですよ。これを売買にするのか、譲渡にするのか、これを税務署がどう判断してくれるのかによっても全然変わってくるスキームで、恐らくこれは、税が幾らかかるのじゃなくて、区役所がどう交渉するかというところが非常に大きいと思っているんですよ。払わなくて済むなら回避したいというのが本音なところなので、大いにこの１００億円、初めから払うじゃなくて、何とか交渉を乗り切ってもらえるようなやり方が、すまないかなと思っているんですよね。なので、４００億円の資産もあるんですけど、中野区にとって最終的に言うと、本当にどれがいいのかというところと、この委員会、このままやっているとずっとこのまま平行線でやっているだけになるんですよ。だから、委員は委員としてちゃんと論点を整理して指摘する、資料請求ならする、理事者側はそれに対して誠実に答えるという歩み寄りをしないと、多分ずっとこんな委員会をやっているんですよ。何時間あっても足りないんだと僕は思うんですけど、聞いていて思いました。

　理事者の皆さんに聞きますかね。委員の皆さんに聞きようがないので。もう少し丁寧な歩み寄りの仕方があってもいいんじゃないかなと思うんですけど、もっと言うと、議会に対して資料の提示だとかというやり方があってもいいんじゃないかなと思うんですけど、どうですかね。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　今回、このプロジェクトそのものは再整備事業計画に基づいて進めてきています。事業者の公募もそれに従って募集要項を作り、様々条件設定をして進めてきているということでございます。また、さらに、この事業そのものが再開発事業ということで、公的な事業ということで進めていくという流れを作り、さらに区画整理事業、これとの一体的施行ということで進めてきているということで、基本的にはこのプロジェクトについては再開発事業で進めていくということでいく考えでございます。

　一方で、新区役所の整備をどうするかということにつきましては、この間ずっとその議論が議会の中でありまして、このプロジェクトの中から財源を生み出すということの方向で進めてまいりまして、我々としてはこういった転出をするという考え方で示してきたところでございます。一旦このスキームで転出する中で、新区役所の整備の財源は確保するということで進めてまいりたいと思っておりますし、一方で、まちづくり中野２１につきましては、借金、借入金については返済をいたしますけれども、その他の経費は、やはりできる限り経費のかからない形を考えたいというふうには思っております。

　とにかく、今回このスキームを二つで出していますけれども、いずれにしろ、区民の財産を毀損しない形で進めてきているのはいずれにしても変わりございませんし、さらにそれを有効活用していくという方向で今回この計画を進めてきてございます。今後、再開発事業ということで進めてまいりますと、事業計画ですとか、あるいは権利変換の計画、こういったものを作っていくということ、それについては議会のほうにも御提示して、それで見ていただくということになっているというふうに捉えております。そこでは具体的な数字も記載をした中で見ていただくということになりますので、それが最終形ということではなくて、途中の経過も含めて、今後の再開発事業の動きを適宜御報告し、御議論いただきながら進めてまいりたいと考えております。

白井委員

　今の答弁だけでも、やっぱりいろんな声があるみたいですよ。なので、やっぱり整理してもらう必要があると思います。もう一方で、いわゆる売買といいますか、権利変換のタイミングのときだけではなくて、いわゆるランニングコストのものの考え方もあるかなというふうに思っております。具体的に何が言いたいかというと、管理費というんですかね、この費用の面です。四季の都市でイースト、サウス、東京建物さんのところに中野区が直接、いわゆる権利床として持っているものがあります。ちょっと数字は忘れちゃったんですけど、床を持っていて、何平米ぐらいで、一般的な資産価値がどのぐらいあるのかというのと、それに対して毎年毎年、区はその管理費の負担をしています。それは幾らぐらい払っているのか、お聞きしたいんですけど、言えますか、どうですか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　ちょっと正確な数字が分からないんですけども、一千数百万だったというふうに記憶していますが、年間、共益費分ということでお支払いをしています。一方で、セントラルパークについては中野区産業振興推進機構に貸し付けをしていますので、そちらから同額の賃料を頂いているという状況でございます。

