中野区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会〔令和４年１２月６日〕
中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会会議記録
○開会日 令和４年１２月６日
○場所 中野区議会第１委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後４時５５分
○出席委員（１３名）
久保 りか委員長
市川 しんたろう副委員長
河合 りな委員
斉藤 ゆり委員
羽鳥 だいすけ委員
吉田 康一郎委員
内川 和久委員
高橋 かずちか委員
白井 ひでふみ委員
山本 たかし委員
南 かつひこ委員
むとう 有子委員
来住 和行委員
○欠席委員（０名）
○出席説明員
副区長 横山 克人
企画部長 石井 大輔
企画部構造改革担当課長 瀬谷 泰祐
企画部広聴・広報課長 高村 和哉
総務部長 海老沢 憲一
総務部総務課長 浅川 靖
文化・産業振興担当部長 鳥井 文哉
区民部産業振興課長 平田 祐子
環境部長 朝井 めぐみ
環境部環境課長 永見 英光
都市基盤部長 奈良 浩二
都市基盤部交通政策課長 宮澤 晋史
まちづくり推進部長 豊川 士朗
中野駅周辺まちづくり担当部長 松前 友香子
まちづくり推進部まちづくり計画課長 千田 真史
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、
まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長 小幡 一隆
まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長 石原 千鶴
まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長、
まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長 山本 光男
○事務局職員
書記 髙橋 万里
書記 田村 優
○委員長署名
審査日程
○委員会参与の異動について
○議題
中野駅新北口駅前エリアの再整備について
中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について
中野駅周辺各地区の整備について
都市観光・地域振興の推進について
脱炭素社会の実現を見据えたまちづくりについて
西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について
連続立体交差事業の区間の延伸について
鉄道上部空間の活用・整備について
高齢化社会における移動の安全・円滑化について
○所管事項の報告
１ 中野区都市観光施策方針について（広聴・広報課）
２ 中野駅新北口駅前エリアの再整備について（構造改革担当）
３ 中野四丁目新北口地区及び囲町地区における都市計画素案について（中野駅新北口駅前エリア担当）
４ 中野駅南口地区地区計画変更（案）について（中野駅周辺地区担当）
○その他
委員長
定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を開会いたします。
（午後１時００分）
本日の審査日程について御協議いただくため、委員会を暫時休憩いたします。
（午後１時００分）
委員長
委員会を再開いたします。
（午後１時０１分）
本日の審査日程ですが、お手元の審査日程（案）（資料１）のとおりとし、所管事項の報告の２番と３番の内容が関連いたしますので、一括して報告を受けたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように進めます。
なお、審査に当たっては午後５時を目途に進め、午後３時頃に休憩を取りたいと思いますので、御協力をお願いいたします。
議事に入る前に、お手元に配付の資料（資料２）のとおり、１１月２４日付で委員会参与の異動がありましたので、御承知おきください。
それでは、議事に入ります。
中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺各地区の整備について、都市観光・地域振興の推進について、脱炭素社会の実現を見据えたまちづくりについて、西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について、連続立体交差事業の区間の延伸について、鉄道上部空間の活用・整備について、高齢化社会における移動の安全・円滑化についてを一括して議題に供します。
所管事項の報告を受けます。
初めに、１番、中野区都市観光施策方針についての報告を求めます。
高村企画部広聴・広報課長
それでは、中野区都市観光施策方針について報告いたします。（資料３）
区はこれまで、有識者等で構成された中野区観光施策方針検討会などにおいて、平成２４年に策定した中野区都市観光ビジョンを検証するとともに、今後の観光施策の在り方などについて、議会での御意見を踏まえながら協議を重ねてまいりました。このたび、今後の中野区における都市観光振興に係る施策の方針を策定しましたので、報告するものでございます。
なお、中野区都市観光施策方針の策定に伴い、中野区都市観光ビジョンは廃止いたしました。また、本件は本定例会の総務委員会でも報告しております。
別紙の中野区都市観光施策方針の１ページを御覧ください。ページは資料の右下に記載しております。当方針の構成は目次にお示ししたとおりでございます。以下、概要について説明いたします。
２ページを御覧ください。背景の一つとして、当方針の上位計画と関連計画をお示ししたものでございます。検討案における議会での御意見を踏まえ、これらは明示したところでございます。
３ページを御覧ください。背景の二つ目として、社会経済情勢とまちづくりの進展を記載したものでございます。検討案でお示しした内容から変わった点はございません。
４ページを御覧ください。中野の観光に関する現状と課題をお示ししたものでございます。こちらにつきましても、検討案までにお示しした内容から変わった点はございません。
５ページを御覧ください。都市観光振興の意義と当方針策定の目的でございます。こちらも検討案の内容と基本的に変わっておりませんが、議会での御意見を踏まえ、中野駅周辺再整備事業が終了する２０３０年頃までの施策の方向性と展開を示した時限的な方針であることをより明確にしたところでございます。
６ページを御覧ください。都市観光推進に向けた基本的な考え方と目標でございます。議会での御意見を踏まえ、中野における都市観光とは何かを明らかにいたしました。この定義は、中野区都市観光ビジョンでお示ししていた内容とほぼ同様でございます。以下にお示しした基本的な考え方５点は、これまでお示ししたものがほとんどですが、３点目の前半、「都市観光の各施策において取組を検討・実施するにあたっては、リピート来訪と滞在を促進するといわれる３つの要素「リラックス」「食・グルメ」「出会い・交流」を重視する」は、検討案を作成した後、検討会の議論などを踏まえ、新たに付記したものでございます。また、目標につきましても、区議会での御意見を踏まえつつヘッドコピーを作成するとともに、具体的な目標として「中野のファンを増やす」こと、さらに「中野区における関係人口を増やす」ことを新たにお示ししました。両目標とも複数の指標を設定して、その達成度を図っていくことを想定してございます。なお、当方針の基本的な考え方のイメージを参考資料として１１ページにお示ししております。後ほど御覧いただければと存じます。
７ページを御覧ください。都市観光施策の方向性でございます。検討案でお示しした三つの施策のうち、一つ目と二つ目の施策を統合した上で整理し直しましたが、内容としましては検討案でお示しした内容とほぼ同様となってございます。
８ページを御覧ください。都市観光施策の展開でございます。施策１、「都市観光のターゲットを明確にするとともに、中野の強みや資源を捉え、創出する」ですが、取組の視点となるターゲット・強みとなり得るものは、検討案でお示しした内容と同様でございます。また、取組例ですが、三つ目と六つ目の三角ですが、別途検討を進めております中野区文化芸術振興基本方針素案、この内容を一部付記したものでございます。同様に、下から三つ目の三角や一番下の三角につきましては、文化芸術団体との意見交換や庁内議論を踏まえて追記したものでございます。なお、下線を引いた取組は優先的に実施を検討するものでございます。
９ページを御覧ください。施策２、「情報発信を強化する」でございます。こちらも検討案からほぼ変わっておりませんが、議会での御意見を踏まえ、三つ目の三角、「中野区国際交流協会などと連携して、在住・在勤外国人による中野の資源などの情報発信を促進する」を追記いたしました。また、検討会委員や庁内議論での意見を踏まえ、下の二つの三角、中野駅周辺などの工事の様子などを含む変化を随時情報発信していくことは一定の訴求力があるものと捉え、取組例として追記したものでございます。
最後に１０ページを御覧ください。施策３、「中野区と関係団体・事業者との連携力を高める」でございます。検討案からほとんど変わっておりませんが、庁内議論を踏まえ、現在、シティプロモーションの一環として取り組んでいる「ナカノミライプロジェクト」の企画などを追記しております。
新たに策定しました中野区都市観光施策方針の概要の説明は以上でございます。今後、当方針に基づき、区民や事業者などとの協働を基本として具体的な取組を検討し、議会での御意見を伺いながら実施していく考えでございます。
報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
河合委員
御報告ありがとうございました。報告はこの方針の決定というところで、内容に関してちょっと確認しておきたいことがあるので、させていただきます。
７ページに、ＳＴＥＰ１から３まで示されているんですけれども、今回出てきている取組の施策１、２、３というのが分かれているかと思うんですけど、これを実施していくのは、２０３０年に向けて、段階を踏んでいくと書いてあるわけなんですけれども、ＳＴＥＰ１をまずはこの取組例として取り組んでいくよという話なのか。ここの取組例の中にはＳＴＥＰ３まで含まれているのか教えてください。
高村企画部広聴・広報課長
取組例については、ＳＴＥＰ３まで含まれているものと考えてございます。また、取組によってはＳＴＥＰ１、２が重なったりですとか、１、２、３が重なったり、あるいは１までしか行かないもの、そういったものがあるというふうに認識してございます。
河合委員
ありがとうございます。次に、今、取組に関しては例というふうに書いてあって、これも前回も書いてあったかと思うんですけど、前回より見やすくなっているので、かなり分かりやすくなったなと思うところがあるんですけど、例ということは逆に言うと、これに関してはこれからもまた増えていったりする、また、内容は見直されたり、変更されたりすることもあるということですか。
高村企画部広聴・広報課長
これは都市観光施策の方針ですので、実際に今回オーソライズしているものとしては、施策の三つでございます。さらに取組の視点という点までがオーソライズしているものでして、取組の例については具体的な検討をして、その上で実施するもの、実施しないものが出てきますし、委員御指摘のとおり、その施策の方向に合わせて新たな取組が出てくるということも考えてございます。いずれにしましても、予算に関わるようなものであれば、全て議会のほうの御意見を伺いながら進めたいと考えてございます。
河合委員
区としてのオーソライズというところは取組の視点までであるというお話を今、確認させていただきました。となると、取組例が広がっていくことが今後あり得るという話だったんですけれども、ここに載っている参加者、イベント参加者とか、先ほど観光協会のお話などもありましたけど、こういう名前が例示されている方々がここに関わってきて取組が変化したり、その方々と一緒に事業をつくり上げていくというイメージで捉えればよろしいですか。
高村企画部広聴・広報課長
都市観光施策、これ自体が区単独でやるという性質のものではございませんので、基本的には先ほど御説明したとおり、事業者ですとか区民の方、団体の方と一緒に協働、協創によって進めていくというのが基本的な考え方でございます。
河合委員
今のお話を総合して考えていくと、この方針を持って、区は今後もかなり中心とはなっていくけれども、流動的な動きをしていくというようなところになっていくんでしょうか。例えば、個々の例というのが今、例として挙げられているものというのは、大きな計画などに総合的にまとめていくとか、そういうふうな考え方は今後あるんでしょうか。
高村企画部広聴・広報課長
基本的な考え方と目標、６ページのところにもお示ししましたが、実施する各主な取組については、実際に取組を決定した場合には指標を設定して、その効果測定をしていきたいというふうに考えてございます。その結果を踏まえて取組を適宜見直すという考えです。さらに、別の委員会でも御指摘があったんですけれども、この都市観光と文化芸術振興、それから産業振興ですね。この三つを合わせた計画が必要ではないかという御意見もございました。それについても、これは方針ですので、その三つの議論がより深まったところで、いわゆるその計画をつくるべきか、また、基本計画の実施計画などに落とすべきかは検討していきたいと考えてございます。
河合委員
ありがとうございます。方針の報告ありがとうございました。これで多くの人が今後関わって、ＳＴＥＰ３までたどり着いて、どんどん広がっていくんだなというのは、今確認させていただいた内容のところで分かったところです。取組例に関しては、きっと個別いろいろ皆さん思うところはあるかとは思うんですけれども、これに関しては今後細かくいろいろ進んでいく段階でお示しいただけるということなので、私からはここまでとさせていただきます。
委員長
他に質疑はありませんか。よろしいでしょうか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
質疑がなければ、以上で本報告について終了をいたします。
次に、２番、中野駅新北口駅前エリアの再整備について及び３番、中野四丁目新北口地区及び囲町地区における都市計画素案についての報告を求めます。
瀬谷企画部構造改革担当課長
私からは、中野駅新北口駅前エリアの再整備の検討状況について御報告いたします。（資料４）本報告につきましては、総務委員会でも同様の資料にて報告しているものです。
初めに、１番、拠点施設の施設計画についてです。拠点施設整備の施行予定者が、関係権利者及び関係機関等との協議を進め、別紙１のとおり施設計画案を取りまとめました。
別紙１を御覧ください。最初に、市街地再開発事業の計画概要になります。左上の計画概要につきましては御覧のとおりで、敷地面積は約２万３,４６０平方メートル、建築面積は約１万８,８００平方メートル、延べ床面積は約２９万８,０００平方メートルです。容積率、建蔽率は約１,０００％、６００％で、主要用途は事務所、住宅、店舗、ホテル等となっております。高さは約２５０メートルで、住戸数は約１,１００戸、駐車場と駐輪台数については記載のとおりになります。
計画地の配置図、断面イメージ、外観イメージは御覧のとおりになります。
２ページ目をお開きください。まちづくりの目標としては、文化を原動力とした中野１００年のまちづくり。まちづくりと整備のコンセプトと方針につきましては、１番、地区内外をつなぐ回遊性を高める歩行者ネットワークの形成、２番、にぎわいを創出するまちにひらかれた広場空間の整備、３番、地域活力の向上に資するバランスのとれた都市機能の導入、４番、区の防災計画をふまえた防災機能の強化としています。詳細につきましてはお読み取りいただければと思います。
今後、この施設計画案を踏まえまして、拠点施設整備に係る都市計画手続を進めていきます。また、事業者が東京都に環境影響評価書案を提出し、環境影響評価の手続を進めていく予定です。
次に２番、再開発事業収支についてです。現在想定しております再開発事業の収支につきましては、別紙２のとおりになります。提案時点から審査委員会の指摘事項対応、物価上昇などによる工事費の増加、アスベスト対策費の追加などにより総事業費が増加しており、それに見合う収入として、保留床処分金と補助金の増加で対応しているところです。引き続き、今後の物価上昇等の動向を見据えながら、施行予定者と協議を進めてまいります。
３番、従前・従後資産についてです。現在、施行予定者より示されているモデル権利変換（案）については、別紙３を御覧ください。中野区、まちづくり中野２１、土地開発公社の従前資産につきましては、合計で約６４０億円と示されております。そのうち４００億円を転出補償金として受け、新庁舎整備、まちづくり中野２１の借入金返済等に充当することを想定しております。残りの残資産、約２４０億円を事務所床１万１,３００平米、展望フロア、バンケット等の公益的な活用を検討している床約６,３００平米に権利変換をする方向で検討を進めております。
配置につきましては、裏面の断面図を御確認ください。
最後、表紙に戻っていただきまして、４番、今後のスケジュールについてです。今月１７日と２０日に、都市計画素案及び施設計画等の区民説明会を実施いたします。その後、都市計画手続を行いまして、令和５年６月頃の都市計画決定を予定しています。また、事業認可、権利変換計画認可に向けまして、施行予定者より事業計画書案及び権利変換計画書案が示された後、区として令和５年４月以降に不動産鑑定評価を実施し、財産価格審議会の諮問、答申を経まして、資産評価の妥当性を確認した上で、事業計画への同意手続を進めていく予定でございます。
御報告は以上です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
続きまして、中野四丁目新北口地区及び囲町地区における都市計画素案について御報告をいたします。（資料５）
１番、中野四丁目新北口地区における都市計画素案についてです。中野四丁目新北口地区につきましては、中野四丁目新北口地区まちづくり方針におきまして、「グローバル都市としての中心核を形成する中野のシンボル空間」を目指すこととしておりまして、平成３１年には御覧の都市計画及び変更、それから、令和３年５月には市街地再開発事業の施行予定者を決定してきたというところでございます。このたび、拠点施設の施設計画や都市計画の検討及び調整を進めまして、都市計画素案として取りまとめましたので、御報告をいたします。
今回決定・変更する都市計画につきましては五つございまして、こちらに記載のとおりでございます。詳細は後ほど御説明をいたします。また、素案の概要につきましては、次の囲町地区の項目と併せて御説明をいたしたいと思います。
続きまして２番、囲町地区における都市計画素案についてでございます。囲町地区については、囲町地区まちづくり方針において、中野駅新北口駅前広場や中野四季の都市（まち）と囲町地区を結ぶ、うるおいと回遊性のあるにぎわい軸を創出し、歩行者ネットワークの形成と交通利便性強化を図ることとしております。今回、中野四丁目新北口地区地区計画の変更素案と併せまして、囲町地区地区計画の変更素案を取りまとめましたので、御報告をいたします。
それでは、素案の概要を御説明いたします。
最初に別紙１を御覧いただきたいと思います。中野四丁目新北口地区地区計画の変更素案でございます。現在の地区計画の変更を予定しておりまして、オレンジ色のマーカーの箇所が変更点となります。変更点を中心に御説明いたします。
２番、地区計画の目標でございますが、こちらは都市計画マスタープランの表現と整合を図って、変更しているところでございます。
続きまして、３－１、土地利用の方針でございます。計画図１－１を御覧ください。これまで地区の区分けをしてございませんでしたが、今回、Ａ地区とＢ地区を区分けしておりまして、さらに計画図１－２のとおり、Ａ－１地区、Ａ－２地区と区分けをしてございます。拠点施設及び新北口駅前広場の範囲をＡ－１地区としておりまして、これまでの地区計画の記載に加えまして、拠点施設の計画の深度化と併せて、多様な文化交流機能、歩行者の上下移動を容易にする縦動線などを追記しているものでございます。
