中野区議会建設委員会〔令和８年７月８日〕
建設委員会会議記録
○開会日 令和８年７月８日
○場所 中野区議会第４委員会室
○開会 午後１時００分
○閉会 午後５時０９分
○出席委員（７名）
加藤 たくま委員長
いさ 哲郎副委員長
井関 源二委員
小林 ぜんいち委員
斉藤 ゆり委員
伊藤 正信委員
山本 たかし委員
○欠席委員（０名）
○出席説明員
都市基盤部長 浅川 靖
都市基盤部都市計画課長 塚本 剛史
都市基盤部ウォーカブル・モビリティ政策担当課長 村田 賢佑
都市基盤部道路管理課長 長沼 美春
都市基盤部道路建設課長 石橋 一彦
都市基盤部公園課長 宮澤 晋史
都市基盤部公園マネジメント推進担当課長 鈴木 康正
都市基盤部建築課長 石原 千鶴
都市基盤部住宅課長 福澤 幸宏
まちづくり推進部長 松前 友香子
中野駅周辺まちづくり担当部長 小幡 一隆
まちづくり推進部まちづくり計画課長 髙田 班
まちづくり推進部野方以西計画担当課長 森 高志
まちづくり推進部鷺宮まちづくり計画担当課長 角 秀行
まちづくり推進部まちづくり事業課長、
まちづくり推進部新井薬師前・沼袋まちづくり担当課長 井上 雄城
まちづくり推進部まちづくり用地担当課長 辻 隆夫
まちづくり推進部街路用地担当課長 田中 常夫
まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長 守屋 昌宏
まちづくり推進部防災まちづくり事業担当課長 安田 道孝
まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長、
まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長 近江 淳一
まちづくり推進部中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、
まちづくり推進部中野駅周辺エリアマネジメント担当課長 増子 英宏
まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長 大胡 広和
○事務局職員
書記 田村 優
書記 小鮒 貴仁
○委員長署名
審査日程
○所管事項の報告
１ 中野区空家等実態調査の結果について（住宅課）
２ 東中野駅東口周辺まちづくり基本方針（案）について（まちづくり計画課）
３ 上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区地区計画原案等について（防災まちづくり調整担当）
４ 中野四丁目西地区の市街地再開発事業について（中野駅周辺まちづくり課）
５ 中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の改定に向けた検討状況について（中野駅新北口駅前エリア担当）
加藤たくま委員長
定足数に達しましたので、建設委員会を開会します。
（午後１時００分）
本日の審査日程ですが、お手元の審査日程（案）（資料１）のとおり進めたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
御異議ありませんので、そのように進めます。
なお、審査は５時を目途に進め、３時頃に休憩を取りたいと思いますので、御協力をお願いします。
報道機関から当委員会の様子を写真撮影、録音したい旨の許可願がありましたので、御相談のため委員会を暫時休憩します。
（午後１時００分）
加藤たくま委員長
それでは、委員会を再開いたします。
（午後１時００分）
傍聴者から写真撮影、録音の許可を求める申出については、これを許可するに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
御異議ありませんので、そのように決定いたします。
報道機関の方に申し上げます。許可の申出の際にお示しいただいた目的以外に撮影、録音したものを使用しないこと、また、休憩中の撮影、録音は認められておりませんので、休憩になりましたら撮影、録音は止めてください。
それでは、議事に入ります。
昨日に続き、所管事項の報告を受けたいと思います。
１、中野区空家等実態調査の結果についての報告を求めます。
福澤都市基盤部住宅課長
それでは、中野区空家等実態調査の結果について御報告させていただきます。（資料２）
ただ、報告前に最初に１点、資料の訂正がございますので、おわび申し上げます。委員お手元の資料のほうにつきましては、既に差し替えてあるものでございますが、サイドブックスのデータのほうにつきましては、差し替え前のデータと差し替え後のデータがございます。データで御覧いただく場合につきましては、資料の最初に差し替え後と入っているデータがございますので、そちらのほうを御覧いただきますようお願い申し上げます。このたび不手際があり、申し訳ございませんでした。
それでは報告に移らせていただきます。区では平成３０年１０月に策定いたしました中野区空家等対策基本計画に基づき、空家等の解消に向けた取組を進めているところでございますが、計画期間が令和９年度をもって終了するところでございます。また一方、令和５年１２月の空家等対策の推進に関する特別措置法改正により、特定空家等の除却要件の拡大などが行われたほか、新たに区市町村による管理不全空家の認定が可能になったところでございます。
以上から、今後、中野区空家等対策審議会への諮問・答申を経まして、同計画を改定し、区内の空家等の対策をより一層進めていく予定でございます。このたび改定のための基礎資料となります実態調査を実施いたしましたので、御報告をさせていただきます。
１番、調査概要でございます。区内全域の戸建て住宅、長屋・集合住宅及び商店や事務所などと一緒になった併用住宅について、外観目視調査により対象となる空き家を抽出いたしまして、所有者意向調査と併せ空家等の状況を整理したものでございます。
２番、区内の空家等の現状でございます。お手元の別紙１のほうは調査結果の主立ったものを整理した調査結果の概要、別紙２のほうが中野区空家等実態調査報告書として取りまとめたものでございます。本報告におきましては別紙１を用いまして御説明させていただきます。別紙２の報告書は後ほどお読み取りいただければと存じます。
恐れ入りますが、別紙１のほうを御覧ください。
初めに、１番、調査の概要でございます。調査期間は、現地調査を令和７年８月１２日から１１月２５日まで実施し、その結果を踏まえ、１２月１６日から年明けの令和８年１月１５日までの期間で、対象者に対してアンケート調査を行ってございます。
調査方法でございます。現地調査を二巡行ってございまして、一巡目は表札の有無や郵便受けのチラシ有無等による外観目視により空家等の候補を抽出してございます。二巡目は抽出した建築物を対象に、一巡目調査時と状況の違いがあるかなどにより居住の有無を確認するとともに、建物の管理状況等の詳細を調査してございます。次に、現地調査で空家等であると判定した建築物の所有者を対象に、管理状況や空家等の今後の活用意向等をアンケート調査してございます。
右側の項目に移りまして、各調査で判定した空家等の棟数でございます。一巡目調査で２,２９６棟を抽出し、そこから二巡目調査により１,２３５棟を空家等と判断してございます。さらにアンケート調査で、当該建物は空き家ではないと回答があった２４８棟分を差し引いた９８７棟が本調査で特定した空家等の総数でございます。アンケート調査については、現地調査で特定した空家等について、登記情報から所有者等の特定を行い、８３４通の調査票を郵送してございます。宛先人不明等による返戻１３５通を除いたアンケート対象６９９通に対し、３４４通の回答がございました。回収率といたしましては４９.２％でございます。
２番、調査結果でございます。まず空家等総数の推移でございます。今回調査の空家等総数は９８７棟でして、前回平成２８年度調査時８５２棟と比べると、１３５棟増加しているところでございます。
その下の表につきましては、地区別の建築物の管理状況について、今回の令和７年度調査結果と前回平成２８年度調査結果で比較したものでございます。表の下の総計欄のほうを御覧いただければと思います。平成２８年度調査と比べますと、適切な管理が必要な空き家であるＣ、Ｄランクの割合が増加しているところでございます。特に管理不全空家等相当であるＣランク空家等が４６.８％とあり、半数近くを占めているところでございます。また、赤く着色してあるところは前回調査時から１００％以上増加した地区、青く着色してあるところにつきましては前回調査時から５０％以上減少している地区となってございます。
次に、右側の地図は地区別の空家等総数の推移を表してございます。上が令和７年度、下が平成２８年度の地区別の空家等の総数を色分けしたものでございます。主に上鷺宮、鷺宮、白鷺、若宮地区の増加が多くなってございます。
恐れ入りますが、裏面のほうを御覧ください。こちらのほうはアンケート調査結果の概要となってございます。主な調査内容といたしましては、建築物の所有者の年齢、建築物の耐震改修の有無、維持管理の頻度、建物を使用しなくなってからの経過年数等、建築物の状態など、建築物の利活用意向や所有者が利活用・維持管理のために求める支援策などをお聞きしてございます。
右下のアンケート結果の総評でございます。所有者等の年齢は７０歳以上が５０％、６０歳から６９歳を含めますと８０％を占めており、今後、相続等により管理不全状態の空き家の増加が懸念されるところでございます。また、建築物を使用しなくなってからの年数が比較的短く、状態の良い空き家が多いですが、費用の問題等により約半数は月１回程度の維持管理もできていないという状況でございます。利活用については、条件次第で売却を含む利活用を希望する所有者等が６７％となってございますが、一方で必要となるかもしれない、困っていることがない、分からないといった漠然とした理由で利活用を考えていない所有者等も多い状況でございました。また、費用面の支援以外で利活用する上で必要な支援策については、相談窓口の充実、解体・改修・造園等の施工業者や管理代行の紹介、借り手のマッチングなど、総合的かつ気軽に相談できる体制が求められているというところでございます。
それでは、恐れ入りますが、表紙のほうにお戻りいただけますでしょうか。３番、結果の公表でございます。中野区空家等実態調査報告書及び調査結果の概要を中野区ホームページに掲載し公表してまいります。
最後に、４番、今後の予定でございます。本年８月に中野区空家等対策審議会へ計画改定に必要な事項等を審議していただくよう諮問し、翌年、令和９年９月に審議会からの答申を予定しているところでございます。その後、素案を策定した後、それについての意見交換会、また素案を踏まえた案を策定した後、それについてのパブリック・コメント手続を経まして、令和９年度中の計画改定を予定しているところでございます。
報告は以上でございます。
加藤たくま委員長
ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
斉藤ゆり委員
御報告ありがとうございました。基本計画改定のための基礎資料となる調査についての御報告ということでお聞きいたしましたけれども、大変な調査をしていただいたということには敬意を表したいと思います。
まず前提なんですけれども、ちょっと私も調べただけなんですけれども、調査概要のところで併用住宅と書かれていますけど、一般的な併用住宅だと、併用住宅とか兼用住宅とあると思うんですけど、それが一緒になっているということでよろしいんでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
併用住宅のほうにつきましては、１階が事務所で２階がお住まいになるようなところとか、１階がお店で２階がお住まいになるような、そういったところを併用住宅として定義してございます。
斉藤ゆり委員
分かりました。集合住宅、いわゆる共同住宅においては、マンション、アパートもございますけど、マンションで一つ空き家になっているようなところという事例はあったんでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
共同住宅につきましても、全部が空き家ではなく、一部空いている住戸というふうなところもあったものと確認はしております。ただ、今回の調査のほうにつきましては、１棟丸ごと住んでいる方がいない、そういったところを空き家という形で定義させていただいてございます。
斉藤ゆり委員
ということは、共同住宅１棟丸々空き家だったという例もあったということですか。
福澤都市基盤部住宅課長
今回、調査の中で、そういったような住宅もあったと確認してございます。
斉藤ゆり委員
分かりました。１室空き家になっているということはあると思うんですけれども、そうなんですね。分かりました。
まず調査の概要についてなんですけれども、別紙１の上のところの一巡目、二巡目のところで、アンケート調査をされまして、９８７棟が該当していたと。アンケートを送付したのが８３４棟だと。その差の１５３棟については、結局、送付先も分からなかったということなんでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
アンケートの送付につきましては、まず外観調査のほうで１,２３５棟、空き家だろうと特定してございます。そこから登記簿のほうで空き家の所有者の確認、特定をいたしまして、その数が８３４棟というところでございます。なので、１,２３５棟から８３４棟を引いた数が、今回、建物所有者の特定ができていないというところでございまして、数といたしましては、大体４００棟あたりが空き家の所有者の特定ができていないというところでございます。
斉藤ゆり委員
分かりました。ちょっとそこ、もうちょっと分かりやすかったほうがいいかなと思います。分かりました。
アンケートを送って戻ってきたものというところが、やはり持ち主等々が特定できなかったというふうに認識していらっしゃるということでよろしいですか。
福澤都市基盤部住宅課長
今回、アンケートを送付いたしまして戻ってきた返戻という数で１３５棟というふうな形になってございます。登記簿上で空き家の所有者の方がそこに登録はされている。ただ、実際送ってみると、既にお引っ越しされているとか、何らかの理由でその方に届かない、そういったところで戻ってきているというところで、登記の更新がされていない、そういったような状況で戻ってきたと推測しているところでございます。
斉藤ゆり委員
何でお聞きしたかと言いますと、地元でも何年か前に住宅課さんのほうで御協力いただきまして、いろいろ調べてもらったけれども、結局分からなくて、持ち主はもう亡くなられていて、直系がなく、傍系の方を探していって、やっと見つかったというような、御近所の方の情報でというようなこともありまして、そこがもう本当に特定空家になるぐらい大変な状況になっているということもございまして、意外とそこにきちんとアプローチしていくということが、ちょっとこの調査の話とずれますけれども、大事なのではないかと思いますけれども、それについては今後どうしていかれるおつもりでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
日頃、区民の方から空き家についての御相談、住宅課のほうでも受けているところでございます。そういったところにつきましては、現地を確認した上で、登記簿でまず所有者の方の確認、それでも所有者が特定できない場合につきましては、固定資産情報ですとか、実際、戸籍とかから関係人を特定いたしまして、所有者のほうにつなげていくというふうなところをしているところでございます。さらにそこからつながらない場合というふうなところもありますので、そういった場合につきましては、今回、令和５年の法改正で、行政のほうでも相続財産清算人という制度を活用できるようになりましたので、そういったやり方、そういったところにつきましても、今後、検討してまいりたいと考えるところでございます。
斉藤ゆり委員
なかなかそこまでするのは大変なので、意外と地域の方が情報を持っていたり、私の地元でもそういうケースだったので、あるかとも思いますけれども、なさっているんだと思いますけれども、町会や区民活動センターの方々に問い合わせるということも必要なんじゃないかなと思いますので、そこはお願いしたいと思います。
このアンケートに答えていただいた方の回収率が大変高いということでありまして、調査を見ると、どうしていいか分からないというところもあったんですが、その後、そういう方に、今度、次の段階の話になりますけれども、何か相談窓口とか区のほうから御案内とかはされたんでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
昨年度、実態調査を行いまして、空き家に対する意向等を確認したというところでございます。ただ、それ以降、空き家所有者の方に対して、空き家の利活用等のご案内についてはまだできていない、そういう状況でございます。
斉藤ゆり委員
今度、空き家の基本計画をつくっていくに当たりまして、区としてしなければならないことが、まずは予防をしていくこと、空き家をつくらないようにしていくこと、空き家になってしまったときにどのように対策をしていくか、例えば管理の支援をしていくとかという対応ができるかもしれません。その二つはとても大事だと思いますので、それについてはまだ計画ができる前の段階でもアプローチはできると思いますので、その辺のところは並行してやっていただきたいと思いますけれども、いかがでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、空き家にならないための予防保全というのは非常に重要であると認識しているところでございます。今回、計画の改定を進めていきますが、委員おっしゃるとおり、並行して空き家にならないような取組というところも進めてまいりたいと考えております。
斉藤ゆり委員
くどいようですけれども、計画ができるまでのこの何か月か、１年ぐらいで、その持ち主が分からなくなっちゃったりということもありますので、ぜひ早めに御対応をお願いしたいと思います。
同時に、予防と対策ともう一つ、利活用という面がございます。こちらにつきましても、計画を立てる中でぜひ良き利活用ができる方向性に向けて検討を進めていただきたいと思いますが、当然、それはされると思うんですけれども、これもいろいろな情報提供を今からしていくということもできると思いますので、その点についても一言ちょっと御決意をと思いますが、教えてください。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、空き家の利活用についても重要な課題であると思っているところでございます。こちらにつきましても、空き家をどういった形で活用できるかとか、昨年度、委員会のほうでも報告させていただきましたが、東京メトロさんとも協定の締結をさせていただいているところでございます。そういった民間活力、そういったアイデアとかも活用しながら、空き家の利活用について、有効活用をどうできるかというところは考えていきたいと思っております。
斉藤ゆり委員
そして、地元のほうとしましては、３鷺と言われている、白鷺、鷺宮、上鷺宮がとても増えている。若宮も含めてですけれども。その地域特性の分析について、一歩踏み込んだ検討結果について、まだこちらには示されていませんけれども、地域でなぜ増えたのか、そして、その地域で年齢とか、こちら側にある空き家の古さとか、使用しなくなってからの経過年数とか、クロスで分析していかなければいけないと思うんですけれども、それについては今後どのようにされていくんでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
今回お示しさせていただいたのは、地区ごとの空き家のランクと、あとその総数というところでございますので、おっしゃるとおり、どういうふうな特性があるかというところは、分析をしていった上で、それを今後、計画の改定にもつなげていくというふうに考えてございますので、そういったところについてはちゃんと明らかにした上で、今後、進めていきたいと考えているところでございます。
斉藤ゆり委員
最後にですけれども、素人目ですけれども、例えば南台とか改善されたのは、やはり防災まちづくりとか進められた成果もあるのかなと思いますので、よくしっかりと分析をしていただいた上で、地域特性も含めた計画にしていただきたいと思います。そういうことを分析しながら計画に落とし込むというのは、今ここに書かれていますけれども、審議会というのが重要な役目を果たしていただけるのではないかと思いますが、これはどういう方に諮問していくのか。もう８月ですので、心当たりがあるのかなというふうに思いますけれども、どういう方にお願いをし、何回ぐらいやり取りをし、どういうふうなやり方でしっかり審議していただけるかということは重要だと思いますが、今の予定を教えてください。
福澤都市基盤部住宅課長
今回、計画の改定に当たりまして、審議会のほうに諮問いたしまして、改定に向けた審議のほうをいろいろしていただく予定でございます。現在想定してございますのが、まず学識経験者、こちらのほうにつきましては、今回不動産を扱うことになりますので、不動産に知見のある方、あと、また空き家のほうの、今度、対策等がございますので、法律関係に知見がある、そういった学識の方を予定しているところでございます。また、地域の空き家の状況等、より詳しい方々というふうなところで、町会連合会の方ですとか、あと商店街連合会、またあと不動産関係の団体の方、そういった方々に、今、委員のほうのお願いをさせていただいているところでございます。また、司法書士会ですとか、中野区の耐震改修促進協議会、建物に関するものとか相続関係のほう、そういったところに知見がある、そういった方々についてもお願いをさせていただいているところでございます。
また、審議会の回数でございますが、来年９月の答申に向けまして、今現在、全６回、予定をさせていただいているところでございます。その中で、各回ごとにテーマを設けまして、審議を進めさせていただく。その後、来年度に入りまして、実際の空き家の計画改定の考え方とか、どういった内容を取組として計画に載っけていくか、そういったようなところにつきまして御審議していただく予定にしているところでございます。
いさ哲郎委員
ちょっと確認です。別紙１の調査結果のところなんですけれども、ここでＣとＤが減少、増加というものを割合で出している理由というのは何なのかなと思ったんですが、お願いします。
福澤都市基盤部住宅課長
実際、地区ごとに空き家の棟数は整理させていただいているところでございます。ただ、地区によって面積が違いますので、そこで数だけで示す場合ですと、増減、大小というところが分かりづらいところもありますので、地区ごとの増減というところを割合で示すことによって、面積の大きさというふうなところをフラットな状態にしてお示しをするような形で今回整理したというところでございます。