白井委員

　今とんとんなんでしたっけ。全く区が持ち出しはなくしている状況なんでしたっけ。純然と貸出した分を管理費で埋めてというやつだから、持っているんだけど０円状態というやつですか。入りも出もというやつですか。よかったでしょうか、それで。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　セントラルパークの床については、借りている床で、持っている床ではございませんけれども、今のところ、区としての負担、支払いで支出はございますけれども、負担としてはございません。

白井委員

　要は、今の例を挙げて、例えば権利床として持ちますよとしたときに当然、全体の維持管理費なんて、まだ出てきていない中なので分からないんでしょうけども、床を持ったことによって、かなりお金を払い続けなきゃならないということもあるわけですよ。一方、貸す事業に当たって、何の事業に貸すのかというのも決まっていない間から管理費なんて算定しづらいんでしょうけども、公共の福祉に類するようなものだったら当然安く貸してあげる必要があるでしょうし、純然たる利益につながる民間企業であれば、それは民間並みに取っていいんでしょうけど、反面、民業圧迫になるので区がそんな、いわゆる不動産業みたいなことを堂々とやっていいのかという問題も関わってくるので、単純に言えないんですけども、いわゆるランニングコスト分を算定しておかないと、実は持ちゃいいんだ、持ちゃいいんだというだけじゃなくて、持つことによって費用がかかるというところも当然見越していかなきゃならないと思うので、本当はこういうのもある程度示してもらえると、比較考量しやすいなとも思うんですよね。未定事項がたくさんあるので、そんな金額をばちっとは出せないんでしょうけども、考え方をと言うんだったら、もう少しいろんなものを示してもらってもいいのかなと思いますけど、いかがでしょうか。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　実際、権利床を持ったときにどのくらいコストがかかるのか、これは今、施行予定者とも協議をしているところでございます。実際、一般的に申しまして、持っていれば共益費がかかったり、あるいは修繕の積立金ですとか、そういったもの、通常マンションなんかを見てもそういったものがかかってまいりますので、同じようにそういった経費がかかると考えています。それがどのくらいの割合でかかってくるのか、そこはまだ何とも言えませんし、実際の事業が全体ができる中で、そのあたりが示されていくものと考えてございます。そういった経費がかかるということも想定し、また、持った床を貸し付けるとした場合にどういった賃料設定になるのか、そこら辺も含めて施行予定者と協議をしていきたいと考えております。

白井委員

　もう長々とはあれなので、一方、土地を持っていても、その資産価値というのは、いつのタイミングが本当に最大限の価値なのか、これも分かりづらいんですよね。都市部の中で、現状このコロナの影響もあって、いわゆる床が非常に空いている状態、ビルのテナントも埋まらないという数字が上がってきているので。とはいえ、中野区内の私の地域の東中野では、今まだ不動産がばんばん集約化されて、新しいマンションが建つというプチバブル状態が続いているという状況もあったりするので、中野区として、この土地の資産運用ですね、どのタイミングが最善なのかというのは、非常に先は難しいと思う。これがいいという政策じゃないんでしょうけども、考えていく大きな方法があろうかと思います。繰り返しになりますけど、区役所を建てる費用を捻出するのは当然だと思う、むしろ、そのためにこの資産をどう使うかというやつですよ、現状のこの区役所とサンプラザの土地を。その土地をどうすることが一番大きな利益を生み出すことができるのか、端的に言うと。このためにいろんな方法を考えて、考えておられるんでしょう、区としても。それをもう少し明らかにしてもらうということですかね。