続きまして、１枚おめくりいただきまして、１－２ページに進んでいただきまして、項目としましては３－２、地区施設の整備の方針でございます。こちらでは、地上レベル、デッキレベルの歩行者通路等整備の考え方、滞留空間としての広場の考え方、バリアフリー動線についてなどを記載してございます。
続きまして、３－３、建築物等の整備の方針でございます。こちらは、建築物と合わせて整備をする駐車場整備の考え方、中野五丁目とつなぐ荷捌き用通路、それから自転車駐車場等整備の考え方、また多目的ホールや集会室、アトリウムの考え方、それから立体道路やユニバーサルデザインの歩行者動線についてなどを記載してございます。
続きまして、４番、地区整備計画でございます。こちら、４－２の地区施設の配置、規模で、広場や歩行者通路、歩道上空地の考え方を示してございます。図でございますが、それぞれレベルごとの図になってございまして、中央の下が標高、Ｔ.Ｐ.３８までのレベル、右上がＴ.Ｐ.３８から４２のレベル、右下が一番上でして、Ｔ.Ｐ.４６から４８のレベルとなります。考え方としましては、周辺の道路沿いに歩道上空地を設けまして、それから、立体道路沿いには歩行者通路を設けているところでございます。右上、Ｔ.Ｐ.３８から４２のレベルでは、中野通り側に広場１号、集いの広場、中央線側に広場２号、出会いの広場を位置付けてございます。その下、右下、Ｔ.Ｐ.４６から４８のレベルでは、南北通路から北へつながるデッキ、それから、多目的ホール周りのデッキ、中野四季の都市（まち）側につながるデッキ、中野通り側の歩行者デッキを歩行者通路として位置付けておりまして、南北通路とつながるデッキ上の広場を広場３号として位置付けをしてございます。
なお、中野四丁目新北口西エリア、それから中野五丁目地区につながるデッキにつきましては、道路の反対側のまちづくりの進捗を踏まえる必要があるため、今回は地区施設とせず、後ほど御説明する方針付図に記載をしてございます。
続きまして、次のページ、１－３ページを御覧いただきたいと思います。４－３、建築物等に関する事項でございます。こちらでは、地区の区分、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、工作物設置の制限、形態、意匠の制限について記載をしてございます。
続きまして、４－４、立体道路に関する事項でございます。こちらでは、補助２２３号線の立体道路部分につきまして、建築物敷地及び道路として重複して利用することになるため、計画図４－１のとおり重複利用区域を定めまして、４－２、４－３の計画図のとおり、建築物等の建築、建設の限界を定めるということで記載してございます。
最後に、１－４ページを御覧いただきたいと思います。こちらは地区計画の方針付図でございますが、左上がまとめた図でございまして、それ以外の三つの図につきましては、標高別に記載をしているところでございます。拠点施設の施設計画の深度化に合わせまして、右下の図になりますけれども、歩行者デッキ、中野四季の都市（まち）方向、中野五丁目方向の動線の考え方を追記してございます。それから、施設計画と合わせまして、アトリウム部分、中野通り側等の立体的な動線を追記しているものでございます。
続きまして、別紙２を御覧いただきたいと思います。別紙２ですが、１番が市街地再開発事業の新規決定でございます。名称は、中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業、区域面積は約２.３ヘクタールでございます。その区域につきまして計画図１に、公共施設の配置につきまして計画図２、それから立体道路、建築物の整備としまして、計画図３に使用用途や各部分の高さの限度について記載をしてございます。ほか、建築敷地の整備、住宅建設の目標として戸数約１,１００戸を記載してございます。
次に２番、高度利用地区（新規地区追加）でございます。地区名は中野四丁目新北口駅前地区、面積は約２.３ヘクタールほか、建蔽率の最高限度１０分の６、容積率の最高限度１０分の１００、壁面の位置の制限４.０メートルなどを記載してございます。
続きまして次ページ、２－２ページを御覧いただきたいと思います。３番、都市計画道路の変更でございます。こちらは、既に決定をしております幹線道路補助２２３号線につきまして、拠点施設の計画の深度化に伴って、立体的な範囲の変更、上下の範囲の変更を行うものでございます。計画図１に位置、計画図２に立体的な範囲を示しておりまして、道路の下部、下のほうにつきまして、範囲を一部廃止、追加変更するものでございます。
最後に、４番、都市計画駐車場の変更でございます。こちらも既に決定をしております中野駅北口駐車場につきまして、拠点施設の計画の深度化に伴って駐車場整備箇所を踏まえまして区域を変更し、面積を約１.０ヘクタール、構造、階層については地下２層に変更するものでございます。また、備考としまして、台数については地域荷捌き駐車場を含む９０台といたしまして、自動二輪駐車場約８０台も含むものとしております。出入口は３か所としまして、その下の計画図のとおり、中野通りを渡る荷捌き通路及び中野五丁目側出入口についても追記をしているものでございます。
続きまして、別紙３を御覧ください。囲町地区の地区計画の変更素案でございます。囲町地区の今回の変更素案等につきましては、項目としては３点ございます。１点目は、中野駅新北口から囲町地区をつなぐデッキにつきまして、新北口地区地区計画と合わせて地区施設に定めるものでございます。２点目につきましては後ほど御説明いたしますが、地区西側の区画道路２号につきまして、その幅員について地区内外の幅員を明記するものでございます。３点目は、地区の中央の広場１号につきまして、上部に整備をしていくデッキを明記するというものでございます。
変更点を御説明いたします。５－２、地区施設の整備の方針を御覧ください。こちらでは、中野駅新北口から囲町地区をつなぐデッキについて、歩行者通路として整備をし、歩行者空間を確保する方針について追記をしてございます。
続きまして、５－３、建築物等の整備の方針でございます。こちらは、右下の方針付図におきまして、囲町東地区市街地再開発事業にて整備をする２棟の建築物の間を結ぶデッキにつきまして、歩行者回遊動線として広場上空に動線を明記してございます。
続きまして、次のページ、３－２ページを御覧いただきたいと思います。６番、地区整備計画でございます。区画道路２号についてでございますが、こちらは地区西端の杉並区境に位置をしてございまして、幅員１０.５メートルで都市計画決定されているものでございます。この間の事業進捗に合わせまして、杉並区との行政境界が定まった結果、１０.５メートルの幅員のうちの０.５メートルが杉並区側地区外に、残りの１０メートルが中野区側地区内に位置することになったため、地区施設の幅員に明記をしてございます。なお、道路の全幅員や位置等に変更はございません。
その下、歩行者通路でございますが、中野駅新北口からつながる歩行者通路につきましては、幅員２～５メートル、延長約３５メートルの歩行者通路を新たに地区施設に定めていくということで考えてございます。位置につきましては、その下の計画図３の右下の部分に表示のとおりとなります。
表紙に戻っていただきまして、今後の予定でございますが、こちらは先ほどの報告と重複いたしますので、省略をいたします。
御報告は以上でございます。
委員長
ただいまの報告に対し質疑はありませんか。
斉藤委員
御報告ありがとうございました。だんだんと形になってきたんだなと思います。この中野駅周辺地区、また特に新北口地区については、区として本当に大きな計画となるものでありまして、区の財産を有効に使い、また、そういった意味から私、ずっと区の大きな財産処分や移動や変更の場合は議決をしていく必要があるということを申し上げてまいりました。つまり、どういうことかというと、透明性を持ってきちんと説明がされ、そして、どこかの段階で判断をしていくということだというふうに思っております。
今回、この中野駅新北口駅前エリアの再整備についての１枚目の表紙のところで、来年の１０月頃、財産処分に関する議決という項目が出ております。※がついて、この条例に該当する場合というふうなただし書はついておりますけれども、こちらにこのスケジュールが示されたということは、これは一応財産処分の議決に関する項目に該当し、こちらで議決の判断ができるというふうに考えられるということでよろしかったでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
今現在、モデル権利変換の案が示されております。別紙の３に示しておりますが、こちらの中身を一応精査している中で、中野区の転出補償、権利変換のところの中野区転出分の部分につきまして、この権利変換モデルの案においては、恐らく建物部分につきましては議決要件の２,０００万円以上というところに該当するという見込みでございますので、少し明らかになってまいりましたので、議決が必要になるというふうに見込んでいるところです。
斉藤委員
建物部分でその範囲の金額が恐らく出るのではないかという判断がなされた。ここで一つ議会の判断ができるのかなということは評価できるところだと、大事なところだと思います。
もう一つ申し上げていたのが、サンプラザ地区に係るまちづくり整備方針の変更に関する議決についてという項目があります。中野区の条例の中で、議会の議決すべき事件に関する条例の中で、サンプラザ地区に係るまちづくりの整備方針に関することが定められており、このサンプラザ地区に係るまちづくり整備の方針という中で、もう何度も出てきておりますので読み上げませんけれども、このまちづくり一帯に係る整備の方針がございます。これについても今回ここに議決のところが出ておりますけれども、この時期について、うちの議員団からひやま議員、また、さきの森議員からも、この時期については質問させていただいておりまして、なぜこの時期なのかということを伺わせていただいております。区のほうの答弁としましては、事業実施の見込みが担保される事業認可の申請に同意する前の定例会という考え方が示されておりますけれども、伺いたいのは、この時期でなければならない理由、この時期、今もう既にここの場所がまちづくり中野２１の整備ではなくなっているという事実、方針が出されているにもかかわらず、今でなく、なぜこの時期であるか。その時期、今できない理由は何かということを問うているんですけれども、それについて今回、森議員への答弁がありませんでした。そのできない理由について教えてください。今できない理由。
浅川総務部総務課長
今できない理由ということでございますけれども、区としては、どの時期にこの方針の変更を議案としてお願いするかということで探っているところでございますけれども、やはり他の地権者とも同意を得まして、再開発の推進が確実になる時期が一番望ましいのではないか、ふさわしいのではないかと考えてございます。そうなりますと、再開発の推進が確実になる事業認可申請の直前が、この議案を提出させていただく最もふさわしい適切な時期であるというふうに考えているものでございます。
斉藤委員
それは理解できるところなんですけれども、もうここまで進んでおりまして、皆様方の意思の確認ができつつあるのではないかと思います。ここは考え方を変えて、待つ理由としてはあまり強くなく、今してもよろしいのではないかというふうには思いますけれども、いかがでしょうか。
浅川総務部総務課長
どの時期が他の地権者の方も含めて安定した時期かということで模索をしている中では、やはり全ての方々の同意が得られたということがしっかり確認できて、次の段階となるこの事業認可の直前が最もふさわしいのではないかと。先ほどと同じ答弁になってしまいますが、ここが最も安定した時期ではないかというふうに考えているところでございます。
斉藤委員
できない理由を伺っているのでありますけれども、ということは地権者の意思が確認できれば、時期を待たずともできるというふうに考えてよろしいでしょうか。
浅川総務部総務課長
私の立場で答弁できますのは、その意思の最終的な確認というのが取れたらということでございまして、それが今取れるのかどうかということについては、私の立場からお答えはできませんけれども、全ての方々に同意が取れて、もう後戻りしないよということがはっきり分かったところで議決いただくというのが最も自然であり、安定した時期ではないかということでお答えさせていただいているところでございます。
斉藤委員
分かりました。またちょっと整理はしていきたいと思います。
次に、別紙３のところでだんだんと数字等が紹介されるようになってまいりました。ここの転出補償金が、中野区、そしてＭＮ２１の分の転出補償金の合計額が４００億円と示されております。これの計算の根拠を教えてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
遡りますが、令和２年１月に策定しました中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画、この中で区有地等資産活用の考え方というのを一旦定めております。その中では、区有地等の資産の一部につきましては市街地再開発事業において転出いたしまして、その転出補償金を新区役所整備等の財源として確保するというところで、４００億円を見込んでいたところでございます。
斉藤委員
今、土地の価格も上がっておりまして、一部転出、こちらにありますけれども、権利変換として床を持つことも考えられています。そのバランスから考えてみても、転出補償金をこの４００億円で新庁舎に充てる分だけではなく、もう少し多くするとか、その金額を変更する考え方を持ってもよろしいのではないかと思いますけれども、いかがでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
先ほど御説明しました再整備事業計画の同じところで、その区役所等の整備の財源を４００億円と見込んで、その分の確保をまずはさせていただくと。その残りについては権利変換をいたしまして、従後の資産を保有することによりまして、資産を保全するとともに事業への一定の関与を保持して、事業の着実な推進を図るという方針を定めておりまして、その方針については変更ないところでございます。
斉藤委員
先ほど少し申し上げましたけれども、土地の価格等が上がりまして、金額は４００億円なんですけれども、権利変換の床の部分は以前と比べて変更はないんでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
別紙の３でお示しさせていただきましたとおり、従前資産評価は提案時の５５０億円から地価の高騰等がございまして、６４０億円を見込んでいるところです。ですので、転出補償金は変わらないわけですが、権利床に変換する部分については２４０億円分ということで増えているということになります。
斉藤委員
ということで金額が確定している分、そちらの権利変換の部分はちょっと多くなるというふうになるわけです。そうしますと、その床をどのように使っていくのかということは、やっぱり次のテーマとして考えなければならないのではないかと思います。その使い方についてですけれども、何か新たなお考え等はございますでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
本年の第１回定例会の委員会で、中野駅新北口駅前のエリアの再整備についての報告で御説明させていただいたときに、区の権利床の活用方法について比較をしたパターン出しをして、御意見を頂いたことがございます。事務所のみにした場合については最も収益性が高いのかなというところですが、最上階ですとか、そのほかの商業床というものを取っていくと、収益性のところは、概算になりますが、多少減ってきてしまうということは想定されておりました。そういった検討の中で議員の皆様からも、こういった権利床の活用について公益的な活用もぜひ検討すべきといった御意見も頂きました。一方で、委員から御指摘ありましたとおり、従前の資産が地価高騰によりまして９０億円分は増えてきているというところ、あとは事業の精査というんですかね、進捗のところも踏まえまして、事務所の床を提案時の床相当のものは確保しつつ、増えた部分について主に公益的な床として活用していくことも検討したいというふうに検討しているところでございます。
斉藤委員
二つちょっと混乱しそうなので整理します。４００億円という、まず転出補償金の確定がされています。でも、これは新庁舎とＭＮ２１の様々な解散に伴う経費、それに縛られるものではないと思うんです。まず、この金額の根拠ですけれども、それについてはいかがでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
先ほど申し上げましたとおり、再整備事業計画の中で一旦新区役所整備と、まちづくり中野２１の清算に向けた経費として考えているところでございまして、あと、先日の総務委員会の中でも、新庁舎の整備に係る事業費等も明らかになってきたところを精査しているところでございます。その中で新庁舎整備につきましては２５９億円で、ＭＮ２１の借入金返済費用等として１４０億円ということで、４００億円ちょうどで賄えるという見込みが立っているところから、４００億円で考え方を整理しているところでございます。
斉藤委員
その４００億円の額を変更していく、増やしていくということで、少し別な使い道等を何か考えられるのではないかということで、４００億円に縛られる必要はないのではないかというふうに思っての御提案なんですけれども、いかがでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
区といたしまして今の検討状況でございますが、先ほど申し上げましたとおり転出補償金としては４００億円で、残った部分については資産という形で権利床の形に変えて、そこから財源確保または公益的な活用をしていくという考えでございます。
斉藤委員
その使い方も含めて、財源の金額については一つ検討項目かなというふうにはちょっと思っております。
そしてもう一つ、次の権利床をどのように持つかというところになります。区有施設整備計画では、行政サービスの財源確保も目的とした資産の有効活用を図りますというふうにあります。ところが、前に公益性の観点からも必要だという考え方が示されて、今、御答弁もあったようにいろいろな公益性を含めた床の使い方が必要だというふうにいろいろ考え、御検討を頂いているところなのだと思います。しかしながら、やはり利益を生むといいますか、赤字にならないようにしていくということと、その考え方を新たに持たれた公益性も必要であるという、そのバランスを持ってこの床を考えていかなければならないというふうに思いますけれども、その辺についてのお考えはいかがでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
権利床の活用につきましては、ランニングコストの面も含めまして効果的な活用、また効率的な活用になるように検討していきたいというふうに考えております。
斉藤委員
その表紙に戻りますけれども、３のところで、区としては権利変換計画の調書が提示された段階でいろいろ評価を実施し、検証するとあります。この権利変換計画の調書というのはとても大事な提案になると思うんですけども、これが出されるのはいつになるのでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
今の予定ですと、令和５年４月から不動産鑑定評価に入りたいと思っておりますので、今年度末または４月に入ってからすぐというような見込みで考えているところです。
斉藤委員
実際の権利変換の計画に同意し、認可されるのは令和６年の５月、７月というふうにこちらに示してありますけれども、それより前に一応調書が出されて、ある程度様子が分かっていくということに、御提案の内容で様子が決められていくということになるんだと思います。これと都市計画決定の関係性といいますか、これがある程度決まっていないと、都市計画というのは大きなハードのものになりますけれども、この権利変換計画の調書の御提案と都市計画決定との何か関係性といいますか、その御提案によって都市計画決定が影響されるというようなことってあるのでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