いさ哲郎委員
ちょっと分からなかったです。というのは、前回調査からおおむね１００％以上増加した地域として、Ｄは特定空家相当ですね。南台があるんですけれども、前回調査で２件、今回が５件、だから１００％以上だとなっているんですけど、件数で見たら３件なんですよ。１００％増加がついていない町目で、例えば中央、前回調査２１件、今回調査３６件ですから、１５件増えています。それから、中野区中野、ここは２７件が前回、今回４０件ですから、１３件増えています。３件増えたところと、１５件、１３件増えたところと、どっちがどうなのというと、これは割合で見ても分からないんじゃないかと思うんですけど、いかがでしょう。
福澤都市基盤部住宅課長
数が少ないところに対しては、確かに委員おっしゃるとおり、割合だけでは分かりづらいというところは確かにあったかもしれないと思います。大変失礼いたしました。ただ一方で、表の下側のほう、特に赤い着色が多いところにつきましては、前回調査からかなり数が増えているというふうなところがありまして、そういったところを考えると、割合のほうが分かりやすいかなと思いまして、今回、こういう表現にさせていただいてございました。申し訳ありません。
いさ哲郎委員
謝ることはないと思うんですけど、出し方として、３件増えたか、１５件、１３件増えたかというと、増えているのはそっちじゃないかと思うんですよ。もっと言うと、顕著に増えているところで言えば、中央とか、中野とか、つまり中野駅至近の地価も家賃も高いところだと思うんですよね。そういうところで増えているということと、当然、僕は想像するわけです。別紙の裏側を見ると、所有者へのアンケートってやっていますよね。この中で、所有者の年齢であったり、建築された時期というのも出てくるんです。これ、大事だと思うんですよ。老朽化していたり、所有者が高齢になっている。これと今の町目とのクロス集計が必要なんじゃないかと思うんですけど、つまり件数が増えているところでは、当然、そうした老朽化が進んだり、所有者の高齢化が進んだりしている地域があるというふうに分析ができると思うんです。そういうクロス集計というのは今やっていないのかどうか、いかがでしょう。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、地区別で、あと建物の経年化というふうなところは非常に重要な要素だと考えておりますので、今後、そういったところも明らかにしながら、審議に活用できるようにしていきたいと思っているところでございます。
いさ哲郎委員
先ほど来、地域の特徴なんて話が出ているわけですよ。だとしたら、例えば戦後の高度成長期から少したってから、住宅が早くに建ち始めた地域はどの辺なんだみたいなことも分かるわけじゃないですか。地域の特性を見るなら、そういう数字の出し方をしなきゃいけないと思うので、次に資料を出すときはぜひそういう形にしていただきたいなと思います。それはそれでいいです。
次なんですけれども、利活用という点についても早くから議論されているんですが、一方で、今の調査がこういうふうに進んでいる中で、じゃあ次、利活用するのかというところの議論ってまだちょっと早い気がするんですね。現時点で審議会だとかで実際に利活用についてどんな話をしてきたのか、していくのか。この点はいかがお考えですか。
福澤都市基盤部住宅課長
これから審議会のほうでもいろいろと計画の改定に向けた内容について検討していく形になります。そういった中で、空き家の利活用というふうなところも必要な要素だと考えております。中野区につきまして、比較的、空き家につきましても市場に出すとすぐに売れてしまうというような状況があるというところもございますが、空き家をうまく使うことによって、住宅に困っている方への活用ですとか、地域課題の解決、そういったところに向けた使い方、活用の仕方というところもできていけるんじゃないかと考えてございますので、そういった視点で審議会につきましては議論ができたらいいかなと考えているところでございます。
いさ哲郎委員
つまり、審議会の中でも、一定すぐには利活用にならないから、時間があると思うんですよね。そういう中で、地域ごとの住民の要求、要望であったりということは十分に検討する時間があるんだと思うんです。そういう中で利活用というのは出てくるんだと思うんですよ。なので、今、その時間をうまく使っていただきたいということで、この先の、ここの所管だけではできないのかもしれないですけど、地域要望、公共のものが何が必要ということだったり、どういう優先順位でやっていくということだったり、ぜひそれはほかの課もまたいだ形で検討できるような体制を整えていただきたいと思いますが、いかがでしょうか。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、今回、こういった課題解決につきましては、住宅課だけで完結する話ではないと考えております。庁内関係部署のほうとも連携いたしまして、どういう課題がそもそもあるのか、そういったところを把握した上で、活用の方策については検討してまいりたいと考えているところでございます。
山本たかし委員
少しだけお伺いしたいんですけれども、最後のアンケートの利活用のところで、所有者が利活用のために求める支援策、アンケート結果の一番下の分析で、費用面の支援以外でという断りで書かれているんですけど、費用面の支援というのは現状でどういった状況になっているんですか。
福澤都市基盤部住宅課長
空き家のほうにつきましては、今、区のほうで特段、そういった方への支援、サポートというところは特にないところでございます。
山本たかし委員
そうなんですよね。一番ニーズがあって、そこがなかなかまだ整うというか、そこのニーズに応えることができないような状況にもあって、でも漠然とした理由が多くて、そういった中で気軽に相談できる体制をとおっしゃっているんですけど、やっぱり費用面の支援を何とかしないといけないのかなとも思いますし、自分のところの地域を見ると、西北エリアは真っ赤っかにはなっているんですけど、管理不全空家はどこもすごい増えているなと思っていまして、木密地域とか、そういうところの特定エリア以外だと、助成も受けづらいですし、防犯・防災上、本当に燃えにくいまちを当区も目指している中で、防災・防犯というキーワードを審議会でも強くやっていただきたいですし、要は優先順位というんですかね、暮らしの命に関わるところをまず優先的に解決できるような方向性という視点を持って審議会というのは運営――私がやることではないんですけど、そういった視点もちょっと提案いただけたらうれしいなと思っているんですけど、いかがですか。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、区民の皆様が安心して暮らせるようにしていくというふうなところは非常に重要だと考えてございます。そういった中で、審議会につきましても、そういう空き家が地域の方々に悪影響を及ぼさない、そういうふうな取組をどのようにしていけばいいかというところについてはしっかり議論をしていきたいと思っております。一方、住宅課のほうで空き家に関する支援、サポートというふうなところは今現在、できていない状況でございますが、例えば築年数とかにもよりますけど、築年数が古いものとかにつきましては、建築課さんのほうの木造住宅の解体助成とか、そういったものもございます。関係する部署が行っているサポート、支援というふうなところも様々ありますので、そういったところもうまく御案内するような形で、空き家の除却を進めてまいりたいと思います。
山本たかし委員
木造住宅支援は当然分かります。長いことやっていますからね。だけど、こういう状況になっているわけなので、プラスで何か欲しいというところなんです。いわゆる審議会の進め方、今回の空き家活用の審議会については、どうやって進めていかれるのかというのは、前回も状況を見ていないので分からないんですけど、いわゆる審議会の進め方、ほかの審議会を見ていく中で、要は事務局が用意した資料にのっとって議長が御意見を求めていくというようなあれもあるかと思うんですけど、最初はそれで構わないと思うんですけど、その資料の仕立て自体に関しても、こういった資料があったほうが議論がはかどるんじゃないかというような――なので、皆さん方に自由に意見を求めていただきたいんですよ。事務局が用意した資料ありきで進めると、６回とはいえ、その審議会のゴールとして良きものにもっとなるようにするためにも、そういったスタンスなんですよということをまず前提として、始めるときに事務局からも議長からも共有しておっしゃっていただきたいなと思うんですけれども、いかがでしょう。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、今回、審議会の委員になっていただく方から様々な御意見を頂くということは非常に重要なことだと考えておりますので、審議会の際には皆様に積極的な意見を頂けるよう、冒頭、御案内をして、そういったところで意見を頂きながら審議のほうは進めさせていただきたいと考えているところでございます。
小林ぜんいち委員
空家等の実態調査を行った結果ということで、中野区空家等対策基本計画をこれからつくっていきますよと。そういった中で実態調査を行って、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正によって、所有者がしっかりと改善に向けていかなければならないというところに持っていくということだと思うんですけれども、数ももちろん大事だと思うんです。傾向性をしっかりと見極めなければいけないので、幾つあるのか、どういう状況にあるのか、それが特定空家なのか、単に留守宅という程度の空き家なのか、そういったことはすごい大事だと思います。
別紙２のアンケートの内容を見ていくと、すごく細かくそれぞれのお宅の状況というのが見えてきます。そうすると、中野区はこういう傾向で、だからこういうふうにやっていきますと一概に言えないと思うんです。利活用という先のことを考えたときに。それはなぜかというと、それぞれのお宅によって、空き家になっている状況って全部違うんですよね。似た傾向はありますよ。例えば相続したけれども、自分は既に自分の住まいを持っていると。だから、相続したところが空いてしまっていると。それをどうしたらいいんですかというと、費用がかさんでしまうので、自分で費用をなかなか捻出するのは大変だと。じゃあどういったところに支援があったらいいですかと。そうするとお金ですよねと。だけど一方では、全く困っていませんと、空き家のままでいいんですという御回答をされている方もいらっしゃる。
そういった中で、今後どうしていくか、審議会で様々検討していくということなんですけれども、これ、本当に難しい話だと思うんです。差し伸べられたところで、私の相続した財産、資産を簡単に手放すのかといったら、様々な家庭的な背景もあったりすると、空いていて住んでいないんだから売っちゃったらどうですかという簡単な話でもない。じゃあ売りますという人も当然いるかもしれないけれども、親代々から住んできた家をそう簡単には手放せませんと。孫の世代までこのままになるかもしれないという方もいらっしゃる。そういったときに、審議会でアイデアを出していただくということがすごい大事だと思うんですね。今後の話です。良い利活用の事例などがあれば、どんどん出していただく。
例えば、以前は豊島区で区が中に入って賃貸をするような手法もありました。それから、中野区の中で不動産業界の方々も維持管理をするようなことをしてもいいですよという発想もありました。それがやっぱり続いていかないというのは、結びつきというのがなかなか深まっていないんだろうなと。そのときに審議会で、通り一遍のこうしますというだけの結論というか、方向性というのは意味がないと思うんですね。これだけ詳しくいろんなことを調べていただいていて、さっき一番最初に言いましたように、お一人おひとりの思いが違う中で、そういったところについて区は事務局としてどういう方向に最終的にしていくのか。１年間の議論って、私は個人的に言うと、めちゃくちゃ短い時間であると思うし、その中にアイデアが出てくるってなかなかない。しかも、これは中野区のことだけじゃなくて、全国的に同じ傾向が当然あるわけなので、都心部であるから、地方であるからって関係ないと思うんですよね。地方のほうがたくさん空き家があるかというと、そういうことでもない。都心部でもすごく空き家はある。そういった他の事例、良い事例、こうしたらこう解決していったという事例を含めて、アイデアを出していただくという場がすごく必要だと思うんですけれども、そういったことについて区はどのように考えているんですか。
福澤都市基盤部住宅課長
委員おっしゃるとおり、空き家の所有者の方の抱えている事情というのは様々あるということは認識しているところでございます。また、中野区はこのやり方がいいというふうなところについても、一律のものはないと思ってございます。今回の審議会のほう、学識経験者の方にも入っていただきますが、他の自治体のほうでも審議会に携わっていただいている方を予定しているところでございますので、そういったところの事例とか、ベストプラクティスになるような、そういうふうなところについては情報共有を頂きながら、中野区としてどういうやり方がいいのかという、様々な手法があると思いますので、そういったところについても検討をしていけたらなと考えているところでございます。
小林ぜんいち委員
ぜひお願いしたいと思います。手法は違うけれども、リバースモーゲージというやり方もあるでしょうし、それから、安く賃貸で貸すという、東京都で始めた制度もあります。提供するという。中には、極端な言い方ですけれども、公園用地にでもしてくれとか、公共施設を建ててくれとかという方もいらっしゃいます。それから、無償だったら幾らでも提供するよという方もいらっしゃれば、高く売れるんだったらという方もいらっしゃいます。改めての活用、利活用というか、住宅として活用されていたのと同じように、住宅地として活用してもらいたいという思いがある中で、一軒一軒全部違う。一軒一軒のお宅の思いって、なかなか簡単に中野区がこうしましょうなんて大上段に出せるものでは当然ない。また、あるべきではないというか、模索の連続だと思うんですけれども、改めて言いますけれども、そういうものは審議会の先生方に本当に知恵を出して、アイデアを出して、中野区らしいとかということは私は必要ないと思っているので、良いものがあれば、他の自治体のものでもどんどん取り入れながらやっていくほうが、より良い空き家の解消になっていく。
別に空き家を更地にしたっていいと思うんですよね。そうしたときに固定資産税がどうなるのか。固定資産税がかかるんだったら空き家のほうがいいとか。だけど、特定空家になったら周りの人が困るだけで、本人は何も困っていない。そういうことも含めてどういう状況がいいのかというのを結構突っ込んでやっていかないと、ただ単にこれだけやりました、こういうふうに活用すれば何とかなりますみたいなところではない。様々な士業を含めた連携も必要になってくるでしょうし、あとまちづくり、中野のまちはどういうふうにしていくんだと。福祉面も経済面もハード面も含めた、あと公園や建物の耐震性ももちろんハード面の中にあるんでしょうけれども、植栽が伸びて隣のうちまで来て、この枝、困るよというようなものまで当然あったりしているので、いろんな角度で審議していただけるように――ごめんなさい、話が長くなるだけで申し訳ないので、要望をしておきます。ぜひその辺は、本当に闊達な議論をしていただきたい。通り一遍でない議論になるようにしていただきたいと思います。
加藤たくま委員長
他にございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
休憩します。
（午後１時４２分）
加藤たくま委員長
再開します。
（午後１時４４分）
では、本報告について終了いたします。
次に、２番、東中野駅東口周辺まちづくり基本方針（案）についての報告を求めます。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
それでは、東中野駅東口周辺まちづくり基本方針（案）について御報告いたします。（資料３）
東中野駅東口周辺においては、地域課題の解決や駅舎等のバリアフリー化などを含めたまちの将来像を示し、まちの魅力を高める具体的な取組を進めるため、東中野駅東口周辺まちづくり基本方針の検討を進めています。このたび東中野駅東口周辺まちづくり基本方針（案）を取りまとめましたので、御報告いたします。
１、これまでの経緯です。令和４年からまちづくりに関する意見交換・アンケート調査を実施し、直近では令和８年１月から２月で基本方針（素案）の説明会、意見募集を実施しております。
２、基本方針（素案）に関する意見です。別紙１を御覧ください。素案に関するウェブアンケートの意見の概要をまとめております。意見として、方針１、バリアフリー化され誰もが安全に通行できるまちづくりの項目への意見を多く頂きました。内容として、「バリアフリー化に加えて、南北移動の利便性向上のためにエスカレーターを設置してほしい」や、「駅東側道路から駅までの階段部分もバリアフリー化してほしい」などの意見がありました。他の項目への意見として、方針４、水辺を活かしたまちづくりの項目で、「東口から神田川にかけて遊歩道などを一体的に整備し、緑や花壇、ベンチなどを置いて散歩コースにするなどして、東中野全般のイメージアップに繋げてもらいたい」などがありました。
表紙にお戻りください。３、東中野駅東口周辺まちづくり基本方針（案）についてです。概要版は別紙２、本冊は別紙３のとおりです。素案からの主な変更点は、初めて読む方でも分かりやすい表現に修正、各計画や資料の時点更新、今後の進め方に関する内容の追記を行い、基本的な方針内容についての変更はしておりません。
基本方針（案）について、概要版にて御説明いたします。別紙２を御覧ください。１、策定背景・目的、２、本方針の位置付けとなっております。３の検討対象範囲は、東中野駅東口を中心におおむね１００メートルから２００メートルの範囲を基本とし、旧中野区立第三中学校跡地を含めるものとしています。４、まちの課題等の整理では、これまでの意見をまとめております。５、まちづくりの方針と実現に向けた取り組みでは、目指すべきまちの将来像を「駅とまちがバリアフリー化され、東中野らしいにぎわいと良好な住環境が共存するまち」と設定し、次のまちづくり方針図では、検討対象範囲をゾーン・エリア・軸で凡例のように設定しております。
目指すべきまちの姿の実現に向けて、現状の課題解決に加え、まちの魅力をより向上するために、方針と具体的な取組案を資料裏面にまとめております。資料裏面を御覧ください。
方針１、バリアフリー化され誰もが安全に通行できるまちづくり。具体的な取組として、東口駅舎及び駅周辺の歩行通路のバリアフリー化としています。
方針２、東中野らしいにぎわいが生まれるまちづくり。具体的には、駅前にふさわしい都市空間の創出などです。
方針３、安全で安心して過ごせるまちづくりでは、防災機能の確保に向けた検討。
方針４、水辺を活かしたまちづくりでは、自然に親しめる居心地の良い水辺空間づくりなどを取組としております。
方針５、都心に近いながらも良好な市街地が広がるまちづくりでは、質の高い緑の誘導などを具体的な取組としております。
表面にお戻りください。６、基本方針策定後の進め方です。下記の表は、まちづくり方針図で設定した凡例のゾーン・エリア・軸ごとに、特に関連する方針を整理しております。今後は必要に応じて地区を設定し、個別具体的に計画を検討します。また、検討を行う際には、地域住民をはじめとした関係する皆様への情報提供に努めながら、丁寧に意見をお伺いしつつ進めていきます。
表紙にお戻りください。４、今後の予定です。令和８年７月から８月で基本方針（案）の説明会を開催し、１０月に基本方針の策定を行う予定です。
御報告は以上となります。
加藤たくま委員長
本報告について御質疑ありますか。
井関源二委員
御報告ありがとうございます。ムーンロードをなくすみたいなうわさを耳にしたんですけど、今回の基本方針についてはそういった考えというのはありますでしょうか。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
方針２の東中野らしいにぎわいが生まれるまちづくりに関連するところだと考えていますけれども、東口駅前拠点検討エリアで土地の高度利用化を図り、民間の都市開発等を今後誘導していきますので、今後の検討内容かとは思っております。
井関源二委員
そこは先ほど御説明いただいた丁寧な対応みたいなところと１８０度近く離れているようなところだと思いますので、私はムーンロードみたいなところは残っていていいと思いますので、そういうのはちょっといろいろな方法というのを模索していただければなと思います。要望でございます。
いさ哲郎委員
今回の報告の中では、気になるところの一つが、方針案の中に上位計画、関連計画というところでいろいろ示されているんですけれども、緑や景観、環境に関わる計画が複数関わっているわけなんです。この駅前でどうやって緑をつくっていくかというところでは、概要版のところでも幾つか説明をされていまして、都心に近いながらも良好な市街地が広がるまちづくりをするんだという方針でやるところもあると。しかしながら、具体でどこにどうやって緑を増やすかというところが何か示されていないよなというのが気になるところで、最後におっしゃった６番の基本方針策定後の進め方の中で、例えば今回、バリアフリー化もする、東側を中心としたところに東口駅前拠点検討エリアと、卵型のくくられた場所ですね。ここが方針４の自然環境という軸の丸が外れているんですよ。この地域こそ緑を増やすべきじゃないかなと思うんですけど、このことは中野駅の再開発の中でも、駅周辺の再開発の中で緑を増やすというような話も出てきていたはずなんです。同じことだと思うんですけど、別紙２の４番のまちの課題等の整理の中にも、駅周辺では緑が十分に確保されていないと書いていながら、実態としては緑をどこで増やすかというところや、具体の策がないように思うんですけど、この点についてお答えいただきたいのですが。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
東口駅前拠点検討エリアに方針４のところが丸をつけていないというところなんですけど、決して緑が必要ではないということではなくて、方針５の中に、東口駅前拠点検討エリアで一定規模以上の民間の都市開発が行われる際には、量を増やすだけでなく質の高い緑化による緑豊かである快適な都市空間の創出を誘導しますと記載をさせていただいておりますので、どちらかというと、方針５のほうの親和性が高いのかなと思っておりまして、そちらのほうで方針のほうに丸をつけさせていただいております。
いさ哲郎委員