　冒頭申し上げた、コロナ禍の中でもあります、非常に先行きが難しいし、とはいっても税収の回復はなかなか見えない状況なんですよね。構造改革、部長、担当されているからよく分かるでしょうけど、今、区の目指しているところでの数字というのは、はっきり言って今までで見えている数字は微々たる金額の削減しか見えていないので、ここの運用というのは非常に大きいと思っているんですよね。打ち出の小づちって、そんなにたくさんあるものじゃないので、ここの打ち出の小づちは非常に大事にしてもらいながら、サンプラザ、区役所の資産運用を考えてもらう必要があると思う。答弁をお伺いしてもいいんですけど、一応伺っておきますかね。

石井企画部構造改革担当課長事務取扱

　これから権利床で、従前の資産が決まれば、それで得られる収入というのはそんなに大きく変わるものではないと思っておりますけれども、やはり床の取る場所によってリスクの違いはあるだろうというふうに思っています。区として持つとすれば、極力リスクの少ない、いいところを確保するということも考えようかと思っていますし、また、分散するという考えもあるかもしれませんし、どういった持ち方が適切かどうか、そこもまさに協議、交渉という形になると思いますけれども、それで図っていきたいというふうに思っています。ここで得た収入というのは、やはり区の今後の財政運営といったところにも大きく影響するというふうには捉えてございますので、適正な運用ができるような形も含めて、十分検討していきたいと考えております。

委員長

　委員会を休憩させていただきます。

　

（午前１１時３０分）

　

委員長

　委員会を再開いたします。

　

（午前１１時３３分）

　

　他に質疑はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　質疑はありませんので、以上で本報告については終了いたします。

　２番、中野駅南口地区まちづくりについての報告を求めます。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　それでは、中野駅南口地区まちづくりにつきまして御報告いたします。（資料２）建設委員会との重複報告でございます。

　中野駅南口地区、具体的には中野二丁目地区のまちづくりでございます。下の図にありますとおり、クリーム色のエリア、Ａ地区につきましては現在、土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行により事業が進んでいるところでございます。一方、これに隣接するファミリーロードを中心とするＢ地区、下の図でございますが、ピンク色で塗られたエリアにつきましても、まちづくりの検討を進めているところでございます。今回はそのＢ地区のまちづくりについての御報告でございます。

　２ページ目を御覧ください。１番、Ｂ地区の概況でございます。Ｂ地区につきましては、これまでも何度かまちづくりの検討状況を本委員会において御報告させていただいておりますが、改めて概況を御説明いたします。

　（１）地区計画で示しているまちづくりの目標と方針でございます。

　①目標でございます。「○」の二つ目がＢ地区の中心となります。建物の更新に合わせて商業・業務機能を誘導すること、また、歩行者空間やオープンスペースを創出すること、防災性を向上させることなどを目標としてございます。

　②土地利用の方針でございます。ここでも協調建て替え等による商業・業務機能を誘導すること、安全で快適な歩行者空間を創出することがその中心となります。

　（２）土地利用の状況でございます。ここでは四つほど、その特徴を記載してございます。用途地域は商業地域、指定容積率は中野区で最も高い６００％でございます。そのほか、９割が業務・商業施設であること、あるいは７割が５階建て以下の建物であること、３割以上が旧耐震基準の建物となってございます。

　こうした状況から、（３）このエリアのまちづくりで検討すべき事項、問題点でございます。道路・歩行者空間が狭いこと、二つ目、斜線制限により高度利用が図りにくい状況であること、前面道路の幅員が狭く、指定容積率が適用できない敷地が多いこと、旧耐震基準以前に建築された築４０年以上の建物が多いことが問題点として挙げられております。

　これらを踏まえ、３ページ目でございます。２番、Ｂ地区におけるまちづくりの方向性でございます。

　（１）導入を検討するまちづくりの手法でございます。Ｂ地区を囲む中野通り、大久保通り、南口駅前広場、それからファミリーロードの各道路沿道の敷地につきまして、「街並み誘導型地区計画」というものの導入を検討したいというふうに考えております。