都市計画のほうは、今の拠点施設の検討を踏まえて決定していくものですので、今後の施設計画の前提となる都市計画の手続ということになりますので、都市計画のほうは粛々と進めていくということになります。
斉藤委員
私が伺いたかったのは、床の使い方とか実際のレイアウトとか、そういうことが例えば住宅の戸数とか事務所の戸数とか、そういうこともその床の使い方と関係してくると思うんですけれども、そういうことが都市計画決定に何か影響があったり、関係があったりするのでしょうかという質問です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
従前権利者の床をどういうふうに権利変換していくのかというところで、施設計画に大きく影響が出てくるようなことになれば、都市計画にも影響するというふうに考えます。一方、今既にモデル権利変換も示されていて、その中から微調整というようなところであれば、都市計画、施設計画には影響しないというものと考えられます。
斉藤委員
なぜ伺ったかといいますと、今計画されているホールのこと、そして考え方として、昼間と夜間と交流人口の比率などによってこのレイアウトは考えられていく。それについて、この権利変換の計画の調書が、それが考え方を変更していく余地があって、それとその権利変換の計画も定まっていくわけなんですけれども、それが時間的に本当の認可よりもすごく早い段階で調書が出される。それが大きなもしかしたら計画の中では都市計画決定にも関係してくるかもしれないとなると、結構いろいろなレイアウトとか、床の使い方とか、早くにもう検討していかなきゃいけないのかなと、ちょっと。今もすぐに考えていかなければいけないのかなということをちょっと心配になったので、伺いました。質疑がなかなか難しいんですけれども、この中野駅北口のエリアの開発がしっかりと、大きな区民の財産が動くものなので、きちんと議論をしつつ判断をして進められたいというふうに思っております。ありがとうございました。
内川委員
ありがとうございます。まず、中野駅新北口駅前エリアの再整備についてのほうをちょっとお聞きしたいと思います。別紙２、この表で事業収支案、令和４年の１２月時点ということなので、これから額のほうはスライドしていくのかなと思いますけれども、教えてもらいたいのは右側の四角い点線の中、収入、支出とありまして、収入のほうで提案時から収入が３３０億円上がっていて、その内訳、紫のところは容積率アップによる保留床処分金等約２００億円、その下のオレンジの部分、事業者による収支改善約１３０億円、ここをちょっと詳しく教えてもらえますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
別紙２でお示ししたとおり、今、物価の上昇分ですとか従前資産評価が上がっている分で事業収支の見直しということで収支案を考えているものでございます。その中で収入、支出それぞれ４４０億円伸びてきているわけなんですけれども、収入の部分につきましては４４０億円のうち、青い部分が容積率アップ、９００％から１,０００％を使っていくことで保留床を再開発の仕組みとして処分して、資金にしていくというところの床が増えているもので、２００億円というところでございます。次のオレンジ色の事業者による収支改善というところにつきましては、再開発事業、基本的には保留床処分金で収入を賄っていくというところが前提になりますので、事業者側ができるだけ床を高く処分するというような工夫をするということと、プラン上、工夫をして、共用部ではなくて専有部、処分できる面積を増やすですとか、そういうプラン上の工夫をするといったところで、１３０億円ほど収入を増やしていきたいというものでございます。その残り、足らず前のところは補助金約１２０億円ということで現在、収入と支出を想定しているところでございます。
内川委員
プランと今おっしゃいましたけれども、例えばこれ、住戸数って増えましたっけ。１,１００戸というのは、これは増えていましたっけ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前回、１,０００戸ということで示しておりましたので、今回プラン上の工夫で１,１００戸ということで増えてございます。
内川委員
間取りを工夫して細かく売れば、そのほうが得なのかなと思いますけれども、じゃ、共用部分も狭くしちゃったということですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
プラン上、収益性を高めるためにそういう工夫を一定したというふうには聞いてございます。
内川委員
これはまだまだ改善の見込みがあるというか、これはもうマックスかな。プランの変更というのは。違うんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、都市計画決定を進めていくという段階でございますので、詳細な施設計画、建築確認に向けた計画というのは今後になりますので、まだまだ詳細の計画はこれからということになります。
内川委員
それから、今度は別紙３のほうでお聞きしたいんですが、全体の断面図がありまして、この子どもの遊び場、これって当初からありましたっけ、この計画は。
瀬谷企画部構造改革担当課長
当初提案時はもちろんございませんでした。区と施行予定者のほうで協議する中で、こちらからも提案をして、協議で検討している段階のものでございます。
内川委員
この部分が増えたとなると、容積的にはほかを削ったということですよね。どこを削っているんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
容積といいますか、建物の床は１,０００％であれば全体のボリュームは変わりませんので、子どもの遊び場をもし取るとしたら、その部分の商業施設の床が減るとか、そういった行って来いになるものでございます。
内川委員
商業施設の床が減ったということですよね。以前の報告で、店舗を中野区として権利床で取るという説明はなかったでしたっけ。
瀬谷企画部構造改革担当課長
先ほど御紹介しました本年の第１回定例会のときにお示しした考え方の案の中では、商業部分の床についても検討の余地があるというパターンとしては示しているところでございます。
内川委員
じゃ、変えたんですか。方針を。
瀬谷企画部構造改革担当課長
方針を変えたというか、協議の中で検討を深めて、そういった活用もしていこうというところで検討しているところでございます。
内川委員
これ、委員会に報告はありましたっけ。今日いきなりですか。初めてですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
報告という形で文言として入れて御紹介したのは、今回初めてになると思います。
内川委員
それと、展望フロアエントランス、６階部分とありますけれども、これはただのエントランスだけ。
瀬谷企画部構造改革担当課長
展望フロアにつながるエレベーターのロビーということで、展望フロアのエントランス部分が６階になるという見込みで検討しているところです。
内川委員
このエントランスから事務所棟とか住宅棟には行けない。エレベーターで。
瀬谷企画部構造改革担当課長
セキュリティの関係とかもございますので、住宅棟とか事務所棟、事務所の床のところには止まらないエレベーター、専用のエレベーターを考えているところです。
内川委員
これ、上の展望フロアを区として権利床として持つということから、じゃ、このエントランス部分もという考えですか、やっぱり。
瀬谷企画部構造改革担当課長
はい。内川委員おっしゃるとおりです。
内川委員
それから、事務所の床の部分ですよね。３層部分いずれもということなんですが、どの階数の部分を持つかというのはまだ決まっていないということなんですけれども、いつ頃決めて、その要件というかな、要素はどういったところで変わってくるのかな。下のほうになるとか、上のほうになるとか、どうなんだろう。上のほうは多分家賃が高く取れるだろうし。区にとって有利な交渉というか、どういうふうに今後決まっていくのかな、これ。
瀬谷企画部構造改革担当課長
一応区といたしましては、決まっていくというのはまだちょっと後の段階かなと思っています。事務所の床につきましては、区だけではなくて、ほかの権利者であったりとか、保留床を後で所有する方々とも合同のマスターリースみたいなことを考えておりまして、例えば３層、中野区が上層階になれば、確かに単価としては高くなったりするので、ちょっと面積のところで調整するということはあると思いますが、全体の所有分というんですかね、その割合に応じて収入が得られるようなマスターリースというのを考えているところです。
内川委員
それともう一つ聞きたいのは展望フロアの形なんですけれども、渋谷の一番新しいビルは渋谷スカイというんでしたっけ。あれは屋上が全部使えるようにそこで展望台になっているけど、そういう感じじゃない。
瀬谷企画部構造改革担当課長
こちらのほうは事業者からまだ提案を受けている時点で、詳細な具体のところが決まったわけではないところですが、一定程度回遊ができるような仕立てのところの東側部分に、例えばレストランを配置する。あと、四つ角の部分についてはデッキという形で外に出られるようなイメージで御提案を受けているところです。
内川委員
じゃ、フルフラットじゃないんだ。周りを何か回遊するような、そんなイメージなんですか、今のところは。
瀬谷企画部構造改革担当課長
委員おっしゃるとおり、真ん中の辺りにエレベーターの仕立ての部分が入ったりとかという部分が出てきますので、周りの部分を回遊できるようなイメージで検討しているところでございます。
内川委員
それと最後になりますけれども、あくまでも現時点での従前資産評価ということで、５５０億円が６４０億円に上がっていますよと。転出補償金４００億円を引くと、残り合計で平米数でいうと１万７,６００平米と。これはまだまだ時間が先ですから、従前資産評価がまたもし上がっていくと、この合計の延べ床の面積も広がっていくという、そういう考えでいいのかな。
瀬谷企画部構造改革担当課長
そうですね。従前資産評価の４００億円を除いたところで床を確保していくということを考えておりますので、地価が上昇して、その従前資産評価の部分が増えれば、確保していく床が増えたりということはあるかなと思います。一方で、物価上昇等で床単価が変わってきたりということもあるので、増えるとは確証は得られないんですけど、そういった関係性であるというふうに考えております。
山本委員
私からも質問させていただきます。今、内川委員の御質問で展望フロアのお話があったんですけど、私からもちょっと伺わせてください。今ちょっと仮のシミュレーションの計画なのかもしれませんが、展望フロアについての計画のお話がありましたが、現状をもう少し詳細に、最上階の展望フロアについて、今はどう活用されているのか、お示しできるところでお願いします。
瀬谷企画部構造改革担当課長
今、事業者から提案を受けている部分ですと、先ほどもちょっとお伝えしたところですが、展望フロアの部分の１層のところで、東側部分にレストランを配置していくと。北と南の部分を展望ロビーという形で椅子とかを配置して、周囲を見渡せるような形で楽しめる床にしていくと。真ん中の部分にカフェ等を入れて、回遊して周辺を眺められる展望フロアというところで、あと四隅のところについては、オープンエアのデッキという形で検討しているところでございます。
山本委員
仮のベースだと思いますので、何も決定ではないと思いますけれども、資料の別紙３を見させていただくと、展望フロア３,９００平米で、６階エントランスを含むと記載がありますけれども、６階エントランス部分をどれぐらいで試算されていて、除くとどれぐらいになると見込んでいらっしゃるんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
あくまでも試算というところになりますが、６階部分のロビーについては３００平米弱ぐらいになるのではというふうに検討しているところです。
山本委員
３００平米弱ということですと、３,６００平米とさせていただいて、３,６００平米はいかほどかということなんですが、ちょっと御担当に伺いたいんですけど、今のこの中野サンプラザで一番大きい大宴会場のコスモルームというのがあるかと思うんですよ。あちら、たしか３００人ぐらい入ったかと思うんですけど、マックス。あれで何平米ですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
現在の中野サンプラザのコスモルームにつきましては、３５０平米と伺っているところです。
山本委員
そうなんですね。３５０平米程度なんですけれども、ということは行政がこのコスモルームの１０倍超の面積をレストランなり展望フロアとして、赤字とならないように採算性の感覚を持って長年経営していくということ、運営していくって私ちょっと難しいんじゃないかなと思うんですよね。御担当としてそう思いませんか、どうですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
展望フロアだけではなくて、バンケットや子どもの遊び場、公益的な活用のところで、収益性のところも赤字にはならずに運営できるのではないかというふうに検討しているところでございます。
山本委員
そのバンケットも含めて、子育て広場も含めてということだとは思うんですけれども、私が懸念しているのは、区は民間とは違って行政ですから、会社法で言うところの営利社団法人じゃないわけですよ。利益追求を目的とした団体ではないので、公益の団体ということでありますので、民間の方が利益を追求していく経験とノウハウがたまっている方々にお任せしたほうがよろしいんじゃないのかな。そのほうがよりいいアイデアや、いい活用の仕方をやっていただけるんじゃないのかな。もちろん区民には喜ばれると思うんですよ、展望フロアって。だけど、それを区が果たして持つべきなのかというところの疑念があるわけです、私は。なので、やっていただいたほうがいいんじゃないかな、民間の事業者の方にと思うんですけれども、行政のレストランがわっとやるとなると、フードコートなり、いっぱいやるということになれば、それこそ行政による民業の圧迫ともなりかねないんじゃないのかなと思うんですけど、その辺いかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
現在考えているところでは、こういった公益的な床につきましても、民間事業者の経験ですとかノウハウを得て、そういった区民に求められるサービスを継続的に提供していきたいというふうに考えております。なので、こちらについてはマスターリースとかを活用いたしまして、サブリース側にレストランとかバンケット等を運営していただく事業者を入れて、一定の財源を確保しつつ、こういったサービスを提供していくということに尽力したいというふうに考えているところです。
山本委員
今、御答弁でマスターリースという言葉がありましたけれども、その活用していくと。マスターリースという概念があまり私は分からないんですけれども、例えばほかの市街地再開発事業で自治体が権利床を持って、絡みながら中で運営している。マスターリースですか、そういう手法でやっていらっしゃるところってあるんですか。御存じだったら教えてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
施行予定者のほうからも情報収集をお願いして情報を得ているところです。２３区の中でも東京駅の周辺とか、その中では一定そういったマスターリースも活用して、区と民間とで協力して事業を運営しているということも事例としてあると伺っているところです。今後も研究をしてまいりたいというふうに考えております。
山本委員
何か具体的な施設とかってないですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
情報は得ているんですが、直接区のほうとか自治体に確認したわけではないので、今後引き続き分析、研究していきたいというふうに考えております。
山本委員
分かりました。今後何か御報告できるような状況であれば教えていただきたいなとも思っております。いずれにせよ、区が将来にわたってこうしたリスク、採算に不安定リスクがあるものを持って運営していくということについては、事業者にやっていただけるようにうまく交渉されたほうがよろしいんじゃないのかなというような意見を持っておりますので、もう答弁は求めませんけれども、要望としておきます。よろしくお願いします。
羽鳥委員
中野四丁目新北口地区及び囲町地区における都市計画素案についてのところでなんですが、別紙２の裏面のところに、都市計画駐車場の変更で追加する区域ということになるんですかね。赤い部分で中野通りを渡って、中野五丁目に渡る部分が追加されているわけですけども、これは荷捌きスペースとの関係だったかと思うんですけど、位置なんかももうここで決まりというような調整が何かついているんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
都市計画駐車場の変更ですが、図のとおり赤い箇所を追加する区域としてお示しをしておりまして、中野通りを渡る箇所につきましては、荷捌き駐車場から五丁目側に荷捌きをする荷捌きの通路ということで予定をしておりまして、この位置で今回、都市計画素案としてお示しをしているものでございます。
羽鳥委員
これは地下ですよね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
はい。地下通路を想定してございます。
羽鳥委員
向かいのところにも建物はあったかと思いますが、これはここというふうに設定して大丈夫なんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
この場所につきましては、中野通り沿いの早稲田通り中央線からほぼ真ん中の位置で、三番街に近いところでございます。こうした位置が適切というふうに考えてございますのと、当初、事業者から提案があったというようなことでございます。
羽鳥委員
事業者から提案があったということと、それが実際に実現可能かどうかというのは別だと思うんですけれども、それは、地権者は中野五丁目側にもいらっしゃると思うんですが、そことの関係で大丈夫なんですかというふうに聞いたつもりだったんですが。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初、施行予定者から提案がございまして、この間、都市計画駐車場として追加をする区域ということで地権者とも調整をしてまいりまして、区とも直接お話をしているところでございます。
羽鳥委員
分かりました。あと、他の委員も触れているんですけど、展望フロアを確保しようというふうに、ここを権利床として確保しようというふうにした区の判断というのは、どういった理由に基づくものなのかというのをお願いします。
瀬谷企画部構造改革担当課長
展望フロアにつきましては、区民の方の説明会ですとか問合せ、区民の声などを通じて御意見、最上階のほうにレストランをぜひつくってほしいといった声も頂いているところです。また、議会の中でも御意見を頂いた経緯がございます。そうした中で、一方で、地価高騰に伴いまして従前資産評価の増分がございます。その分を用いて公益的な床を活用していくということも含めて検討すると。新北口駅前エリアで目指すまちの実現にも寄与していきたいというふうに考えているところです。その中で展望フロア、レストランの要望を頂いて、最初の施行予定者の提案時点では、それほど大きくない展望施設を、御提案を受けていたところなんですけども、サンプラザのレストラン機能を継承するということですとか、中野駅周辺まちづくりの目玉であって、都内屈指の新たな展望スポットとしても、２５０メートルの高さ、３６０度の眺望を区民、来街者が楽しめるということで、区のプロモーション効果についても期待できるというふうに考えているところです。こういったフロアを運営していくために、民間の事業者だけでは事務所や住宅に比べて収益性が低いというところもございます。仮に民間事業者が行う場合については、最低限の規模になってしまったりですとか、あとは収益悪化によって閉鎖とか、用途を変更されてしまうということも考えられます。区が取得して、そういった運用、運営を民間と一緒になってやっていくことによって、継続的にこうした区民の要望にも応えていくことができるというふうに考えて、こういった展望フロアについても取得を検討しているところでございます。