それをどこでどうやって増やすのかというところが何となく見えてこないので、今も概要版の６のところで、方針４が東口駅前拠点検討エリア、今回の検討の中心課題になっている部分に、外れているじゃないかということを今申し上げたんです。６の表です。自然環境というのが方針４でしょう。そこの東口駅前拠点検討エリア、ここでどの方針でやっていくんだというところの方針４の丸が外れていますよねということを今言ったわけなんです。お願いします。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
緑に関しては、方針５のほうで緑を拠出していくということを示させていただいておりますので、今後、必要に応じて地区を設定して、その地区の中で個別の計画を進めていきますので、当然、その中で緑の創出ということは検討していくべき項目かなとは考えております。
いさ哲郎委員
それは分かったんですけれども、方針の中ですからそこまで具体化はされないと思うんですけれども、十分に確保されていないということに対して、どうやっていくのかという部分のつながりはこれで担保されているのかどうかはいまだ分からないなと。何しろ区として緑を増やすしっかりした方針もないし、再開発の中でも、いろいろ聞いていく中でも例えば緑被率という新たな指標がこの前も出てきているんですよね。窓から緑が見える割合のことだと思うんですけど、今までそういう指標って中野区が示したことがなかったと思うので、それをどれだけ増やすと言われても、どこからどれだけ増えるの、それってどういうことなのというのが分からないし、緑のことを考えるならば、まちづくりよりも上の計画として環境のところでちょっと考える必要があると僕は思っているわけなんです。つまり、増やしましたと言っても、どこからどう、どれぐらい、それでどんな影響がみたいなところが指標にならないと思うんですよ。言いたいこと分かりますか。何かふわふわしているということなんです。これって何か緑の専門家だったりということがここに入ってくるということはないわけなんですかね。この全体の方針の中で。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
あくまでこちらはまちづくりに関する方針ですので、そこまで緑に特化して専門家を入れてというところはしておりません。
いさ哲郎委員
分かりました。今日はここまでにしますけど、もう一つ、東中野らしいにぎわいが生まれるまちづくりというところがあります。僕もここのところは気になっていて、地元の商店街の皆さんも地上げと戦ったりということで、まちを守ってきた歴史があるわけですよね。そういう中で、そういう皆さんと一緒にやっていけるのかどうかというところを改めてお聞きをしたいのですが、お願いします。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
今後、必要に応じて地区を設定して、個別の計画を進めていくということになると思いますので、その際は地域住民の方々から意見を聞きながら丁寧に進めていきたいとは考えております。
いさ哲郎委員
今までもやってきているので、あまりたくさん言いたくないのですけれども、ムーンロードを含むこの商店街、街並みというのは、このまちの魅力だし、中野区にとっても大事な資産だと思うんですよ。そういうところを生かしたまちづくりにしなければ、東中野らしさって失われてしまうということだと思うんです。ここに書いた以上は、東中野らしいまちづくりというのはこだわっていただきたいと。その上で、近隣住民や事業者の皆さんと話し合って、その意向を中心にやってほしいなと改めて思いますが、いかがですか。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
東中野らしいまちづくりができるよう、今後も地域住民と様々な意見を聞きながら進めていきたいと考えています。
小林ぜんいち委員
東中野駅東口のまちづくりということで御報告を頂きました。前提として、東中野駅、アップダウンがあります。一番低いところでは神田川、高いところでは環状六号線、東中野の中央線沿線を見たときに、そのアップダウンをバリアフリー化していくということが最終的な目標の一つでもあると思うんですけれども、まちをどうしていくのかというときに、にぎわいを創出していくというときに、その一方で緑の場をというようなことがうたわれています。どういうまちにしていくかという前提を区としてどのように考えているのかお伺いします。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
目指すべきまちの将来像にもありますとおり、駅とまちがバリアフリー化され、東中野らしいにぎわいと良好な住環境が共存するまちをまずは将来像として目指すと、そのための方針かなとは考えています。
小林ぜんいち委員
東中野らしいというところが一番のポイントになることかと思います。東中野は歴史的に見れば、別紙３の中にもうたわれていますけれども、南側は商店街、以前は歩行者天国、毎週日曜日にされていました。基本的にほぼほぼ商店街でした。北側についても、早稲田通りに向けて商店が多く、一部、大きな敷地もあったりしていましたけれども、商店街であったと思います。それから、線路の両脇、南側も北側も基本的には商店街だったと思います。それが今は大きく変わってきていて、マンションが建ち、１階の路面店が減り、そしてマンションの入り口だったり、場合によってマンションの入り口の樹木、木々、そこに植栽が設けられたりしている。大きくまちは変わってきている。そういった中で、一方では歴史的な、さっきも出ていましたけど、ムーンロードという軒を連ねる個店がまちの住民の一種よりどころのような場所にもなっていました。そういうまちを今後どうしていくのかというとき、この近くに、歴史的に見れば、東中野、昔の第三中学校跡地の近所には、周恩来が当時学生として住んでいたとか、それから、昔の地名で言うと、例えば住吉という地名があったりとか、住吉に住むことが良い、いろんな環境が昔からありました。
そういった中で、東中野のまちの本質的なものをどう捉えて、にぎわいを創出していくのか。商店街をつくっていくというイメージなのか、住宅街をつくっていくというイメージなのか、共存させるものをつくっていくイメージなのか。そこがいまいちここから見えてこないんですね。バリアフリーを、さっき言った高低差を機械的に解消していく。それは分かるんです。エレベーターやエスカレーターをつけなくちゃそれは駄目だよねという。現代的なことで言えばそういうことですよね。高低差の人的な解消をしていく。ハード的な解消をしていく。それは分かるんですけれども、その上でどういうまちにしたいのか。３０年間で大きくまちは変わってしまったというときに、区としてこれから３０年、５０年、１００年後――１００年はちょっとあれですけど、このまちをどうしていきたいのかということが方針の中に見えない。方針なので、これから基本計画をつくっていく中で表現が出てくるのかもしれないんですけど、一番そこが見えない。商業と住居の共存をどう図っていくかが見えないんですけど、いかがでしょうか。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
委員おっしゃるとおり、東中野に関しては、そういったものも地域の資源とは考えております。今後、こちらの基本方針の案を取りまして固めていきまして、それらを町会、商店街等の方々と共有しながら、にぎわいに関してどういった形になるかは分かりませんけれども、必要に応じて地区を設定して、個別に計画を立ててまちづくりを進めていく。町会の方々をはじめ住民の方々と共有しながら進めることがまずは必要かなとは考えています。
小林ぜんいち委員
地域の方々のお声を聞くということは物すごく大事なことだと思います。それをまたまとめ上げていくということも大事だと思います。ここは２０年来、地域で有志の皆さんがまちづくりに関わる検討をいろんな形でしてきました。ボランティア的にしてきている部分もあったし、首都圏不燃建築公社からの補助金を得ながら行ってきたこともありました。いろんな形で一つひとつ、まちのありようについてまとめ上げてきた経緯もあります。
そういった中で、それがずっと成就していないというか、いまだにまちづくりについて一種進んでいない。そこでそれぞれが東中野のまちの皆さんのお声を聞いてきたはず、町会の方々も参加されてきたはずなんだけれども、まだ一定の方向性が出ていない。そこが一番気になる。さっき言ったように、その時間をかけてまちはどんどん変わってきてしまった。なので、例えば１階については路面店をきちっと設けていくような都市計画の在り方とか、３階以上については住居系を誘導していくんだとか、この冊子の中にもありましたけれども、街並み誘導型地区計画を東中野のまちの中に入れ込んでいって、街並みを新たにつくっていくとか、その方向性が方針の中に見えてこないというふうにどうしても私は思ってしまって、くどい質問になりますが、いかがでしょうか。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
住民の意見の中でも、東中野らしいアピールポイントというところの中で、適度なにぎわいを形成する個性豊かな商店、地域コミュニティの活動という意見等もありました。ただ、全体の方針は今回、五つのほうで方針を進めましたけれども、この検討範囲全ての住民の方々、町会を同時に進めていくというのは、なかなかやっぱり北と南でも大分考え方が違う部分もありますので、今後はある程度の地区を絞った形で、町会等に入りながら進めていって、路線に対してのにぎわいのつくり方、街並み誘導型にするのかとか、そういった方法に関しては個別の計画で今後進めていきたいなとは考えています。
小林ぜんいち委員
地区計画を設けて、その地域地域で、非常に狭いエリアにきっとなってくるんでしょうけれども、それぞれの地域の、何軒ぐらいになるか分かりませんけれども、十数軒だったり、２０軒程度の場合もあるかもしれませんし、通り全体になってくるかも分からないんですけれども、もう少し明確化していったほうがいいなと思うのが一つ。
それによって、逆にバラバラなまちにならない、要するに統一性のない東中野のまちにならないように、駅の北側に行って、東側に行ったらこうだった、西側に行ったらこうだった、線路沿いはこうだった、南口はこうだったみたいな、逆にバラバラになるようなまちになると、統一というか、変に統一する必要はないんですけれども、東中野というくくりをしたときのまちにならなくなってくる。人の行き交うまちにならない。町丁というまちじゃなくて。そういったものを少し区のほうから誘導していく必要があるのではないのかなと思うんですよね。まちをつくっていくというときには。なので、地区計画などを設けて、その地域地域に合った、ムーンロードという話もしましたけど、そこはそこで一つのやり方があるのかもしれないけれども、そのほかのところとどういう――変に差別化をする必要はないと思うんですけれども、どういったまちにするのか。東西の高低差をどういうふうに生かしていくのか、生かしていかないのか。どういうふうに改善をしていくのか。そういったものをもう少し明確化――今の課題の整理というところにはその辺が一定うたわれてはいると思うんですけれども、もう少し方針の中で、案が取れる段階ではもう少し示していってほしいなと思いますが、いかがでしょうか。
髙田まちづくり推進部まちづくり計画課長
今回の方針に関しては、先ほどの東中野全体のバランスを見ながら方針をつくらせていただきました。ただ、検討エリアの中でも様々な、エリアによって意見の違うところはありますので、地区の民間事業者の声を聞いたりとか、そういった地区に関して、地区ごとの必要な個別の計画はつくっていきますけれども、委員おっしゃるとおり、全体のバランスは区のほうで見ながら進めるのが大切だとは考えておりますので、そういった形で進められればと思っています。
加藤たくま委員長
他にございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
なければ、本報告について終了いたします。
次に、３番、上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区地区計画原案等についての報告を求めます。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
それでは、上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区地区計画原案等について御報告いたします。（資料４）なお、本報告は防災対策調査特別委員会と重複報告でございます。
１、主な経緯です。本地区は、東京都により整備地域及び防災環境向上地区に指定されるなど災害時の危険度が高く、防災上の課題がある地区でございます。区は、地域住民からの提案を受け、令和６年に防災まちづくり方針を策定し、補助第２２０号線の道路整備を契機とした防災まちづくりを推進する予定でございます。今般、地区計画の策定に向けて、本方針や地区計画素案に係る関係権利者への説明会及びオープンハウスにおける意見を踏まえた地区計画の原案等を策定したため、報告するものでございます。
２、取組状況について、平成３０年の防災まちづくりの会設立からの経緯をまとめてございます。今年２月に素案説明会を実施、５月にオープンハウスを実施しております。
３、地区計画原案等の概要及び素案からの変更点でございます。別紙を御覧ください。素案からの主な変更点を赤字で示してございます。上高田一・二・三・四丁目各地内５８.５ヘクタールの区域において、補助第２２０号線の延焼遮断帯の形成、ブロック塀等の撤去や建築物等の建て替えによる避難道路の整備により、木造住宅密集地域の改善を図ることを目標としてございます。
１ページ目右側からは地区に応じた土地利用の方針、２ページ目以降には地区施設の内容、建築物等の整備の方針として、建築物の用途制限、敷地面積の最低限度、壁面位置の制限などを定めることとしております。また、補助第２２０号線沿道３０メートルに対し、用途地域、防火地域、高度地区などの変更をいたします。
かがみ資料に戻っていただき、３の（２）素案からの主な変更点でございます。
１点目、土地利用の方針で、素案では住居系の地区を一つにまとめていたものを、第一種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域の用途地域に合わせて区分しております。
次に、地区施設に定める区画道路について、素案では同一名称にしていた補助第２２０号線をまたぐ路線を、２２０号線の左右で区画道路５号、６号に、また交差する道路を挟んで少しクランクしている路線を区画道路３号、４号に、それぞれ２路線に名称を分けて、路線が分かりやすいように変更してございます。
３点目、隣地境界線から建物外壁までの距離を５０センチ以上とする壁面位置の制限について、建築敷地の面積が６０平米未満の場合で外壁を耐火構造にするものは緩和をする旨を追加してございます。
最後に、裏面、今後の予定です。８月に原案等の説明会及び縦覧、１１月頃に地区計画案等の説明会及び縦覧を予定しております。その後、都市計画審議会への諮問を経て、都市計画決定の予定でございます。
報告は以上です。
加藤たくま委員長
一回休憩します。
（午後２時１５分）
加藤たくま委員長
再開します。
（午後２時１５分）
それでは、ただいまの報告に対して質疑はありませんか。
小林ぜんいち委員
１点だけ確認なんですけども、まちの声はまちの声として、これは私の声ということで、今回、土地利用の方針ということで、この地域はそもそも低層住居系地域ですよということで、木造密集地域の解消なども図らなければならないということで、私的には低層住居地域の中で耐火構造を求めるというのは非常にハードルが高い話だなと思うんです。本来だったら、耐火構造を求めるのであれば、防火地域の見直しだけではなくて、容積率、建蔽率などについても鑑みていきながら、用途地域を変更して中高層にしていくとかというようなことも並行して行っていっていいのではないか。これは敷地が広いところは別ですけれども、木造密集地域で、かつ敷地面積が、今回、これは６０平米という数字が一つ入っていますけれども、分割としては６０平米以上にしてくださいねということになるので、そうしたときの耐火構造を求めていくというのは、どうしても納得できないんですよ。外壁を耐火構造にするって。別にするのはいいんですよ。すれば、外からの火は一旦賄えるので。ただ、それを求めることが本当にこのまちとしていいのか。
つまり、狭い敷地の中に建っている低層の小さな敷地にお金をたくさんかけてくださいねと、言葉の表現を変えればそういうことになる。それはもちろん、まちのつくりとしては大事なことなので、それは必要になってくる。だけれど、ただ単に防火性能だけ高めて、耐火構造にしてください。だけど容積率は変えない。低層の良好な住居地域にって、そのところが、このまちに本当にふさわしいのかというところがなかなか理解できないんです。どのようなお考えでこういう方針にされているのか、お伺いします。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
まず壁面位置の制限につきましては２点ございまして、一つは延焼を防ぐという目的、もう一つは建て詰まり防止という目的があるかと認識してございます。上高田につきましては、現状、割と狭小敷地の建物が多くございまして、隣地境界からの５０センチを取ってしまうと、建物がなかなか建てづらいという御意見を頂きまして、今回の緩和規定を設けてございます。一方で、防火性能というところは非常に重要視してございますので、外壁を耐火構造にすることによって緩和規定を設けることにしてございます。なお、今回の上高田地区につきましては、令和６年度に新たな防火規制がかかってございまして、この住居系の地域におきましても準耐火以上の防火性能を求めている地区でございます。その上で、さらに隣地境界５０センチを緩和する規定として今回の規定を設けたものでございます。
小林ぜんいち委員
よく分かるんです。隣地境界から５０センチ離すということは、お互いに１メートル離れる。１メートル離れるということは、建築基準法でいうところの飛び火するというのは９０センチ以上あればいいですよねというふうになっているので、１メートルあれば基本的には大丈夫ですよねと。それは数字上の話というか法律上の話で、実際には先日、中野坂上近辺で起こった火災なんかを見ても、１メートル以上の火が噴き出しているというようになってくる。そのときに耐火構造であれば、この地域はそもそも準耐火構造の地域ですよと。それを緩和することによって、そういった延焼のおそれを低くするために耐火構造にしてくださいと。そうであればもう少し、容積率の見直し、低層地域であるところの見直しというものも本来はセットで行っていくべきなのではないのかなと思うんです。私の法の精神の解釈としては。というところをもう少し、本当にこれでいいのかなと疑問に思うところなんです。これだけでいいのかなという。
なかなか回答は難しいでしょうから、まちづくり推進部としての物の考え方を整理していただければいいんですけれども、そういうことを思うということだけにしておきます。長くなってもいけないので、提案と要望にします。
斉藤ゆり委員
今のに関連して一つだけ確認したいんですけれども、大変工夫されて、今の６０平米未満で外壁を耐火構造にするというような仕組みをつくられたんだと思うんですけれども、これというのは他地域でも、また区内他地域、または区外でも、こういう工夫をした事例というのはあるのでしょうか。また、どのように効果を図っていらっしゃるのかということを教えてください。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
区内では、若宮地区で先行的に地区計画の原案まで策定してございます。若宮地区でも同様の緩和規定を設けてございます。中野区外の事例でございますが、私の承知している限り、今回の同様の規定を設けているものはございません。
斉藤ゆり委員
ということは、これは答えにくいかもしれないんですけど、どういうところからの発想でこの規定を設けていかれたのか、住民の方からのお話なのか、区としていろいろなところで調査をされて、これが有効だろうと判断されたのか、教えてください。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
上高田地区も若宮地区もそうなんですけれども、先ほども申しましたとおり、狭い敷地のお宅が多いというところでございまして、これまでの意見交換会ですとか、オープンハウスでの意見交換等でも、そういった敷地をお持ちの方から、すぐに建て替えるということではないにしても、将来の建て替えのときに不安だというようなお話を伺っております。そういった意見を踏まえまして、今回、規定を追加したものでございます。
斉藤ゆり委員
じゃあ、区のほうの工夫ということなのかなというふうに思いますけれども、道を６メートルから少し狭めたり、大変に防災まちづくりにおいては中野という狭い地域特性を生かされて、それの中でも防災の取組を進められているということに関しては、今伺っていてすばらしいなと思いましたので、一言申し上げておきます。
いさ哲郎委員
幾つかあります。一つは、別紙の４番かな、道路の件なんですけれども、新たに一部拡幅となっている区画道路４と区画道路５ですね。区画道路４と区画道路５については一部拡幅となっていて、今広がっている部分もありながら、部分的には拡幅が必要だということだと思うんですが、ここに書いてある延長の中のどれぐらいが拡幅が必要な距離なんですか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
この区画道路４号、５号につきましては、いわゆる２項道路ということで、４メートル現状ない道路でございます。実際どれくらい４メートルない部分があるのかという数値的なものは承知してございませんが、現地で見ると、かなり下がっているところと下がっていないところがまばらにあるような状況でございます。
いさ哲郎委員
できれば、以後、示してほしいなと思うんですが、ここでいう拡幅は、地権者の皆さんが建て替えなどをするときに拡幅を誘導するという考え方でよろしいですか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
委員おっしゃるとおりでございます。
いさ哲郎委員
分かりました。それは確認できました。
次ですが、５番ですね。今、小林委員もおっしゃられていた耐火構造という話なんですけれども、建て替えにおいてこうした耐火構造を採用するとなると、通常の建て替えに比べて価格というのは何パーセントぐらい上がるようなイメージなんでしょうか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