　①街並み誘導型地区計画の概要でございます。そもそも街並み誘導型地区計画とは、地区計画の一つでございますが、具体的には真ん中ほどにある、四角の囲みにある①から⑤についての建築に係る制限を都市計画等に定めると、斜線制限だとか、あるいは前面道路幅員による容積率制限の緩和がされるといったものでございます。イメージ図で御説明いたしますと、左側が現状における建築の制限で、そうした場合、前面道路からの斜線制限により、例えば上部がカットされたような建物になってしまいます。そこで街並み誘導型地区計画を導入して、高さ、容積率、敷地面積の限度等を定め、壁面を後退させて建物を建築した場合、斜線制限の適用が緩和され、ここにある赤い部分にも建築が可能となります。そのほか、セットバックをされたことに伴い、前面道路による容積率の制限も緩和されます。Ｂ地区については、このような建築のルールを適用していってはどうかというふうに考えています。

　これによる効果、言い換えれば狙いでございますが、②に記載してございます。②街並み誘導型地区計画の導入効果でございます。「○」の一つ目、歩行者空間の創出です。壁面後退がされることで歩行者空間が広がって、商店街としての安心・安全な買い物空間が確保されます。４ページ目、「○」の二つ目、容積率制限の緩和及び斜線制限の緩和でございます。先ほども御説明いたしましたとおり、街並み誘導型地区計画を導入して、高さ、容積率、敷地面積の限度を定め、壁面後退をさせて建物建築をした場合、斜線制限がなくなります。それとともに、前面道路が拡幅されたことに伴って容積率の制限も緩和されます。これにより建て替えの自由度が高まって、効率的な土地利用が図られることが狙いとしてあります。「○」の三つ目、統一感のある街並みが形成されます。建物の壁面位置や高さがルール化されることで、統一感のある街並みを形成していきたいというふうに考えています。こうしたことを狙いとしてございます。

　（２）これまでの検討状況でございます。２０１９年度にまちづくり全般に関する意向調査を、また、昨年度は今御説明しました街並み誘導型地区計画を想定したまちづくりについての意向調査を権利者向けに実施してございます。昨年実施の街並み誘導型地区計画に係る意向調査、これについての内容を以下に記載してございますので、後ほど御覧いただければと思います。

　最後、５ページ目の中ほど、３番、今後の進め方でございます。今年度は引き続き街並み誘導型地区計画に関して、権利者から意見聴取を行うため、オープンハウス等を実施していきたいというふうに考えています。そうした意見をもとに地区計画のたたき台を作成し、意見交換会を実施し、地区計画の素案・原案を作成して、２０２２年度には都市計画決定をしていきたいというふうに考えています。

　参考資料として、中野二丁目再開発の事業概要を添付していますので、後ほど御覧いただければと思います。

　御報告は以上でございます。

委員長

　ただいまの報告に対し、質疑はありませんか。

羽鳥委員

　資料３ページの街並み誘導型地区計画の概要のところでちょっとお尋ねをしたいんですけれども、壁面の位置の制限、セットバックによって斜線制限の緩和というふうなことでおっしゃっているんですけども、もともとのところでも、セットバックをしたらその分、緩和部分が設定されて、斜線制限がちょっと緩和されるんじゃないのかなというふうに思ったんですけども、つまり、わざわざそれは書かなくても、現行のところでセットバックをすれば緩和されるよというのが制度化されているんじゃないかと思ったんですけども、それについてどうなんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　セットバックすることによって道路幅が下がって、前面道路の斜線のスタートが広がりますので、カット部分は確かに上がっていくかもしれませんが、斜線制限そのものが排除されるといったものではございません。このルールを適用して斜線制限を排除していこうと、それが狙いでございます。