羽鳥委員
つまり、展望フロアだと収益性が低いから民間が引き受けたがらないということで、何か押しつけられたような感じになっているんじゃないんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
施行予定者とも協議をしてまいりました。区としてもこういった機能のところを充実させて運営していきたいというふうに、まちづくりに資するように活用していきたいというふうに考えて、検討しているところでございます。
羽鳥委員
いろいろと説明会なんかで御意見はあったと言われているんですけども、都内あちこちにこういった同じような展望フロアはあるわけで、ここに区がわざわざ収益性が低いというふうに分かっているものを維持するだけの公共性というのがどこにあるのかと。さっき都市観光施策の中で、これまでの都市観光ビジョンはインバウンドに頼り過ぎていたみたいな、こういった総括をされている中で、こういった施設というのが必要なんですか。収益性が低くて、なければないでいいじゃないかというふうな判断にはならなかったんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
先ほども申し上げましたが、地価高騰に伴う従前資産評価の増分を使って、こうした床の活用で区民へのこういったサービスも提供していけるようにというふうに考えているところでございます。
白井委員
たくさんお伺いしたいことはあるんですけども、今回新たにいわゆる１,０００％に容積率が変更になったことによって、従後資産が明らかになったところです。まずこの辺からお伺いしてまいりたいと思います。もともと提案時は転出補償金４００億円と言われていました。時価の評価が、もともとのやつが５５０億円と言われたところだったんですけども、これが６４０億円に変更になりました。一旦転出補償金は確定してしまっているので、４００億円のままだと言うんですけど、普通に考えると、もともと持っている資産の確定と、今回新たに資産確定になったら増えたんだから、中野区の転出補償金も増えてもいいんじゃないかなと思ってしまうんですけども、もうこれ以上動かないものなんでしょうか教えてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
おっしゃるとおり従前資産評価については、現時点で増えているというのが現状でございます。ただ一方で、今後、新庁舎整備ですとか、ＭＮ中野２１の借入金返済等に係る費用というのは今のところ４００億円と伺っておりますので、その残った部分については権利床という形で資産運用していくというのが考えでございます。
白井委員
なので、この資産評価というのは変わらないんですかというところなんですけど。
瀬谷企画部構造改革担当課長
すみません。従前資産評価の評価額としては上がっているというのは申し上げたとおりになります。転出補償金につきましては、新庁舎整備等で必要な金額ということで４００億円というふうに考えております。なので、増えた分等も含めまして権利床に変換する床については増えているというふうに考えているところです。
白井委員
ごめんなさい。私は勘違いしましたね。これはかかる費用の積算ということですよね。だから、これは評価してもらっている金額じゃなくて、区が今おおむねかかっている、これぐらいかかるだろうというやつだから、土地の評価が上がったからといって費用がそのまま増えるわけではないことですね。じゃ、この中身、４００億円についてで、いわゆるまちづくり中野２１が持ち株会社と言われるものです。直接持つわけではなかったんですけども、ここが持っていて、実際にサンプラザの運営は株式会社サンプラザでよかったかな。運営会社が行っているという、こういう取組でした。これは区が直接持っていれば自治体が持っているというところで、再開発に当たっても売却だとか譲渡に私どもの税金はかからないという状況だったんですけども、まちづくり中野２１が持っている。持ち株会社であるというところから、どうしても税金が外せない。これはこの前も言ってきたんですけど、譲渡、売却して、おおむね１００億円ぐらい取られるんじゃないのと。これ、本当に工夫して何とかできないのかと言ってきたところなんですけども、この４００億円、転出補償と言われる中に幾らを見込んでいますか。
浅川総務部総務課長
今のまちづくり中野２１が支払うべき税金につきましては、約９０億円というふうに見込んでおります。
白井委員
これ、もう避けて通れないものなんでしょうか。中野区が直接持っていれば、先ほど言いましたけど、払わなくていいんですよね。まちづくり中野２１が持ち株会社であることから、税金を納めなきゃいけないという、このスキームなんですけども、変わらないものなんでしょうか。
浅川総務部総務課長
これにつきましては様々区でも検討しているところでございますけれども、ただいま御指摘のあるとおり、まちづくり中野２１が持っているということでございますので、これについてはこの税金を支払うということを免れることはできないというふうに思っております。
白井委員
これね、事ここに及んでだからこんな話をせざるを得ないわけで、この間に検討を初めからしておくべきだという話を十分やってきたつもりだったんですけども、これ、いつ検討して、いつ結論になりましたか。
浅川総務部総務課長
その検討、９０億円どうにかならないかということについての検討はずっとしておりまして、その間、東京国税局への相談、そのほか、まちづくり中野２１の弁護士、会計士による検討等も様々にしていたところでございますけれども、いろいろ比較をしたりして検討したのは、令和３年１０月の時点での試算も含めて私は今お答えをしているところでございます。
白井委員
今のいつからというのは令和３年ということですか。
浅川総務部総務課長
いえ、いつからというのはもっと前からしておりまして、令和３年と申し上げましたのは、最新のところでは令和３年１０月の時点でのデータ等を基にして現在の試算をしまして、現在お答えするところになっているということでございます。
白井委員
何年も前からお話ししてきたやつだったので、そのたびに返ってきた答弁は検討するとか、様々な協議をした上でという話だったんですけど、結論ということなんですね。４００億円の転出補償といっても、９０億円なので大きいんですよね。これを払うか払わんかだけでもかなりの違いが出てくる。もう少しスキームの違いがなかったのか、検討ができなかったのかとは思います。
その上で、今回、権利変換後の床をどう持つのか、財産をどう持つのかというのがあらあら示されました。先ほど来から質問でもありましたけども、事務所床、それから展望フロア、バンケット、子どもの遊び場等々を合計して、もともとは従来、事務所の床としか言われていなかったものが１万２,８００平米、これが今言ったものをもろもろ合わせると１万７,６００平米になって増えるとなっています。想定時のところとは容積率の違いがあるので、１,０００％増えているから必ずしも１０％増えているとは言いがたいんですけども、当初の考え方は、いわゆる採算性を最優先とするんだと言ってきたところから、一方で区民にどう還元するのかというところの考え方も大いにあるだろうと言ってきたところです。とはいえ、幾ら還元するといっても採算性が合わない事業をやっても仕方ないですし、採算性に偏り過ぎると、中野区は単なる不動産屋さんになりかねないとも言ってきたところです。実際、この運営をどうするのかというところは私も非常に気になっていまして、今後どうしますか。同じように持ち株会社をつくりますか、運営会社をつくりますか。中野区は直営でやろうと考えていますか。何が言いたいかというと、まちづくり中野２１のように税金を納めなきゃならないスキーム、果たしてこれが本当によかったのかと僕は思っているんです。このスキームのありようも含めてね。今後のありようをどうするのかというところを検討しているのであれば教えてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
権利変換で中野区が所有することになった権利床の活用につきましては、先ほども御紹介しましたが、マスターリースというものを検討しておりまして、区としては賃貸収入として収益を得つつ、こういったサービスを維持継続していくように誘導してまいりたいというふうに考えているところです。
白井委員
今申し上げたところで、もう既にいわゆるリースのほうを検討しているというのであれば、では、これまでの区の取組がどうであったのかというところを一度考え、総括してまとめていただきたいと思う。これまでの取組が問題なかったんですという話に行き着くのか、やっぱりこの辺は課題があったとかというところは、現在その取組についてもう明らかにされていますか。いかがでしょう。
瀬谷企画部構造改革担当課長
今現在は、そういった権利床の活用について、マスターリースという形で検討しているところです。今までのところがどうだったのかというところにつきましては、今後の検討になるのかなというふうに考えているところです。
白井委員
違う、違う、違う。今後の検討じゃなくて、今回、まちづくり中野２１と、いわゆる持ち株会社、それから運営会社を清算するわけでしょう。今後のありように関してはリースを検討していますという結論を出しているわけだから、だったら、なぜそのリースにしたのかと。今までの取組となぜ違うのかというところを検証した上で、区の考え方を明示すべきじゃないですかという話をしているんです。
石井企画部長
今回、この新北口のスキームを考える上で、その権利変換をする床を区が持つのか、あるいは例えばまちづくり中野２１がそのまま持つのか。その辺りを比較検討してきたところでございます。その再整備事業計画をつくる段階におきましても、基本的には権利変換するのは区が権利変換をし、まちづくり中野２１は解散をさせていくという方向で検討を進めてまいりました。サンプラザを取得し、運営していく段階におきまして、所有と運営を分けて、分離してやっていくという方針で進めてまいりました。それ自体は一定の成果を得られたというふうに思っておりますけれども、今後こういった資産を所有していくということになりますと、例えば株式会社であれば、やはり税金ですとか、そういったものもかかってくると。区でしたらその分がかからないし、また区の関与ができるということも一つのメリットであろうというふうに考えておりまして、この事業におきましては権利変換において区が直接所有し、賃貸をしていく。ただ、運営については、実際は賃貸ですから、民間の活力を活用していく。そのような整理をして、この事業のスキームを組み立ててきたということでございます。
白井委員
今の話は大事なところだと思っているんですね。ただね、一定の成果はあったというと、それは何でも一定はあるでしょう。全く意味がなかったんだったらやる必要はないわけだし、運営と持ち株の分離をしてきた。直接的な区の関与も排除しながらと。なかなか購入時のことから考えると、私も当時議員じゃなかったから、昔の議事録なんかを読んでいると、まあ大変だったんだろうなと。区財政ががたがたのときによく購入できたなというのと、時価の評価からいっても非常に安い金額で厚生労働省から下ろしてもらったとはいえども、手が出なくて民間の事業者さんからの協力も仰ぎながらと。その民間の事業者さんが入ってきたのも、あんまりぺらぺらしゃべるのはよくないけども、果たしてこの事業者さんに協力を仰いでよかったのかなというような人たちもいて、ようやっと買い戻すようなことができてという仕組みだったからね。いきさつはよく分かる。一方で、区の関与の仕方を考えたときに、持ち株といいながらも区がいわゆる決裁権はないようなところまで一旦落ち込んでいるときがあったので、紆余曲折はあったにしても、ようやっとここまでたどり着いているというところは評価なんです。ただ、こんなことを言い出したら一定の評価に限るんでしょうけども、売却に当たってだとか、今後の運営に当たってというところは明確にしておかないと、本当にこれでよかったのかというところは、一定の評価と言われるとね、玉虫色にしか聞こえないんですよ。その上で、いろいろあったけども、取りあえず今度はリースにしますにしか聞こえないので、そこは明快に答えておいてもらってもいいんじゃないかなと思うんですけど、どうですかね。もう一回聞いておきましょうか。
石井企画部長
サンプラザを取得した経緯については今お話ししたとおりでございますけれども、今後この事業をここで権利床を持ったときに、その資産を有効活用していく。特に今回お示ししたのは収益を得る床と公益を生み出す床ということで、公益床、収益床ということで整理をいたしまして、今回のこの権利変換の案ということで出させていただきました。ここで事務所が主に収益ですし、展望、バンケット、子どもの遊び場、こういったことについてはむしろ公益ということで、区がここで関与することによって、むしろこういった収益と公益を織り交ぜて取り組んでいく、まさにＰＰＰというようなことの取組がここで実現するであろうというふうに考えております。実際、区で資産を所有するということになりますと、その資産を所有する部署がしっかりと管理をしていくということにもなると思いますし、そこで得た収益を今度どう活用していくのか。そういったことを合わせて考えていく必要がある。そのことも今検討を進めているところでございまして、今後の区の経営ということも含めて、トータルで考えていきたいと、このように考えております。
白井委員
この点ばかりやっていると時間がなくなっちゃうんですけど、最後に９０億円は安くないよと。その上で、今までの検討すべき点、本当に過誤がなかったのかなと思うところはまだあります。
さらに、ちょっと中身について細かいんですけども、展望フロアは他の委員からありましたので、バンケットについても確認しておきたいと思います。先ほどコスモルームが３５０平米ぐらいだと言ったんですけど、今の中野サンプラザでいうとバンケットに利用できる総面積と言っていいんでしょうかね、大体どのくらいになるもので、ここに書いてある１,８００平米と比べるとどのぐらい違いがあるんでしょうか教えてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
中野サンプラザの現在のバンケット機能ですけども、すみません。ちょっと手元にあるものが会議室、研修室を含んだ数字になってございますが、合計で３,４５６平米あるそうです。こちらにつきましては、今回の提案の１,８００平米を算出するに当たって、コロナ直前の２年間の稼働率平均、平均稼働率を５６％程度というのを確認した上で、半分程度以上があれば、今、コロナ前の状態で活用する十分な面積が取れるんじゃないかというふうに考えているところでございます。１,８００平米の使い方については今後検討ということになるんですが、現在の中野サンプラザのコスモルームですね。三百五、六十平米のところの面積よりも可動間仕切り等でもっと広い活用ができるような、有効なバンケットとなるように検討をしているところです。
白井委員
我々もそうですし、区の関係の区内の各種団体の方々は新年会、忘年会、夏場のお祭りも含めて、非常にお世話になってきたところで、中野サンプラザがなくなると一体事業をどうやったらいいんだ、行事をどうやったらいいんだというお話は多分に聞くところなんです。今から場所取りはどうしようという話なんですけど、ただでさえ新年会、コロナ前に当たるんですけどね、日程を取るのも大変でという状況の中で、果たして今後どうなるのかというような見通しは難しいんですけど、１,８００平米で今のお話はトータルすると大丈夫というところの事業者の見通しだということでいいんでしょうかね。
瀬谷企画部構造改革担当課長
委員おっしゃるとおり繁忙の時期と空いている時期といろいろあると思うんですが、そういったところを勘案しながら事業者と運営しやすい形態、民間ベースでもちゃんと運営ができるような形態になるように、引き続き協議してまいりたいというふうに考えております。
白井委員
次、子どもの遊び場についてです。これも先ほど内川委員からありましたけども、今回初めて提案されているものになります。６００平米とあります。ちなみに、南口は現在建設中のいわゆる住宅供給公社の中に中野区の権利床があって、そこにも子ども関連施設と言っていいのかな、予定されているところです。面積はどのくらい関連するものになりますか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
すみません。中野二丁目の再開発の権利床でよろしかったでしょうか。
白井委員
だったと思います。
瀬谷企画部構造改革担当課長
中野二丁目の再開発の中に区が取得する権利床については、延べ床面積として６８３平方メートルというふうに認識しております。用途なんですけども、事業者募集を行いまして実際選定された事業者のほうは、自主事業としてコワーキングスペースというんですか、学びの場の運営をするというところの御提案を受けて、現在検討、協議をしているところでございます。
白井委員
６８３平米全部この学びの場になるのでよかったでしたっけ。細かいことは分かりますか。ざっくりでも結構です。
瀬谷企画部構造改革担当課長
６８０平米余の中で、地域情報の交流スペースとして面積３４０平米で、自主事業としてのそういった学びの場というんですかね、カフェ的な機能のところが面積３４０平米、約半分ぐらいずつというようなイメージで御提案を受けているところでございます。
白井委員
そうすると、子どもだけじゃないですけども、一般的に利用できるようなものを含めて、大体北と南に同じぐらいの面積を確保したいって、こんな考えというところですかね。いかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
中野二丁目の権利床の活用について事業者からの募集をして選定をしたところで、今言った学びの場ですとか地域情報の交流スペースということで御提案を受けているところです。その学びの場というのは、もちろんお子さん連れ、親子連れのほうも活用いただけるようなイメージとなりますが、子ども、親子連れ専用の施設というわけではないというふうに認識しているところです。
白井委員
いずれにしても、なかなかこちらも事業採算性が高いかどうか。利用料金をどう設定するかによるんでしょうけどね。どんな施設を持ってくるかって決まっているわけじゃないから。ただ言えるのは、そんな高い料金の施設で子どもたちが利用するというのは、ハードルが高くなりますよね。そうすると、これらも採算性とともにどう区民に還元するかというのは大いに考えてもらった上で、一方で赤字になってしまったら意味がないので、よくよく床を持つ、権利床を持つに当たって区の考え方だとか、管理の仕方というのはやっぱり統一的に本来考え方を示すべきだという話もしてきたところです。よく検討してもらいたいと思います。
それから、事業の収支全体の工賃についても伺っておきたいと思います。従前の容積率が９００％に設定されているときには、いわゆる工事の全体費用というのは１,８１０億円の事業費の積算でした。今回、容積率を１,０００％に見直したことによって事業費が２,２５０億円、プラス４４０億円が増えたという話です。内訳の積算、また事業者の工夫というのは先ほど内川委員も聞かれたので、この辺は私も省略させていただきたいと思うんですけども、気になるのが補助金の金額ですね。当初の補助金は３１０億円と言われていました。今回は、容積率が１,０００％に増えたところから、補助金は４３０億円に増えているところです。一番初めの提案があったときに、果たしてこの補助金の金額の積算が明快なものなのか、高過ぎやしないのかという声もあったんですけども、金額的にはざっくり増えています。これ、今回の積算費用というのは変わらないものなんでしょうか。これもやっぱり的確なものだと言い切れるものなんでしょうか教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