建物の状況によって異なるものですから、一概にどれくらいの工事費がアップするというのをお示しするのは難しいのでございますが、先ほど申しましたとおり、この地区は新たな防火規制により、基本、準耐火構造の建物にしていただく地区になってございます。ですので、例えば防火構造から外壁だけ耐火構造にするというよりも、準耐火構造の外壁を耐火構造にするというもののほうが、比較的、上昇度といいますか、アップする割合は少ないのかなというふうには考えてございます。
いさ哲郎委員
一般論でいいんですけど、大体３割ぐらい上がるなとか、そういう金額感というのはないものなんですか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
繰り返しになりますが、建物の構造等によりますものですから、何割というのは難しいかと思っております。
いさ哲郎委員
その先、聞きたかったんですけど、また今度にします。
あともう１個だけ。補助第２２０号線のことが出てきています。これは再来週、説明会がありますよね。私も行こうと思っているんですが、ここの今現在の地権者の状況をお聞きしたいんですけれども、そういった数字が出てきますか。筆数と居住者数、新たに新設する補助第２２０号線にかかっている地権者の数ですけれども、出てきますでしょうか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
補助第２２０号線にかかる敷地ですけれども、現在のところ、７２画地と承知してございます。
いさ哲郎委員
居住者数で言うとどんな感じですか。集合住宅やアパート、マンションもあるかと思うので、単純ではないと思うんですが、何世帯もしくは何人みたいな数字というのはありますか。
守屋まちづくり推進部防災まちづくり調整担当課長
居住者数と一致するかどうかは難しいところでございますが、一応、権利者数としてはマンションの区分所有者等も含めて約２７０名と承知してございます。
いさ哲郎委員
それだけの人たちの今後の生活が関わっている中でやる計画ということなんですけれども、この先の見通しとしては、計画どおり進んでいくのかどうかのところが気になっているところです。計画どおりにやれということではなくて、これまでもこうした用途、こういう開発に伴って土地を取得するみたいな話になれば、当然、地元の地権者の皆さんとの思いの違い、もうちょっとはっきり言えばトラブルのようなことが起きるのかどうかという点なんですけれども、今現在の区の見通しとしてはいかがですか。例えば何人か住民の皆さんにお話を聞いているとかという中で、見通しがどんなふうになっているのかというところ、言えることがあればお願いします。
辻まちづくり推進部まちづくり用地担当課長
用地担当としましては、事業認可期間中に工事まで終わるように、関係権利者の方に十分に説明して丁寧に対応してまいりたいと思っております。
加藤たくま委員長
他にございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
なければ、本報告を終了いたします。
休憩します。
（午後２時３１分）
加藤たくま委員長
再開します。
（午後２時３１分）
ただいま傍聴の希望が１５名を超えましたが、これを許可することに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
御異議ありませんので、そのように決定します。
傍聴者の方へお願いですが、本日多数の方が傍聴にお見えになっていますので、席を譲り合って傍聴いただくようお願いいたします。
次に、４番、中野四丁目西地区の市街地再開発事業についての報告を求めます。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
それでは、中野四丁目西地区の市街地再開発事業について報告いたします。（資料５）こちらは中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会との重複報告でございます。
資料を御覧ください。中野四丁目西地区につきましては、これまでの準備組合活動の進捗や関係機関との協議状況を踏まえまして、当地区での第一種市街地再開発事業の実施に向けた都市計画手続を進めることといたしたく報告するものでございます。
まず１番、当地区の市街地再開発事業及び都市計画の概要についてです。こちらは別紙になりますけれども、表紙の説明から先にさせてください。
次に２番、地権者同意状況でございます。現在、地権者の同意状況としましては７１.７％となっているところでございます。
３番の今後の予定です。令和８年、本年７月１５日に都市計画審議会に当件について報告するとともに、１７日、１８日にまちづくりに関する説明会、８月には都市計画原案の説明会、１１月に案の説明会を経まして、令和９年３月の都市計画決定を目指しているところでございます。
４番、その他ですが、決定及び変更する都市計画というのを記載してございます。こちらと当地区の市街地再開発事業の概要につきましては、ここで改めて別紙を御覧いただければと思います。
まず１ページ目におきましては、上位計画における位置づけを示してございます。上位計画において当該地区の箇所を抜粋して記載しておりますので、御確認いただければと思います。
続きまして、２ページ目を御覧ください。こちらでは当地区の概要と現況、課題を記載しています。まずは地区の概要です。地区名は中野四丁目西地区、区域面積約１.３ヘクタール、用途地域は早稲田通り沿いの一部商業地域、その他は第一種住居地域となってございます。権利者数は３９件でございます。まちづくりの経緯については、こちらにあるような記載となってございます。
次に、地区の現況と課題でございます。課題としましては、土地が細分化されており、土地の合理的かつ健全な土地利用がなされていないこと、幅員が十分でない歩道あるいは道路や、行き止まり道路があること、旧耐震建物も多く、木造住宅が混在し、建物の老朽化も進んでいるなど、耐火・耐震上に課題があること、また、周辺地域と一体となった防災拠点機能を果たせていないことなどが挙げられます。そのため、こちらに記載のあるとおり、まちづくりの必要性があると考えているところでございます。
続きまして、３ページ目からは都市計画の概要をお示ししてございます。都市計画としましては、まず①中野四丁目西地区地区計画の決定、②中野四丁目西地区第一種市街地再開発事業の決定、③高度利用地区の変更、④用途地域の変更、⑤高度地区の変更、⑥防火地域及び準防火地域の変更、⑦中野区画街路第１号線の変更となってございます。
まずは①地区計画の決定です。資料の３ページ目の下側のほうを御覧ください。地区計画の目標、区域の整備・開発及び保全に関する方針は記載のとおりでございます。地区整備計画につきましては、表中の道路、広場、その他の公共施設として、歩道状空地、歩行者通路、公共空地の整備となります。そのほかに建築物等に関する事項としまして、用途の制限、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限等を定めるものでございます。
４ページ目を御覧ください。こちらからは②第一種市街地再開発事業の決定でございます。区域面積が約１.３ヘクタール、公共施設としまして以下の街路、また建築物の整備として延べ面積約１３万２,０００平米、建築面積約５,５００平米、主要用途は商業・業務・住宅・駐車場、高さの限度が１８０メートル、建築敷地の整備として敷地面積の９,４７０平米のほか、周辺からの利用に配慮した広場の確保、また建物のセットバックと歩道状空地の確保、歩行者デッキの整備、また住宅建設の目標としては約１,０２０戸となってございます。
③高度利用地区の変更としまして、表中にある容積率の最高限度と最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定めてございます。
④用途地域の変更です。こちらは東京都さんの所管になりますけれども、用途地域を現在の第一種住居地域から商業地域への変更、容積率を２００％から６００％に、また、建蔽率を６０％から８０％に、敷地面積の最低限度を指定なしにするものでございます。
⑤高度地区の変更です。現在の第二種高度地区を指定なしにするもの。
また、⑥東京都市計画防火地域及び準防火地域の変更では、現在の準防火地域を防火地域に変更いたします。
最後に、⑦東京都市計画道路中野区画街路第１号線の変更として、当該箇所の変更を行います。こちらによって現在の歩道を拡幅していくものでございます。
長くなりましたけれども、説明は以上となります。
加藤たくま委員長
ただいまの報告について質疑はありますか。
斉藤ゆり委員
御報告ありがとうございました。確認させてください。表紙のところの地権者同意状況ですけれども、地権者は３９件、これは確定できると思うんですけれども、同意件数につきましては、これはこの地権者の中の方々のどのような方法で、どなたがどういうふうに確認したのかということを教えてください。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
準備組合側が行いました再開発に関するアンケート、意向調査、そういったものによる確認だとか、準備組合と個別の地権者によるヒアリングにおける意向の把握、また区としても直接の確認ができた方の合計として、現在２８件ということで計上しています。
斉藤ゆり委員
今、三つの方法の御紹介があったと思うんですけど、準備組合と、あと準備組合の方のヒアリングと、それから区が直接ヒアリング。ということは、その三つを合わせてこの２８件になったということなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
委員御指摘のとおりです。
斉藤ゆり委員
ということは、準備組合の方々が取られた、さっき、何という表現だったか、アンケートだったか、調査だったかは、区のほうとしては、あともう一つのヒアリングですか、どのような形で確認をされているんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
区としましても、そういったアンケート票を準備組合側から共有してもらいまして、確認しているところでございます。
斉藤ゆり委員
でも、区が確認したものは区がきちんと把握できると思いますけれども、そのほか準備組合さんがなさったアンケート、ヒアリングに関しては、区としてもはっきり文面だったり数字を見て数は確認しているということでよろしいですね。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
そのように捉えていただいて構いません。
斉藤ゆり委員
ありがとうございました。それでこれから進めていくということで、これから都市計画、いろいろ進めていくことになると思いますけれども、別紙の３ページにあります決定する都市計画の一覧がございます。こちらの地区計画の決定についてはきれいに案が出ておりますけれども、この原案につきましては――原案と言っていいのかちょっと分かりません。案につきましては、いつつくられたものでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
これは準備組合との協議、あるいは関係機関との協議を踏まえまして作成したものでございます。
斉藤ゆり委員
いつですか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
日付とかまでは確認できないんですけども、そういった協議を踏まえまして、今年度に入りまして調整したものでございます。
斉藤ゆり委員
以前、たしか一度つくられて、見合わせたことがあると思うんですけれども、それが一応もともと基盤にあったというようなことなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
もともと考えていた都市計画の内容というのがございますけれども、そちらに加えまして、さらに関係機関との協議等を踏まえましてブラッシュアップしてきたといった形での経緯でございます。
斉藤ゆり委員
ありがとうございます。それから、最後の道路のところだけ分からなかったんですけれども、区画街路第１号ですね。こちらは道路の幅を広げて東西側とそろえていくというようなことというふうに認識してよろしいでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
こちらの中野区画街路第１号線、当該箇所のところの線形をきれいにして、現在の歩道部分、ちょっと前後というか、左右というか、東西と比べて多少狭くなっているところがありますので、それを周辺と合わせて拡幅して整備していく、その線で計画しています。
斉藤ゆり委員
最後に、今そちらに駐車場だったところが建築物が建っておりますけれども、この計画についてその方々はもちろん御存じで、区としても、よく計画線に入っている場合は硬いものではなく除却できるものというふうなことで建てられることがあるんですけれども、そういう認識でよろしいですか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
一般的なお話をさせていただきますと、都市計画の制限がかかりますと、当然、建築物の制限というのはかかってくるところでございますが、現時点では、当地区におきましてはまだ都市計画決定している段階ではございませんので、そういった建築物における制限はございません。なお、個別の意向だとかにつきましては、地権者の特定とかにも当たりますので、そういったお答えは控えさせていただければと思っています。
井関源二委員
私、この件についてお住まいの方からいろいろお話を伺いまして、先ほど御回答いただいた区が把握している同意件数というのも全然違うということを伺っておりまして、実際のところは、まずこの同意件数２８件の中に２件事業者がいると。それはまず区は把握していますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
事業者さんがいるというのは把握してございます。
井関源二委員
だから、お住まいの方ではないと。いろいろ準備組合も何か抜けられる方とかがいて、増えてはおらず、そして私が伺った数字では、実質１９件、事業者を抜いたら１７件、これは４８.７％だというようなお話を伺ったんですが、区の見解、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
先ほど答弁を申し上げましたけれども、我々は準備組合のほうからアンケート結果、意向調査結果並びに様々なヒアリングの中での意向確認、また区としても一部の方ではありますけれども、意向の確認、そういった中で２８件という数字を積み上げているところ、また準備組合とも共有しているところでございます。
井関源二委員
区の見解は承知いたしました。６月２７日に中野四丁目西地区市街地再開発準備組合の通常総会があったそうなんですが、そこの説明では、アンケートは検討に御理解という文言なんですね。だから、そういう再開発をする、その是非について検討すること自体はいいんじゃないかと。実際やるかどうかは別にして。ここの本日の御報告では、同意となっているんですね。これは同意ではないんじゃないかと思うんですが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
同意の考え方かと思いますけれども、準備組合が行ったアンケートによる確認等によりまして、再開発を進めてもらいたいといった意見、あるいは再開発を進めることに反対しないといった言い方を事業推進についての同意とみなして計上しているところでございます。
井関源二委員
そういったことを同意として計上しているということは、実質、この計画について同意している方々、地権者の方々ではないということになるかと思いますが、これはお話をお伺いしたところ、今日御報告いただいた資料、別紙の３ページ、今年の年度末に向けてまちづくり説明会、原案の説明会、案の説明会、都市計画審議会、中野区、東京都、そして変更の告示というふうになっておりまして、令和８年度末と。本日が７月でございますので、もう半年ないぐらいの――半年はあるのか。９か月ですか。ちょっと分からないですが、そういった非常に性急な計画になっているかと思うのですが、本来ならこういう大規模のやつはもうちょっと慎重に進めるべきではないかと思うんですが、お話を伺ったところ、令和９年３月の末で国の補助金の申請の締切りがあると。それに間に合わそうとしてこういった計画になっているというお話を伺っているのですが、区の認識はいかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
先ほどの委員の御発言につきましては、６月２７日に通常総会とありましたけれども、実際に開かれたのは７月１日でございます。また、当地区の計画につきましては、長い間、準備組合、あるいは地権者のほうで計画をつくり上げてきたといったものになっているところでございます。なので、決して早急にしているといった認識ではございません。また、都市計画の決定につきましては、今年度末、令和９年３月の都市計画決定を目指してやっているところでございますけれども、そちらの時期につきましては、補助金の話というよりも、地区における合意の熟度並びに計画の熟度が上がってきたからといったところで考えているところでございます。
井関源二委員
では、補助金云々は関係ないということで、仮に令和９年３月末までにまとまらなくても、この事業は進めるというような意思なんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
令和９年３月末を目指しているのは都市計画決定でございます。そういったところで、まず都市計画決定に当たりましては法的要件というのはございませんので、まとまる、まとまらないというよりは、これまで以上に合意形成なりというのを図っていって、計画としてまとめていくというふうな認識でございます。
井関源二委員
私、お伺いしましたところ、国の補助金が２００億円弱、百九十何億円というようなお話を伺ったんですが、ちなみに中野区は独自で拠出するのか、拠出するとしたら幾らを想定しているんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
現在、事業のほうがまだ計画段階でございまして、これから様々な組合設立、あるいは権利変換というステージが出てくる中で、多少の内容というのは変わってくるかなと思っています。当然、事業費についても様々な検討の過程で変わってくることも想定されますし、そのときの補助金の考え方というのはありますので、現時点で幾らを拠出するかというのは決定しているものではございません。
井関源二委員
その通りを見るとビルもありまして、ビルのオーナーもこの事業については反対しているというお話を伺ったんですが、普通に考えて、利益を出しているビルを売却するのは、普通のオーナーの感覚であればあまり意味がないと思うんですが、そういったことは区は認識しているんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
この地区で検討されています市街地再開発事業については、土地とか家屋を売るものではございません。あくまでも権利変換ということで生活再建をしていただくといった事業でございます。
井関源二委員
権利変換でもいいんですけど、例えばビルのオーナーがその床を仮にもらったとして、そのまま利益が出るかどうかといったら、別にそこまでしなくても、権利変換する必要はないんじゃないかって、普通のビルオーナーであればそう考えるかと思うのですが、その辺は区としてはどうお考えでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
個々の合意につきましては、我々も全てのことを把握しているわけではございませんが、一方でこちらの資料にもございますように、同意の方も７割を超えているといったところもありますので、区としましては当地区のまちづくり、再開発というのを進めていきたいと考えています。
井関源二委員
今日初めて区からのお話を伺ったので、お住まいの方からは７割ではないという説明を受けているので、その辺のところは私は何とも言いようがないのですが、ただ、別紙の２ページ、中野駅周辺地区と比較して、当地区は土地が細分化されており、一体的な土地の合理的かつ健全な土地利用がなされていないというのは、非常にお住まいの方の感情を逆なでするような文言ではないかと。私、よくあそこを通るんですが、石畳で非常に回遊性も、ちょっとした歩きたくなるような道だと思いますし、レンタカー屋があったり、飲食店があったり、今度、うわさではコンビニもできるというような話も伺っておりまして、非常に健全な土地だと思うんですが、その辺は見解としていかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
こちらの表現につきましては、ある程度、まちづくりの考え方といったものに基づいて表現しているところでございますので、再開発事業の要件だったりとか、そういったところに絡むところでもあるかなと思っていますので、こういう表現をしてございます。
井関源二委員
そこは私と認識が異なるところですね。私が普通にあそこに住んでいたら、健全な土地じゃないなんて言われたら、文言をもうちょっと何とかしろと思うところでございます。
ちなみに、今日頂いた資料によると、高さが１８０メートル、地上４７階建てで、いわゆるタワーマンション、恐らく、サンプラザがどうなるかまだ分からないですが、中野区で一番最大の高さの建物がタワーマンションということになるかと思いますが、北側のお住まいの方というのはもう説明はあるんでしょうか。日照の問題ですね。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
当計画を進めるに当たりまして、まずは現行の都市計画、日影規制とか、そういったものに適合する施設建築物の計画となってございます。近隣の説明会等につきましては、こちらに記載のあるとおり、７月中旬にまちづくり説明会を開催するとともに、必要に応じて個別に説明等を行っているところでございます。
井関源二委員
その説明で、北側にお住まいの方が、いやいや、せっかく日当たりがいいからここに住んでいるのに、それは嫌だと言ってもひっくり返らないですよね。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
現在の計画自体が日影規制等に適合している施設建築物ということで聞いているところでございます。今後、設計等々をしていく中で多少変わることもあるかもしれませんが、まずこういった計画で進めていきたいと考えています。
井関源二委員