羽鳥委員

　街並み誘導型地区計画を設定することによって、さっき斜線制限そのものをなくすみたいなことでおっしゃったような気がするんですけども、要はそういう四角のビルとするために、斜線制限自体をなくせるようにしようというふうなのが、この地区計画によってできるというふうなことなんですか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　この制度は、あめとむちの制度でございまして、むちの部分が先ほど申し上げました五つの制約をつけましょうということで、高さの最高限度だとか、敷地の最低限度、高さとかを決めた上で、壁面を後退した場合には斜線制限と、あと、前面道路が広がりますので、それによる容積率の制限の緩和、これを狙っていきたいというふうに考えています。

羽鳥委員

　資料のところにも書かれているように、ここの用途地域は中野区でも一番高い、建蔽率８０％、容積率６００％ということなんですけれども、今回、容積率制限についても緩和をされるというふうなことなんですけれども、一体どの程度までの緩和というのを考えていらっしゃるんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　具体的にファミリーロードでお話ししますと、現在、大体あそこは６メートルぐらいの幅しかないので、現在の制限ですと３６０％ぐらいが上限になっています。これがそれぞれ１メートルぐらいずつセットバックをして８メートルとなった場合には、それは４８０％まで使えることができますので、そのような形で６００％に近づけていければ、オーナーさんにとって自由度が高まるような建物になるのではないかというふうな狙いでございます。

羽鳥委員

　つまり、区の狙いとしては、容積率の制限の上限そのものをさらに８００％にするとか、そういうのではなくて、現行が前面道路の関係、ファミリーロードの幅員の関係で、３６０％くらいになっているのをもうちょっと、６００％まで近づけるように街並み誘導計画にしたいというふうな、こういったことでよろしいですか。確認です。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　委員おっしゃるとおりで、ここはせっかく６００％もあるのに高度利用されていないという課題が認識されているので、そういったところを緩和できるように、高度利用を近づけていきたいというふうに思っているところでございます。

羽鳥委員

　分かりました。一方で、容積率制限、高い容積率の建物が建つというふうになると、結構ファミリーロードも、今でも午後になると日当たりがよくないというか、暗いなというふうな印象も持っているんですけれども、さらにちょっと暗くなってしまうんじゃないのかなと。圧迫感があるような感じになってしまわないだろうかというふうな懸念もあるんですけども、それについてはどのようにお考えでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　そこも懸念されるところで、ずどんと高くなることによっての圧迫感というのは避けなきゃいけないので、そこもルール化をして、例えば今想定して御提示しているのが、広げたことによって、それで圧迫感がまず軽減されると。さらに、そのままずっと５０メートルぐらいではなくて、２段階に分けながら、ある程度のスカイラインを２段階に分けてそろえていく、そのような形でのルール化はどうかというふうなところもこれから御提示をさせていただきながら、地域の方々と話し合って最適なまちの形を作っていきたいというふうに考えています。

羽鳥委員

　最後にします。Ｂ地区、結構小さいビルも多いんですけれども、地権者さんというのは大体どのくらいいらっしゃるんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　建物の数で言うと６０ぐらいなんですけれども、区分所有がありますので、登記簿上は２００を超えるんですが、実際に把握したところでは１７５件程度というふうに認識をしてございます。

むとう委員

　すみません、よく分かっていないので教えていただきたいんですけれども、このＢ地区というのも、Ａ地区、Ｃ地区も合わせて市街地再開発事業ということで、全部を含めた再開発、組合設立というのはここの部分も全部含めてなんですか。これは別ですか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　先ほど申し上げました一体的施行の土地区画整理事業と再開発事業というのはＡ地区のところでございます。特に再開発はＡ地区の中の一部分だけという形でございまして、Ｂ地区についてはこれから、今申し上げましたとおりのまちづくりを進めていきたいというようなところでございます。

むとう委員

　これからということですので、まだ組合とかができていなくてという段階なのか、どういうまちづくりの段階なのかをもう一度説明していただけますか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　これは組合とかで作るものではございません。緩やかなまちづくりをしていこうといったところで、現在もこの枠の中に地区計画はかかっています。これからやりたいのは、その地区計画で目標とか、こんなまちにしたいとか、こんな手法というのはもう書かれているんですけども、具体的にさっき言ったルール、これを定めていくのがこれからで、これは区が主導してやっていきます。都市計画の手続なので、地権者の方々とお話をしながら、それから広く一般に、都市計画審議会も含めて議論をしていただいて決めていくといったようなものでございます。