事業収支と補助金についてでございますが、この間９００％の提案から現時点での容積率１,０００％というところ、容積率が上がったということに加えて、従前資産評価の増、地価の上昇というところと物価の上昇分で工事費が上がっていると。さらにはアスベスト対策費込みというところで、それを加えて２,２５０億円、４４０億円上がっているという結果でございます。この間、物価の上昇、アスベストなどによって事業費が増えていることであったり、地価上昇によって従前資産が増になるということは保留床が減ることになりますので、保留床処分金、収入が減るというような要素にもなっていきます。こうした中で事業収支をバランスするために、まずは事業者側で努力をしていただくというのは当然でございますので、可能な限り保留床処分単価を上げて収入を増やすようにということで協議をしてきているところでございます。
一方、区側でもこの施設計画の検討における補助金につきまして、市街地再開発事業の補助要綱からその補助金の内容について確認、精査をしてきているところでございます。補助金の精査では、そもそも工事費が増えているということに加えまして、その補助対象の経費というところが、どこが対象範囲になるのかというようなところも精査をしてきておりまして、その対象範囲というのも確認をしてきております。そうした中で今回補助金として４３０億円見込んでいるものでございますけれども、そもそも工事費が増えた、補助対象の枠が増えたというところで、補助金の枠としては確認をした上で、それを満額当初から見込むということではなくて、一定程度抑えて、補助金を見込んでほしいというふうに話をしておりまして、その結果、今４３０億円、補助率１９％という形で事業を推進するという点で、今回この金額で想定をしているものでございます。こうした現在の状況を踏まえると、現時点でのこの想定事業収支ということで今回報告をしているものでございます。ここにつきましては、引き続き収支の改善、補助金の削減に向けて協議、調整をしてまいりたいと考えてございます。
白井委員
この点、ぜひお願いしたいと思います。トータル金額が増えているので、単純にパーセントだけで物は言いにくいんですけども、いわゆる１,８１０億円のときの３１０億円は約１７％で、２,２５０億円のときの補助金は４３０億円で１９％と、ここにも書いてあります。とはいっても、単純にもともとの指摘が、本当にこの補助金、これだけの金額の積算が的確なのかというところから、事業者の工夫もこうやって表していただいているところです。満額を見ておいて本当に来るのかという問題と、お金は出てくるんだから使っていいじゃないかという話とはまた全然違うので、的確な事業の在り方というのはしっかりと、先ほど御説明がありましたけど、進めていただきたいと思います。同じ繰り返しになるので、答弁は結構です。
別角度です。同時に御報告いただきました、前回の委員会でも質疑をさせていただいたところなんですけども、都市計画の変更についてのお話、次に伺いたいと思います。長い時間になって恐縮なんですけども、前回もいわゆる中野四丁目西地区につながるところ、サンプラザ・区役所地区の再開発、それから中野四丁目西地区から新区役所につながるデッキについてのお話を伺いました。果たしてこのままの事業でつながるんですかとやったんですけども、委員会の中ではなかなか明確な答弁を頂けなくて、今定例会でも本会議でも質問をさせていただいたところです。本会議の質問の中でもよく分からんなという答弁だったんですけど、改めて今回都市計画の中で随分先ほどのお話と違うなという説明を受けました。このデッキについて、これまでどう説明してきて、今回は何が変わるんですか。もう一度御説明ください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
新北口駅前エリアから中野四丁目西エリア、それから新区役所につながるデッキにつきましては、これまでからこの地区計画の中で方針付図という形で示してきておりまして、地区計画では将来的につなげていきたいというふうに考えてきているところでございます。これについては今回の都市計画変更素案でも変わってはございませんで、ほか、中野四季の都市（まち）につながるデッキですとかは地区施設という形で明記しましたけれども、中野四丁目西エリア、新庁舎につながるデッキについては、新北口からのところは矢印、方針付図で将来つなげていくというところで表現をしておりまして、考え方は変わっていないというところでございます。
白井委員
ところが、現実的にはなかなか、区役所ができたはいいけども、つながりにくいって、こんな状況なわけですよね。できなかった場合どうするんですかというお話をこの委員会でもしました。本会議でもしました。その場合は下に下りるしかありません。安全上しっかりとした動線を確保するという答弁だったんですけど、それは当たり前の話で、危険な動線を確保されたら困る。要は２階が新庁舎のメインのエントランスになる。それに合わせて新庁舎のレイアウトを設計もし、今その整備も進めているというところから、整合性が取れるんですかという話をしました。さて、今の答えに対してこの委員会で答えられますかということになるんでしょうけども、この委員会で答えられないと、どこの委員会で答えられるんですかと思っているんですよね。いかがでしょうかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本会議での御質問もございましたけれども、中野四丁目西エリアにつながる歩行者デッキにつきましては、市街地再開発事業で整備をしていくということを検討してございます。ですので、中野四丁目西エリアの事業が進まない場合には、そのデッキは整備はすぐにはできないということになりますので、地上に下りてアクセスをするということになるということでございます。
白井委員
ハードのまちづくりはそういう言い方になるよね。だけど、問題は新庁舎側ですよ。どうやって説明してきたの、今まで。この特別委員会、部長さんもいますし、企画部もいるし、副区長もいるし、区の執行部の方々がいるんですよね。総務委員会で聞こうとしたら、今言ったいわゆるハード面の話は聞けないわけでしょう。建設委員会でも、この地区計画の話は議題に上がっていないわけだよ。やろうとすると、この委員会しかないんだろうと思っているんです。中野駅新北口駅前エリア担当課長がお答えになると、そこまでが限界でしょうね。新庁舎の話ではないでしょうから。一方でシステムもそうだし、新庁舎のレイアウトの構造に関しては、来庁者の最短の動線をたどれるようにというので、２階、３階に窓口を集約した上で、クロス集計までして、どうやったらみんなが最短で移動できるかというまでやって、というので現在の新庁舎の建設が進んでいるんですけど、もはや２階につながらないんですとなると、今までの検討してきたものだとか、細々と調査までしてきた話、一体どうやって整合性を取るんですかということを聞いている。
もう一方で、じゃ、本当に中野四丁目西地区が難しいのであれば、サンプラ・区役所地区からどうにかつなげることができないのかという検討をしたらどうだという話も前回した。中野四丁目西地区頑張りますしか聞こえてこないんだけども、どうですかね。
委員長
委員会を休憩いたします。
（午後２時５２分）
委員長
再開いたします。
（午後２時５３分）
海老沢総務部長
新庁舎の設計の話というところでございますが、ちょっと新庁舎の担当のほうが今ここにいないものですから、私のほうからお答えしますけれども、デッキにつながるという部分で、２階が入り口ということで設計の考え方を持っていたということではありますが、その２階の入り口というところでは、デッキが将来的につながるというところでの設計だというふうに聞いておりまして、当然新庁舎の入り口ですから、１階から入って２階がメインということで、２階にエスカレーターで入っていくというような設計ということを前提にして、計画しているふうに聞いているところでございます。
白井委員
あのね、全庁的にどうするかという話に尽きると思っているんです。新庁舎のほうは、先ほど言ったとおり２階がメインのエントランスだと言ってきたわけでしょう。情報戦略のほうもそうだし、いわゆるシステムのやつもその準備で動いている。窓口集約のためのシステムを構築しているわけでしょう。これが、タイミングがずれてもつながるというならまだいいですよ。本当にこれ、実現可能ですかという話をしているときに、代替案の検討だとか、それらも含めて都市計画に反映する必要はないんですかという話もしてきたわけです。今回のやつでは、正直言って方向性はあるけど、入っていないよね。意図的なもので、将来的にそうしたいまでだから。という検討はしないんですかと言っているんです。
海老沢総務部長
新庁舎の設計につきましては、将来的には２階のデッキはエントランスにつながっていくということで、２階から当然入れるように利便性も含めて、入れるような将来的な設計ということで計画をし、今、建設が進んでいるというところでございます。
白井委員
答弁が繰り返しになるけど、現実的に難しいというのをそんな話でいいのかと。もっと言うと、新区役所整備側だとか情報システムのほうに言っても、いや、それは我々に聞かれても、我々はハード整備していませんからという話になる。今、総務部長は答えているけどね。前提が２階だからですよ。前提が２階は難しいんでしょう、もはや。頑張りますと言っているけど。これ、どうするんですかと。よく庁内で検討してください。もはや無理なんだというんだったら、その話をしてもらわないと、何かできますよ、頑張りますよと言っているだけで、本当につながるんですか。いや、できなかったら下へ下りるだけですよという中で、どんどん２階を前提とした窓口だけは出来上がっていくと。私は矛盾を感じるんですよね。だから、これまでも言ってきたんだけど、代替案も含めてだとか、もちろん努力していただくのも大事だし、ただし、それって本当にできないにもかかわらず、新庁舎だけ出来上がりましたというようじゃ厳しいんじゃないですかねと思います。
あともう一つ聞きたいと思うんですけども、新サンプラザのほうから中野五丁目につながる、いわゆる荷捌き、人の動線、荷物の動線と言っていいのかな、これについてのお話です。今回、こっちのほうは都市計画のほうには反映されていて、新しく図面でいうと２－２ページですね。右下の図、追加する区域というところが示されています。もう住宅地図の上に落とし込んであるので、漠然とというよりも何となく見る人が見れば、どの建物かというところまでもはや分かる状態になっているんですけども、この間も一般質問でもお伺いさせていただきました。いわゆる地下での荷捌きの動線を考えると同時に、人の動線、サンプラザから中野五丁目側につなぐ、サンモール、ブロードウェイへつなげていくということを考えるとなると、地上部のほうでの横断という両方の活用が考えられるのかなと思います。一方、この示されている図だけでは人が滞留する場所がなくて、なかなか動線とは言いづらいものがあるわなと思います。荷捌きという限りでは、本当はこれって中野通りに面しているだけだったら、荷捌きにあまりならなくて、もう少し奥までつながるようになると本当は解消できるんだと思います。現状、中野通りだとか早稲田通りにはたくさんの車が止まっていて、もはや本来、駐車は駄目なんでしょうけども、やむなしみたいな状態になっていて、自転車は左側を走れというけど、左側は走れませんよ、実際は。車が止まっていてという状況の中です。課題解決のために取り組んでいるんでしょうけども、これだけじゃ足りないですよね。事業者さんの提案だというんでしょうけども、さらにどこまで反映させられるのかというのはまさにこれからの検討なんでしょうけども、今後どのように考えておられるのか。今お話できるところまであれば教えてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野四丁目新北口駅前エリアと中野五丁目の接続については、委員お話しのところの地下通路、荷捌き通路での接続というところと、あと今回１－４ページでお示しをしています方針付図の右下の図になりますが、方針付図の矢印という形で中野五丁目側への接続というところも考え方として示してございます。こちらについては、中野五丁目側のまちづくりの進捗というところを踏まえて進めていく必要があるので、今回は方針付図にしているところでございます。場所といいますのは、地下通路をつなぐ場所、それから歩行者デッキをつなぐ場所、同じ箇所を想定しておりまして、委員お話しのとおり中野五丁目側のその受け口の在り方というところも、これでは不十分という御意見も理解するところでございますので、中野五丁目側の受け口の在り方、そこについては引き続き検討してまいりたいというふうに考えてございます。
白井委員
先ほどのお話のように中野四丁目西地区側につながるブリッジというのは、もはや図面上も消えている状態なんだけど、この中野五丁目に関してはブリッジで書いてあったのが、いよいよ向こうの着地点の図面が出てきているというのが今回明らかになったところです。当然これだけじゃ難しいので、さらなる変更も必要でしょうし、計画として確定していくとなれば、当然地区計画も反映させる必要があるでしょう。長い息の話にもなりますし、中野五丁目のまちづくりになると、もはやサンプラザ・区役所だけじゃなくて、次のステップでの計画になるのかも分かりません。いずれにしろ、進めていく上で今後計画変更がある話になるでしょうからね。ぜひ同じように、中野五丁目もそうなんですけども、新庁舎にどう接続するのかというところも、代替案も含めて検討し、反映していってもらいたいと思います。最後、要望に近いんですけど、一応聞いておきましょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野五丁目への接続という点では引き続き検討を進めてまいりたいというふうに思いますし、新北口の西エリアから新庁舎につながる、そこの動線の在り方というのも安全に渡れるというところが前提になるかと思いますので、そこについても引き続き検討していきたいというふうに考えてございます。
委員長
委員会を暫時休憩いたします。
（午後３時０１分）
委員長
委員会を再開いたします。
（午後３時２０分）
むとう委員
すみません。何かみんなで譲り合ってしまいました。他の委員が言いたいことを大体言ってくださったんですけれども、ちょっと私も気になっているところだけお尋ねしたいんですけれども、今回初めて権利で頂く権利床のところで収益を得るための床と公益性の床というような考え方を示されたかと思うんですけれども、それですごく気になるのは、例えばなんですけれども、東京都庁にも展望フロアと、展望フロアのところに展望レストランみたいなものがあるんですけれども、都庁のあの展望フロアというのはどういう形態で運営されているのか私は分からないんですけれども、区のほうは御存じですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
すみません。私自身は都庁の運営形態は分からないんですが、東京都の所有の床だとは思っていますので、委託または指定管理とかという形で経費をかけながら運営しているのではないかなというふうに想定しています。
むとう委員
中野区も展望フロアについては、賃貸収入ということで民間の力を借りて運営してもらうみたいなことの御説明だったかと思うので、都庁のやり方とそう遠くないやり方なのかなというふうには思うんですけれども、都庁の展望レストランて行ったことはあるんですけれども、普通庶民の金額ではお高いんですよ。なかなか気軽に東京都の風景、夜景を眺めて、レストランに入ってファミリーでお食事しようかなんていう雰囲気では全然なくて、高いんですよ。だから、何というか、民間の力を借りてということで民間にお願いしたときに、民間から区は家賃収益を得るという考え方ですから、それなりにもうけなければいけなくなってしまうわけですから、そうなってくると区民が気安く訪れることができないようなレストランができてしまうと何というか、公益性というものが失われてしまいますので、やっぱりその辺が私はすごく気になるんですよ。何とか採算が取れるようにというような御説明ではあるんですけれども。ですから、展望フロアというのもかなりリスクはあるだろうなというふうに私は感じていて、高級レストランが入っても困るし、そういうものを区が望んでいるわけではないと思いたいんですね。公益性というふうにおっしゃっている以上はね。そうなってくると、本当にうまいこといくのかと。もう全く全然規模は違いますけれども、中野区の中で考え直してみると、なかのＺＥＲＯもそうだし、なかのＺＥＲＯホールのレストランも駄目だし、勤労福祉会館、今、産業振興センターですか。あのレストランも駄目だし、なかなか公共施設の中のレストランて、うまくいった実績が中野区にはないんですよね。そういうことを踏まえると、今度展望フロアでレストラン面積ということで、どうなっちゃうのかなというのがすごく私は今日プランを聞いて不安に思ったんです。
それで、事務所のところの床については収益性を追求したいということなので、そこで収益を上げて、展望フロアであるとか、バンケット、子どもの遊び場というところは公益性ということをおっしゃっているので、そこは事務所の床のところで収益を得た分をそっちに補填するようなことを考えていらっしゃるのか。どういうふうに採算性を取れるようにというのを自治体として考えているのかなと。そこはそんな簡単にいくものではないと都庁を見ていても思うんですね。東京都庁でさえどうなっているのかなというのがちょっと私は気になるところなので、その辺も調べていただきつつ、このプランで本当に、中野サンプラザの跡地ですからね、区民にとって親しまれる、本当に公益性ある展望フロアなり、バンケットなり、子どもの遊び場になってほしいと思うから、すごく私は心配なんですけれども、その収益についてどういうふうに採算性を取るというのを、繰り返しになりますけれども、事務所のところの床で収益性を得て、そこで得た収益をそちらに回していくのか。事務所というそのもの自体も、今、事務所スペースが本当に区が望むような収益性が得られる権利床になるのかどうなのか。その辺も今、事務所事情というのをあまりよく調べていませんけれども、コロナ禍で事務所をやめるとか、会社が社屋を売るみたいなことをいっぱい聞いているので、その辺もどう考えているのか。兼ね合いなんですけれども、とても今日のプランを聞いていて私は不安に感じたもので、分かるように御説明ください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
権利床の運用についてですけども、こちらについてはまだまだ検討段階というところもございますけども、一応施行予定者と協議している中では、事務所の床については一定程度建物の事務所全体としてマスターリースを受け止めていただいて、その部分で例えば５０％入っているのであれば、その部分で区の権利を持っている部分についてしっかり収入が入るというような形で、区が持っている床自体、埋まっていなくても、全体として埋まっていれば、その割合に応じてといいますかね、所有部分の割合に応じて来るようなマスターリースを考えているところです。公益床についても、こちらも実際に入る事業者が決まっているわけではないので、まだまだ検討をこれから深めていかなきゃいけないというところですけども、概算の概算で本当にシミュレーションを施行予定者のほうにしていただいたところでは、展望フロア、バンケット、子どもの遊び場を転貸して、一定の経費はかかるのはもちろんあるんですが、その公益的な床だけで一応とんとんないしはプラスアルファの収入が得られるような見込みで検討はしているところです。
むとう委員
なかなかね、やってみないと分からない部分もあるから、検討だけで１００％先が見えるわけではないと思いますけれども、本当にこういった心配を少なくとも事業を決定する際には払拭できるような材料をそろえて提示していただかないと、このままこれで突き進みますと言われても、なかなかちょっと納得しがたいというか、区がやっぱり決定する段階においてはしっかりとした根拠、これでいけるんだという根拠を必ず示していただきたいというふうに私は思います。