この後、サンプラザ跡地の報告があるかと思いますが、千何百戸と、囲町の西地区のほうもマンションができるということで、ここが先ほど１,０２０戸と御説明がありましたが、これだけボンボンボンボンと、単身者向けなのか、ファミリー向け物件にするのか、ちょっと分からないですが、近隣の学校の受入れの体制というのはあるんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
以前、サンプラザ地区の再開発の影響を検証する際に、中野サンプラザ・旧区役所地区、新北口駅前エリアに加えまして、周辺事業、例えば囲町だとか当地区の影響も加えた形で、一旦、学校等の整理はしているところでございます。一方で、まだ事業が具体化している段階ではございません。今後、さらに基本設計、詳細設計、そういったところを進めていく中で、居住数というのも多少前後するかなというふうに思ってございますので、適正な学校規模、学区域について、当然のことながら事業の段階、折々におきまして、教育委員会側とも十分情報共有を図っていきたく考えているところでございます。
井関源二委員
一番の核心のところなんですけど、今、不透明な情勢の中で、本当にやる気なんですかと。実際、幸か不幸か分からないですけど、サンプラザという全国で有数の象徴的な、今、頓挫している状態がある中で、そのときは物価の高騰でしたけど、今はナフサ不足とかいろいろ、恐らく今後、中小の建築業者とか塗装業者とか、どんどん潰れるんじゃないかという話もありますが、そして中野だけじゃなく、あちこちで今、再開発が頓挫している中で、本当にこれやるんですかと、大丈夫なんですかと、一番重要なのはそこなんですけど、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
厳しい社会情勢であるということは当方としても認識しているところでございますけれども、現在、準備組合側が計画している事業計画におきましては、建築工事等につきまして、様々な工夫をしているというふうに聞いてございますし、また、建築単価についても、従前と比較して余裕を持って現在のところ事業計画を算定しているというように聞いているところでございます。
井関源二委員
差し支えなければ、準備組合が考えているいろいろな先ほどおっしゃった計画というのを教えていただけますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
別紙３ページの右上のところに、現時点で準備組合が検討している事業概要として記載しているものでございます。
井関源二委員
計画じゃなくて工夫ですね。今後、準備組合が、今、不透明な状況の中で、これが実現できるような様々な工夫があるということをおっしゃったと私は認識したんですけど、間違いでしょうか。準備組合が用意している、今後の情勢の中でこれが実現できる工夫というものがもし具体的にお示しできるのであれば、お示しいただきたいのですが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
もちろん事業計画を進める段階におきまして、経費の比較だとか材料の選定だとかする中での様々な工夫をして、例えば建築費を少しでも圧縮するだとか、そういったところの工夫はしているように聞いているところでございます。ただ、詳細については承知していません。
井関源二委員
最後にしますが、やはり今、価格の高騰だけではなく、物資自体がないという状態でございますので、これは非常に慎重に区も検討していただきたいなというところでございますが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
今後、事業を進めるに当たりましては、当然、区としましても、準備組合側と十分共有しながら、また区の関係所管とも情報共有並びに助言を頂きながら進めていきたいと考えています。
加藤たくま委員長
ここで休憩します。
（午後２時５８分）
加藤たくま委員長
委員会を再開します。
（午後３時２０分）
傍聴者から録音の許可を求める申出については、これを許可するに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
御異議ありませんので、そのように決定いたします。
報道機関の方に申し上げます。許可の申出の際にお示しいただいた目的以外に録音したものを使用しないこと、また、休憩中の録音は認められておりませんので、休憩になりましたら録音は止めてください。
それでは、先ほどの報告の続きにいきたいと思いますが、御質疑ありますか。
いさ哲郎委員
最初にお聞きをしますけれども、今回の報告の２番の地権者の同意状況というところで、今、やり取りが幾つかあったと思います。その同意件数２８件というのは、意向調査や様々な聞き取りをやった結果だというお話がありましたが、では現在の準備組合員数、何人なのかはいかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
現時点で２５名と聞いています。
いさ哲郎委員
現在、地権者は６４％ということになりますね。準備組合の割合ですね。これでちょっとお聞きをしたいのは、今年１月２７日に、閉会中、中野四丁目西地区のまちづくりについて報告がされて、この２番のところで、まちづくりの合意形成についてというところで、この時点の現在の合意率が約６割であるというふうに報告がされました。このときは地権者の数を合意率としていたように私は記憶しているんですが、どうだったでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
１月の時点の合意の状況につきましては、特に加入者に限定して御報告したものではございません。また今回につきましても、準備組合の加入者の方々の中でも様々な御意見があると聞いてございますので、あくまでも先ほど答弁申し上げた内容で合意ということを積み上げているといった形でございます。
いさ哲郎委員
今、僕が聞いているのはまだ地権者の数だけなんです。この時点では、地権者の中の準備組合員の数、２３名だったと記憶しているんですが、正しかったでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
１月の時点で合意状況について約６割というお話をしていましたけども、その６割の内容として、加入率と加入者の数から算定したかどうかについて、どう申し上げたか記憶がなくて申し訳ございません。
いさ哲郎委員
では、聞き方をもう一度変えます。この時点、この１月２７日に報告した時点の準備組合の人数は何人だったでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
１月の時点の準備組合加入者については、現時点では把握してございません。
いさ哲郎委員
把握しておられないということですが、私が得た情報によれば２３名で、地権者に対して５８％ぐらいだということだったと思います。この数か月の間にさらに２名の方が準備組合に入られて、現在６４％というのが今の準備組合の数ということになります。こうした準備組合の現状、数が報告されない理由、今、ここは同意数として意向調査や聞き取り調査を行った数として報告されていますが、地権者の数が報告されない理由というのは何でしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
あくまでも再開発を目指す場合、最終的には再開発法に基づきまして、組合設立をする際には３分の２という合意が必要になってきます。その際もあくまでも加入率というよりは、地権者の同意に基づいて算定するといったものと認識してございますので、現時点で我々はやはり合意を得た方の人数で合意を算定しているといったことでございます。
いさ哲郎委員
というところがいま一つちょっとすっきりはしないなという思いです。あくまで、この頭書きのところも今後の予定ということで、審議会の報告があり云々ということで、説明会が行われるというふうになっていて、この流れでいって最終的には都市計画決定があるんだという再開発の流れになっているんですけれども、その中で準備組合が３分の２を取って、それが組合に変わっていくというステップを踏むはずですよね。今後の予定の大事な部分のところで、その準備組合の数が今どうなっていて、どう進んでいるかというところは、目に見える指標になっていると思うんですが、何か出てこない理由があるのかなと思って、今お聞きをした次第なんです。
今聞いた地権者の中の準備組合員の数でいうと、まだ３分の２にはちょっと届いていないということですよね。しかしながら、この数か月で２名の方が新たに準備組合に入られたということなんですけれども、もう少し長いスパンでこの地域のことを見てみると、地権者の方が準備組合を訴えた裁判があって、その決着がついたのが２０２０年、１９年、２１年、そのぐらいじゃなかったかと記憶しているんです。本来であれば、僕、ほかのところでも質疑したんですけれども、裁判で決着がついたのならば、その準備組合が今度組合になってという本来のスケジュールどおりにとんとんと進むのかなと思ったら、そうでもなかったという話で、議会の中にもしばらくこの地域の報告がなかったと記憶しているんです。どうなっているのかと聞けば、地権者の皆さんの合意のところでなかなかうまくいっていないんだというようなやり取りをした記憶があるんです。
改めて、この１月時点の久しぶりの報告から進み始めている。つまりもう少し長いスパン、５年とかで見ると、この半年ぐらいの間に一気に進み始めているような印象があるわけなんです。そういうところを見るに、もしかして何か急いでいるのかなというように見えるわけなんです。そういうところでは、井関委員の言っていた例えば補助金の問題ですね。この間も、この建設委員会で国の補助金の割り落としというものが議論されていて、一般質問の中でも第１回定例会だったかな、それを質疑した議員もいました。これがやっぱり国の方針が変わって、選択と集中のような格好になって、今までのように補助金が得られないぞという状況の中で、じゃあ中野駅の再開発の地域どうなんだと、やり取りがあったと思うんです。当然、こういうことを踏まえるならば、今、こうやってこの半年ぐらいで動いている状況を見ると、この補助金の問題があって何か急いでいるようなイメージが僕もあったんです。でも、今のやり取りを聞いているに、そういうことではないというお話がありました。補助金の問題があるから急いでいるわけではないということなのかどうかなんですけど、もしそういうことであるならば、この話は地権者の皆さんと時間をかけてもう少しやっていくべきじゃないかなと改めて思うわけなんです。
サンプラザ自身も前の計画は破綻をして、この計画の関わりで、僕、ペデストリアンデッキのことも過去に聞いています。今問題になっているこの地域のペデストリアンデッキの計画は消えていないのかと聞いたら、消えていないと。それは中野駅からサンプラザ跡地の何らかの再開発をつないで、最終的に区役所につないでいく。これは結局、一体に進んでいくものなんじゃないかと思うんですよ。だとするならば、今、サンプラザの問題も一旦止めて、区民に意見を聞いて、時間をかけてつくり直すというステップを踏んでいます。同じようにこの地域についても住民の皆さんとしっかり時間をかけて議論すべきじゃないかなと改めて思うんですが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
こちらの計画につきましては、今御指摘のとおり、長い期間の間、計画されてきて、また裁判等もあったというように認識しています。その後、様々な形で準備組合、あるいは地権者の方々も合意形成を進めてきまして、現時点で７割を超えたから、現時点で我々としては都市計画に進みたいというふうに思っています。
なお、組合設立につきましては、都市計画決定された以降に改めてきちっと同意を取りまして、３分の２以上の同意をもって、合意をもって、組合設立認可といったところに進むものと考えているところでございます。
あと、先ほどこれも申し上げましたけれども、あくまでも現時点で合意が上がったから、また計画の熟度が高まったから、そういった形で今進めていこうということで、準備組合としてもやっているところでございます。
いさ哲郎委員
その合意のはかり方というところが、地権者における準備組合の数ではなく、様々なアンケートなどの結果によるものとして数字が出されているということについては、僕も違和感を感じます。この問題では当然、再開発してほしいという方もいらっしゃるとは思うんです。一方で、今日も傍聴の方がたくさん来ていらっしゃるように、時間がかかっている問題の中には、やはり住民の皆さんの合意が本当に進んでいるのかというところは課題になっているんだと思うんです。改めてこの問題については、都市計画決定がこうなっているから、賛成がもうこうなっているからということではなくて、やっぱり住民の合意の下にやるべきじゃないかというふうに改めて思うんですが、そうなれば当然、住民の皆さんと丁寧な話し合いが必要になるかと思います。そうした手続、その住民の皆さんに丁寧に説明するということについて今のお考えをお願いします。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
合意形成が大切というところにつきましては、区としても認識しているところでございます。特に生活再建、そういったものが絡んでくるところもありますので、区としてもまちづくりを進める立場から、必要に応じて意見交換なりしていく必要があると考えていまして、今後、まちづくり説明会の中で対応できればというふうに思っています。
ただ一方で、合意形成活動というのは、準備組合側が主体的に行うものと認識しておりますので、ただ、そのやり方が拙速にならないように、丁寧な合意形成活動並びに説明になるよう、我々としましても準備組合側を指導並びに要請、要望してまいりたいと考えています。
いさ哲郎委員
頭書きの３番のところで、今後の予定の中に７月１７日、１８日、まちづくりに関する説明会という記載があります。これは中野区報にも出ていたと思うんですけれども、この説明会は都市計画法に基づくものではないですよね。任意でやるものだということで、確認ですが、よろしいですか。
近江まちづくり推進部中野駅周辺まちづくり課長
こちらは任意の説明会です。
いさ哲郎委員
丁寧に説明すること、私たちはいいことだと思います。しかしながら、このタイミングにおいて任意で説明会をやるという意味も、今の全体の報告の中でどういう位置付けなのかなというところでは考えるところがあるところです。改めて強調しますが、住民の皆さんの合意が一番大事です。この点を軽々にしないということで、ぜひ強く要望しておきます。
加藤たくま委員長
他にございますか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
なければ、本報告について終了いたします。
次に、５番、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の改定に向けた検討状況についての報告を求めます。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
それでは、中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の改定に向けた検討状況について御報告いたします。（資料６）こちらは中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会との重複報告でございます。
資料を御覧ください。中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画の改定に向けた検討状況について、以下のとおり報告するものでございます。
まず１番、改定に向けた検討状況です。再整備事業計画の改定に当たりましては、令和８年３月に示した見直しの方向性に基づきまして、深度化を図っているところでございます。
まず（１）再整備事業計画改定に当たっての前提でございます。こちらにつきましては、平成３１年の街区再編並びに都市基盤整備についての都市計画に基づきまして周辺整備が進められていることから、現行の都市計画施設や地区施設の考え方を継承するとともに、誰もが使いやすいユニバーサルデザインに基づいた整備を図るものというふうな形で前提とさせてもらっています。
続きまして、（２）「中野らしさ」や「中野サンプラザから継承すべき価値」についてです。
まずアですが、主に中野駅周辺における中野らしさについては以下のように考えているところでございます。働き、学び、楽しむまちとして、職住近接のライフスタイルが実現できること、また、多様な世代・属性の利用者が交流でき、人の往来や活動が自然につながっていること、また、アニメやサブカルチャーを中心とした様々な文化が醸成されてきたこと、スタートアップ、若手クリエーター等の新たな挑戦の場となっていることでございます。
イ、中野サンプラザから継承すべき価値として以下のように考えているところでございます。若手・新進アーティストの登竜門的な役割、また多様な表現者が挑戦し発信してきた文化的環境の形成、また、文化芸術活動の発信力を高めるため、展示や配信など多様な発信をしてきたこと、また、区民が誇りを持ち、語れる中野の象徴であったこと、また、区民が日常的に利用してきた場であったことでございます。
続きまして、（３）としまして、区として誘導を図る都市機能については、以下のアからキでございまして、各施設については持続可能な運営を目指すとともに、施設間の連携、あるいはエリアマネジメントの取組も誘導していくものと考えてございます。
まずアのホールでございます。新たな文化・芸術等発信拠点の形成における主用途でありますホールにつきましては、民間事業者による整備・所有・運営を基本とし、一体的な施設運営を通じた機能間の連携、あるいは相乗効果を図ることとしてございます。
まず①ホールに求める機能については以下のとおりと考えてございます。読み上げますと、ポピュラー音楽公演を主用途としつつ、幅広い舞台芸術に対応可能なこと、区の特色であるアニメ・コンテンツ産業との親和性を活かした新たな文化・芸術等発信拠点を形成すること、また、視認性や音響の良さ、舞台の近さによる演者と観客の一体感のある公演体験を実現すること、また、若手や新進アーティストを含む多様な表現者が挑戦できる場とすること、稼働率を高め、継続的なにぎわい創出、来街者の回遊性向上、待機・滞留空間の充実、また、イベント主催者・利用者双方から高い評価が期待できる音響や舞台性能、客席計画とすること、また、興行・公演の円滑な運営を支えるバックヤード機能の充実を図ること、機材持込み等の対応可能な柔軟性を確保し、多様な利用形態に対応することというふうに考えているところでございます。
また、②ホールの規模、形状については以下のとおりと考えています。３,０００人を基本としつつ、２,５００人から５,０００人規模の段床型、いわゆる劇場形式とするもの、また、多目的な利用に資する平土間空間は、このホールとは別に誘導することを基本としてございます。
その他でございます。都内においては７,０００人から１万人規模の大規模ホールの整備が進む一方、３,０００人規模のホールというのは相対的に不足しており、ニーズが高くなっているものと認識しています。また、１万人規模の大規模ホールにつきましては、公演準備のための日程が必要な場合も多く、稼働率の低下やにぎわいに影響するとも考えているところでございます。
続いて、まずイのオフィスでございます。時代の変化に対応できる可変性のオフィス計画とすること、また、区内にアニメ・コンテンツ関連企業が集積していることを踏まえ、アニメ・コンテンツ関連企業の集積につながる業務機能の誘導を図ること、また、スタートアップ企業向けのオフィス環境の誘導を図ること、オフィス入居者についてもエリアマネジメントや地域活動への参加・協働を促すような仕組みづくりに努めることとしております。
ウ、商業については以下のように考えています。中野五丁目など周辺商業施設とのすみ分け、あるいは補完し合うものとすること、ファミリー世帯の日常利用をはじめ、誰もが利用しやすい商業機能を誘導すること。
続きまして、エのバンケット・コンベンション・ホテルについてです。区民ニーズも高く、多様な集まり、様々なイベントや表現活動に対応できる機能としての導入を図るといったことや、バンケット・コンベンション・ホテル、そういった各施設間、あるいはホール、子育て関連施設等、他用途との関係性を考慮することとしています。
オ、子どもの遊び場・子育て支援施設については以下のように考えているところでございます。子育て世代を惹きつけ、子どもと子どもを持つ親が楽しめる空間や、安心して利用できる施設、機能を誘導することです。
カ、公共公益的空間については以下のように考えてございます。
まず①の歩行者ネットワークです。中野駅新北口、区役所、中野四季の都市（まち）、中野五丁目など周辺地区をつなぎ回遊性を高めること、雨や猛暑の日でも安全で快適に歩くことができること、また、居心地が良く、歩くことが楽しくなるような空間、また、にぎわいや発信の場としての活用が可能なこととしております。
また、②の広場空間です。誰もが安全・快適に利用できるような空間とすることや、にぎわいと交流を生む機能を確保し、日常利用からイベント、あるいは災害時の対応まで可能な滞留空間とすること、また、駅前のエントランスとしての広場を配置し、空間的な広がりと視認性を確保すること、また、にぎわいや発信の場としても活用可能なこととしております。
③みどり・景観です。公共空間におけるみどりの質・量を確保し、快適性と潤いの向上を図ること、周辺地域と連携したみどりの配置とすること、建物の屋上や壁面等を活用した積極的な緑化と併せまして魅力的な屋外空間の創出を図ることとしてございます。
キのその他でございます。事業性向上のための必要な機能として、住宅というのもあるかと思いますけれども、以下の条件で検討を進めることと考えています。まず事業者の方々からのヒアリング調査を踏まえまして、定期借地での実現の可能性があることから、一定の住宅計画というのは可としまして、現行都市計画で規定する１,１００戸程度を上限の目安とするところではありますけれども、他用途とのバランスに配慮することといったところだったり、住民と既存地域との分断を生じさせないよう、地域活動やイベントへの参加、あるいは協働を促す運営上の工夫など周辺地域とのつながりに配慮することでございます。
続いて（４）事業手法、区有地等資産活用の考え方でございます。これまでは、区有地等資産について一部転出補償を受け、一部を権利変換することにしておりましたが、新区役所整備費用につきましては区の一般財源で対応することとしております。
まずはア、区有地等資産活用の考え方です。土地所有権を保持したままで活用することで、将来的な社会情勢、あるいはニーズの変化にも柔軟に対応できまして、持続可能な都市運営が可能となる定期借地の活用について検討を深めてまいります。一方で、定期借地の敷地全体への活用につきましては、事業の実現可能性等に影響することから、一部敷地への活用というふうに考えているところでございます。また、一部の資産につきましては、権利床として公共性の高い機能、あるいは区民ニーズの高い施設の導入を想定した活用と考えています。