むとう委員

　区が主導でということですけれども、やっぱり民有地ですから、区が主導と言われても、地権者の皆さんの御意向が反映されないと、勝手なことは全然できないわけで、先ほどおっしゃっていた１７５件ですか、地権者の方々というのは、どういう形で区のこのまちづくりに関与しているんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　すごくそれが大事なところでございます。昨年度、地権者向けに説明会をやる予定でした。ただ、コロナの影響もありましたので、会うことはできない、じゃその中で何ができるかということで、書面形式で、ここにも記載しましたが、３回ほど勉強会をさせていただきました。その前に、２年前に権利者向けにアンケートを実施して、まちづくりの意向調査をまず実施しています。昨年度は勉強会という形で３回ほど資料を送らせていただいて、最後にまた意見を頂いて、それでたたき台を作ろうかなと思ったんですが、それでは不十分だろうということで、今年まずオープンハウスを実施したいなと、権利者向けに。それを実施した上で、また意見を頂いて、地区計画のたたき台を作って、その後、都市計画の手続に入りたいというふうに考えています。

むとう委員

　区が実施した勉強会３回とかアンケートとかは、この１７５件の地権者のうち、どれぐらいの方がアンケートに答えたり、勉強会に参加されているんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　２年前にやった最初のアンケートは、二百十何件に送付して、５０件ぐらいの返送がありました。十分な数ではないと思っています。今回、ここにも書きましたけれども、勉強会のアンケート、最後のアンケートは１７８件に通知をして、回答を頂いたのが２９通といったところで、返答率は少なかったかなというふうな認識でございます。

むとう委員

　ということは、これから積極的に始めていくという状況なのかなというふうには思いましたけれども、やっぱり私もあそこ、たまにお買い物に行くことがありますので知っていますけれども、多くの方が行き交っているので、そういう意味では、いいまちづくりができたらいいのかなというふうには思いますけれども、でも地権者の気持ちが、いろんなところで気になってしようがないんですけれども、地権者の皆さんのお気持ちが本当に十分合意していかないと、区が先行して強引に上から進めていっても、結局反発を食らうということが多々これまでもあったかと思うんですよ。だから、本当に地権者の気持ちに寄り添うような形で、区がそんなに急ピッチで先走らないように、区民、地権者の気持ちを置いてきぼりにしないような形で、丁寧に進めていただきたいというのを要望しておきます。

山本委員

　少しだけ聞かせてください。回答数がなかなか少ないということで、関心を持ってもらうというか、そういった取り組みでオープンハウスというのをまず実施されるということでよろしいですか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　おっしゃるとおりでございます。もっと声を聞きたいなといったところで、中には、このアンケートの結果でも反対されている方もいらっしゃいますので、もっと具体的に聞きたいという話もありますので、そういった意味でもオープンハウスを実施したいというふうに考えています。

山本委員

　区としては、書いてあります街並み誘導型地区計画というのを御説明したアンケートを送らせていただいて、その考えの意見という、回答ということで、まずよろしいんですよね。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　３回にわたって段階的に、最後の３回目で街並み誘導という提案をさせて、具体的に何メートルというのを見せながら御意見をいただきました。それについての回答でございます。

山本委員

　様々な御意見があって、区の意向もなかなか理解、どこまでお互いが、相互に理解し合っているかというところの深度がまだ低いのかなとも思うんですけれども、オープンハウス自体はどの辺でやられるんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　桃園区民活動センターを想定しておりまして、そこで３日間ほど、丸１日かけて、地権者がいつでも来れるような状況でやりたいなというふうに思っています。