それから、何か負の思いばかり言って申し訳ないんだけれども、ちょっと白井委員と雑談しましたけれど、私、思い出しちゃったんですけれど、この区役所の２階の外階段もかつて駅にあそこから行けるようにといって作られていたと私は聞き及んでいるんですよね。結局、駅につながらないで、この区役所ももう終わっちゃう。また今度、新区役所も２階から最短で行けるようにと言っていたものも、結局またつながらないで終わっちゃうんじゃないかというふうに、本当にもうちょっとしっかり考えて、民間の土地の開発というのは民間の地権者の方の思いがあるわけですから、そこの思いをきちんと最初から事前に聞き取り、丁寧な話合いを重ねない中で区がこういったプランを出していってしまうから、全部後手後手に失敗していくんだなとすごく思いますので、また結局幻の２階の入り口というのが幻で終わらないようにどうされるのかなというふうに、またこの区役所の二の舞になっちゃうんじゃないかなと。嫌なことばかり今日ごめんなさい。このプランを聞いていて、私、夢を描けなくて、逆に負の、えー、大丈夫かなという思いのほうが強くなっているんですけれども、本当に区のこういった計画の進め方は、何か聞いていて申し訳ないけど、素人の私が言うのも。地権者がちゃんといらっしゃる部分の中で本当に大丈夫なのかというものをしっかりと練って、根拠に基づいてできる可能性をちゃんと示しながら計画を練っていってほしいなというのをつくづく今日、今日のこのプランを聞いていて私が感じた部分なんですけれども、私のこの思いは全く思い当たらないということで、心配御無用ということでしょうか改めてお尋ねします。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
新北口駅前エリアの再整備と中野四丁目西エリアの再開発というところですけれども、新北口は新北口の地権者、また事情があり、新北口の計画は進めてまいりますし、中野四丁目西エリアについては、その西エリアの合意形成状況を踏まえながらというところでございます。ですので、それぞれ進捗の状況が違うところではございますけれども、そういった中でも双方の連絡を図りながら進めていきたいというふうに思ってございます。
高橋委員
ありがとうございました。今、むとう委員からのお話もありましたけども、やっぱり都心のワールドワイドの超高級ホテルが運営する展望レストランというわけじゃないので、区民が利用できる、そういう形も視野に入れて、今、むとう委員が夢を感じられるような、きちっとしたそういう絵を、これから具体的になっていって、描いていく話だと思いますけど、そういう展開をぜひしていただきたいと思うんですけども。それで、展望フロアについていろいろ御意見があったので、ちょっと確認したいんですけどね、この展望フロアは仮に採算が悪いという話になって、ここに展望フロアがないというふうにした場合、そうすると、区民がこの２５０メートルの再開発のビルに立ち入って、開発の果実を享受することができる、そういう物理的に可能なところはあるんですか。要は、この高層ビルに、低層階はいわゆるエリアマネジメント施設とか、バンケット空間とか、区民がこの辺の低層階は行き交って、にぎわいの一客体としていられると思うんですけど、このビルについては住宅とオフィスということは、展望フロアがないと、このビルの中には立ち入れないということでよろしいんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
仮の話になりますけど、展望フロアが例えばないということになりますと、やはり上のほう、上層階のほうに行くということは、その権利というんですかね、セキュリティがかかった特定の方しか上れないようになってしまうのかなというふうに想像します。
高橋委員
そうすると、区民はこの下の低層階か、あるいはアプローチの道路のところから２６２メートル塔屋のビルを見上げて、その開発をすばらしいねと感じるしかないわけですね。それはちょっと無理があると思っていて、やっぱりここの今、別紙３のレイアウトを見たときに、展望フロアとエントランスゾーンとバンケットと子ども広場とありますけど、これがここの再開発のこのビルになければならないというのを考えたときに、中野サンプラザのＤＮＡを引き継ぐとか、あるいは中野駅周辺まちづくりグランドデザインＶｅｒ.３からずっと来ているにぎわいであったり、ここでの地域の経済波及とかを考えたりして、人がここに行き交うというのを考えると、展望フロアであったりとか、バンケットというのは必須だと思うんですよね。それを考えたときに、子どもの遊び場という子どもの関連施設というのは非常にこの駅周辺にセットするのは重要なことだと思っているし、進めなきゃいけないと思うんですけど、ここに入れる必要があるのか。総務委員会でも意見が出ましたけども、駅周辺のほかの施設とか、そういうところに民間にやらせて、区がしっかりとそれをサポートする。そういう発想というのは今まで議会からも意見が出ていたと思うんですけど、そういう検討は今後もしていくおつもりはあるんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
今々の検討状況で言いますと、新北口エリアのこの開発の中で権利床を取った中で誘導していくということが、一番実現性が高いと思って検討しているところでございます。
高橋委員
それは、実現性は高いんだけども、ここでなければいけないということではなくて、駅周辺のしかるべきところにそういう施設を設けるという考え方だってありますよね。
瀬谷企画部構造改革担当課長
委員御指摘のとおり、いろんな面で考えて検討はしてきたところです。中野二丁目の開発においては、いろいろ事業者から区の権利床を活用する中で、サウンディングなり募集をかけていたところですけども、結果的にそういった子どもの屋内遊び場を運営するような事業者からの御提案はなかったというところでございます。また、セントラルパークのイーストの建物については、事務所という制限があって、なかなかそういった屋内遊び場機能というのを誘導するのは難しいという中でございまして、残されたというのもなんですが、にぎわいの中心にもなる、なり得る、この新北口の開発の中で、そういった床の確保、活用もしていきたいというふうに検討しているところでございます。
高橋委員
昔の商工会館跡地であったりとか、まだまだその駅周辺での区の持っている施設の中で、その床の展開という中で考えられないのかというところをとにかく検討していただいてほしいと思います。収支の話が出ましたけど、マスターリースの話が出ましたけどね、ちょっと確認したいんですけど、要は中野区が持つこの権利床があって、例えばオフィスというお話が出ました。オフィスだけに限って、分かりやすく言えばそこだけをフォーカスしてみたときに、その中野区が借りるオフィス床を中野区が賃貸に回して事業をしていくということじゃなくて、ここは民間のプロジェクト事業全体が不動産のプロジェクトとして収益を上げて、その収益の中野区の権利床持分相当の収益を中野区が得るということでよろしいですか。それがマスターリースということでいいですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
現在検討している事務所床の活用ということは、ほかの権利者さんとか地権者さんが事務所の床を持つことになりますので、そういった中で一番効率的な床の活用というんですかね、それをやっていただいた上で、区の持分においての収益という形で収入をするといったマスターリースを考えているところです。
高橋委員
そうすると、いわゆる事業計画が確定するまでの権利調整の中では、中野区も一地権者として民間事業といわゆるけんけんがくがく区の区民の財産の権利をいかにしっかり勝ち取っていくかということで、それはがんがんやるんだと思うんですけども、それが権利調整が済んで、いわゆるプロジェクトが進んでいくということになったときには、民間と中野区も要は運命共同体として進んでいくというところでよろしいわけですね。
瀬谷企画部構造改革担当課長
委員おっしゃるとおり、事務所の床の活用についてはそういった形で進めたいというふうに思っております。
高橋委員
そうすると、さっきの展望フロアについても、オフィスの床に比べると収益が見込めないというところがあるのであれば、収益が低い部分を押しつけ合っているような雰囲気を、さっきのいろんな各委員の質疑で聞いていても、私は個人的にちょっと感じたんですけども、やはり区として目指す区民の利便性であったり、公共サービスというところであったり、にぎわいであったり、あるいは区が目指すプロジェクトの果実というか、そういうものをしっかり区民と共有するという意味では、区がしっかりとしたスタンスを取って、ただ、各委員からの心配もあるように、きちっとまだ計画が決まっているわけじゃないし、例えばレストランを設けるにしても、スペックがどういうのかというのとか、あるいは、どういうレイアウトにするとか、どういう委託形態か、事業形態かも分からないわけなので、そこはきちっと案を幾つかつくっていただいて、きちっと議会に報告して、皆さんに納得していただくような形で進めていただきたいというところに尽きると思うんですけども、その辺はいかがでしょうか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
こちらの床の配置計画、断面図のところもまだまだ検討状況をお示しした段階にすぎないと思っております。引き続き効率的、効果的な運用になりますよう検討して、適宜委員会でも御報告とかをしながら進めてまいりたいというふうに考えてございます。
河合委員
ありがとうございます。今るる説明ございましたが、やっぱり４００億円のところはちょっと納得ができなかったので、もう一度お尋ねさせていただきます。必要な金額として４００億円が必要であるということは先ほどお示しいただきました。でも、今回、公共の床を持つということは初めて示されているんですよね。これまで公共の床を持つという考え方に含めて、このお金が想定よりも従前評価額が上がったときにどうするかという考え方って持っていましたか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
もともと先ほど御紹介しましたように令和２年の１月に策定した再整備事業計画に基づいて、考え方をつくってきているところです。それに基づきまして、るる検討協議を続けてきているところになります。従前資産が上がったらとか、下がったらというのも、金額のところがまだ当時は明確に分かっていなかった部分もありますので、とはいえ、上がった下がったに関わらず、考え方としては必要な経費４００億円を転出補償して、残りの部分については権利床という形で事業に直接協力していくということで考えていたところです。
河合委員
４００億円というのは先ほど御説明いただいたとおり、転出補償金４００億円に関しては、見ているのは新庁舎とかハードや工事の面であったと思っていて、例えば我が会派からも質問や総務委員会のほうでも確認させていただいているんですけど、ＭＳ３６５の導入など、まだまだ新庁舎に係るお金というのはほかにかかるはずなんだから、この転出補償金が４００億円で決め打つんではなくて、従前評価額が上がっているんだったら権利床を増やすという考え方じゃなくても、そこの新庁舎に使える額というところを増やしていけばいいんじゃないかという話をさせていただいていたかと思うんですけど、そこに関していかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
さきの総務委員会の報告した中身にもなりますけども、区といたしましては新庁舎の整備に係る庁舎建設関係経費、あと関連工事費、あと什器購入費等について、区の負担部分についてこういった転出補償金を充当していく考えでございます。
河合委員
今、充当していくと言っていたんですけど、この転出補償金４００億円の中に、先ほどの説明の中には含まれていなかったと思うんですけど、含まれるということですか。ちょっとすみません。もう一回確認させてください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
さきの総務委員会報告の資料の読み上げになってしまいますが、新庁舎建設関係費で２３０億円、関連工事費等で２８億円、什器備品購入費という形で２１億円で、合計２７９億円ということになるんですが、そのうち東京都負担分が２０億円ありますので、残りの２５９億円について、先ほど言った転出補償金のほうを充当していく考えでございます。
河合委員
ありがとうございます。そこには今、含まれているＤＸの話とか、ＭＳ３６５の話をさせていただいているんですけど、そこは含まれているんですか。
委員長
休憩します。
（午後３時４４分）
委員長
再開いたします。
（午後３時４５分）
海老沢総務部長
新庁舎整備に関わる事業費につきまして総務委員会で報告をしておりますけれども、その内訳でございますが、新庁舎の建設経費として２３０億円、それから関連工事費として、これは庁内ネットワークの整備費等でございます。あと関連工事費、食堂とか会議室の映像、音響設備等でございますけど、これが２８億円、それから什器の備品の購入費として２１億円、合計で２７９億円でございますが、このうち東京都負担分が２０億円ございますので、区支出額の見込額としては約２５９億円となります。（「ＤＸの値段は入っているかと聞いている」と呼ぶ者あり）
ＤＸ関連で申しますと、庁内ネットワークの整備費として２８億円、このほかに施設の整備の部分は含まれておりますけれども、新しくＭＳ３６５等を含んだ庁舎のＰＣを入れ替えますが、これにつきましては運営経費ということで、この中には含まれていないということです。ランニングコストとして含まれて、リースでやりますので。
河合委員
お答えいただき、ありがとうございました。そういう細かくまだまだ新庁舎に必要なお金ってあるんじゃないんでしょうかねというところを御指摘させていただきたくて、転出補償金を４００億円と決めてしまう理由がそこにはちょっとないんじゃないかな。まだ頑張っていればという言い方はおかしいですけど、新庁舎のほうで使いたいお金というのがいっぱいあるはずだと思うんですよね。せっかくこういう機会で、権利床というのは非常に先行きがどうなって、どう活用していくか、かなり不安定だなと思っているんです。区が持つべき権利床を増やしていくというところは、不安定な要素を増やしていくんではないかという懸念があるので、私たちはそこを御指摘させていただいております。現金というか、転出補償金で頂ける分の額というのは、ここは今の現時点で４００億円というところを変えないという考え方を先ほどからずっとるるお伝えいただいていますけど、そうじゃなくて、不安定な要素を区に対して未来永劫持っていくというところはやっぱり難しいんじゃないか。そこでこういうところの４００億円を今決めておかなくても、変更したり、もう少し柔軟な考え方を持つべきではないかと思うんですけど、そこはいかがですか。
石井企画部長
今回のその４００億円の転出補償については、先ほどから御説明しているように区役所の整備費、それからＭＮ２１の清算の費用といったようなことで充当していく。これは当初からそういった考え方でこのスキームをつくってきたところでございます。今、新庁舎の整備に係る経費がやっとお示しできるようになりまして、それが先ほど来お示ししているような約２６０億円という額が出てきたということで、それプラスＭＮ２１に係る経費、合わせて４００億円ということがこの時点で見えてきたということですので、御報告をしておりますし、その４００億円ということで今後も進めていきたいというふうに思っております。ただ実際、この後また権利変換の計画ですね。それでまた多少の変更はもちろん可能というふうに思っておりますが、そういったところでの調整はあろうかと思いますけれども、一旦転出補償が大体幾らになるのか、あるいは権利変換が大体幾らになるのかということを大筋で定めておくということがなければ、またその事業の計画もつくっていけないということもございますので、現時点ではこういった４００億円ということで進めていきたいというふうに思っております。
河合委員
ありがとうございました。要望としては、やっぱりここの数字、今回初めて権利床を増やしていくという考え方を示されて、先ほど言ったように従前資産額が増えていく後の考え方をしっかり持っていなかったわけで、今回初めて示されているんですから、そこに凝り固まるんじゃなくて、もう少し柔軟な考え方をしていったほうがいいと思います。これは要望です。
引き続き、バンケットについてお伺いいたします。バンケットというのは、そもそも容積率を９００％から１,０００％に上げるための公共的な役割の中で、理由として９００％から１,０００％にする理由でバンケットって入ってきたんじゃなかったでしたっけ。それともその前からバンケットってありましたか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当初の提案からバンケットという提案はございましたが、その中で説明会等で充実をさせてほしいという要望等もございましたので、バンケットについては拡充をする方向で検討しているということで報告をしてきたところでございます。
河合委員
９００％から１,０００％に移動した公共の理由の中にバンケットは含まれないんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
直接都市計画の仕組みの中では、バンケットを設けることはリンクはしていないというふうに思いますけれども、追加で施行予定者が検討していく中でバンケットも検討するということで、当時９００％から１,０００％を活用していきたいということで報告をしてございます。その後に追加で検討するという中でも、バンケットの確保できる平米数が民間で確保する中ではとても十分な大きさを確保できないというようなことがございまして、現在、区の権利床で持ってはどうかという案につながってきているということでございます。
河合委員
９００％から１,０００％、今のお話は直接的な計画に関係するものではないけど、一つの公共に資する理由としてバンケットが出てきていた中で、これは区がバンケットを持つというところに矛盾感を感じるんですね。さっきから再三申し上げていますけども、区が本当に公益性といえども、ここの床を、バンケットを持つべきなのか。それは９００％から１,０００％にしてもらった時点で事業者に請け負ってもらうべきではないかと考えるんですけど、そこはいかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
バンケットの機能とかにつきましても、再三もともと事業者でやるという提案を受けていたところというのは私も認識してございます。その中で、従前の資産評価が上がったりですとか、また工事費の高騰といったこともございます。その中で収益性の低い展望施設ですとか、バンケットの規模を拡充させて、継続的なことに維持していくということを考えると、区が所有した上でマスターリースですとかサブリースをして、民間事業者に運営させることがよいというふうに考えているところです。
河合委員
ありがとうございます。引き続きですね、先ほどから展望フロアの話が出ておりまして、エレベーターホールというところが先ほど御説明の中に出てきたと思います。エレベーターホール以外に、エレベーターの場所というか空間というのは区が所有することになるんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
すみません。詳細のところはまだ具体的に伺っておりませんが、展望施設と直結するエレベーターを維持管理することも含めて、展望ロビー、展望につながるロビーのところを取得したいというふうに考えておりますので、すみません。シャフトの部分というんですかね、エレベーターの部分を区が持つのか、公益的なというか、共益費の部分に該当するのかというところは、ちょっと詳細はまだ未調整というところでございます。
河合委員
展望フロアにしか使わないのに事業者が持ってくれるのかなというところはちょっと不安に思うところなんですけど、そうなってくると、これから先はまだ検討されていないと思うんですけど、工事費においても、ここのエレベーターだけ区が工事費を出してくださいねとか、そういうことにはならないですよね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
工事費については、再開発事業全体の工事費の中で工事をしていくということでございます。
河合委員