続きまして、事業手法・進め方です。市街地再開発事業というのは、法定事業として位置付けられた事業でありまして、市街地再開発事業の枠組みを活用することで、地権者の権利調整、あるいは公共施設整備、公益性を確保できることから、一部敷地への定期借地の活用を想定した市街地再開発事業の検討を進めることと考えています。また、事業を確実に進めるために、工区を分けた段階的な事業推進の提案や、事業が長期にわたる場合には、例えばホールや商業施設、公共性の高い機能を先行して整備するなど、地域のにぎわいに配慮したものということで考えているところでございます。
裏面を御覧ください。２番、有識者会議の設置でございます。再整備事業計画の改定におきまして、専門的見地からの意見聴取を行い、計画の公平性、中立性を高めるため、以下の表の方々で構成される有識者会議を設置いたします。
最後に３番、今後の予定です。前回の委員会で報告した際は、再整備事業計画（素案）につきましては本年８月にお示しする予定でございましたが、有識者との意見交換、あるいは事業者の方々とのヒアリング等の充実の観点から、８月に再整備事業計画の骨子という形でお示ししまして、素案については１０月にお示しすることとさせていただきました。
長くなりましたけれども、報告につきましては以上でございます。
加藤たくま委員長
本報告について御質疑ありますか。
斉藤ゆり委員
御報告ありがとうございました。大分整理されてきたのかなというふうに思います。私からはちょっと絞って３点伺わせていただきます。
まず１ページ目の中野らしさのところなんですけれども、ここもずっとこの経緯で、アのところ、四つに絞られてきたのかなと思います。その一番初めのところの最初のポチのところですけれども、やっぱりこの中野というのは渋谷や池袋や新宿と違って、住まい、暮らすまちというのは一つポイントになるかと思います。これまでも職住近接というのはいろいろ考えられてきたキーワードではあったと思うんですけれども、これが中野らしさで表に来たのが今回初めてかなと思うんですけれども、職住というところで進めていかれたいと思われたその思いは何でしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
もともと職住近接のライフスタイルといったものの実現につきましては、グランドデザインＶｅｒ.３におきましても記載されているところでございまして、もともとの中野駅周辺のまちづくりを目指すべきものとして現在では認識しているところでございます。
斉藤ゆり委員
そういう選択ができるというのはすてきなことだと思うんですけれども、それが、すべきかどうかというのは少し考えてもいいのかなと思いますので、これは私の意見として申し上げておきます。
そういうふうに思うと、やっぱり中野って暮らすまちでありまして、住宅都市なわけですよ。ここをずっと読んでいきますと、ホールとかオフィスとか商業とかずっと来た中で、最後のキ、その他で、やっと住宅というのが出てくるという仕立てになっています。それがまた事業性向上のための必要な施設としてというふうに定義されています。事業性の向上のために、このエリアでの建物でそれが必要ということも一定理解するところではありますけれども、もっと区としてプレースメイキング的な考え方として、ここに住む人たちの思いとしてやっぱり住居というのは大切なキーワードになると思うんですけれども、こういうふうに置かれたというのはどういう思いからなのか教えてください。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
住宅につきましては、事業性の確保に資する用途として考えています一方で、他用途のバランスに配慮する必要もあるということで今回記載させてもらっています。一方で、住宅につきましては、これまでの前回の事業計画と言いましょうか、その推進の中でも様々な住宅戸数の変遷というのがあったところでございますので、ある程度、やはり我々としましては上限の目安を今回示させていただいて、それが住宅に過度にならないような形で今回進めていきたいというふうに考えているところになります。
斉藤ゆり委員
バランスも大事です。その中で一つ戸数等も示されていますけれども、もっと例えばこのまちでファミリー層の住居を誘致したいとか、地域に愛着を持つ人に住んでもらうまちにしたいとか、そういう感じの住居戦略みたいなものを置いて、その他ではなくて、事業性向上のためのって定義しないで、もっと区として住宅について前向きな書きぶりをしてもいいのではないかというふうに思うんですけれども、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当地区におきましては、今の再整備事業計画にもありますとおり、昼間人口、夜間人口や交流人口がバランスよく配置されているといったところがございます。その中で、住宅戸数につきましては、先ほど申し上げましたけれども、これまでの意見交換会の中でも様々な御意見を頂いておりますし、もともと当地区には住宅がなかったという事実もございますので、我々としましては、あくまでも現時点でそこに積極的にというか、区として誘導を図るべきなのかといったところについてはいろいろな意見があるかなと思っております。ただ一方で、事業性向上のために一定程度必要ということも理解してございますので、今回、もちろんファミリー層の方々の誘致だとかというところもあるかと思いますし、様々な住宅の可能性、戸数も含めてしっかりと検討していきたいと思っています。
斉藤ゆり委員
そうなんですよ。先ほどの中野四丁目西地区もそうだし、囲町もそうだし、南側もそうだし、多くのマンションというか、共同住宅も計画されているし、建ってもおりますので、また、さっきおっしゃったように、もともと区役所とサンプラザには住居はなかったわけですから、全体的に見て事業収益性だけじゃなくて、どういうふうに住まいを用意していくかという観点を持っていただきたいなというふうには思います。これはまたこれから議論を深度化させていただければというふうには思います。
もう一つ、サンプラザから継承すべき価値で、こちらについても整理されてきたのかなと思うんですけれども、これまでの議論から一つないのが、日常的に利用してきた場、ホールに関してもそれぞれの区民の方の踊りの発表だったり、いろんな活動のみんなで交流する場だったりということがあって、すごく大事なんですけれども、前はハレの場というふうにも表現されていました。この場が非日常でワクワクする場でもあったと思うんですけれども、そういう表現がちょっとなくなっているのはどうしてなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
本報告に当たりましては、様々な表現の整理等もさせていただいているところでございます。もちろんこれまでの中野サンプラザにつきましては、らしさというよりも、中野サンプラザから継承すべき価値のところにも記載してありますとおり、区民が一定程度誇りを持ち語れる中野の象徴だったりだとか、日常的に利用してきたといったところがあるかと思います。当然、使い方につきましては、日常的に利用した場合と、ちょっと非日常的に利用していたこともあるかと思いますけれども、今回は、らしさというよりは、継承すべき価値のところでこういった表現で記載しているところでございます。
斉藤ゆり委員
継承すべき価値だったら、やっぱりホールというのはワクワクする非日常でもあるので、そこをもう少し工夫されてもいいのかなというふうには思いましたが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
もちろん中野サンプラザにつきましては、ホールといったものが主用途であったと認識してございますが、それ以外にでも、例えばバンケットであれば、区民の方が町会なりの活動の場、あるいは親睦の場だったと思っておりますので、ハレの場だけではないのかなというような認識もしているところでございます。
斉藤ゆり委員
そうなんですよ。だから、日常と非日常が一緒になっているというところが少し魅力だったのかなというふうには思いますので、ここで話をしてもこのまま平行線なので、ここまでにしておきますけれども、区民感情としては、特に鷺宮のほうから中野に来ると、日常であり、かつ非日常であるみたいなところがありましたので、そこは少し考えていただければいいなというふうに思います。
そして最後、私からは、やはりこれまでの事業手法と資産活用の考え方のところです。考え方が変わりまして、新庁舎の建設のところにお金を使わなくてよくなって、定期借地権の活用もするとかになって、これまでの区の従前資産をどういうふうに扱っていくかというところは議論をしていかなければいけないのかなというふうには思います。
そしてもう一つ、整備手法についても定期借地権を活用していくということも書かれていまして、私も、当会派からも一部定期借地を検討していくのはとてもいい方向性だなというふうに思っております。ただ、とてもやはり難しくて、ここのところを区民の方にも理解をしていただくために、区が一生懸命考えてきて、こうだってする考え方の経緯の中で、例えば幾つものパターンをつくって、それでお示しいただいて議論をしていくというような合意形成の在り方もあると思うんですけれども、そういうような提案の仕方というのはお考えいただきたいと思うんですけれども、いかがでしょうか。ちょっと分かりにくくなっちゃった。つまり、どの部分を定期借地にするのかとか、どの部分は権利床にするのかとか、どういう地権者の部分が財産を継続していくのかとか、そういうパターンをつくって議論を進めていけるといいなと思っているんですけれども、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点では定期借地権を活用した形での市街地再開発事業ということで検討しているところでございます。こちらにつきましては、区は土地所有権を保持したままで資産を活用できるという点が非常に大きなメリットかなというふうに思っていまして、土地を売却せず、もともと市街地再開発事業には売却というのはちょっと当たらないかと思うんですけれども、そういうふうに見られているところもありますので、売却せずに活用するということで、将来的な社会情勢だとか、あるいは長期的なまちづくり上の選択肢というのを確保しながら進めていきたいと考えているところでございます。
ただ一方で、定期借地権をどの範囲にするかだとかというところには、まだ検討が途上の段階でもあるというところでございますので、今後、そういうところが少しずつでも分かってくれば、今後予定されています様々な意見交換会、あるいは例えば区のホームページだとか、そういうところを活用しながら周知というか、分かってもらえるようなことでやっていきたいと思っています。
斉藤ゆり委員
一般質問でも多くの議員が取り上げられていましたように、区長選でも論点になりまして、地元でも話していても、この従前資産の扱いとか整備手法とかって本当に難しくて、皆さん理解していただけていないがために論点がずれていったりということが本当にあります。聞いていて地元ですごく強いです。ぜひこれが皆さんに分かりやすく示されるように、ホームページだと印刷物ではないので、アップデートはしやすいですので、いろいろな経緯等々を示していただきたいというふうに強く思いますが、よろしくお願いします。いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
一般質問でもお答えさせていただいたように、今後、区の考え方、あるいは検討状況、整備の予定も含めまして、区ホームページの充実、あるいは対話の機会、様々な媒体等を通じまして、議会並びに区民の方々等に分かりやすい情報提供となるようにできればと考えています。
伊藤正信委員
中野駅新北口駅前エリアの再整備事業計画の改定に向けた検討状況ということで御報告を頂いているんですけれども、まさにこのまま進んでしまうと、本当の中野らしさ、中野の区民が誇れる象徴となるのかなというのはちょっと疑問に思います。白紙になったやつのつなぎみたいな感じで、もっともっと議論をして、計画を急ぐのではなくて、進めていくべきだと思っております。
そこで、中野らしさや中野サンプラザから継承すべき価値というのが言われているわけですけれども、もちろんその歴史や価値を尊重することは大切ですけれども、それが過去への過度な固執となって、新施設の機能や事業性を狭めることがあってはならないと考えております。変化の激しい時代だからこそ、将来の社会変化にも対応できる柔軟な施設というのが求められていると思うんですけれども、その点、区はどのように考えているのか伺います。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
再整備につきましては、これまでも御報告していますとおり、可変性だとか拡張性といった厳しい社会情勢にも対応できるような仕組みを構築していきたいというように考えてございますけれども、一方で中野サンプラザだとか継承していく価値というものについては我々も十分意識しながら進めていきたいと思っていますけれども、それに固執するだけではない、新たな価値というのを生み出せればいいかなというふうにも現時点では考えているところでございます。
伊藤正信委員
区民の方が誇れるだけじゃなくて、日本中から、また世界中から多くの人が集まる本当ににぎわいのシーンが中心になっていく、都市のシンボルとしてどこの施設からも羨ましいなというものをつくっていくことが大事だと思うんですけれども、その辺の考えはいかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
これまでの再整備事業計画にありますとおり、新たな文化・芸術発信拠点の形成と、様々な表現で語られているところはございますけれども、我々としましても委員おっしゃるとおり、新たなにぎわいだとか、そういったところの形成に資するようなものにしていきたいというふうに現時点では考えています。
伊藤正信委員
２ページ目のホールの規模、現状、これを見ますと、３,０００人を基本として２,５００人から５,０００人、多目的な利用に資する平土間空間は別に誘導するというのが基本的に考えているんですよね。７,０００人から１万人というと、いろんな稼働率の低下やにぎわいに影響するというふうに考えていますけれども、そもそもこの３,０００人を基本とするというのは、どのような検討がされてこのような考えになったのかお伺いいたします。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
昨今で言いますと、近年、都内では７,０００人から１万人規模のホールというのが大規模ホール、そういったものが非常に整備が進んでいるという状況がございます。その一方、３,０００人規模のホールというのは相対的に不足しているといった状況が事業者からも指摘されているところでございまして、興行ニーズにつきましては非常に高いというふうに捉えているところでございます。また、大規模ホールの場合、どうしても公演の準備期間といったものだとか、撤収も含めた、そういったものに日数を要する場合も結構あると言われていまして、稼働されない日が多少出てくるといったところもありますので、稼働率だとか日常的なにぎわいへの影響というのも考慮する必要があるかなと考えています。そのため、より稼働しやすく、演者と観客の一体性を生むことができるような３,０００人規模というのを基本として検討していきたいと現在時点では考えているところでございます。
伊藤正信委員
当初、７,０００人から１万人ということで、それも都内にはそんなにないということでありましたし、中野駅から２分、３分で来られる場所にこういう大規模なホールというか、アリーナみたいなものがあってもいいのかなと思っていますし、また、サンプラザの単なる再開発の用地としてではなくて、中野全体の未来を考える戦略的な都市基盤として位置付けをするべきだと私は思っていますし、また将来、このサンプラザのエリアに、我が会派の市川議員も一般質問をさせていただいたように、ブロードウェイとの関係も考えていかなければいけないなと思っていまして、仮に将来、サンプラザのエリアにブロードウェイの――それはまた後ほど伺いますけれども、ブロードウェイのことをちょっと申し上げますね。ブロードウェイはサブカルチャーの聖地として全国に知られ、近年では海外からも多くの観光客が訪れているのは皆さん御承知のことだと思いますけれども、ブロードウェイも最近、もう６０年たっていますし、これまで適切な維持管理や設備更新が行われてきましたけれども、建物全体としてみれば老朽化が進んでおり、空調や排水設備、電気設備などの更新にも限界が見え始めているということでありますが、このブロードウェイは御承知のとおり、中野駅北口のにぎわいが生まれている、地域経済を支える重要な土地資産であるということは皆さん御承知だと思いますけれども、このブロードウェイのことに関してどのように考えているのかお伺いをいたします。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野ブロードウェイにつきましては、本報告とはちょっと違うので何とも言い難いところがありますけれども、一方で委員御指摘のとおり、地域経済だとか、中野のにぎわい、そういったものに寄与してきた施設であると考えています。ただ一方で、これも委員御指摘があったかと思いますけれども、かなり老朽化が進んでいる、あるいは耐震性が低いといったところの課題もあるというふうに承知しているところでございます。
伊藤正信委員
中野サンプラザのエリアにブロードウェイの暫定移転期間を確保することができれば、営業を継続しながら段階的に再整備を進めることができると思うんですね。ブロードウェイの再整備をサンプラザエリアに持ってきて、事業者への影響を最小限に抑えるだけではなくて、地域経済への影響も軽減され、ブランドの資産を途切れることなく次世代に継承することができると思うんですけれども、その辺の考えはいかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらにつきましては、一般質問等でも御答弁させていただいたところではありますけれども、中野ブロードウェイにつきましては民間所有の建築物、住居並びに商業の複合用途というような形で認識しております。また一方で、権利者数というんですかね、そういうところにつきましても非常に多いと思っておりますので、一定程度、再整備するに当たりましては合意形成にかなりの時間を要することというのは想定されるところでございます。一方で、中野駅新北口駅前エリア、いわゆるサンプラザですけれども、そちらについては早期のにぎわい形成を図りたいという視点もございますので、時間軸のところについては少し違ってくるのかなというふうなことが現時点では想定されますので、実際のところ、中野ブロードウェイの再整備が、合意形成が本当にできているのかどうかといったところもありますので、そういったところで、中野ブロードウェイの再整備と合わせた検討というのは正直ちょっと難しいものかなというふうに考えているところでございます。
伊藤正信委員
でも、ブロードウェイは今のままでは建て替えが不十分だということも言われていますし、確かに権利者、地権者が様々入り交じっていて、非常に難しいだろうと言われておりますけれども、このサンプラザエリアに暫定的に移設をして、仮に住宅をつくったり、また旧中野区役所の高層棟の跡地につくっていって、その辺の一体整備は私は必要だなと思っていますけれども、まだ検討の素材にはなっていない。この間、一般質問で初めて私ども自民党が提案したんですけれども、そういうことも考えていかなきゃいけないのかなと思っていますけれども、中野駅周辺全体を考えていけばいいんじゃないかと思いますけれども、その辺はいかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野ブロードウェイにつきましては、商業者のみならず居住者の方もかなりいると認識しています。そういった居住者並びに商業者の方でも合意形成の仕方においては非常に困難さが伴うというか、課題としても違うでしょうし、そういった方々が全体的に建て替え並びに再整備に当たりまして合意というのを図るというのは非常に難しく、かつ時間もかかるものというふうに想定しているところでございます。一方で、中野ブロードウェイが有してきた価値だとか、これまでの経済、中野駅周辺への寄与というのを当然我々も認識してございますので、どういう形ができるのかというところについては、我々としても少しずつではありますが、検討していかなければいけないのかなというふうには思っている次第でございます。
伊藤正信委員
そうした活用の可能性も含めて、中野全体の長期的な都市戦略の中で検討する考えというのを私は持っていただきたいなと思っていますし、これからもそういう視点で検討していただきたいなと思っております。
それから、中野サンプラザの暫定の活用については、ブロードウェイの移転も含めて、民間事業者から幅広く提案を公募する考えはあるのでしょうか。また、区民ニーズの高い会合や宴会機能などを取り入れる考えというのもあるのか伺います。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、中野サンプラザにつきましては、北側で駐車場の暫定活用をしたりだとか、南側では広場活用というところで暫定的に利用しているところでございます。また、当委員会の所管ではございませんが、シティプロモーションさんのほうでも様々なアニメ的な広告事業だとか活用を検討されているところでございまして、そういった意味での暫定活用をしているところではありますけれども、一方で建物内部につきましては、さきの第１回定例会の中でも御報告申し上げたとおり、たとえ一部の活用についても、なかなか建物全体への機能回復だとか、そういったところが求められるところから、現時点では設備投資にかかる費用の回収といった面も含めまして、建物内部の暫定活用を図ることは現時点で非常に難しいんじゃないかと考えている次第でございます。
伊藤正信委員