山本委員

　分かりました。商店もたくさんあったりして、いろんな課題を抱えているところでもあると思うんですけれども、よくよく皆さん、他の委員からもあったように、よくよく聞いて進めていって、いいまちにしていっていただきたいなと思っております。よろしくお願いいたします。要望で結構です。

南委員

　今回、南口地区のまちづくりということで、街並み誘導型地区計画を実施されるということで、街並み誘導型地区計画については沼袋の区画街路第４号線ですね、まず中野区で初めて街並み誘導型地区計画を基に様々なルール作りとかやってきた経緯があるんですけども、沼袋商店街通りについては長年、かなり勉強会をずっと重ねてきて、しかも早稲田大学のまちづくりの専門家の方々もそういった勉強会に入ってもらって、様々な模型とか、そういったことを提案しながら作り上げてきたという、かなり時間はかかったんですけども、今回のこの南口地区については、オープンハウスという形で実施されていくということなんですが、どういった形で、区と地権者の方だけでの話し合いで地区計画のルール作りとかというのを持っていこうというお考えなんですか。何かそういう専門的な方々の御意見とか、そういったことも導入されるような考えはあるんですか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　具体的に、これまでも区が主導してやってきたところでございますが、今年度にかけては委託事業者を活用させていただきまして、そこと連携をして、具体的な、専門的なアドバイスを頂きながら、オープンハウス、その後の都市計画事業の手続のほうに入っていきたいというふうに考えています。

南委員

　こういった街並み誘導型地区計画、先ほど６メートル、８メートルにセットバックしてというような、そういったことから様々なルール作りが非常に重要になってくると思いますので、委託事業者ということなんですが、先ほどのお話をお聞きすると、参加者がまだまだ少ないというところが非常に難点なのかなと思いますけれども、その辺の、今後やはり地権者の方々の総意とまでは言いませんけども、たくさんの方々に参加していただかないと、なかなか前に進んでいかないのかなと思いますけども、その辺はどのようにお考えなんでしょうか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　ここはまちづくりを進めていく上で、もちろんまちづくり方針だとか、さっき言った地区計画だとか、区が主導して大きな考え方を定めてきたところではございますが、ここの特徴はやはり商店街があるということで、商店街の方々の力がすごく強いということで、商店街から逆に呼びかけられて今回このようなところまで来たところでございます。商店街の方々を中心に、なるべく広く声がかけられるように、参加していただけるように呼びかけていって、多くの声を聞き取って、まちづくりに反映させていきたいというふうに考えています。

委員長

　休憩いたします。

　

（午前１１時５５分）

　

委員長

　再開いたします。

　

（午前１１時５５分）

　

他に質疑はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　質疑がなければ、以上で本報告を終了いたします。

　３番、中野駅西口地区まちづくりについての報告を求めます。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　それでは、中野駅西口地区まちづくりについて御報告いたします。（資料３）これも建設委員会との重複報告でございます。

　今回は、現在施行中の中野三丁目土地区画整理事業において、新たに整備する予定の中野駅西口広場につきまして、施行者であるＵＲ都市機構が区と協議調整を行いながら基本設計を取りまとめましたので、その概要を報告するものでございます。別紙１と２に西口広場のイメージ図を添付してございます。そちらと照らし合わせながらお聞きいただければと思います。

　まず１番、中野駅西口広場の整備概要でございます。

　（１）都市計画の状況でございます。①中野駅西口広場、それから②の土地区画整理事業につきまして、それぞれ２０１５年３月に都市計画の変更、あるいは決定をしてございます。かさ上げ部分、３００平米を含めて約１,２００平米、実質平面で約９００平米の駅前広場でございます。

　恐れ入ります、２ページ目を御覧ください。２ページ目、（２）基本設計の概要でございます。中ほどでございます。この西口広場は、２０２１年２月に策定した、本委員会でも御報告させていただいております中野駅駅前広場デザイン等整備方針のコンセプトを基にＵＲ都市機構が基本設計を進めてまいりました。そのデザイン方針の検討会メンバーである学識経験者にも御意見を伺いながら、コンセプトの具体化を図ってきたところでございます。