展望フロアに関しては、先ほどむとう委員から東京都庁のレストランのお話が出ておりましたが、ただ、どうも展望フロアのレストラン、閉店しているようなんですけど、それは御存じですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
すみません。ちょっと東京都の事業については詳細を承知してございません。
河合委員
ありがとうございます。なかなか、先ほど来から皆さんおっしゃっているように高級なレストランが実施していけない中で、展望フロアで区がある程度一定関わっていかないと小さなものになってしまうとか、継続していけないというお話をされていたと思うんですけど、小さなものになってしまったり、継続できないということは、逆に言うと、それは人が欲していかないから潰れていくのであって、そこをなぜ区で補填してまで維持していかなきゃいけないのかというところをもう一度御説明ください。
瀬谷企画部構造改革担当課長
区といたしましては、今回の再開発ですね、ここの効果というか、そういったところを踏まえまして、サンプラザの現在のレストラン機能を継承、拡充したりですとか、先ほど申しました都内屈指の新たな展望スポットを生み出すという観点からも、こういった展望フロアみたいなものも整備誘導していきたいというふうに考えているところです。
河合委員
何か渋谷のスカイとかの検討、研究とか、都庁の検討、研究というのは今から進めていかれることになるんだと思うんですけど、そこがあまり詰まっていない時点で展望施設を区が持つというところを前向きに進めていっていいのかなというのは、かなりちょっとやっぱり不安になります。ここにすごくどんどんもうけられないシステムをつぎ込んでいくというのは、将来的な区の財政負担になっていくんじゃないかというのはこれまで再三御指摘させていただいているところです。逆に渋谷が成功事例や六本木のビルが成功事例であれば、民間の事業者がしっかりと収益性を確保しながら維持継続していただければいいと思っているんですけども、展望フロアに関しては、ぜひそういう意味ではやはり事業者さんに請け負っていただくのがいいんじゃないかなと思いますけど、それはいかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
先ほども申し上げましたが、当初の提案の中でも民間の事業者、施行予定者のほうで展望施設をやるとすると、とてもちっちゃなものになってしまう可能性があるというところで、これまでの途中経過で協議していた中では、もちろん民間サイドのほうでもっとしっかりとした展望フロアはできませんかということも、協議も続けてきたところです。その中ではやっぱり事業の継続性、採算性というところも含めると、民間事業単体ではなかなかお約束できないところがあるというところもありました。そういった中で区も関与しつつ、そういった民間でも成り立つようなスキームでこういった機能を維持管理していくことを検討したいと思っているところでございます。
河合委員
何かうまくいっている事業、民間でやっている事業で展望をやっているところはそれなりにあると思っているんですけど、そういうところはほかに比べれば多少採算性は悪くても維持経営できているわけだと思うんですよ。だから、これに関してはちょっとまだ区の検討などが足りていないと思っているので、なかなか是としがたい。別に展望フロアはやるなと言っていることじゃないし、区の皆さんに喜んでもらうことをやるなと言っていることじゃなくて、こういうふうに区が将来持っていく床の不安定感というところを言っているわけです。今この中で子育て施設というのも入ってきていると思うんですけど、この子育て施設は何階のどこら辺にできるみたいなところは、別紙３の裏面にあるところの図だと何かすごく端っこの施設みたいに見えるんですけど、これはどこら辺に当たるんですか。これは確定事項じゃなくて、一旦ここを指しているだけで、今からこのレイアウトを決めていくということなんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
断面図で言うと、委員御指摘のあった別紙３の裏面のホールがあるところの北側、子どもの遊び場三、四階というところになります。別紙１の２ページ目というんですかね。２ページ目の３階平面図兼配置図というところでいくと、上側のホールの上の店舗等といったところの場所になります。今、現時点ではこういった御提案を受けているところですが、委員御指摘のとおり場所等につきましても今後協議をして検討を進めていくといったところでございます。
河合委員
この展望フロアとかだと一階ばっと全部、全体なんだなというのは分かるところですけど、例えばバンケットであったり、子どもの遊び場というのは、どの位置に来るかというのは重要なポイントなのかなというところで、なかなかそこがこの今の図だと分かりにくいので、本当に今、決まってはいないけど、端っこでいいのかなというところに関してはちょっと引き続き御検討いただきたいと思っています。
これまで財産確保に加えての公益性の観点から、権利床の活用の検討のことに関しては、我が会派の森議員からも権利床活用のパターン、前回３パターン示されていて、今回答弁では様々なパターンを検討するというふうにお伺いしていたんです。でも、今回出されているパターンが１個しかないんですけど、その森議員に対しての答弁でお伝えしていただいた様々なパターンというのはいつお示しいただけるんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
森議員の一般質問のときからこういった資料をつくるまでは間もないというところもございますので、今現在のところではこういった検討段階というところになります。いろんなパターンというところにつきましても、今まで検討してきた経過もございます。そういった中で採算性というんですかね、そういったところから、これは現実的に難しいだろうというところもありますので、そういったところを整理したもので整理できないかということで検討はしているところです。
河合委員
最後にします。るる様々述べてまいりましたけど、収益性の確保という意味で事業者さんが本来もっと収益性を確保してもらう代わりに、うちがリスクを負わないようにしていくという意味で、持っていく権利床を減らす、公益床は検討の中でも減らしていくという考え方はできると思っています。そういう意味で今、多分縛られているのが４対４対２というのを以前の資料でお示しいただいていて、昼間人口、夜間、交流人口の比率のところで居住確保の住戸はこれくらいだろうという数を出しているんですけど、ここの数を増やす代わりに高層階や子育て施設など収益性が低いところも区がリスクを今後管理しながら持っていくんではなくて、事業者にその収益性、ほかで与える収益性で補填しながら運営してもらっていくという考え方はあるかと思うんですけど、それについてはいかがですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
新北口駅前エリアのまちづくりの方向性としまして、再整備事業計画に持続可能性を高める用途構成ということで記述をしまして、将来像としてお示しをし、施行予定者を募集してまいりました。施行予定者からの提案として、バランスのいいまちということで４対４対２という提案がございましたので、まちづくりの方向性としてはこの４対４対２のバランスは維持する方向で調整をしていきたいと考えてございます。
羽鳥委員
環境負荷低減に関する対策のところでちょっとお尋ねをしたいんですけれども、この中野四丁目新北口駅前地区のところでは、最初はＺＥＢを目指した省エネルギー性能と明記されて、そういう目標があったわけですが、事業者募集の段階でこの記述はなくなって、地区内や周辺地域の環境性向上に資する施設整備という文言しかなくなり、そして今回こういった対策が出てきたわけなんですが、これはもう、いや、私、この中身を見ると、全然ＺＥＢはできないだろうなという中身しかないんですけれども、現状ではどういった状況なんでしょう。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
環境性能の検討につきましては、本日資料でお示しをしていますところで今検討を進めているところでございまして、この内容で東京都とも協議をしながら進めているところでございます。これまでの協議状況を踏まえて、今後も詳細を検討してまいりたいと考えてございます。
羽鳥委員
つまり、ＺＥＢではないということなんですか、このビルはやっぱり。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
ちょっと確認したいと思いますので、答弁を保留させていただきます。
来住委員
２点だけ伺います。子どもの遊び場が６００平米ということで示されました。私は、当委員会だったと思いますが、象徴的な中心の施設ということから、子どもの遊び等に寄与する中身も入れるべきではないかということを提案したことがあります。同時に、広場と一体的なもの、外と中の一体的なものがやっぱり親子にとっても子どもにとっても必要ではないかという、そういう思いを強くしているんですが、今後、協議により計画内容に変更が生じる可能性もありますということでもありますので、先ほど委員のやり取りがありましたが、この場所やスペース、６００平米でなく、やはりそのスペースそのものも含めて大きさを取る、確保する。外との関連性も持つというようなことでの変更はまだ可能だということは、今後については考えられるということでよろしいですか。まずその１点。
瀬谷企画部構造改革担当課長
権利床の取得の用途ですとか場所につきましても、現時点の検討状況ということになりますので、今後引き続き、今日頂いた御意見も踏まえながら検討してまいりたいというふうに考えてございます。
来住委員
子育て先進区の象徴的な一つの中身を表現していただきたいというふうに思っております。
もう一点は、これまで委員からも出され、展望フロア、それからバンケットなど、そういう採算ベースで考えたときに、特に展望フロアが成り立つのかという不安を我々も非常に持っています。会派としても持っています。住宅棟や事務所のフロア、それからホテル、むしろ事業者自身が大きく持つ住宅棟については、それを売却するわけですけども、事業者自身が展望フロアやバンケットなどを住宅機能のグレードを上げる、事務所機能のグレードを上げる、ホテル機能のグレードを上げる、そのためにそういうものを、その部分は区に、むしろ採算の見通しがなかなか今の段階ではつきにくいところについては区に負わせるというような発想がちょっとその事業者側にあったんじゃないかという、これは推測ですけども、そういう点での提案になってしまったのではないかということはないですか。大丈夫ですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
委員御指摘の点は、そういった御指摘等は考えておりません。もともと提案のときには事業者側で、施行予定者側でも一定の面積であれば運営できるんではないかというふうに御提案を頂いていたところですけども、それでは区が求めるようなサンプラザにあったような機能を新しい新区役所・新北口エリアの再開発の中に設けていくということはちょっと難しいのではというところもございましたので、協議の中で話し合って検討しているところでございます。
来住委員
要望にしますが、やはり今後具体的に計画の内容が、いろんな可能性を含みながら検討されていくと思いますので。しかし、長期的に考えたときに採算ベースで考えてどうなのかということは、将来にわたる極めて次の世代に及ぶことになりますので、十分な慎重なですね、区だけで判断できるのかなというちょっと心配もありますので、そこは区としての区民に責任を持つという立場で慎重な判断をお願いしておきたいと思います。これは要望としておきます。
吉田委員
お疲れさまです。私は、実は前職は経団連というところにいたのは御存じの方もいるかと思うんですけど、経団連というところに１１年弱いて、そのうち２年間、事業本部というところに行ったことがあります。自分がやってきたことを今改めて新聞で読み直したんですけども、経団連会館というのは社団法人であるにもかかわらず地主だったんですね。昔、経団連会館というのがあって、その建物から土地から全部経団連の持ち物でした。今新しい経団連て、実は通り一本離れた隣にあるんですね。今、経団連会館とＪＡビルと日本経済新聞本社、この三つがぱんぱんぱんと並んでいて、それはそれぞれもともと一本隣の道にあった。地主として建物の持ち主としていたものが、大手町の合同庁舎１、２というところの土地に丸々地主が土地を交換して移転して、新しいビルをそれぞれ建てるという、この新聞を読んだら我が国初の連鎖型再開発というものをやっていて、ちょうど僕が行ったときにそれに乗るか乗らないか。移らないで元の場所で建て直すか、それとも国の提示する大規模な再開発によって一本隣の場所に移って建て直すかということを検討するようなときに、私は資料づくりをやったり、いろんな事業者とかの提案を受けて、乗るか乗らないかの判断の、僕はまだ下っ端でしたから資料づくりをやっていた。そういうときにいて、今隣で立派なものがぱんぱんぱんと建っているんですけれども、そういう自分の皮膚感覚からして、今回、中野区役所と中野サンプラザとうんたらの移転というのをお聞きしていて、底地も手放してしまって、区分所有をしてと。さあ、どれぐらい中野区役所の持分があるのかなというふうに見ていたら、この別紙３ですね。赤枠で囲ってある展望フロアと事務所床の３層分とちょろちょろちょろと。底地を持っていた人の持分がこれだけになるってすごいなというかね、逆に驚いたというかですね。経団連会館だったら何階建てかな。土地と建物と全部あって、隣に建て直して高いビルにできて、所有権を手放しませんでしたからね、不思議な。だから、ずっと僕は反対していたんですけど、やるなと思っていたんですが、まず一つ質問したいのは、今、令和４年の１２月のこの特別委員会になって、これだけのところが区の区分所有になりますと言って、この持分についても含めて新しい建物のＢＳ、ＰＬというか、維持費に年間何億円かかって、それをどういう収益があるから、それで要するに維持改修できるのか、費用を捻出するのかということも含めた、１０年とか１５年とか何十年とかの損益の収支表みたいなものがいまだに出てこない。この展望フロアはどれぐらいのコストがかかって、これぐらいの収入がないとやっていけない。ここのバンケットはどうだ。あるいはここの部分は収益を目的としていないから、収益はゼロだけれども、ここの維持とか改修とかには年間幾らぐらいかかる予定だ。ビル全体のいろんなものがあって、これぐらいの部分が中野区の所有で、共有部分とか何とか分とかいろんなものがあって、中野区はこれぐらいの年間の支出のはずですと。それに対してどれぐらい収入があるはずですと。それで賄い切れないから、どれぐらい毎年毎年予算を投入するはずですと。こういう表が、民間とお役所は違うということは分かっていますけど、これはかなり民間の部分が非常に多くなったプロジェクトに関わるわけですよね。事業者の側はそういうものを出してこないんですかね。議会にそういうものは示されないんですか。これから要するに新しい建物が年間どれぐらい維持管理費、コストがかかって、そして区分所有する部分についてはどれぐらい負担しなきゃいけなくて、それについての収益とかはどういうふうに見込んでいるのかという表です。
瀬谷企画部構造改革担当課長
ビル全体の維持管理していくための経費みたいなものというのは、まだ我々のほうは存じ上げておりません。まだ検討中だと思われます。一応今回、区の権利床のところの実際の運用をどういうふうにやっていけるのかというところとか、仮にマスターリース、サブリースをして収益がどれぐらい出るんだろうかというところは、ざっくり試算の試算はしていただいているところですが、そういった試算についても、実際入る事業者が決まったわけでもないというところもございまして、概算の概算でしかないというところもございます。ただ、先ほど申しましたとおり、事務所の床については一定程度の収益が見込めるのかな。公益としている展望フロア、バンケットと子どもの遊び場、全体三つを含めて公益的な部分だけでも、とんとんないしはプラスというところで見込んでいるところでございます。
吉田委員
申し訳ない。話に全然具体性がないんですよ。数字を、いや、事業者の側はもうつくっているんですよ、絶対に。つくっていなきゃ、こんな計画は恐ろしくて立てられないから、ちゃんと損益の見通しを立てているわけですよ。そういうものをちゃんと、今の段階ではという前提でいいので、景気の変動とかいろんなものがあるので。ないわけがないんですけど。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本日、現時点での事業収支ということでお示しをしておりまして、そういった長期の管理計画みたいなところは今のところ提示をされていないというところでございます。
吉田委員
事業についての説明なんだから、事業というのは建てて終わりじゃなくて、建てて維持管理をして、その維持管理ができることを示して事業なんですよ。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
委員お話しの視点は理解するところでございますので、現在この事業収支というところで想定をしてございますけれども、そういった長期の視点についてもこれからきちんと踏まえていきたいというふうに考えてございます。
吉田委員
いや、普通ね、さっき別に自慢で出したんじゃなくて、最初に経団連会館の連鎖型再開発の話をしたのは、そういうものを示して連鎖型の一本隣の道の国有地に土地等価交換して、移って建てるかどうかを決める前提として、その数字がなきゃいけないという話をして、その数字もなく、こういうことをやったんですかという話になっちゃうんですけど、そういうことなんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業を想定してこれまで検討し、今回、事業収支ということでお示しをしているところでございます。今後もその市街地再開発事業、法定事業の仕組みの中で進めていくというふうに考えてございます。
吉田委員
議会として判断しづらいと思うんですけどね。僕と違って、ほかの議員の先生は賢いから判断できるんでしょうけど。
もう一つだけ聞きます。補助金、２,２５０億円の事業費にちょっと増えて、４００億円ばかり増えて、補助金が３１０億円から４３０億円に増えていると。これは要するに２割に抑えて１９％ということでいけるんだ、数字上はいけるんだということなんでしょうけれども、たまたま公益社団法人全国市街地再開発協会というところの「日本の都市再開発」という、市街地再開発事業の全記録という何かすばらしい本があって、これを頂いてというか、お借りして、これを見ると北海道から取りあえずどこまでかな、沖縄まであるんですけど、事業費がこんな金額のでかいのはほとんどないんですけど、一般会計補助、要するに補助金ですね。これも見る限り、２２０億円というのが最大なんですよ、これまで行われている事業で。４００億円の補助金、本当にもらえるんですかと。４４０億円。もらえなかったら一般財源を投入するんですかね。ちょっとそこは確認なんですけど。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
補助金の精査につきましては、先ほど白井委員の答弁にもさせていただきましたけれども、この間事業者の計画を踏まえて、再開発事業の補助要綱から確認、精査をしてきているところでございます。そうした中で全体のボリュームから少し余裕を持った形で今回計算をしてございまして、この補助金の金額、内容については東京都とも事前協議をしているということでございます。
吉田委員
前にソフトのほうの、エリアマネジメントのほうの補助金は、取れると思ったら取れなかったじゃないですか。それも事前にちゃんと相談していたと思うんですけど、こっちは額が全然違う億円単位なんですけど、本当に補助金満額もらえるということを断言できますか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業の補助金のスキームにのっとって補助金として確保していくということになりますので、そのスキームの中で事業を進めていくということでございます。そういった中で、社会資本整備総合交付金ですとか都市計画交付金を活用していくということになりますけれども、その年度全体の交付金の状況によっては割り落としがあったり、そういったことは想定されるかなというふうに思いますので、そういった年度の波というところも想定しながら、全体として調整をしながら事業を進めていくというふうに認識してございます。