サンプラザが白紙になった今ですから、最も重要なのは、迅速に新たな計画をまとめることではないと思いますね。この計画のスケジュールにもあるように、素案だったのが、骨子が８月に示され、１０月に素案が示され、結局、計画の改定は２月にまとめるということなんですけれども、先ほども誰かの委員が言っていましたけれども、いろんなところで再開発が止まっている状態で、本当にこの２月までにまとめる必要があるのかと私は思っております。１０年後、２０年後、５０年後を考えると、区民とともに未来を描いて議論しながら、短期的な議論だけではなくて、中野サンプラザと中野ブロードウェイはそれぞれ価値の課題として捉えるだけではなくて、一体の都市戦略として考えることが新たな価値を生み出すと私は考えているんですけれども、その辺の考えをもう一度お伺いしますけど、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在の当地区につきましては、中野サンプラザも閉館してほぼ３年たつといったところになってございまして、昨年度、様々な区民意見を様々な媒体だとかで聞いてきたところでございます。そういった中で区民の意見というのは一定程度聞けたかなと思っていまして、ただ、今年度につきましては、そういったものを踏まえまして、再整備事業計画の在り方について、今の社会情勢だとか、今後の経済情勢等も踏まえて、有識者の方に意見を聞きながら、再整備事業計画の改定をしていきたいと考えています。ただ、有識者の選定等で時間を要したところもありますので、しっかりとこれから有識者の方々に様々な意見を聞いたりしていく時間を設けていきたいと考えていまして、素案を１０月にさせていただいたといった形になってございます。一方で、サンプラザも閉館して３年たったと先ほど申し上げましたけれども、新たなにぎわい形成というところは、我々としても早くにぎわいの実現というところをしていきたいというふうな思いもありますので、できましたらなるべく早期の再整備の実現というのを図っていきたいというふうに現時点では考えています。
伊藤正信委員
今、この計画は、中野駅周辺まちづくりグランドデザインＶｅｒ.３に従って計画を立てていると思うんですけれども、その中野駅周辺の中にはブロードウェイは入っていませんよね。５ヘクタールを対象とした周辺の整備なんですけれども、Ｖｅｒ.１のときはブロードウェイが入っていましたよね。やっぱり原点に返って、中野駅周辺のまちづくりを考えていただけないかなと思うんですけれども、その辺の考えについてはいかがでしょうか。お伺いいたします。
小幡中野駅周辺まちづくり担当部長
グランドデザインＶｅｒ.３では中野駅周辺地区ということで、かなり広い範囲でまちづくりの今後の将来、向かっていく方向性ということで示しておりまして、その中で、中野五丁目についても基本的な考え方というところで示しているところではございます。また、グランドデザインＶｅｒ.３に従って、それぞれの各地区の将来像を実現するためにということで、これまで進めてきております。中野五丁目、それからブロードウェイにつきましても、五丁目のまちづくりという点で、そこを今後また深めていくような形で、新北口駅前エリア等と整合も図りながら進めていきたいと考えております。
伊藤正信委員
今言ったように、グランドデザインＶｅｒ.３の一体的な見直し、検証をしていただければと思っております。要望といたします。
井関源二委員
御報告ありがとうございます。まずは定期借地権というところが非常に具体的に検討されていたというところで、一応、一番最低限の獲得目標といいますか、７０年後、８０年後にもう一回、区に戻ってきて、そこで再議論できるという、民間に売り渡さないというところは非常に良かったのではないかと評価いたします。まず、何年の定期借地権というのを検討されていますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、定期借地権の設定期間につきましては、他地区の事例ですと、例えば７０年とかありますけれども、我々の当地区について、定期借地権の期間を現時点で設定しているものではございません。
井関源二委員
７０年でもいい施設ができて、皆さんがもっと使いたいということであれば８０年でも、今は公営住宅も８０年ということを検討されているので、いいのではないかと思いますが、まだ検討されていないかもしれませんが、定期借地権で開始されるとしたら、事業者は一括払いなのか分割払いなのかというのは検討されていますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
そちらにつきましては、いわゆる地代の支払いみたいなところかと思いますけれども、それは事業を進めていく中で、事業者と協議しながら決めていくものと認識しております。
井関源二委員
なぜ区が民間の事業採算性を気にしているのか、私には分からないんですが、分割というのも検討されれば、さらに事業者にとってもいろいろ提案がしやすいのではないかと思いますが。
これ、結構具体的なものをお示しいただきましたが、恐らくサウンディング調査をした中で方向性が決まったのではないかと思うんですが、具体的に、もし問題があるならお答えいただかなくても結構ですけど、何社ぐらいからサウンディング調査というのはしたんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点では、昨年度、サウンディング型市場調査に御協力いただいた方々の事業者さん、たしか９社というふうに申し上げましたけど、そのうちの複数社とヒアリング等を重ねている次第でございます。
井関源二委員
結局、この検討状況で、何社ぐらい手を挙げる見込みみたいなのはお分かりになりますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
すみません、そちらの見込みについては我々も分かりかねるところでございます。
井関源二委員
サウンディング調査の中で、うちならマンションをやらなくてもできるよという事業者はおりましたでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点では、用途につきまして様々な可能性があるということは聞いているところでございまして、その中で大多数を占めるのはやはり事業性向上のために、処分性も含めて、一定程度の住居が必要じゃないかというような意見を頂いているところでございます。
井関源二委員
御正直にありがとうございます。ということは、少数ではマンションなくてもできるという事業者もいたのではないかということは察せられますが、そこは今後いろいろ議論していただければと思います。
ここのホールのところ、３,０００人を基本にし、２,５００人から５,０００人規模というところをお示しいただきましたけど、椅子は可動式で、立ち見なども含めての５,０００人なんでしょうか。椅子で最大５,０００人なんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点で我々が想定しているホールにつきましては、段床型と言われる劇場形式のホールを想定しているところでございます。そうしますと、椅子としてはある種、固定なのかなというふうに考えています。
井関源二委員
最低が２,５００人とありますが、たしかサンプラザがキャパシティ２,２２２人だったと思うので、だったらまた２,５００人というのをもしお示しいただくとすると、具体的に決まるとすると、またサンプラザを再利用すればいいんじゃないかという議論が起こるかと思うんですが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今回、そういった幅を持たせているのは、３,０００人を基本としながらもなんですけれども、やはり事業者提案によって変わってくるかなと思っておりますので、３,０００人と規定するわけではなくて、ある程度幅を持たせた提案というのを頂きたいという意味で、こういう書き方をしているところでございます。
井関源二委員
その他のところで、マンション１,１００戸というところで、昨日、朝日新聞にも載っておりましたが、非常に皆さん、このマンションがどうなのかというのを今、御注目いただいているかと思いますが、これはまず分譲でお考えでしょうか、賃貸でお考えでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現在、定期借地権で考えているところがありますので、住宅についてはそういった形でできないかというところで考えているところでございます。それが一旦、定期借地権の部分において、ある種、分譲っぽくなるのか、あるいは賃貸になるのかというところにつきましては、事業者提案によるところも多いのかなと思っています。
井関源二委員
先ほど御報告いただきました中野四丁目西地区のところがたしか１,０２０戸だったと思いますが、１,１００戸となると、先ほどの中野四丁目西地区の計画が４７階建てで、恐らく都庁の第２庁舎ぐらいになるんじゃないかというような感じでございますが、さらに８０戸多いとなると、これは２棟でお考えなんでしょうか、それともまた高層でお考えなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
建物の規模並びに形状につきましては、今後、公募等によりまして事業者提案の中で示されるものと考えているところでございます。
井関源二委員
先ほどもちょっと言いましたけど、どっちかでいいんじゃないかという議論も起こるかと思うんですが。中野四丁目西地区にタワーマンションを建てるんだったら、サンプラザはマンション機能は要らないんじゃないかとか、サンプラザのほうにマンション機能を持たせるんだったら、中野四丁目西地区はマンション要らないんじゃないかという議論が起こるかと思いますが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野駅新北口駅前エリアにおきましては、現在の再整備事業計画の中でも、昼間人口、夜間人口、交流人口、バランスよく配置としてございます。今回、一定程度、住居につきましては、事業性向上のためにも必要じゃないかということも考えまして、ただ一方で、住居が過度な配置にならないように上限を定めているところでございます。どちらかというよりは、先ほど申し上げた中野四丁目西地区、両方とも事業性向上というのは考えていかなければいけないかなというふうには考えているところでございます。
井関源二委員
私、事業性向上を何でそんなに区が気にしてあげるのかがいまいち理解できないんですが、一個、御提案としては、今、世間的に言われているのは、マンションじゃなくて、次、事業性が一番高いのはデータセンターだということが言われていますが、そういうことは検討されないんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
データセンターにつきましては、中野駅前のにぎわいに資するものというふうに我々としては考えているところではございません。
井関源二委員
データセンターだと人口が増えないので、それはそれで賢明な判断ではないかと思いますが。
有識者会議のところでお伺いします。選定に時間を要したという話ですが、これは頓挫したサンプラザの検討されたメンバーと違うメンバーなんでしょうか、同じメンバーなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
今、委員のおっしゃられたその当時の有識者というのが、どの段階かというのは分かりかねますけれども、大部分、変わっているというか、新しいメンバーでやっているんですけれども、一部の方につきましては、前回から引き続き依頼しているところでございます。
井関源二委員
頓挫したサンプラザの計画にゴーサインを出した有識者の方なので、私は一掃したほうがいいんじゃないかと思いますが。
ちょっと意地の悪い質問かもしれませんが、区は以前、いかに再開発に定期借地権がなじまないかというのをホームページに上げてまでやっていたわけですけど、私は反対討論とかでも、再開発自体は反対するものじゃないが、定期借地権でということを訴えていたので、私にとっては願ったりかなったりなんですが、区の方針が１８０度変わった理由というのを教えていただけますでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
当時は新区役所建設費用というところで転出補償金として充てるといったところもありましたので、現在の状況が変わってきたといったところから、また中野サンプラザ自体が現在、区に寄附されてきた、そういったところから、現在では定期借地権の活用もできるんじゃないかというところで検討を深めてまいりたいと考えています。
井関源二委員
ありがとうございます。私が常々要望しておりましたメディアセンター、国立漫画図書館的なものが入っていないんですけど、これはいかがでしょうか。考えとしてはなくなったんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
個別具体的なところにつきましては、あくまでも我々が求めるものというより、例えばにぎわいに資するためとか、そういったところの観点から事業者さんのほうで提案していただけるとありがたいなと考えています。
井関源二委員
なるほど。私のほうから事業者さんにこういう提案してくれということをお願いしないといけないわけですね。分かりました。
そして、先ほどの中野四丁目西地区のところでも申し上げましたが、先ほど伊藤委員もおっしゃっていましたが、できるのかというところですね。一番重要なのが、もう本当にこの不透明な現状でね。伊藤委員は拙速にやらなくてもじっくり計画を考えればいいじゃないかと。自民党さんも、優先順位としてはブロードウェイだろうと。ブロードウェイのほうが耐震化が危ないということが言われているわけですから、そっちが先じゃないかと。計画自体はいいです。これができれば区民の皆さんも喜んでいただけますし、今回の区長選挙でも区民の皆さんはそういったものを求めているのでいいんですけど、そして私が望んでいた定期借地権でというところで別にいいんですけど、一番重要なのは、全国的に今、頓挫して、やめているわけですよ。一旦延期。だから、それを本当に何年たってできるのかというところでございますが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
我々としましても、先ほど来、申し上げましたとおり、中野サンプラザが閉館して３年になっています。そういった中で、中野駅前のにぎわいというのを早期に回復したい、そういった思いから現時点では再整備事業計画改定並びに公募につなげていって、早期のにぎわい形成に努めてまいりたいと考えていまして、スケジュール感につきましては、前回の第１回定例会の委員会で報告した、そういったものを目標として進めていきたいと考えています。
井関源二委員
御趣旨は、思いは分かりますよ。にぎわいを早くつくらないといけないというのは分かりますし、本会議場ではいろいろ段階的にやるということを御説明は頂きましたけど、実際問題の話ですよね。本当に見通しが立っていない中に大丈夫なのといったところですよ。今、どんどん物価も上がっていますし、円安も進んでいますし、さらに中東情勢もあって、どんどんどんどん非常に難しい状態になっているわけです。これだけの大規模な開発になると、建設会社も恐らく限られてくるかと思いますが、うちならできますよというところはあるんですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
厳しい社会情勢である、また中東情勢も含めまして、様々社会情勢もかなり変わってきている。もしくは今後も変わってくるかもしれない。そういったところについては我々も認識してございますし、そういった現在の状況の中でも、再開発というか、再整備が進んでいけるような形で我々も進めていきたいと考えていまして、また先ほど来申し上げました有識者の方々にも様々な助言を頂きながら、どういう形で進めていけるのかとか、そういった様々な御意見を頂きながら、今回、再整備事業計画改定に反映させていきたいと考えているところでございます。
ちょっと答弁修正をお願いします。先ほど井関委員の質問の中で、私、お一人ほど再整備事業計画の以前の計画のところで、その際にも、今回の委員の中に一部がいるというようなお話を申し上げましたけども、前回の計画の都市計画審議会において当時の委員だった方がいるということで、答弁修正させていただければと思います。
山本たかし委員
あらかた聞いていただいたと思うので、少しお伺いしたいんですけれども、有識者のところの今後の予定、前回の令和８年３月の報告ですと、要は意見聴取のところが、見直しの方向性プロセスが報告された後にあったんですよね。いろいろ先生を集めるのは大変だったと思うんですけれども、少し遅れてメンバーが集まりましたということで、今後の予定を見ると、今出された報告だと、８月の骨子の後に意見聴取をされるというのが初めてですよね。前回だと、見直しの方向性の後に意見聴取をしたいという思いがあって組まれていたわけですよ。検討状況を一応皆さんでつくられたわけじゃないですか。骨子の前に検討状況をつくったんだから、検討状況についてというのは有識者には伺わないのはなぜですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
有識者会議というのは、骨子をお示しした後に、それについて有識者の方々にお伺いしたいというのもありますけれども、現時点で選定に当たりましても、様々な形で有識者の方々には接触というか、当然、就任の依頼をしに行かなきゃいけないので、そういった中でも様々な意見を頂いているところでございます。そういったところも踏まえながら、骨子とか再整備事業計画の素案だとか、意見交換のみならず様々な機会を通じて、もしくは事前レク等もしなければいけないと思っていますので、そういった中でも様々御意見を頂けるものと思っておりますので、そういったものを反映してつくってまいりたいと現時点では考えています。
山本たかし委員
今後もだけれども、これまでも、現状で接触している中でも、レクじみたというか、少し説明もされているしということなんですよね。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
もちろん委員の御就任に当たりましては、これまでの計画だとか、これまでの経緯だとか、そういったものをきちっと我々としても説明しなきゃいけないと思っておりまして、そういったものを説明する中で様々、今の社会情勢も踏まえた御意見というのを頂いてきているといったところの認識でございます。
山本たかし委員
そうすると、メンバーは内定を一応されているような状況で、今日、委員会で報告があったということで、早速、事前の説明の資料というか、そういう形でお渡しして、こういう状況ですということを考えていらっしゃる、こういう理解でよろしいですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
もちろんこれまでも、これまでの計画だとか、委員会での資料だとか、そういったものをお見せしながら、どういった再整備事業計画の改定がいいのかといったところの就任に当たっての御意見というのを様々伺っているところになります。もちろん、さきの第１回定例会でお示しした資料もお渡ししながら、現時点の書き方も伝えながら、委員御就任への依頼をしてきたといったところでございます。
山本たかし委員
分かりました。そのまま進めていただきたいなと思うんですけれども、第１回の有識者会議はいつ頃になりますか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
現時点では９月頃を予定してございます。
山本たかし委員
その議事録というのはどのぐらい後に公開されるような感じでイメージしていらっしゃいますか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
再整備事業計画改定に当たりましては、議会とも様々な議論をしていかなければいけないと思っておりますので、まとまり次第、速やかに議会の皆様にお示ししながら、改定までのプロセスに当たる議論につなげていきたいと考えています。
山本たかし委員
まとまり次第というのは、一回一回の会議についてということですかね。分かりました。大丈夫です。ありがとうございます。
今回、このメンバーになられたということで、それぞれの先生、私、何人かは本を読んで知ってはいるんですけれども、この専門分野というところで選ばれたという選別の理由というのはどういうふうに考えられてやられたんですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
再整備事業計画改定に当たりまして、様々な視点があるかと思っています。これまでも当然、例えば都市計画のみならず都市政策だとか、住居の関係性もありますので、住宅政策だとか、様々な分野が絡んでくるかなと考えておりまして、現在ではこういった専門分野をお持ちの方に委員就任のお願いをしてきたといった経緯でございます。
山本たかし委員
先ほど来、他の委員もおっしゃられているんですけど、社会情勢というんですかね、経済情勢とか、ちょっと読みづら過ぎるような状況になっていると思うんですよね。昨日とか、大きい銀行が破綻したといったニュースが駆け巡っているような状況でもあって、要は何が起こってもおかしくないような、ちょっと分からないような情勢の中で進めていかれる中で、そうした社会情勢についても、そういうところは専門外なんじゃないのかなとも思っていたりはするんですよ。要は事業採算というんですかね、そういうのを補完、補強する方というのは、どういうふうに手当てなさろうと皆さんとしては考えていらっしゃいますか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
こちらの委員の中にも、これまで様々な媒体を通じて、これまでの都市政策、あるいは都市開発における様々な提言をされている方もいらっしゃいますし、都市政策、都市の事業性に詳しい委員の方もいらっしゃいますので、そういった方々の知見を聞きながら進めていきたいと考えています。
山本たかし委員
分かりました。１点、事業手法・進め方についてのところで、今回、工区を分けた段階的な事業推進の提案も可とするということであります。これは前回のわだちを踏んで、ちゃんとこういうことを考えていこうということだとは思うんですが、長期にわたる場合に、ホールや商業施設、公共性の高い機能を先行して整備するということなんですが、まず聞くんですが、ホールだったりバンケットだったりそういうのを先につくって、先にオープンができるような仕組みとして提案を受けたいという思いでいらっしゃるんですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
我々、工区を分けた段階的な事業推進というのを今回期待しているところでありますけれども、あくまでも事業全体を一括で整備するんじゃなくて、例えば区域、あるいは施設機能ごとに分けて、整備時期を分けながら進めるという方法も予定しているところでございまして、そういったところも含めて公募にかけて提案いただきたいなと思っているところになります。ただ一方で、例えば住宅機能だけ先に整備されちゃうと、駅前のにぎわい形成というところが後回しになってしまうところがありますので、できましたらにぎわい形成に資するところを先行的にみたいな形で事業者提案とか事業提案を頂きたいなと思っているところでございます。