　３ページ目に基本設計に取り入れた主な考え方を記載してございます。総じてユニバーサルデザインに配慮した歩行者動線ということを大前提にした上で、①の広場部、「○」の二つ目で周辺街区との舗装デザインと連携をさせること、また、「○」の三つ目、地域の歴史を踏まえた植栽を設けながら、休憩、待ち合わせができる空間を整備するとしてございます。

　また、②の嵩上部では、「○」の二つ目、様々な方向からアクセスできる歩行者動線を整備するとともに、地域のイベント利用も視野に入れたゆったりとくつろげる空間を確保する等としてございます。

　最後の２番、今後の予定でございます。今年度は意見交換会を８月頃実施する予定でございます。その頂いた御意見を基に実施設計を進めていく予定となってございます。この西口広場の完成は、南北通路完成の１年前、２０２５年度を予定してございます。

　参考資料は、中野三丁目土地区画整理事業の概要でございます。後ほど御覧ください。

　報告は以上でございます。

委員長

　ただいまの報告に対して、質疑はありませんか。

河合委員

　１点だけお伺いします。レンガ坂、今回の西口広場の意見聴取というのは、建設委員会のほうでは皆さんが対象と言っていると思ったんですけれども、多くの方から当然、御意見を頂くのは当然だとは思うんですけれども、割とこういうのを作るときって、御丁寧に近隣商店街の方とかにもお話をされているかと思うんです。今回、これまではレンガ坂が多分近隣だったので御意見を伺っているかと思うんですけれど、桃園商店街なども近くにございますので、ぜひそこら辺の御意見もしっかりと聴取していただきたいと思うんですけど、いかがですか。

石橋まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長

　意見交換会は広く一般区民に募集をかけて参加いただくものでございますが、もちろん町会中心に、委員御指摘のあった商店街等を含め、御案内を差し上げていきたいというふうに考えております。

委員長

　他に質疑はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　質疑がなければ、以上で本報告について終了いたします。

　次に４番、その他で理事者から何か報告はありますか。

工藤まちづくり推進部野方以西担当課長

　それでは、私のほうから西武新宿線沿線まちづくり整備方針（野方駅周辺地区編）素案の意見交換会について口頭報告いたします。

　昨年度の第１回定例会建設委員会にて意見交換会の延期を報告いたしました。このたび延期しておりました本意見交換会について、７月１７日、１８日、２１日に野方区民活動センターにて開催する予定でございます。開催に当たりましては、新型コロナウイルス感染拡大防止のため、事前申込制とするとともに、各回に定員を設けさせていただきます。

　意見交換会後でございますが、１０月に整備方針案の公表、パブリック・コメントを経て、１２月以降に整備方針として策定していきたいと考えているところでございます。

　報告は以上でございます。

委員長

　ただいまの報告に対し、質疑はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　質疑がなければ、以上で本報告について終了いたします。

　他に報告はありますか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　以上で所管事項の報告を終了いたします。

　次に、審査日程のその他に入ります。

　委員会を暫時休憩いたします。

　

（午後０時０１分）

　

委員長

　委員会を再開いたします。

　

（午後０時０２分）

　

　中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会における委員派遣についてお諮りをいたします。休憩中に御協議をいただいたとおり、委員の派遣決定については委員長に御一任いただきたいと思いますが、御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　御異議ありませんので、そのように決定いたします。

　また、次回の委員会は７月２６日（月曜日）午後より当委員会室で開会することに御異議ありませんか。

　

〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　御異議ありませんので、そのように決定いたします。

　以上で本日予定した日程は終了いたしますが、各委員・理事者から御発言はありませんか。

　

〔「なし」と呼ぶ者あり〕

　

委員長

　以上で、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を散会いたします。

　

（午後０時０２分）