吉田委員
分かりました。万一残念ながら補助金を満額取れなかったときに一般財源を投入するんでしょうけど、その裏付けというのは大丈夫ですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
補助金のスキームとしましては、その補助金のうち国費が２分の１、それから、その国費を引いた残りの４分の１が都市計画交付金、さらにその残りというところが財調の財産費というところでございますので、このスキームにのっとって進めていくということで考えてございます。
吉田委員
何だか断言しているのか、しないのか分からないんですが、最後にします。この中野区の区分所有分ですね。それぞれ性格が違う床を中野区として所有すると。展望フロアとか事務所床、それからバンケットとか子どもの遊び場とか。これは何も先々のことを考えていないということは今御答弁があったと思うんですけど、それぞれについて、いつ頃、収支予想というか、あるいは収入を見込んでいないところについては、年々の支出、これぐらい見込まなきゃいけないんだというもの、あるいは共有部分についての支出、これ、どこかで示していますかね。あるいは、いつ示してくれるんですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
権利変換した床の活用については引き続き検討してまいりますが、実際に共益費がそれぞれどれくらいかかるかというところの決定につきましては、まだまだ先のことになってしまうのかなというところがあります。そうした中でも引き続き、どういった運営をしていけばより採算性がよく、しかも、効果的な誘導ができるのか。設備、施設として誘導ができるのかというところを踏まえまして、検討は引き続きしてまいりたいというふうに考えております。
吉田委員
いやいや、まだまだ先だけじゃ分からないというか、総事業費が分かって、建物は何階建てと分かって、いろいろ細かいところまで分かっているわけだから、共益費の部分ぐらいは、共益費全体はどれぐらいあって、区はどれぐらい負担するかという話は別になるのかもしれないけど、じゃ、共有部分についての毎年かかる管理費とか維持費とかは、それは分かりますかね。
瀬谷企画部構造改革担当課長
現時点では、まだやっぱり共益費等が実際に幾らになるのかというのは分かっていないところです。
吉田委員
いつ頃示してもらえるかぐらいの見通しは分かりますか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
ちょっと直接、今回の新北口駅前エリアの再開発のところでどうなのかというのはまだこれからということになりますが、参考例というわけじゃないんですが、中野二丁目の再開発のところですけども、まだ共益費のところも協議中と伺っておりますので、確定した金額のほうはまだ決まっていないというところでございます。
吉田委員
じゃ、本当にいつになるかもさっぱり分からないというわけですか。いつ頃になりますかと聞いたんですけど。
瀬谷企画部構造改革担当課長
まだちょっと床の形状というんですかね、地権者さん、どれぐらいの方々がどういった床を持っていくかというのも検討段階でございますので、もちろん竣工の前までには管理費等を協議して決まってということにはなってくるんですが、時期としてもちょっと今のところは未定ということになってございます。
吉田委員
分かりました。皆様が御心配になって御指摘もされているけれども、展望フロアは採算が取れるのかとか、そもそも区じゃなくて民間にやらせたほうがいいんじゃないかとか、その判断の根拠にもなるわけですよ。要するに展望フロアで区として目的とする達成目標は何なのかということを考えると、その達成目標さえ民間の事業者に約束させれば、民間にやってもらったほうがいいんじゃないのか。例えばイベントスペースがどれぐらい必要で、そこは何人ぐらい収容できるような場所さえ確保してくれれば、あとは民間でやってもらったほうがいいとかね。でも、それが民間に全然できないんだったら、財源をどれぐらい投入するのかとか、ちゃんとそういうのがないと多分どんなに区議会議員の僕以外の人が優秀でも、いいですねと安心できないのは当たり前だと思うんですよ。ほかの委員の方も聞かれていたけど、例えばほかの都とか区とかいろんな建物の前例、実例を聞いても、これからですと言うし、忙しいのは分かるけど、判断材料をちゃんと持ってきてくださいというふうに思うんですけど、いかがですか。
瀬谷企画部構造改革担当課長
引き続き、権利床の活用の中身とか具体化については検討をしてまいりたいと思っております。その中で判断材料となり得るものにつきましても、どういった資料が出せるのかというのは今現時点ではちょっとお約束できませんが、検討してまいりたいというふうに考えております。
斉藤委員
すみません。今の質疑を聞いていて、ちょっと一つだけ確認をさせてください。資金計画、すごく大事だと思うんです。今、社会資本整備総合交付金の話、補助金の話が出まして、そちらが３分の２で進められていき、法定内の補助金は確保していくという方針が示されましたけれども、ということは、３分の１は事業者の資金になるわけです。もしですね、もし、今、社会情勢、いろいろ不安な状況でもありますので、そこで何か資金が足りなくなったら、区のほうで独自で何かを補助していくというような考え方は持っていないと思うんですけれど、思っているのかどうかちょっと確認をさせてください。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
市街地再開発事業の補助金の考え方ですが、建物施設全体に補助金が出るわけではなくて、補助金が出る範囲というのが決まってございまして、調査設計費ですとか、土地の整備費ですとか、共同施設の整備費、空地ですとか、デッキですとか、人工地盤ですとか、そういったところが対象になってくるというものでございます。この対象経費についても全部出るわけではなくて、この対象経費の３分の２が補助金になりまして、その３分の２の２分の１が社会資本整備交付金の対象で、残りが都市計画交付金と財調の財産費ということでございます。本日、補助金の考え方も御説明しましたけれども、このスキームにのっとって事業を進めていくというふうに考えてございますので、国費、都市計画交付金、財調財産費ということで考えているということでございます。
斉藤委員
分かりました。収益を考えていくということは本当に大切で、収益と公益性、両方のバランスを持って事業を進められていくのだと思います。その中で容積率の工夫だったり、権利床の在り方だったり、これから今、様々検討され、検討しつつあるわけです。いろいろな活用パターンも考えていかれたいと思います。先ほど、その考え方の中で昼間・夜間・交流人口の比率４対４対２のところは変更しませんと強くおっしゃっていましたけれども、そこの部分も柔軟に考えて、もうすぐ都市計画決定もし、権利床の使い方も考えていかれるわけですから、柔軟にいろいろな検討を進めていかれたいと思いますが、いかがでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
４対４対２の昼間・夜間・交流人口の考え方につきましては、先ほどの繰り返しになりますが、基本的にその考え方にのっとって進めていきたいというふうに考えてございます。４対４対２という中での、その割合の中での細かい数字というのは検討の余地というか、その数字を踏まえながらやっていきたいということでございます。
斉藤委員
私たち議会は、やはり透明性のある説明を頂いて、きちんと判断をしていきたいというふうにこの事業に対して強く思っておりますので、それで共に議論して進めていきたいというふうに思います。こちらは以上です。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
羽鳥委員の御質問についてお答えいたします。拠点施設の計画が、ＺＥＢが適用された計画になっているかというところでございますが、確認しましたが、今の検討段階ではそのビル、建物全体でＺＥＢで適用ということにはなっていないということでございます。ただ、住宅部分、非住宅部分がありまして、非住宅部分についてはＺＥＢを目指して現在協議を進めているということでございます。
羽鳥委員
経済産業省の、資源エネルギー庁が出しているＺＥＢロードマップフォローアップ委員会の取りまとめというのが２０１８年の５月に公表されておりまして、そこでは２０３０年度には新築建築物の平均でＺＥＢを達成しようということが言われております。この建物の竣工が令和１０年だから、６年後だから２０２８年になっていて、２０３０年の２年前なわけですよね。建物は１００年と言われている中では、かなり建てられて、ほとんど全ての期間がこのＺＥＢの目標、実現をしようと言っている期間とは整合しないような形になっているんですね。この事業者との話合いの中でＺＥＢを実現しようということなんかは、区としては求めたりはしているんでしょうか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
委員お話しのとおり、国の目標ですとか、あと東京都の目標というところも承知をしているところでございます。そういった目標があるということも踏まえて、東京都とも環境性能というところについて協議をして、事業を進めているというところでございまして、東京都からも環境性向上に関する取組をもっと進めるようにというような御意見も頂いておりますので、そういうことを踏まえて引き続き検討を進めてまいりたいと考えてございます。
羽鳥委員
国は、２０５０年にはもうカーボンニュートラルを達成しようというふうに言っているんですよ。２０２８年にできて、２２年後です。本当にこのＺＥＢというものをビルとして達成していかないと、中野区の二酸化炭素の排出量に本当に足かせになると思いますよ。ちゃんと真剣にもっと求めていくべきじゃないですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
実際に目標というところは承知をしているところでございますけれども、そこまでの具体的なロードマップというところがなかなかない中で、どこまで指導していくかというところかと思います。その目標を踏まえて今後も引き続き検討していきたいと考えてございます。
羽鳥委員
結局、事業者の都合に合わせてそういうふうになっているから、そういう御答弁になってしまうと思うんですよ。経済か環境かという中で、今、本当に私たちが生きているこの地球環境が成り立たなくなっているよというレベルの話だというのに、そういう危機感を全く感じられないなというふうに思いました。ぜひともこうした開発をするという中で、二酸化炭素の排出削減、カーボンニュートラルを達成していくというふうなのは基本に据えないと、本当に将来の区民に大きな影響を与えることになりますので、ぜひとも重ねてですが、真剣に検討していただきたいと思います。
南委員
すみません。じゃ、１点だけ。我が会派の白井委員も少し触れたところでございますが、中野四丁目新北口地区の関連の都市計画決定のことですけれども、中野サンプラザ側のほうから中野通りをつないでというか、中野五丁目側に通路というような形で都市計画決定されるということなんですが、これ、ちょっと私、具体的に分からないんですけども、どういった構造ということを考えていられるんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回、都市計画駐車場の変更素案としてお示しをしております。別紙２の２－２ページを見ていただきたいと思いますけれども、拠点施設の中に駐車する車、それから荷捌き用の車が入っていきまして、地下に入っていって、ちょうど現在の中野サンプラザがある辺り、その白抜きになった辺りに、２層になって地下駐車場があるということでございます。地下１層目が、地下１階のところが荷捌き駐車場になってございまして、そこで荷捌き、荷物を下ろして五丁目側に荷物を運んで、五丁目側から、この場所から地上に出て配送していただくということで想定をしております。これにつきましては、現在、中野通りの東側にかなり荷捌き駐車が駐車されていて、実際には１車線なかなか通ることができないというような状況になっておりますので、こうした地域課題を解決していくために現在計画をしているところでございます。
南委員
荷捌き駐車の問題を解決する手法ということで、地下１層のところからいわゆるトラックの荷物を地下の通路を通って、五丁目のところで出てくるという形になるんでしょうけども、当然地下ですから、重い荷物を上げるとなれば、階段ではなくてエレベーターか何かをつけるということになるんですかね。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
地下通路そのものは台車なりで運ぶということになりますけれども、地上に出るところはエレベーターでということで想定をしてございます。
南委員
先ほども白井委員のほうから話がありましたけれども、その下り口の五丁目側のところですね。大体の場所はこれで分かるわけなんですけども、要は滞留するスペースがないと、こちらに中野ブロードウェイとかサンモール商店街とかに荷物を入れるのにここで駐車をされて、自転車が通れないとか、そういう問題があるので、その解消のためにということなんですけども、反対にものすごく大混雑して、本当にその荷捌きもエレベーターはずっと並んでしまうんじゃないかなというふうなことも懸念されますし、あと、地下駐車場のほうへ行って、地下から荷物を台車で運んでということを徹底しないと、今までと全く変わらないような状況になると思うんですけども、その辺はどのようにお考えなんですか。
石原まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長
今回、再開発の施設内に設けますこの荷捌き駐車場につきましては、これまで運送事業者のほうと施設計画や運営について施行予定者、また区を含めまして荷捌き検討会を開催して、意見交換を行っているところでございます。その中で今後どういった運用をやっていくかどうかというところも意見を交わしておりまして、また、それにつきましては今後も継続して意見交換を実施し、実際に事業者の方に使われるような施設運営の在り方というところを考えていきたいというふうに考えております。
南委員
これから事業者の方々と話をしていくということで、何か明確なものがまだなっていないにもかかわらず都市計画決定を進めていくとなると、本当にできるのかなという不安があるんですけども、その辺は大丈夫なんですか。
小幡まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回、都市計画駐車場として、駐車場の在り方として出入口、中野五丁目の出口も含めて、こういう形がいいということで都市計画の素案として示してございます。この都市計画の素案を前提に、既に今、中野駅地区・周辺基盤整備担当課長が答弁しましたとおり事業者とも検討しているところでございまして、引き続きどういうふうな運営形態、どういうふうな形が、ここがいい状態で使われていくのかというのを引き続き話し合いながら、事業としては進めていきたいと考えてございます。
南委員
これは何遍聞いても一緒だと思うのであれなんですけど、要は本当に荷捌きの車が中野通りにずっと滞留しているということをいち早く解消しないといけないと私も思うんですね。ですから、こういった地下通路を造るということはいいんでしょうけども、本当に利用してもらえるような方策をしっかりやってもらわないと、いざ、話合いを事業者としていって、結局都市計画決定だけして、あと何か整備ができないというようなことにならないようにしっかり取り組んでいただきたいと思いますので、これは要望としておきます。
委員長
他に質疑はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
なければ、以上で本報告について終了いたします。
４番、中野駅南口地区地区計画変更（案）についての報告を求めます。
山本まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
それでは、中野駅南口地区地区計画変更（案）について御報告いたします。（資料６）
中野駅南口地区のうち、主にファミリーロード沿道を中心とした地区におきまして、建物を建て替える際のまちづくりのルールとなる地区整備計画を定めていくものです。こちらは、令和４年８月の閉会中の本委員会において原案を御報告し、その後、都市計画手続を進めていましたが、このたび変更案として取りまとめたので、御報告するものです。
まず１点目、中野駅南口地区の地区計画変更（案）についてです。最初に、原案から案を作成していく過程において、地区整備計画の内容については変更はございません。このため、別紙１、中野駅南口地区地区計画変更（案）の概要について、また、別紙２、中野駅南口地区地区計画変更（案）については、変更はございませんので、後ほど御確認いただければと思います。
なお、補足ですが、別紙２につきましては、Ｂ地区、Ｃ地区、ファミリーロード沿道で定める地区整備計画の内容、平成２７年に都市計画決定された際の地区計画にその内容を追加したものでございます。なお、赤字に記載しておりますところは、現行の地区計画図書からの変更箇所を表しているものでございます。
恐れ入りますが、頭紙にお戻りください。次に２点目、中野駅南口地区地区計画の変更に係る都市計画手続についてです。最初に、中野駅南口地区地区計画変更（原案）に係る手続です。これまで令和４年９月１８日、２１日、１０月１０日、１１日の計４回にわたりまして説明会を開催してきました。説明会には延べ４名の方が参加し、その際に頂いた御意見はありませんでした。併せて、９月１２日から１０月１３日にかけまして、区ホームページに原案の説明動画を掲載し、ネット配信を行っていました。この期間における視聴再生回数は２８０回でした。続きまして、令和４年９月２２日から１０月６日にかけまして原案の公告・縦覧を、また、１０月１３日までの期間において意見書の受け付けを行いました。縦覧者は１名で、意見書の提出は１件でした。原案の縦覧結果等につきましては、１２月２２日に開催を予定している中野区都市計画審議会において御報告する予定です。
次に今後の予定です。本年の１２月に地区計画変更案の説明会と同案の公告・縦覧を行っていきます。年が変わりまして、令和５年１月に中野区都市計画審議会を経た後に、令和５年３月に地区計画の変更決定及び告示を行う予定でございます。
御報告は以上になります。
委員長
ただいまの報告に対し質疑はありませんか。よろしいでしょうか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
質疑がなければ、以上で本報告について終了いたします。
次に５番、その他で理事者から何か報告はありますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
以上で所管事項の報告を終了いたします。
次に、審査日程のその他に入ります。
委員会を暫時休憩いたします。
（午後４時５２分）
委員長
委員会を再開いたします。
（午後４時５４分）
次回の委員会は、１月１９日（木曜日）午後１時からということで御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
御異議ありませんので、そのように決定いたします。
以上で本日予定した日程は終了いたしますが、各委員、理事者から御発言はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
委員長
以上で中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を散会いたします。
（午後４時５５分）