山本たかし委員
そうすると、それはいずれ公募のときに加点になるところということになるんですか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
公募条件につきましては、現在、検討を始めている段階でございますので、その部分が、逆に言ってしまうと、全体一括でできるというほうがいいのか、それとも段階的施工がいいのかとか、そういったところはまだ議論があるかと思いますので、現時点ではそこまで決め切っているわけではございません。
いさ哲郎委員
前回の令和８年３月の報告で、検討のようなこと、考察ということで報告されていた中身から少し進んで検討しているという中身になっているということで、お聞きしたいのは、やっぱり定期借地の部分ですよね。前回、いろいろな手法が考えられるという中で、今回は市街地再開発事業が基本だけど、一部定期借地でやるというやり方が今検討になっているという中のことでお聞きをしたいのは、この報告の中で、定期借地での実現の可能性があることから一定の住宅計画を可能としとなっています。ここで１,１００戸程度を上限の目安とした理由は何でしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
１,１００戸につきましては、現在の都市計画で定められている１,１００戸というのを上限の目安としているところでございます。それにつきましては、ある程度上限を定めることで、今後、事業推進、事業を進めていく段階で、過度な住宅に寄り過ぎないように、増え過ぎないようにとか、そういう意図から今回上限の目安として定めたく考えているところでございます。
いさ哲郎委員
そうなると、市街地再開発事業の中の一部定期借地、こっちで住宅の部分を考えていく。再開発事業の中では住宅の扱いというのはどうなっていくのかというのは、どうなんでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
そちらについては決め切っている段階ではございませんけれども、いわゆる土地の権利というところが細分化されないといったような観点からも、定期借地権の部分については一定程度、住宅のほうに乗せたほうがいいのかというふうなところで現在検討中でございます。
いさ哲郎委員
今お聞きしたかったのは、定期借地のところで、今の１,１００戸の部分を上限とした検討があると。再開発事業で別の施設があり得るということですよね。言わばもう１棟。その中で、再開発事業の枠組みの中で、レジデンス部分が取られることになるのかどうかということです。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
基本的には、定期借地権を活用した部分についても全体的には市街地再開発事業の中で運用を考えているところになります。定期借地権を活用する部分が一体どういった用途に充てられるのか。先ほど住宅みたいなお話もありましたけれども、それについてはまだ検討中ということで御理解いただければと思います。
いさ哲郎委員
もう少し進んでからでないとかみ合った質疑にならなそうなので、次に行きますが、ホールのお話は、従来の仮説・考察みたいな令和８年３月の報告の中でやらせていただいたので、基本的にはいいかなと思ったのですが、一つは段床型、劇場形式とするとなっています。となると、このホールの用途については一定縛るというか、前の計画にあったような可変型で何でも使えるという形ではなくなるんだろうなということだと理解するのですが、その後段、「なお、多目的な利用に資する平土間空間は、別に誘導することを基本とする」ということは、ホールの機能以外に平土間による何らかの空間機能を検討の俎上に上げているということでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
あくまでも、前回の事業計画でやりました平土間併設ホールといった形ではなくて、そういった部分の平土間的な使い方といったところも様々な事業者に確認してきた結果、現時点では段床型、いわゆる劇場形式のホールとして考えているところでございます。ただ一方で、様々なイベント活用だとか、そういったところについては、可能性の幅を狭めたくないところもありますので、平土間空間については、例えばホールとの関係性のところを重視しながら別空間として用意していくほうが、それがコンベンションなのか、そういったところとの併設なのか、そういったところについては、今、別の空間のほうがいいのではないかという認識でございます。
いさ哲郎委員
そうなると、あまりここで突っ込んでもしようがないけど、１でホールの①のところで求める機能、考え方というのが示されていて、それ以外の機能を持たせたいのかなということだと思うんですけど、一方では、ここに書いてあるアニメ・コンテンツ産業みたいな部分についてはそちらを使うみたいなことももちろん検討になってきたりというようなことなのかなと。分けるけれども、かっちりは分けないみたいなイメージですかね。何となくイメージはそんなこととしておきます。
もう一つ、２ページのオフィスと書いてあるところですね。ここの中のスタートアップ企業向けのオフィス環境の誘導を図ることというところについてはちょっと疑問がありまして、というのは、かつて四季の森公園のイーストだっけ、あの中でＩＣＴＣＯ事業というものをやっていまして、この事業がスタートアップの企業を集めて、あのときには要するに中野発でとんがった企業を生んで育てたいみたいなことだったと思うんです。それが企業としてうまくいっていく中では中野に定着してくれないというようなこともあって、事業としては在り方を見直したという経緯があったと思うんです。スタートアップで考えると、どうしてもそういうところにいくのではないかと。過去にＩＣＴＣＯ事業というものがあった中では、スタートアップにそこまで力を入れるものなのかなという疑問がありまして、改めてそこをどう考えているのかお聞きをしたいんですが、いかがでしょうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
あくまでもこちらについては、区として現在考えているところになりますけれども、一方でスタートアップ企業だとか、小規模オフィスみたいなところについては、昨今では例えばコロナ禍も経まして、柔軟な働き方だとかというところも提唱されているところであります。例えばそういったところとの親和性だとかも含めて、共有施設を共有するというのも変な言い方ですけれども、様々な共有施設をみんなで使えるような仕組みだとか、その中で若手クリエーターたちとかスタートアップさんの方々もうまく乗っていけるだとか、そういったところについても、これまでの社会情勢とかも踏まえて検討していくものと現在では考えています。
いさ哲郎委員
区の事業ではないので、事業者さんがもしかしたら何か、出ていったらまた次を入れるような算段がもしかしたらあるのかもしれませんけれど、区の事業ではないにしろ、産業的切り口で考えたときには、やっぱり僕はスタートアップよりも別のところの支援が、企業の支援として本来必要なんじゃないかなと思いながら今のことを聞きました。それ自身がうまくいくかどうかというところも、ＩＣＴＣＯで何が起きたのかというのは事業者さんとも共有してほしいなと思います。この時点ではここまでかな。このぐらいにしておきます。
小林ぜんいち委員
中野駅新北口駅前エリアの再整備事業計画の改定に向けての現在の検討状況ということでの御報告でありました。私、これまで何回か言ってきているので、今、もういろんな質疑があったので、角度を変えてお聞きしたいと思うんですけれども、全体的に何をしたいのかなというのがよく分からないという第一印象です。中野らしさというところが最初のほうに出てくるんですけれども、さっきＶｅｒ.１の話もありましたけれども、グランドデザインＶｅｒ.３、それから中野駅周辺の再開発を行っていくという、その原点は、中野のまちの持続可能性、正のスパイラルをつくっていく中野のまちのありようだったと思うんですよね。正のスパイラルというのは、経済的にも、社会性も、それから人々の暮らし、産業や経済も含めて、正のスパイラルを本来つくっていくものだった。しかし、前回、この数年間で実は負のスパイラルになってしまったので、一旦中断をされたという認識なんですけれども。というときに、Ｖｅｒ.３でうたわれていた中野らしさってこれというふうにどうしても、中野らしさという言葉がね。職住近接というのは中野らしさとは限らなくて、湾岸地域だとか、それから東京の東側の地域では、オフィスとともに住居も近接して現実的に形成されてきていますし、これは中野に限った話ではない。学びというのは、そこに大学をくっつけただけという。大学というか、教育の場をつけただけということになってくるので。サブカルチャーも別に中野らしさって本当に言えるかどうかというのも、取って付けているなというふうに感じるんですよ。中野ってどういうまちなのかなというのは、地政学的に語られていないというのがすごく気になるんです。気になるというのは、問題なんじゃないのかなと。
私、１０年ぐらい前に提案したこともあるし、区の職員の中にも提案をされていたと思うんですけれども、中野のこの場所というのはどういう場所なのかという、そこがない。自分で言ってきた言葉で言うと、この中野から西側には東京の約半分の人口が住んでいる。そして、この中野から東側と西側では大きくまちが違う。東京の中野より西側の人たちの多くがここに集積をしてくる。今、通過している。昨日ちょっと言いましたけど、降りてみたくなるまちというふうになっていくのか。降りたら歩いてみたくなるまちになるのか。歩いてみたら飲んだり食べたりしたくなるまちになるのか。そこににぎわいが生まれてくる。そのにぎわいが生まれていくのは、正のスパイラルをつくっていく一点なんですよというときに、具体的なことを言うと、らしさのポチが四つありますけれども、そういうことになっていくのかなというふうに思う。先に能書きをいっぱい言います。
サンプラザから継承すべきって、前にも言いましたけど、ポピュラーはポピュラーなんですよ。５０年後の先のことまで考えて中野のまちをつくっていくときに、過去を振り返ってつくっていっていいのという。過去に執着し過ぎていいのという。それがあまりにもうたわれ過ぎていると思います。ホールの規模は別に３,０００人でも１万人でも２,０００人でもいいんだけど、さっき言った地政学的なことをよく考えていったときに、本当にこの人数というのはどうなんだろうという検討が十二分ではないのかなと。
というのは、オフィスや商業やバンケットや子どもたちの遊び、緑のことがあります。そうなってくると、前回も言いましたけど、やっぱり空地率の問題なんですよ。そこは何もうたわれていない。この検討の状況の中に規模感がないんですよ。つまり、容積率をどのくらいにするのか。建蔽率をどのくらいにしていくのか。空地率によって、規模って高さから大きさからみんな決まってくる。別に上空から見れば、屋上を緑化にすれば、緑の範囲なんかすぐ増える。壁面だってそう。覆っちゃえばいいんだから。だけど、空地率が明確にないということは、建物の規模。住居だけ上限を１,１００戸とするというのがさっきどこかにあったよね。キのところか。となってくると、規模が小さいのに１,１００戸の住居が入るのか、大規模の中に１,１００戸が入るのかで全然違ってくる。ということは、やっぱり規模感がここには全く示されていない。よって、その規模感をどう考えているのか。前回も言いましたけれども、改めて聞きたいです。前回も明確どころか回答はありませんでした。空地率を事業者に求めるのか、区から提示をするのか。面積と空地とを掛け合わせていけば、空地率に基づいていけば、規模って出るんですよ。単純に。どう考えているか教えてください。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
前計画の場合、広場等の空地面積から約１５％というような空地率になっていたかと思ってございます。現時点では広場を充実させたいという思いはございますけれども、一方で建物の規模感というところにつきましては、我々のほうで縛るというよりは、どういった機能を導入できるのか、あるいはそれに対しての事業性はどうなのかといった観点から、あくまでも現時点では我々としましては事業者提案というところになるのかなと考えているところでございます。
小林ぜんいち委員
事業者提案ということは、事業者によって様々な提案が出てくる。１５％のところもあれば、３０％のところも出てくる。それは収支採算にも関わってくる。それがつまり、さっき言った中野らしさという変なところに行っちゃうわけですよ。ホールが２,０００人規模。旧サンプラザというのか、現サンプラザというのか分からないけど、２,２２２人のホールのあったサンプラザ。バンケットもありました。それから様々な交流の場もありました。そして飲食の場もありました。スポーツの場もありました。表現が悪いけれども、コロシアムがそのまま残るようなもの。イタリアのね。そういうイメージになっていっちゃうわけですよ。サンプラザを残すと。単純に言うとね。
中野のまちをどうしていきたいかという、５０年、１００年というか、先のまちづくりを考えていったときには、やっぱり中野区としてこういうまちにしていきたいと。さっきも言いました。さっきというのは、前の中野のまちづくりに関わって。そういうものが区としてないとね。区の理事者の皆さんは行政マンだから、行政に関わること、許認可に関わることは非常に優秀なんです。そういう優秀な皆さんがつくっていただいているので、非常に優秀なものはできているんです。だけれども、この行間からどういうまちにしたいかが出てこないんですよ。それがないと、中野をどういうまちにしていきたいのか。さっき言ったてんでんばらばらになっちゃうわけですよ。駅の北と南と西と東と何も関連性もない、その地域その地域で好きなものを建ててくださいということになってくるので。
前回の案については、事業者公募されて、２社があって、そのうちの１社が選ばれた。そのときに指摘事項もあったわけですよ。それはまちづくりに関わって、この財務体質というか、経営体質というのかな、それでいいのかどうか。それは指摘されたところでもあった。それから、防災性についても指摘されたことがあった。まちのにぎわいとしてこれでいいのかどうか、中野通り側のことについても指摘があった。そういったものがここにフィードバックされてきてもいないし、さっき言った中野のまちをどうしていきたいのか。正のスパイラルをつくっていく手法が何も語られていないという。それは次に出てくるものが予想されちゃうんですよ。この文章から言うと。前も言いましたけど、これでもう要項ができちゃうわけですよ。中野の５０年、１００年先のつまらない要項ができちゃうんですよ。これで応募されてきて、こんなまち、何でつくったんだよというものになってしまうと思います。そういったことについての検討――そういったことというのは、つまり前回の反省点をフィードバックされたものはこの中に入っているんでしょうか。伺います。検討状況の中に入っているかどうか。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
様々な理由の中で、前回の計画というのが、事業認可申請の取下げという事態になったことは我々としても認識していますし、十分その反省というか、至った事態の経緯だとか、前回の計画が取下げに至った理由だとか、そういったところを踏まえながら我々としても再整備事業計画の改定、あるいは公募といったところに反映させていきたいというふうに思っている次第でございます。
小林ぜんいち委員
私がなぜ聞いているかというと、一方でさっき稼働率の話もありました。１万人にしたら日にちがかかって稼働率が悪いと。２,０００人にすれば作業も少なくて稼働率がいいと。だけど、ホールと平土間と両方設けてもいいんじゃないかというようなこととか、そうしたら本当に稼働率がいいのという話にもなってくる。２,０００人だから稼働率が高くて、１万人だから本当に稼働率がいいのか悪いのか。つまり稼働率だけではなくて採算性もあるわけですよ。それについてはうたわれていないわけですよ。だって、事業者によっては、１万人あったらうちは週１回でも使いたいというのがいるかもしれない。２,０００人だったらうちは毎日使いますよという人もいるかもしれない。でも、そこに対する採算性って違うじゃないですか。そういったことの検討って十分にされているかというのが、先ほどの収支に関わるところにも、ここについてはまだその場に行っていないので、うたわれてはもちろんいないんですけど、そういう検討がされてきているように見えないんです。
見えないというのは、この字面から追っていって、経営に関わること、コンソーシアムに関わること、そして全体の中野のまちの中でどういうふうにしていきたいということが書かれていないわけです。だから、つまらないと言っているんです。そういったところをもう少し深めていく。今日現在の検討状況ですって言われちゃうと、それでおしまいになっていってしまうので、そういったところをもっと深掘りして、一種、グランドデザインＶｅｒ.３が基底部だと思うので、その上で中野のまちを将来にわたってどうしていきたいのかというものがないと、中野の駅前の区役所・サンプラザ跡地だけの再整備だけじゃないんですよ。これって中野の全体の再整備なんですよ。波及していくから。分かりますか。
この一点かもしれないけれども、前にちょっと言いました中野の駅前にサンモールができたときの石川栄耀という人の思想というのは、中野は歩き回るまちなんだと。駅から降りて、そこを抜けて、買物をしたりしながら自分の住みかに行く。交通、人が歩く、そういう流れのある中でまちって形成されていくという思想なんですよ。中野のまちって、一種、そういったところなんですよ。ここは昔、広場であったところが、建物ができて、まちができて、大きな施設ができて、また新しく変わってきた。四季の都市（まち）にもなってきた。そういった中で、中野はどうしていきたいのか。この区役所・サンプラザ跡地で。だから、さっき言ったように手法はいいんです。行政マンとして。だけど、中野のまちをどうしていきたいのか。５０年後に振り返って、中野のまち、こんなふうに変わってよかったよねが見えてこないんです。空地率、つまり規模感がないところでいろいろ言っているけれども、この現実味がどこにあるのというのが全く見えてこないわけですよ。そういったところの考え方をもう少し深めていくことってできないんでしょうか。伺います。
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
委員の御指摘というのは我々としても十分受け止めながらと思っています。昨日も様々、委員からは横浜市の事例だとかお伺いしているところでございます。その中で私どもちょっと見たんですけれども、例えば回遊性の向上のためには新しい発見が必要だったりとか、文化的・自然的特徴を生かしたものにしなきゃいけないだとか、様々な示唆があったかなというふうに思っています。当然、歩行空間だけつくってもしようがないだとか、ルートの周りには多様な発見、あるいは出会いみたいなのをつくっていく必要があるといったような御指摘もあったかなと思っていて、そういったところはすごく参考になったなと私としては思っているところでございます。
確かに委員おっしゃるとおり、当地区のまちづくりにつきましては、ここだけで完結するものではなくて、様々な波及効果というのがなければしようがないと思っていますので、そういった意味で、ハードの面で何ができるのか、あるいはソフト面で何ができるのか、そういったところを総合的に考えて、どういうまちにしたいのかといったところについては、グランドデザインとかにも記載されていることもあったりするので、今ここで何とも申し上げることはできないんですけれども、そういったところを頭に入れながら少し検討を深めていきたいと思っています。
小林ぜんいち委員
もう一点伺います。先ほども１,１００戸のことに触れましたけれども、この数年間で中野四季の都市（まち）ができていく中で、住戸数が大分増えてきました。つまり夜間人口が増えてきました。グランドデザインＶｅｒ.３のスタート時点から見ると、中野駅周辺では何戸ぐらい増えてきたんでしょうか。南口にも新しい建物、住戸ができました。つい最近、北口にも新しいものができました。それから、この区役所・サンプラザかいわいには幾つか、そんな遠くまで言いません。この中の二・三・四・五丁目ぐらい、中野駅周辺の近傍でいいんですけれども、昼間人口じゃなくて夜間人口、つまり住居にどのくらいの人たちが戸数として現れてきたんでしょうかというのは、どこに聞くんだ。まちづくりに聞くのかな。都市基盤じゃない。どっちに聞くんだろう。というのは分かりますか。
大胡まちづくり推進部中野駅周辺地区担当課長
まず中野二丁目のナカノサウステラのほうの住戸数について御回答いたします。住戸数については３９６戸となってございます。また、囲町につきまして、囲町東地区につきましておおむね８００戸、それから西地区についてはおおむね５００戸、囲町東地区については既に竣工済み、それから西地区については施工中ということになってございます。
小林ぜんいち委員
もう少し範囲を広げて分からないですかね。聞き方を変えます。何戸ぐらいの予定住戸になっているのか。南口で言うと、南口の再開発が一つありました。住友不動産さんですよね。それから、あと丸井の隣にも高層ができています。それから、桃丘跡地、中野三丁目。それから、囲町があって、今回の区役所・サンプラザ跡地があって、先ほどこの前に出てきた中野四丁目西地区。それから、中野五丁目のブロードウェイの隣とか、この辺でちょっと具体的に絞ってどのぐらいの戸数。（「休憩をお願いします」と呼ぶ者あり）
加藤たくま委員長
休憩します。
（午後５時０６分）
加藤たくま委員長
再開します。
（午後５時０８分）
近江まちづくり推進部中野駅新北口駅前エリア担当課長
中野駅周辺のいわゆる大規模施設というか、大規模住居というか、そういったところの住宅数については、今、パッと出てこないところがありますので、一旦答弁保留をさせていただければと思います。
加藤たくま委員長
委員会を休憩します。
（午後５時０８分）
加藤たくま委員長
委員会を再開します。
（午後５時０９分）
本日はここまでとしたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
御異議ありませんので、そのように決定します。
次回の委員会は、明日７月９日（木曜日）午後１時から当委員会室で行うことを口頭をもって通告します。
以上で本日の日程は終了いたしますが、各委員、理事者から何か御発言はありませんか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
加藤たくま委員長
なければ、以上で本日の建設委員会を散会いたします。
（午後５時０９分）